J−REIT&配当銘柄&株式投資日記

REITの話題や配当銘柄、配当性向などの動向、株式市場を舞台にした事件へのコメントを綴ります。

2009年05月

日本レジデンシャル投資で何を考えるべきか?

どんなにわかったような事を書いていても実際には100%はわかりません。もしわかっていればインサイダー取引で犯罪でしょう。

我々は途中経過のようなIRを見た時にその至る将来のIRを予想します。

今回の件でいえばスポンサーが本当に決まるのか?です。

この件に関して言えば日経が書いた記事ですから私を含め多くの人がスポンサーは候補の中から選ぶだけというポジティブな材料をベースにネガティブに受け取られるIRがちりばめられています。

−−−−日レジの分配金相当がほとんどノーリスクで!今だけ全員に8千円。チャンスです。−−−−


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私ほどREITの運用担当と話した投資家は少ないと思います。

延べ時間で30時間以上話しています。

しかし、やはり不確定な将来に関しては明確な回答を得られません。つまりニュアンスから捉えることしか出来ません。

特に金融危機の時期は債務は苦しいというようなニュアンスを各社出しています。


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さて、応援ありがとうございます。

さてどのようなニュースを手に入れても確実に上がるとは限りませんし、仮にそのような情報があっても投資家がそれを信じなければ株価は上がりません。

REIT投資家の全体像として愚かなのは自分の分析したREITを買えば儲かるという妄想があります。

実際の売買が株と同じように行なわれる以上、REIT投資家がどれだけいるかということが重要であり、今回のスポンサー報道や利回り、金融状況の安定化を考えると日レジは普通の株式で同様のニュースがでればとっくに35万円くらいになっていると考えます。

過去の記事に書いたとおり、破綻しないでスポンサーが決まる前提で現状18万円前後と分析していますが普通の株であればその価値であっても一度オーバーシュートで35万に達していて当然でしょう。

それが20万円をオーバーして失速というのはやはりREIT投資家が少ないからです。投資家は目星をつけた株式は一度買う習性がありますから日レジの投資をしようという人が今の10倍いるだけでお試し購入で35万円まで行きそこで売って、その後22万円くらいで買いなおしです。

−−−−お勧めです。↓全員に1万円。−−−−

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で仮にインサイダーであろうが例えば掲示板で言われているような三菱地所がスポンサーであるような事実を知っていれば借金してでも投資すればいいわけでそれをしないのはえらそうなことを言ってもそれが事実ではなく予想の範疇だからです。

さて私は実は月曜日に医者に行かねばなら日レジをいじれませんでした。そして本日の大幅高です。

私の行動を見てみましょう。

日レジ配当権利













FXの口座開設キャンペーンで5万円を得て元でゼロだから倒産してもいいやという軽い気持ちで日レジをその5万円で買いました。

そして17万3800円で売却しています。売却理由は5/14のスポンサーの決定延期のIRです。

新スポンサー会社の選定にかかる進捗について

これが本当に延期なのか、決定が難航しているのかわからないからです。

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で売却したら一時上昇。これは読めませんでした。投資家が買えば上がるんです。しかし徐々にまた下げました。

私の考えは、資金繰りにみんなが心配している企業が資金繰りを楽にするスポンサー選びを2ヶ月も延期するかという点でちょっと怖いと感じました。

ところが5/19に銀行の借り入れ利率の決定が出ます。

銀行は貸すのですからある程度信用情報の強制的な入手が可能でしょう。ある程度の目星がついているなと考えます。

そしてそうであれば5/25は権利取りで上がるはずです。

そうであればと5/22の引け値で購入しました。

購入は日本で一番安いリテアクレア証券です。

17万4100円+手数料105円

そして翌日はこれの5千円アップの17万9100円で指値を入れました。

がっ......。5/25は16万9200円のまさかの下落。

で本日は配当落ちで下げると考えるのでしょうけど私は上げるはずと考えました。

そして見事上げたんですが、発注ミスで更に儲けてしまいました。

実は17万9100円の注文が当日のみでなく今週有効になっていて売却されてしまいました。

この5千円の利確は5/25に配当の権利を放棄して行なう予定だったんですが、翌日なので8千円予想の配当の権利をゲットしてしまいました。つまり1万3000円相当の利確になってしまいました。




 
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そしてそれに気がつかないうちに株価が下がりそこら辺で25日の注文は当日のみか気になり、約定している事がわかりました。

そして下がったんなら買おうじゃないかと調べたら買い付け余力が無い。

そこで日本で二番目に手数料の安い岡三オンラインで17万6700円で再度購入。

そして17万7800円で終わりをました。

クリア条件別口座開設キャンペーン


取引条件はありません。入金した時点で5000円もらえるので完璧にノーリスクで5000円もらえます。これほどの好条件はあまり無いでしょう。

今回の投資で私が常に考えていたのは8千円の配当の次の配当が1万1千円予想である点です。

次の配当で利回りが上昇すればまた株価は上がるはず。配当権利をまたいでも金融リスクは変わらないでしょう。同じリスクなら8千円確定して利回りアップなら下位だろうなということ。そしてFX業者が負担してくれた資金ですから倒産してもチャラだという逃げ口上です。

 

まあポジティブな逃げ口上ですけど。もしREITの将来を考えるなら無理な売り煽りをしないことです。以前の急落の際、壊滅的な打撃を受けたのは売り煽りの人たちです。安く買いたいから売り煽って、2割くらい下がって買ってから買い煽りに転向したけど自分たちがREITは投資対象じゃないとかいった影響もありサブプライムで5割更に値下がり。全く愚かなことです。

REIT投資家なら買ってからREITの良さを広めるのが常道です。

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さて日本レジデンシャル投資法人はパシフィックレジデンシャルという運用会社によって運営されていますが、この運用会社の親会社がパシフィックホールディングというわけです。(現在パシフィックは会社更生手続き中。)

パシフィックホールディングは他に日本コマーシャル投資法人というRIETを運用しているパシフィックコマーシャルと言う会社も傘下に収めています。

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さて次に分配金と配当利回りの関係です。

仮にきりよく株価が5万円の時に分配金の予想に対する配当率を以下に示します。

平成20年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金3,116円(確定)12.5%


平成21年5月期(平成20年12月1日〜平成21年5月31日)における予想分配金
1口当たり分配金 金8,600円(予想)34.4%


平成21年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金11,000円(予想)44.0%


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そして実際はまず以下の様に進んでいます。

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日本レジデンシャル投資法人の25日権利確保の危険性!

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日本レジデンシャル投資法人を25日までに買い、26日まで保有すれば分配金を受け取る権利を得られる。

金額は運用会社予想で8000円です。




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さて、応援ありがとうございます。

でスポンサー選定で負債の心配が無くなり8000円の権利を受け取って次の期の分配金予想は1万1千円なので配当率が上昇すると言う理想の展開。

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ところが資金繰りの心配が後退した主要因の5月スポンサー選定を7月に延期となって話が変わってきた。

つまりスポンサー不在を心配して急落した株価がスポンサーの決定期待で急上昇した権利落ちの月の5月に発表予定のスポンサーを7月に延ばす理由が不明だからです。


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勿論、リスクはありますがFX口座開設キャンペーン自体はノーリスクですから日レジが倒産した場合でもトータルチャラです。

株主が5月を期待しているなら、それに沿うのが当然で、スポンサーが見つからないなら仕方が無いが候補が6社も見つかっていて二ヶ月も遅らせる理由を疑うのは投資家としては当然のことでしょう。


 
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そうなれば8000円予想の権利を確定して次の期の分配金1万1千円を望む以前に、スポンサーがいないなら8000円の減額、破綻まで考えなくてはならない。

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取引条件はありません。入金した時点で5000円もらえるので完璧にノーリスクで5000円もらえます。これほどの好条件はあまり無いでしょう。

そう考えてネガティブになっている所に銀行団から借りる利回りは1%以下で決定したと言う発表。

つまり、銀行の判断は倒産無しで従来より利息が低いと言うことはリスクは後退したと考えているわけだ。

銀行は投資家と違い、お金を貸すわけですからそれなりの情報を要求してそれを受けて決めた利回りであろう。

 

そこで買おうとタイミングを見ていると急に出来高が減っていることに気付く。

出来高は相場の加熱のバロメーターですからストップ高のような急騰はありえない。

上がらないのに低い確率とはいえ、破綻の可能性があるなら買いは無い。

そんなことを考えながら売却分の買戻しをためらっています。

個人的見通しは限りなく有望ですが、投資に関しては慎重です。


 
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さて次に分配金と配当利回りの関係です。

仮にきりよく株価が5万円の時に分配金の予想に対する配当率を以下に示します。

平成20年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金3,116円(確定)12.5%


平成21年5月期(平成20年12月1日〜平成21年5月31日)における予想分配金
1口当たり分配金 金8,600円(予想)34.4%


平成21年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金11,000円(予想)44.0%


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本日は重要日です!日レジのゆるい発表!

このREITの存在価値は金融不安で大きくぶれます。金融不安が無いと仮定すると下記の(昨日の)記事に書いた価値があると思います。

しかし、昨日の日レジのリリースは金融不安解消までの日数が延びたということなので微妙です。このコメント自体が信じられるならいいのですが懐疑的に見られれば...。日レジのリリースは本記事の下の方にある日レジリンクからサイトに飛んで見ることが出来ます。

以下は昨日の記事

従来より推奨してきた日レジは日経の報道で以下のようにストップ高連発です。
日レジの悪口がコメントされた時期の最安値から見れば株価は実に5倍です。

日レジ180000円











このREITは5月末に8000円の配当を予想していますがこれは下方修正後の値ですから多分、このままほとんど変更無く配当されると考えます。

でREITは半年決算ですから利回りが年間の分配金予想で出されるのではなく、半期の分配金を2倍にして計算します。

つまり2倍の16000円を株価18万円で割って8.88%です。

しかし、次の期の予想分配金は1万1千円ですから月末に分配金を確定して次の期を見れば利回りは跳ね上がることになります。

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さて、応援ありがとうございます。

分配金1万1千円は予想された時期がかなり前ですから本来、物件売却で減った家賃収入や借り入れ金利の上昇は加味されていません。今期の分配金のタイミングと同じように数ヶ月先に修正されると思います。

画期的です。お勧めです。↓全員に1万円。

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4月1日より100万円入金が不要になった新全員に1万円キャッシュバックキャンペーン。

で上記のようなFX口座開設キャンペーンで5万円貯めて日レジを買おうというプランを公開したときは馬鹿じゃないのとまで言われましたが実際には着実にやった人は今や4株保有で72万円の保有資産になっているという報告を受けています。

私自身は18万円の利益(FX口座開設キャンペーンの5万円の利益を含む。)




こちらは100万円入金と取引で全員に1万円!

勿論、リスクはありますがFX口座開設キャンペーン自体はノーリスクですから日レジが倒産した場合でもトータルチャラです。

要は実行力です。尚、FX口座開設キャンペーンは金融庁のFX規制で今後、激減してしまうでしょうから、後で後でと後回しにしている人はこれさえ得られることは出来ないでしょう。今すぐやるべきでしょう。


 
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さて話を分配金に戻しましょう。

今期の分配金8000円は金融危機による物件売却というマイナス要因があったので株価評価の基準にはならないでしょう。

しかし、売却分の家賃は収益減が続きますからこの分は減ります。

ですから諸般を含め1万1千円の次期分配金が1万円程度と考えて見ましょう。今回のスポンサー選定で負債の金利が改善されればプラスになりますし、物件の売却が更にあればマイナスする場合もあるでしょう。

さて現状の評価基準の年間配当予想は今期分配金とあわせて1万8000円くらいが妥当な気もします。不安要因を含めた値です。スポンサーが確定すれば2万円くらいで考えればいいと思います。

クリア条件別口座開設キャンペーン


取引条件はありません。入金した時点で5000円もらえるので完璧にノーリスクで5000円もらえます。これほどの好条件はあまり無いでしょう。

ここで上記口座開設で5千円を貰うことを再検討願います。

さてREITの配当率はどれくらいが妥当でしょうか?REITインデックスの配当率は6%台ですがこれは高格付けREITの影響が大きいですから単純に10%と考えて見ましょう。

すると

〆4分配金の2倍で16万円。
∈4と次期の分配金合計で18万円。
次期の分配金の2倍で20万円。

と言うあたりが目安です。


 



ここでもうじき消滅して二度と得られないかもしれない上記二つのキャンペーンを再考願います。テレビで言われるFXは危険と言うのはむやみやたらにレバレッジを上げて保有し続けるからで、レバレッジを上げずに為替が動かない時間帯で短期売買すればリスクはほとんどありません。私自身、口座開設キャンペーンのノルマの取引を100回以上やりましたがキャンペーン金額の5千円以上為替で損したことは一度もありません。

さて分配金のどれを採用するかというと私は△任后つまり今の株価はリスクを加味した妥当株価に達したと言うことです。しかし相場の勢いを考えるともう少し進む可能性もあります。


 
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まあ配当率は通常株式に比べてずば抜けて良いREITですから今のREIT全体が安値とすれば更に上昇の余地はあるでしょう。

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1口当たり分配金 金3,116円(確定)12.5%


平成21年5月期(平成20年12月1日〜平成21年5月31日)における予想分配金
1口当たり分配金 金8,600円(予想)34.4%


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日レジ、日経の報道で株価5倍に!適性株価は?

従来より推奨してきた日レジは日経の報道で以下のようにストップ高連発です。
日レジの悪口がコメントされた時期の最安値から見れば株価は実に5倍です。

日レジ180000円











このREITは5月末に8000円の配当を予想していますがこれは下方修正後の値ですから多分、このままほとんど変更無く配当されると考えます。

でREITは半年決算ですから利回りが年間の分配金予想で出されるのではなく、半期の分配金を2倍にして計算します。

つまり2倍の16000円を株価18万円で割って8.88%です。

しかし、次の期の予想分配金は1万1千円ですから月末に分配金を確定して次の期を見れば利回りは跳ね上がることになります。

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さて話を分配金に戻しましょう。

今期の分配金8000円は金融危機による物件売却というマイナス要因があったので株価評価の基準にはならないでしょう。

しかし、売却分の家賃は収益減が続きますからこの分は減ります。

ですから諸般を含め1万1千円の次期分配金が1万円程度と考えて見ましょう。今回のスポンサー選定で負債の金利が改善されればプラスになりますし、物件の売却が更にあればマイナスする場合もあるでしょう。

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さてREITの配当率はどれくらいが妥当でしょうか?REITインデックスの配当率は6%台ですがこれは高格付けREITの影響が大きいですから単純に10%と考えて見ましょう。

すると

〆4分配金の2倍で16万円。
∈4と次期の分配金合計で18万円。
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と言うあたりが目安です。


 



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外資が狙う底値買い−暴落不動産の「救世主」かAERA [ 2009年05月11日号]

外資が狙う底値買い−暴落不動産の「救世主」か

誌名 : AERA [ 2009年05月11日号]

によると日本レジデンシャルのスポンサー応札が行われたそうです。6社の内わけでは国内勢が多かったそうです。


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日レジ0421











上図は日レジの一目均衡表です。

チャート自体は4月末の雲の切れ目を乗り切れるかがポイントですが分配金が5月ですから乗り切れるのではと期待しています。

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詳細は現在発売中のAERAを読んでください。


 
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大雑把内容はNCRのスポンサーが好条件であったことからREITのおいしさが見直され今はパシフィック系の日レジ、日コマがそのターゲットであるというもの。

つまりパシフィックの破綻でスポンサーのいなくなった両REITをほって置くのはもったいないと言う内容からスポンサーをやりたい会社は複数出ているということ。

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(米豪欧日)




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「USD/JPY 0銭〜」「EUR/JPY 1銭〜」「GBP/JPY 2銭〜」「AUD/JPY 2銭〜」「NZD/JPY 3銭〜」(USD/JPY 0銭〜とかでは分かりにくいという方は上記バナークリックでリアルタイムレートが見られます。)



 

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