J-REITインデックスファンドを今買うべきかどうかを判断するために、週次レポートを見る方法を書きます。

まず、週次レポートが見られる運用会社のHPにアクセスします。

今回は、MHAM J-REITインデックファンドで説明するのでみずほ投信投資顧問のHPを見ます。

そして、最新の週次レポートのPDFマークをクリックします。すると以下のようなものが見られます。

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さて、何で週次レポートを見るかと言うと、月次レポートでは1ヶ月前のデータになる可能性があるからです。

さて、見るべきポイントを赤で囲みました。ここから先は、以下のランキングの応援を一考願えると嬉しいです。(読者数に対し、あまりにランキング応援が少ないのでお願いです。いつも応援していただけている方にも感謝いたします。)




 
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まず、見るべきは2月4日が基準日で基準価額が8637円と言う点です。

これは、利回りは基準価額の上下で変わるからですが、現時点で8637円で買うなら利回りは右下の赤で囲んだ4.5%になるということです。

で、購入日の基準価額がこれより高くなると利回りは低くなり、基準価額が低くなると利回りは高くなります。当然、低い時に買った方がいいわけです。

このファンドは毎月70円の分配金を受け取っていますが、これはあまり意味を成していません。この額は実際のファンドの家賃収入を配分している訳ではなく、単に毎月70円出しているだけです。

先程書いた4.5%と言うのは家賃収入にリンクした数値です。勿論、経費とかは既に省かれています。保有するREITの分配金を合算して求めています。

簡単に言うと、ファンドの分配金は

70円×12=840円

も出しています。

しかし、実際の利益想定額は

8637円×4.5%=388円

ですから、出しすぎと言うことになります。

ですから、70円というのは意味が無く、4.5%と言う数字が基本になります。

2月4日の基準日は単にこのデータが購入日時点でどれくらい前の日であるかを認識する程度の意味です。直近ならあまり変動は無いだろうとかくらいの意味です。



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J-REITの収益は家賃収入ですから、それ程、大きなブレは無く、予想配当が出ると考えます。

これは、家賃が長期契約の場合が多いので景気が良くなろうが悪くなろうが同じ額入るからです。勿論、テナントが倒産すれば、収益が減額されますが、J-REITの大型テナントは、一流企業なので、実際には、契約より早めに退出する場合には、多額の違約金を支払ってもらえます。ですから、契約違反の場合は、この莫大な違約金のおかげで、配当が減るのではなく大きく増額されます。

住居型の場合はそうは行きませんが、1室の影響は非常に小さいので、私は気になりません。出て行く人がいる代わりに入ってくる人もいるわけです。

まあ、そういうわけで、J-REITの決算期が変わると、これが見直されるのですが、これも上がるREITもあれば下がるREITもあるので、あまり気にしてもしかたないのです。

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そう考えると、基本的には売買益はあなたがトレンドを読めるかどうかにかかってくるので解説しても仕方ないです。

根源的な見方としては今の購入時の想定利回りで自分が満足できるかで購入を決めることになります。そして、株価が下落しても、家賃収入は大きく変わらないので、これを得られれば良いと考えるのが基本です。

逆に基準価額が上がれば、想定利回りが下がるので魅力が薄れます。でもその時は売却すれば利益が得られるわけです。

ところで何度も書いていますが、分配金が少ない(分配金が無いのがベスト)ファンドの方が、良いのですが、何で、毎月分配型を例にしたのでしょうか?

それは、単に、このファンドが4.5%という数字をレポートに記載しているからです。ファンドによっては分配金70円とかしか記載しないレポートもあるので、そんなレポートは見ても意味が無いのです。

そして、J-REITインデックスファンドですから、基本的にはどこのファンドでも収益が同じようになります。

ですから、どの会社で買っても大きな差が無いので上記レポートのようなものを一つ見て、購入はどこのインデックスファンドを買っても同じと言う考え方で良いでしょう。

インデックスファンドは各REITの時価総額の比率で購入します。ですから、その比率を算出する日の違いや、実際には株数が端数になった場合の処理の差などで違いが出ます。私はそこまで気にしません。

勿論、実際のインデックスに近くなるのは時価総額の大きなファンドといえます。計算上株数の端数の割合が小さくなるからです。

私は実際にはファンドを選ぶポイントは二つです。手数料が無料であることと、分配金が少ないことです。

このファンドは手数料が無料ですが、分配金が多いので、最近は分配金の無いファンドに変えていますが、今回は説明の為、リポートのわかり易さで選んでいます。


 
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