J−REIT&配当銘柄&株式投資日記

REITの話題や配当銘柄、配当性向などの動向、株式市場を舞台にした事件へのコメントを綴ります。

2009年04月

日本レジデンシャル投資法人の11月の分配金!

REITは利回りが株式より高い。20%超になることも多い。一時は50%の利回りに迫った。

最低の銘柄でも5%程度はある。

で高配当銘柄であっても株価の下落で大損なんて事もある。

例えば10万円の株価のREITの利回りが10%だとする。年2回5千円の配当があるとする。しかし、株価が8万円になっちゃう。

だから投資としては有望ではない。

しかし、この事は単純に考えれば株価が下落しなければ投資として有望なのですから、REIT投資家は株価を下落させないことを考えるだけでいいのでは?

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日レジ0421











上図は日レジの一目均衡表です。

チャート自体は4月末の雲の切れ目を乗り切れるかがポイントですが分配金が5月ですから乗り切れるのではと期待しています。

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さて日レジの分配金についてですが8600円から8000円に下方修正されましたが一応、この時期の下方修正ですから実際の分配金は微調整はあるにしてもほぼ確定と考えていいでしょう。保証は無いですけど。

で私はかなり細かくデータを持っているんですが今は非公開です。ランキング状況で今後考えます。

簡単に言うと、前回の急落劇の主因の物件購入キャンセルのような巨額な違約金支払いは無いでしょう。(この時は分配金が−9300円になりました。)

今回の下方修正は負債比率を下げるための物件売却損です


 



さて物件売却損は先の違約金に比べて分配金にほとんど影響しないことは明らかです。

勿論、物件の金額も大小あり、売却損も大小があるんですが先の売却物件程度であれば利回りの魅力を損なうまでには至りません。勿論、複数の売却と言うこともありえますが金融環境は政府の支援で改善されてきていますし、売却を考えるべき物件は首都圏以外の地方物件でしょうから数も限られています。


 
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そう考えると

物件キャンセルが無く、物件売却損の分配金への影響は減額1000円以下と考えるとかなり今後は明るいと思います。

売却損は次期分配金には影響しませんがその分の家賃収入減は次期にも影響します。

そう考えると11月の分配金予想11,000円は売却損が発生しなければ修正されても1万円以上。売却損が発生しても9500円以上が期待できるのではないでしょうか?5月の分配金8000円を二倍して利回りを求めた場合の利回りは低く出していると言えるでしょう。

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さて次に分配金と配当利回りの関係です。

仮にきりよく株価が5万円の時に分配金の予想に対する配当率を以下に示します。

平成20年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金3,116円(確定)12.5%


平成21年5月期(平成20年12月1日〜平成21年5月31日)における予想分配金
1口当たり分配金 金8,600円(予想)34.4%


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日レジ0410











上図は日レジの一目均衡表です。

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<東証>ビルファンドなどに買い 「破綻REIT買収額が予想上回る」 04/07 09:06

◇<東証>ビルファンドなどに買い 「破綻REIT買収額が予想上回る」
(9時3分、コード8951、8952など)ビルファンドやジャパンREなどの上場不動産投資信託(REIT)に買いが先行している。ビルファンドは前日比1万円高の84万5000円で買い気配。ジャパンREは同1万円高の75万8000円で買い気配となっている。「米投資ファンドのローンスターが、破綻したニューシティ・レジデンス投資法人を負債の引き継ぎを含めて約1200億円で買収する見通し」(7日付の日本経済新聞朝刊)との報道を好感した。市場で予想された買収金額を上回り、REITが保有する物件の資産価値の高さを見直すきっかけになったという。
 みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは買収金額について、「これまでに米メディアは1000億―1100億円と伝えていた」と指摘。同社の純資産額が700億―800億円であることを考慮すると、今回の買収金額から逆算した債権者への弁済率は100%近くになる可能性があるという。このため、REITの資産価値の優秀性が見直され、REITや投資法人債市場に対する信頼感が回復するきっかけになるとみていた。
 「政府はJリート支援のため、ゆうちょ銀行と日本政策投資銀行を活用し、物件の取得に必要な資金を融資する方針を固めた」(7日付の東京新聞朝刊)との報道も、改めて支援材料となったようだ。資金繰り悪化への警戒感を和らげている。〔




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最近のREIT相場の上昇はニューシティーの資産価値見直しにより上昇と政府の支援表明が材料です。

政府主導で進められたJ−REIT促進ですから政府支援は道義的に必要と言うことは昨年から書き続けてきました。

紹介を続けていた日レジの上昇も嬉しい限りです。


 



しかし、今注目の現象はREIT指数が維持されながら

‘本ビルファンドなど高格付け低利回りファンドの下落=利回り上昇
日レジなど低格付け高利回りファンドの上昇=利回り低下

です。日本ビルファンドが5%と言うのはかなり割安に思えます。

つまりJ−REIT投資信託はかなりねらい目に近づいてきたわけです。

で,鉢△陵回りの接近でリスクの少ない高利回りREITに乗り換える日も近いです。

もし、皆さんがREITの普及に留意するなら更に爆発的上昇をするのは間違いないでしょう。再度↓お願いいたします。


 
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