このREITの存在価値は金融不安で大きくぶれます。金融不安が無いと仮定すると下記の(昨日の)記事に書いた価値があると思います。

しかし、昨日の日レジのリリースは金融不安解消までの日数が延びたということなので微妙です。このコメント自体が信じられるならいいのですが懐疑的に見られれば...。日レジのリリースは本記事の下の方にある日レジリンクからサイトに飛んで見ることが出来ます。

以下は昨日の記事

従来より推奨してきた日レジは日経の報道で以下のようにストップ高連発です。
日レジの悪口がコメントされた時期の最安値から見れば株価は実に5倍です。

日レジ180000円











このREITは5月末に8000円の配当を予想していますがこれは下方修正後の値ですから多分、このままほとんど変更無く配当されると考えます。

でREITは半年決算ですから利回りが年間の分配金予想で出されるのではなく、半期の分配金を2倍にして計算します。

つまり2倍の16000円を株価18万円で割って8.88%です。

しかし、次の期の予想分配金は1万1千円ですから月末に分配金を確定して次の期を見れば利回りは跳ね上がることになります。

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さて、応援ありがとうございます。

分配金1万1千円は予想された時期がかなり前ですから本来、物件売却で減った家賃収入や借り入れ金利の上昇は加味されていません。今期の分配金のタイミングと同じように数ヶ月先に修正されると思います。

画期的です。お勧めです。↓全員に1万円。

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で上記のようなFX口座開設キャンペーンで5万円貯めて日レジを買おうというプランを公開したときは馬鹿じゃないのとまで言われましたが実際には着実にやった人は今や4株保有で72万円の保有資産になっているという報告を受けています。

私自身は18万円の利益(FX口座開設キャンペーンの5万円の利益を含む。)




こちらは100万円入金と取引で全員に1万円!

勿論、リスクはありますがFX口座開設キャンペーン自体はノーリスクですから日レジが倒産した場合でもトータルチャラです。

要は実行力です。尚、FX口座開設キャンペーンは金融庁のFX規制で今後、激減してしまうでしょうから、後で後でと後回しにしている人はこれさえ得られることは出来ないでしょう。今すぐやるべきでしょう。


 
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さて話を分配金に戻しましょう。

今期の分配金8000円は金融危機による物件売却というマイナス要因があったので株価評価の基準にはならないでしょう。

しかし、売却分の家賃は収益減が続きますからこの分は減ります。

ですから諸般を含め1万1千円の次期分配金が1万円程度と考えて見ましょう。今回のスポンサー選定で負債の金利が改善されればプラスになりますし、物件の売却が更にあればマイナスする場合もあるでしょう。

さて現状の評価基準の年間配当予想は今期分配金とあわせて1万8000円くらいが妥当な気もします。不安要因を含めた値です。スポンサーが確定すれば2万円くらいで考えればいいと思います。

クリア条件別口座開設キャンペーン


取引条件はありません。入金した時点で5000円もらえるので完璧にノーリスクで5000円もらえます。これほどの好条件はあまり無いでしょう。

ここで上記口座開設で5千円を貰うことを再検討願います。

さてREITの配当率はどれくらいが妥当でしょうか?REITインデックスの配当率は6%台ですがこれは高格付けREITの影響が大きいですから単純に10%と考えて見ましょう。

すると

〆4分配金の2倍で16万円。
∈4と次期の分配金合計で18万円。
次期の分配金の2倍で20万円。

と言うあたりが目安です。


 



ここでもうじき消滅して二度と得られないかもしれない上記二つのキャンペーンを再考願います。テレビで言われるFXは危険と言うのはむやみやたらにレバレッジを上げて保有し続けるからで、レバレッジを上げずに為替が動かない時間帯で短期売買すればリスクはほとんどありません。私自身、口座開設キャンペーンのノルマの取引を100回以上やりましたがキャンペーン金額の5千円以上為替で損したことは一度もありません。

さて分配金のどれを採用するかというと私は△任后つまり今の株価はリスクを加味した妥当株価に達したと言うことです。しかし相場の勢いを考えるともう少し進む可能性もあります。


 
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まあ配当率は通常株式に比べてずば抜けて良いREITですから今のREIT全体が安値とすれば更に上昇の余地はあるでしょう。

パシフィックホールディング 同掲示板
投資法人の運用会社パシフィックレジデンシャルとパシフィックコマーシャルの親会社

パシフィックレジデンシャル
日本レジデンシャル投資法人の運用会社

パシフィックコマーシャル
日本コマーシャル投資法人の運用会社

日本レジデンシャル投資法人 同掲示板
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さて日本レジデンシャル投資法人はパシフィックレジデンシャルという運用会社によって運営されていますが、この運用会社の親会社がパシフィックホールディングというわけです。(現在パシフィックは会社更生手続き中。)

パシフィックホールディングは他に日本コマーシャル投資法人というRIETを運用しているパシフィックコマーシャルと言う会社も傘下に収めています。

さて先程ランキングに投票いただいた方はそのままお進みください。投票いただけなかった方は以下のランキングから投票いただければ幸いです。

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さて次に分配金と配当利回りの関係です。

仮にきりよく株価が5万円の時に分配金の予想に対する配当率を以下に示します。

平成20年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金3,116円(確定)12.5%


平成21年5月期(平成20年12月1日〜平成21年5月31日)における予想分配金
1口当たり分配金 金8,600円(予想)34.4%


平成21年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金11,000円(予想)44.0%


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