不動産市況の過熱により、新規の物件取得を控えるREITが少なくない中、投資法人みらいは【3463】いちごホテルリート投資法人すら手を出さなかった『ホテルバルク4物件』を、【2337】いちごから取得しました。高値掴み上等という【3476】投資法人みらいの成長戦略には、一抹の危うさのようなものも感じるのですが、成長戦略という言葉で片付けられてしまっているようです。

さて、【3476】投資法人みらいは、「グロースアセット」、すなわち賃料のアップサイドが狙える物件として旧奈良そごうを取得し、改装およびテナント入れ替えを行ったのち、ミ・ナーラとして開業しました。

さて、投資法人みらいの第5期決算説明会資料には、以下のような記載があります。
「ミ・ナーラは概ね満室稼働」
「 売上歩合の衣料・雑貨系やフードコート等の売上水準が当初見込みを下回る状況」
「ラウンドワンの開業等により繁華性は確保出来ているが、テナント売上との連動性が弱い」
「2階・3階の物販・サービス系フロアに空き区画があり、リーシング活動を継続」

満室稼働だと謳っている割には「空き区画のリーシング活動を継続」だとか、上層階に「ラウンドワン開業により繁華性を確保」できたにもかかわらず、「シャワー効果」を享受できてないだとか、開業前の謳い文句とは程遠い現状が想定されますので、ミ・ナーラ奈良の実地調査に再び行って参りました。

(1)ミ・ナーラの2Fの現状
「地域応援ブース・市祭合祭」としてプロパティ・マネジメントを行っている「やまき」が借り上げている区画の惨状です。6年目以降、「やまき」はこの区画に対する最低保証賃料を払い続けられるのでしょうか？
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空き区画を無理矢理催事店舗で埋めている状況にも、変わりはありません。
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子供向けの無料ゴーカート場があったのですが、商業施設としてこの施設がどう収益につながるのか、僕には全く理解できません。
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催事店舗ですら埋められない場所が、空きスペースとして放置されています。
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Mac Houseといえばアパレルショップだと思ったのですが、何故かマックハウスの雑貨屋区画が存在しました。しかしながら売り場面積に対し、商品量があまりにも少ないため、完全歩合賃料で空き区画を埋めてもらっていると推測できます。
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ミ・ナーラ周辺は、ミ・ナーラ開業前から既に大型商業施設のオーバーストア状態になっており、イオン系3施設（ならファミリー、イオンモール高の原、イオンモール大和郡山）に取り囲まれているような状況です。それゆえ、テナントリーシングに苦戦するのは開業前から容易に予想できた話であり、グロース物件だとして旧奈良そごうに50億円も突っ込んだのは、三井物産・イデラパートナーズの勇み足だったのではなかろうか？と、僕は考えています。

記事が長くなりましたので、何故ミ・ナーラは上層階にラウンドワンがあるにも関わらず、そのシャワー効果を享受できないのか？は、別記事で改めてアップさせていただきます。