白岩貢のブログ

世田谷・目黒で土地2:建物1の黄金比による、堅実な不動産投資の実践会
(世田谷、目黒に建てる会)を主宰をしている専業大家

民泊業界

最近感じるのですが、不動産系民泊業界というのがあるのかなと、
あるとしたらかなり無茶ぶりな感じがします。
先日、相談に来られたというか、管理してくれというか、とても
返答に困る様な、、、、即断りましたけど。

何でも、京都に簡易宿所物件を1棟借りて、更にまた貸ししてる
不動産業者さんが、宿泊の集客をしてくれないかと来ました。
ここに15部屋ある18屬隆憤彌表蠅良屋があります。
大家さん1部屋10万円→その大家さんにコンサルした不動産屋12万5千円→
それを一括借り上げした東京の不動産屋15万5千円→一括借り上げエンド
ユーザー17万5千円でバラバラに貸す。

で、7月20万円台、8月30万円とかです、15部屋もあっての宿泊料です。
これは大赤字ですね。

その上、普通なら5万円台の部屋が簡易宿所になり3倍のまた貸し賃料に
なるという凄まじい出来事がおこっています。
僕らは本当にじっくり丹念に簡易宿所をあれこれやりながら育てて
いるのに安易すぎでしょう。
代行会社がいい加減なんでうちでやってくれと、、、、ありえないでしょう。


上海人記事タイトル

先日、京都日帰りで行ってきました。
今回は上海から知人でもあるマーケティングのプロに京都で食事を
一緒にして、打ち合わせしました。

上七軒通りにある、家族で経営してる小さな割烹料理屋さんに
連れて行きましたが、本当に喜んでくれました。
この店は僕のとっておきの店です。
本当にリーズナブルで手の込んだ割烹料理が6千円のコース一本です。
基本的に地元の人や上七軒界隈にあるお茶屋さんに仕出しを出してる
だけです。

今後、京都に来る、来てもらう中国人観光客を僕が管理している
旅館アパートに宿泊してもらうには具体的何をすればよいのか?
このようなとっておきの料理屋、観光客の少ない景観の凄いお寺、
京都らしい通りなど宿泊客にアピールするのも大事です。

さらに、胃カメラ、大腸カメラ、人間ドック、美容院、ネイル等
案内もしていきたいと考えています。
実は今回上海の方と話していて意見が一致した方法がありました。
これはすぐ実行することになりますが、マジで言えません。笑

現在中国人のパスポート所持率が国民の7%です。
20%と今の3倍になったらどうなると思いますか?
今から準備万端にしておきます。


新刊発売!

11月1日に新刊が発売になりました。
「続、親のボロ家から笑顔の家賃収入を得る方法」ごま書房新社刊
自宅やアパート、旅館アパートなど諸々の対応にお役に立てたら
嬉しい限りです。

そして、12月1日(土)に出版記念セミナーを開催させて頂きます。
今回のセミナーは我が事務所の客付け営業マン、穴澤君が空室対策
について業界内の仕組み、何故アパートの空室が埋まらないのか?
どうしたら空室が埋まるのか?客付け営業マンの視点から説明して
もらいます。

そして、白岩は大家の視点で不動産客付け営業マンにどうしたら
動いてもらえるのか?気に入ってもらえるにはどうするか?等々
お話させて頂きます。
もちろん、今やってる旅館アパートや敷地延長の吹き抜けアパート
融資の引っ張り方などもお話出来たらと思っています。
セミナー参加ご希望の方はこちらから→



アパート転用!

世田谷の4世帯のアパートを旅館アパートに転用することになりました。
大家さんに提案したところ、快諾して頂きまして、現状アパートの物件が
旅館になるという、僕らが手掛ける初めてのケースになります。
これは、かなりインパクトあるリノベだと思います。

12万〜13万の賃料のアパートがどれ位増えるかリアルな実践としてお伝え
出来るかなと思っています。
まずは、まだ退去していない1部屋を除いた3部屋からスタートします。
設計士には既に区役所、保健所、消防署にヒアリング行ってもらって
います。


この物件はラッキーなことに僕の物件の近所にありますから、僕の物件の
現地事務所を帳場にすることが出来ます。
これは何を意味するかというと、アパートそのままで旅館に転用出来ると
いうことですすから、ほとんど工事費掛けないで出来そうな感じです。

これはアパートオーナーにとっては新しい道が開けるということです。
空室大家さん、賃料上げたい大家さん、アパートに限界感じてる大家さん
に新しい道筋を示せたらいいなと思います。

融資付け

最近思うのですが、地方金融機関の融資評価は本当に分からないんです。

先日、ご相談に来られた方が1億5千万円で新築アパートを6%後半の
利回りで事実上オーバーローンで購入しました。
立地は23区でも都心部ではなく、かなり郊外でして、駅からも徒歩15分
掛かります。
不動産業者は高級賃貸ですといって賃料モリモリで査定しまして融資
を引き出しました。

ところが、渋谷の隣の駅で時価1億円近くする土地に5千万円の建築費で
1億5千万円のアパート欲しいというと、利回り5%後半だから頭金
4千万円出せと言いました。
利回り1%違うだけで土地の価値があまりないとこでフルローン融資、
1億円の価値のある土地にアパート建てるなら4千万円の頭金を出せという
金融機関の考え方はいまいち理解不能です。
これ、すべて今年の話です。

もうすぐ、メルマガ準備号配信予定です。
真面目に凄いです、、、笑、、、プロ集団のメルマガです。
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白岩 貢


<プロフィール>
1959年、世田谷で工務店経営者の次男として生まれる。

世田谷にて珈琲専門店を経営していたが、株式投資の信用取引に手を出しバブル崩壊 と共にそれまでの漫然としていた人生も崩壊。
夜逃げ、離婚、自己破産を経てタクシー運転手になり個人タクシー事業許可をを取得。
2002年父親の急死により、土地の相続を受けアパート運営と建築を始める。

その後、世田谷区、目黒区、渋谷区を中心としたアパートやシェアハウス経営に乗り出す一方コンサルとして250棟余りサポートしている。
現在はインバウンド向けに京都、浅草などで簡易宿所の新築のサポートにも力を入れている。

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