白岩貢のブログ

世田谷・目黒で土地2:建物1の黄金比による、堅実な不動産投資の実践会
(世田谷、目黒に建てる会)を主宰をしている専業大家

スーパー融資

着工予定の都内ブランド立地の某所のアパート融資が通りました。
都内某所は凄い場所です、、、、30年以上で固定期間も長くて金利は1%ちょっと
総額1億6千万立地は超ブランド立地です、ここに入居者が来なければ日本は
終わってしまう様な立地です。
今更なんですが、都内1等地で新築で、実にまわってしまうのです。

この物件の大家さんは年収300万円で初めての物件取得です。
知恵と工夫があれば都内ブランド立地でも年収300万円台で所有できるのです。
年収800万万円以上で地方1棟物買ってるあなた!
誰がどう考えても都内ブランド立地に新築アパート持った方がいいでしょう。
残念ですが、詳細は、、、、ここまで。
皆さんも知恵と工夫と少々の根性でこの手法探して下さい。

コンシェルジュ

僕は元々バブルで株式投資で失敗しています。
いろいろとありましたが、お陰様で大家として、不動産屋としても
まだまだですけど、頑張っているつもりです。

不動産会社を経営はしていますけど、実は給料はもらっていないんです。
皆さん、驚かれるのですが、給料もらうと僕が一番驚いたのです。笑
大家として自分の管理会社からもらってる給料と不動産会社からもらう給料が
合算されると税金の為に働き、税金の為に会社を経営するのかと。
もちろん、日本国民なので納税義務は果たしますが、果たし過ぎるのも
ちょっと疲れたりしますね。

でも、相続で困った方、将来心配な方、古家がある方、新規に物件欲しい方
簡易宿舎経営したい方、老後が心配な方、など困った方に相談に乗るのは
自分としては充実感があるのが本音のところです。
今後は、任せるところは社員さんやパートナーさんに任せて、僕が不動産投資
始めた頃の原点に戻れたらいいなとも思っています。

僕は地獄?の相続争いと相続税、某メガバンクにはまだ亡き母の5千万の現金
がいまだに凍結されています。(この詳細は後ほど)
世田谷、目黒に稼げるアパートを持ち、静岡と栃木では今現在賃料の下がる
失敗アパートも自分でもっています。
この経験があるから不動産投資は立地、立地、立地と言ってるんですね。

コンサルとしてはアパート、賃貸併用住宅、シェアハウス、簡易宿所、中古リフォーム
などなどコンサルした物件は300棟は楽に超えています。
これからもコンシェルジュな感じでご相談に乗れたらと思っています。
何かありましたら遠慮なく連絡下さい。

中間管理職

ある程度の規模の会社になると中間管理職さんが、社員の指揮と数字を上げるといいいます。
これは口で言うのは簡単ですけど、実際に実績として出すのは大変だと思います。
最近、知人で某会社の中間管理職をしている方がボランティアでうちの集客と管理運営
を手伝ってくれてまして、こんなに変わるものかと驚いています。

まずは、結果を出すから見て欲しいと言って、東京と京都のアパート、シェアハウス
簡易宿所の集客、管理、運営を見直してくれています。
なるほど、なるほど、という感じです、、、、僕が思ったことをすぐに言って、そこはやはり
すぐやめて、こうしようなど言うのは混乱すると言われました。
やはり、組織がある程度大きくなると個人商店から脱皮しなくてはいけませんね。

宿泊や入居の数字をどう出すか、限界に来たら次はどんな手を打つか、ここは大事です。
僕もあれこれ考えますが、実際に社員にどう動いてもらえるのか、そこが僕の弱いところ
でしたのでこれは本当にありがたいです。
それによって発想があれこれ出て、会員さんや相談をさせれる方にも不肖白岩が対応
させてもらう時間が取れるようになりました。

早速、栃木で会員さんと打ち合わせ、シェア運営の大家さんと打ち合わせ、杉並の古家を
簡易宿所に有効利用するという相談、横浜の古民家を再生する、新築アパートを建てる
吹き抜け型アパートを建てるなど、更に面談や相談を出来る限りしていけたらと思って
います。
更に、宿泊サイトの関係者さんとも良い関係になれるようにいつでもお会いしていきます。

未来の年表

現在本屋さんでも売れている
「未来の年表」
人口減少日本でこれから起きること
河合雅司著(講談社現代新書)

不動産投資を始めたり、これからやろうとしてる大家さんは是非読むべき
だと思っています。
僕の本も含めてなんですが、不動産投資のノウハウ本なんかより先に
読まなければいけない本は山ほどあります。

この本は年表でリアルにわかるようになっています。
不動産投資に関連しそうな年表をいくつか紹介します。

2018年あたりから18歳人口が減り始め2032年には18歳の人口が
98万人になる。
ちなみに1992年に18歳になった人口は205万人です。
もし、半数が大学進学でも大学が100校消滅する。
※今もやばいけど、学生向けアパートは本当にやばいですね。

2022年から世帯数が減少する。
2019年には単身者が増え5184世帯となり増加がピークを迎える。
2035年には4956世帯と大幅に減少する。
※今から18年後には世帯数がこんなに減りますが、これは入居者が
減るということです、18年後ならかなりの大家さんはまだローン残ってますね。

2033年全国の住宅の3戸に1戸が空き家になる。
2033年には総住宅数が7126万戸に増大し、空き家が2167万戸となる。
※これだけ空き家が増えると自分のアパートに花植えたり、ペンキ塗ったり
不動産業者に営業かけたりしても入居者集めるのは大変ですね。

詳しくは本読んでみてください。
最近の流行りの大型物件ガンガン買う大家さんは35年間のローンで
その立地で入居者さん呼び続けられるのか冷静に考えてみてください。
出口あるから大丈夫などと、、、、バブルがはじけたときは株売るに売れ
ませんでしたよ。(白岩経験談)
希望的観測はきついです、あの時も優良株投資してる方だけは生き残りました。



ゆるゆるセミナー(相談付)

9月3日(日)13時30分スタートのゆるゆるセミナー(相談付)お申し込み頂いた方
有難うございます。
ブログ告知一回という舐めた募集でしたが来ていただき有難うございます。
ぼくには少人数で双方向のセミナーの方が性格的に合っている様な気がします。
前回静岡で300人の前でセミナーしましたが、ただ話しただけで終わってしまいました。

今回はゆるゆるセミナー参加者の全員が個人相談されたいという希望なのでとにかく
答えられる限りはきちんとお答え出来たらと思っています。
まだ、今からの相談でも大丈夫です。

参加希望される方はメールしてください。↓
info@shiraiwamitsugu.com
氏名
年齢
職業
電話番号
メールアドレス
相談を希望するor希望しない

あと、セミナー費用3千円です。
当日払いで大丈夫です。

さて、日々学びです。
ホテルはアパートとシェアと違いリアルタイムで常に考えていかなければ
なりません。
刻々と変化に対応しています。
アパートとシェアハウスも賃料ではなく、売り上げという発想に切り替えていくのが
いいかと思います。
ローン税金保険などを固定費、光熱費清掃費現状回復などを変動費にして
大家の取り分を人件費と利益とか考えてみたら、より商売感覚になれると思います。

白岩 貢


<プロフィール>
1959年、世田谷で工務店経営者の次男として生まれる。

世田谷にて珈琲専門店を経営していたが、株式投資の信用取引に手を出しバブル崩壊 と共にそれまでの漫然としていた人生も崩壊。
夜逃げ、離婚、自己破産を経てタクシー運転手になり個人タクシー事業許可をを取得。
2002年父親の急死により、土地の相続を受けアパート運営と建築を始める。

その後、世田谷区、目黒区、渋谷区を中心としたアパートやシェアハウス経営に乗り出す一方コンサルとして250棟余りサポートしている。
現在はインバウンド向けに京都、浅草などで簡易宿所の新築のサポートにも力を入れている。



白岩貢オフィシャルホームページ
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【アパ宿投資勉強会】

当会は白岩が個人的に主宰しています。
白岩の提唱してる、世田谷区目黒区など駅から徒歩10分前後以内のブランド立地にアパート、賃貸併用住宅、シェアハウスなど、自身の老後の安定や子孫に資産を残せる方法論に賛同される方が会員となれます。

サポート内容としては、土地取得、プラン作成、融資そして新築から客付けまで一貫して白岩事務局が行います。

※入会に際しては面談があります。
※不動産業者、建築業者、不動産投資コンサル等に従事されてる方々にはご遠慮願います。

入会金3万円、年会費12000円となっています。
以後、1年ごとに自動更新となります。


⇒お申し込みはこちらのフォームをご利用ください。

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