南びわ湖エリア情報

草津市・守山市・栗東市周辺の情報を発信していきます

不動産

京都の外国人観光客が増えると、滋賀県の中古マンション価格は上がるのか?

そもそも「マンション」というのは、都市部の駅近に建てられているものが大半だと思います。
なので、中古マンション価格の推移は、その地域の特に都市部(駅近)の不動産価格の推移を客観的に見るための良い指標になると考えています。

東京カンテイが出している「全国中古マンション価格天気図」から滋賀県のデータを抜き出してみました。比較として京都府のデータも見てみます。

2008年10月~2016年11月までの中古マンション価格(70㎡換算)の推移です。

京都の右肩上がりは、止まる気配がありません。
京都府の中古マンション価格(青線)はどんどん上がっていってますね。
滋賀県の中古マンション価格(赤線)は横ばい傾向ですね。大きな方向性は感じられません。

滋賀県中古マンション価格推移_70m2価格_2016年11月



上のグラフを70で割った平米単価のグラフは下の通りです。

滋賀県中古マンション価格推移_平米単価_2016年11月


中古マンションの坪単価平均は、
京都で38万円ぐらい、
滋賀で23万円ぐらいですね。

駅からの距離や築年数とかでも大きく変わる数字なので個別案件比較に使うのではなく、その地域の駅近不動産の価格がどんなふうに変動していってるのかを判断するのには適していると思います。




考察

①なぜ、京都の中古マンション価格は上がっているのか?
②滋賀の中古マンション価格の動きは、どうなっているのか?
③京都の外国人観光客が増えると、滋賀県の中古マンション価格は上がるのか?

滋賀県中古マンション価格推移_2016年11月


まずは、①京都の中古マンション価格上昇について

毎日新聞(2017/1/11)の訪日外国人に関するニュースを見てみると、日本を訪れた外国人旅行者数が急激に増えていることが分かります。

2015年: 1973万人
2016年: 2403万人
2020年: 4000万人(目標値)
2030年: 6000万人(目標値)



画像引用元:毎日新聞:訪日外国人 昨年2403万人 15年比、伸び半減
毎日新聞、訪日外国人昨年2403万人


訪日外国人、すごい増え方ですね。数年前までは、2020年に2000万人目標って言っていたと記憶しているのですが、去年2016年の段階で簡単にクリアしてしまって、目標値が4000万人と強気になってますね。

「今、京都が熱い!」

このグラフ↑を見ると、2012年ごろから急激に外国人観光客が増えていることが分かります。
その影響で京都の観光ビジネスが盛り上がり、求人が増え、給料も増え、雇用が増えて人も増えて、京都の中古マンション価格が上昇しているのだろうと推測します。あと過熱してきている民泊ビジネス用途としても需要が増えているのだと思います。

京都の中古マンション価格は、急激に外国人観光客が増えだした2012年ごろから右肩上がりになっています。

今後、目標値どおりに外国人観光客が増えるのだとすれば、京都の中古マンション価格は、さらに値上がりしていくものと考えています。京都の観光ビジネスがさらに盛り上がっていくためです。




同じ内容を、国土交通省観光庁の資料をみながら、掘り下げていきます。

画像引用元:国土交通省観光庁:訪日外国人旅行者資料
訪日外国人旅行者数の推移
(画像をクリックすると拡大できます)


1995年から訪日外国人旅行者数は徐々に増えていき、
2009年はリーマンショックで、
2011年は東日本大震災により減っています。
その後、2012年以降はペースをあげて急激に増えていってることが分かります。


なぜ、2012年以降、急激に訪日外国人が増えるのか?
円/ドルの為替の推移グラフとならべてみます。

中古マンション価格と為替


2012年以降、アベノミクスにより円安が進んでいることが分かります。
円安が進み、訪日外国人にとって日本旅行が割安になり、旅行者数が増えたと考えられます。
2011年10月3日の1ドル75円のときと、2015年6月1日の1ドル125円のときを比べてみると、訪日外国人からすると日本での買い物すべてが4割引きになったことになります。

「10万円していた海外旅行が、今なら6万円で行ける」となったとき、「よし、nihon 行こう!」と決断する人が増えるのは分かる気がします。

また、上の毎日新聞のニュースで2016年は、2015年比で伸びが半減とあります。
これは、2016年前半の小幅な円高局面により伸びが抑えられたと考えると、つじつまが合っています。

円安になると訪日が増え、円高になると訪日が減るという流れ。
アメリカのトランプ新大統領が、ここのところ「ドルは高い」とドル高是正に向けた発言をしてることから、今後、一時的に急激な円高になるようなことがあれば、訪日外国人旅行者数が減り、京都の中古マンション価格が下がるということがあるかもしれません。




しかし、アメリカは景気が上向き2016年12月に政策金利を上げて(0.75%)のドル高なわけであり、ここからのドル高是正というものが可能なのか?
金利が高い通貨を権力により押し下げることが可能なのか?
景気が良くなってきたアメリカは、インフレを防ぐために金利を上げると、ドル高になるという基本的な流れは変えられないのではないか?


画像引用元:政策金利推移
主要5か国の政策金利推移

想定としては、景気が上向いてきたアメリカは、引き続き2017年も利上げを複数回行い、ドル高円安局面は継続されて世界の景気を引っ張っていくのだろうと思っています。円安によりアベノミクスの効果が濃くなっていき、日本株は上がり、訪日外国人旅行者数は増えていく(京都の中古マンション価格は上がる)流れにあると考えます。今後の動きに注目していきます。


続いて、国土交通省観光庁の次の資料を見てみます。

画像引用元:国土交通省観光庁:訪日外国人旅行者資料
訪日外国人youはどこから?

この資料↑を見ると、訪日外国人旅行者のほとんど(8割)が、アジアから来ていることが分かります。
人数が多い順に、中国、韓国、台湾、香港、タイ(2015年)となってます。

先ほど、米ドルに対しては2012年から円安局面であったことを確認しましたが、これらアジアの国々の通貨に対しても円安だったのでしょうか?

まずは中国 元
画像引用元:ロイター:通貨チャート
CNY_JPY

日本円は、中国元に対しても同様に2012年から円安局面になってます。


つぎは、韓国ウォン
画像引用元:ロイター:通貨チャート
KRW_JPY

日本円は、韓国ウォンに対しても同様に2012年から円安局面になってます。


つぎは、台湾ドル
画像引用元:ロイター:通貨チャート
TWD_JPY

日本円は、台湾ドルに対しても同様に2012年から円安局面になってます。


つぎは、香港ドル(ドルペッグ制)
画像引用元:ロイター:通貨チャート
HKD_JPY

日本円は、香港ドル(ドルペッグ制)に対しても同様に2012年から円安局面になってます。


最後は、タイ バーツ
画像引用元:ロイター:通貨チャート
THB_JPY

日本円は、タイ バーツに対しても同様に2012年から円安局面になってます。


訪日外国人が多いアジアの5国(中国、韓国、台湾、香港、タイ)のすべての通貨に対して、日本円が2012年から円安局面であることが確認できました。



このアジア5国と日本と米国(比較用)の1人当たりGDP推移をグラフにしてみました。

データ引用元:globalnote:世界の1人当たり名目GDP 国別ランキング・推移(国連)
1人当たりGDP推移


・各国の1人当たり名目GDP
・単位は米ドル
・国連統計に基づく名目ベースの1人当たりGDP(国内総生産)

・米ドルへの換算はIMFの各年平均為替レートベース(一部の国を除く)
・国連統計に台湾のデータを追加
・各国の人口は国連人口部の人口推計データ(UN Population Division, World Population Prospects)


このグラフ↑を見て分かるように、アジアからの訪日外国人旅行者数が増える背景として、アジア各国が右肩上がりにどんどん経済成長して豊かになっているということです。
1人当たりGDPでは、日本は香港に抜かれてしまっていますね。


下の図↓のように、アジア諸国では1人当たりGDPが高いほど人口当たりの出国者数が多い傾向がみられます。

画像引用元:DBJ:訪日外国人旅行者とインバウンド消費の動向
アジア諸国の一人当たりGDPと人口当たり出国者数

日本に近いアジア各国のGDPが拡大していけばいくほど、訪日外国人旅行者数は増えることになると考えられます。


2013年から日本のGDPは下がっています。
上のグラフ↑に従えば、日本の出国者数は減るはずですが、どうなっているでしょうか?

画像引用元:トラベルボイス:【図解】日本人出国者数、2016年は5.6%増で1711万人、直近10年間を比較グラフ化してみた
日本人出国者数


確かに、2013年から日本の出国者数は下がっています。
2016年の日本のGDPが発表されて、もし上がっているのなら、つじつま合いますね。
為替、GDP、日本人出国者数、訪日外国人旅行者数は関連していて、おもしろいですね。


画像引用元:ジャパンガイド:外国人が興味を持っている都道府県ランキング
外国人が興味を持っている都道府県ランキング

京都は外国人に人気があり、東京に次いで訪問者が多くなっています。
訪日外国人旅行者が増えると、京都の観光客が増え、京都の中古マンション価格が上がる流れは固いと思っています。



滋賀県中古マンション価格推移_2016年11月

②滋賀の中古マンション価格の動きについて

2014年4月に消費税が5%から8%に上がりました。増税前の駆け込み需要で値上がりし、反動減で値下がりし、円安によるリフォーム等の資材費高騰で値上がりしてるという動きであると推測します。





まとめ

①なぜ、京都の中古マンション価格は上がっているのか?

京都の観光ビジネスの盛り上がりを背景に雇用が増え、中古マンションが値上がりしていると考えられる。

京都への外国人旅行者数が急増している要因として、
・日本に近いアジア各国の経済発展が続き海外旅行者数が増えている。
・2012年以降の円安により、訪日が割安になっている。
ということが上げられる。
これに加えて、行政が行うビザや宿泊施設の規制緩和、SNSなどによる日本の魅力周知の影響も広がっていると考えられる。


②滋賀の中古マンション価格の動きは、どうなっているのか?

2014年4月の消費税増税前に駆け込み需要で値上がりし、その後、反動減で値下がりした。
反動減が落ち着いてからは、円安によるリフォーム等の資材費高騰で値上がりしてるという動きであると考えられる。



③京都の外国人観光客が増えると、滋賀県の中古マンション価格は上がるのか?

京都の外国人観光客が増える→京都の中古マンション価格は上がる→京都のマンション高いから、安い滋賀のマンション買おうと考える人はいる

現状では滋賀のマンション価格は消費税増税のタイミングで一旦下がり、京都のマンション価格に追随していません。
ただ今後、京都のマンション価格が大きく上昇し続けるならば、そにつられて滋賀のマンション価格も上がる可能性はある。「京都で稼いで滋賀で暮らす」を考え始める人は増えていくのだと思います。


今後、京都の中古マンション価格はどこまで上がっていくのか?それに伴って、滋賀の中古マンション価格はどう変動していくのか?長期的には、日本の急激な人口減少に対して価格はどう動くのか?注目してウオッチを続けていきます。



************************
以下、ネット上の反応














南びわ湖エリアとは
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この記事のソース
東京カンテイ



都道府県別の人口増減率をresasで見てみる

年の国勢調査(平成27年)の結果からみた都道府県人口増減率です。

 都道府県人口増減率_平成22年~平成27年a

都道府県人口増減率_平成22年~平成27年

去年(平成27年)時点での滋賀県の人口増減率は、ピンクで0~1%の「増加」になってます。
次の5年間の人口増減率では、滋賀県は減少になると予想されています。日本の人口はどんどん減っていきますね~。

滋賀県全体としては人口減少ステージに入ってしまいますが、南びわ湖エリア3市(草津市、守山市、栗東市)は、まだしばらく人口増加を続けます。

市区町村人口増減率_平成22年~平成27年
(画像をクリックすると拡大できます)

市町村別にみてみると、滋賀県の中で南びわ湖エリア3市が最も人口増加率が高いのが分かります。

今がまさに、日本の人口がピークをすぎたところであり、過去に経験のない「人口減少」ステージへの変化が全国各地であらわれはじめてきているところです。2020年の東京オリンピックが終わった後、日本の不動産価格は急降下していくんだろうと思っています。変化の加速度は、どんどん増していくでしょう。

ただし、悲観的になるのではなく、この変化の中にチャンスを見出していきたいと思っています。

チャンスを見出すのに、resasは使える道具だと思います。もちろん無料で使えます。
(現在、対応しているブラウザは Google Chrome のみなので、注意してください。)

いろいろなデータを視覚的に見ることができるので、直観的に変化を把握することができます。
例えば、日本の都道府県別の人口増減率が、どう変化してきたか?どう変化していくのか?を見てみると、下のようになります。

1965年~2040年までの75年分の人口増減率の変化です。 

人口増減率1965年
1965年
 
人口増減率1970年
1970年

人口増減率1975年
1975年

人口増減率1980年
1980年

人口増減率1985年
1985年

人口増減率1990年
1990年

人口増減率1995年
1995年

人口増減率2000年
2000年

人口増減率2005年
2005年

人口増減率2010年
2010年

人口増減率2010年
2015年

人口増減率2020年
2020年

人口増減率2025年
2025年

人口増減率2030年
2030年

人口増減率2035年
2035年

人口増減率2040年
2040年

resasで人口増減率の推移をみてみると、2020年以降は全都道府県の人口増減率が真っ青になってます。つまり、すべての都道府県で人口が減ります。
人口のピークに達したということです。ひぇー。



=== ここから下はフィクションです。 ===

夏の暑さは、太陽が一番高い夏至(6月21日、22日ごろ)が本番ではありません。太陽がだいぶ下がったお盆前ぐらいが一番暑くて、お盆を過ぎるにつれてちょっとずつ涼しくなっていきます。
彼岸(秋分の日、9月22日、23日ごろ)を過ぎるとかなり涼しくなります。
太陽の高さと気温は一致しておらず、高さの変化に遅れて気温がついていく動きをしています。

全然、根拠のない話ですが、人口と不動産価格もおなじような動きをするのではないかと思っています。
(先に人口減少している国の不動産価格の事例を調べてみたいなぁ。。。)

太陽の高さ=人口
気温=不動産価格

イメージでは、日本の人口と不動産価格の関係を、この夏の太陽の高さと気温の関係におきかえてみると
夏至が2015年
お盆が2020年
彼岸が2025年(暑さ寒さは彼岸まで)
ぐらいなのかなぁと思っています。

気温(不動産価格)のピークは2020年の東京オリンピックまでで、その後は気温(不動産価格)は下がっていき、彼岸の2025年をすぎるとかなり涼しくなるんじゃないかと思っています。
この10年の変化に注目しています。このブログで、南びわ湖エリアの不動産価格のメモは取っていきます。
この10年(2015年~2025年)で、あらゆるものの判断基準が新たに更新されるのだと思っています。

予想はよくはずれるので、はずれたら、ごめんなさい。
予想はさておき、resasがいろいろ使えそうという話でした。



===========================

この記事のソース
都道府県・市区町村別人口増減率(平成27年)(PDF:3,409KB)
RESAS 地域経済分析システム

栗東駅徒歩10分圏内不動産価格のメモ(2016.08.09)

ネットに出ている不動産価格の推移を、定期的にメモしていきます。
メモ物件数が増えすぎてしまうので、駅徒歩10分圏内にしぼります。

重要なことは、表示の価格では売れていないということです。
売れていないから、ネットに価格がのっています。
売れたものから、ネットからは消えていきます。
実際の価格は、この表示よりも少し安い価格であると考えられます。

これから家を買う人の参考になればと思います。
また、人口増加地域である南びわ湖エリアの不動産価格の推移を確認する意味も含まれています。
戸建ての平米単価は、単純に値段を土地面積で割って算出しています。


栗東駅徒歩10分圏内(800m圏内)は下の範囲になります。
栗東駅徒歩10分圏内

■■■■■■■
徒歩2分
■■■■■■■
栗東駅徒歩2分ウィングビュー3780
確認日 2016.07.26
中古マンション31階
平米単価 31.73万円/㎡

栗東駅徒歩2分ウィングビュー2480
確認日 2016.07.26
中古マンション26階
平米単価 29.17万円/㎡

栗東駅徒歩2分ウィングビュー2290
確認日 2016.07.26
中古マンション12階
平米単価 30.42万円/㎡

栗東駅徒歩3分ウィングビュー2080
↓-210万円
確認日 2016.08.09
中古マンション12階
平米単価 27.63万円/㎡




■■■■■■■
徒歩4分
■■■■■■■
栗東駅徒歩4分エスリード栗東第二2280
確認日 2016.07.26
中古マンション3階
平米単価 29.73万円/㎡

栗東駅徒歩4分土地6160
確認日 2016.07.26
土地
平米単価 20.57万円/㎡

栗東駅徒歩4分土地5890
↓-270万円
確認日 2016.08.09
土地
平米単価 19.66万円/㎡



■■■■■■■
徒歩6分
■■■■■■■
栗東駅徒歩6分土地2180
確認日 2016.07.26
土地
平米単価 14.53万円/㎡



■■■■■■■
徒歩7分
■■■■■■■
栗東駅徒歩7分土地2195
確認日 2016.07.26
土地
平米単価 13.61万円/㎡

栗東駅徒歩7分土地1890
確認日 2016.07.26
土地
平米単価 11.89万円/㎡

栗東駅徒歩7分土地1780
確認日 2016.07.26
土地
平米単価 11.49万円/㎡



■■■■■■■
徒歩8分
■■■■■■■
栗東駅徒歩8分土地2780
確認日 2016.07.26
土地
平米単価 10.85万円/㎡

栗東駅徒歩8分土地2180
確認日 2016.08.09
土地
平米単価 14.53万円/㎡



■■■■■■■
徒歩9分
■■■■■■■
栗東駅徒歩9分新築戸建て4394
確認日 2016.07.26
新築戸建て
平米単価 30.40万円/㎡

栗東駅徒歩9分土地2750
確認日 2016.07.26
土地
平米単価 11.63万円/㎡



■■■■■■■
徒歩10分
■■■■■■■
栗東駅徒歩10分土地3680
確認日 2016.07.26
新築戸建て
平米単価 24.39万円/㎡

栗東駅徒歩10分土地2014
確認日 2016.07.26
土地
平米単価 11.05万円/㎡

栗東駅徒歩10分土地1637
確認日 2016.07.26
土地
平米単価 11.42万円/㎡

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