日本人気質
２月９日
３か月に１回の頻度で持病の検査を三田の市民病院を受けています。
検査と言っても血液検査と問診が中心ですが、それを受診しないと薬を貰えないので、受診の前日と当日の二日時間が取られます。
今日と明日がその日です。
さて、昨日の続きです。
（Ａ）あなたの年収が５００万円、ほかの人の年収は２５０万円
（Ｂ）あなたの年収が１千万円、ほかの人の年収が２千万円
貴方はどちらを選択しますか？
欧米では（Ｂ）を、日本では（Ａ）を選ぶ人が多いそうです。
日本人は「和を持って尊し」の文化があるとか、目立つことを嫌う民族だと思われていますが、（Ａ）を選択する人が多いことは意外です。
この記事は２/５の朝日新聞「ザ・コラム」に掲載されていました。
少し引用しますと、「ただ乗り」や「出し抜く」傾向は米国や中国人より日本人の方が強い。換言すれば、他国に比べ、日本にはいじわるな人が多い疑いがあるという。
しかし、二人で協力するゲームを繰り返していると、日本人は米国人より協力的になると実権結果を教える。
興味深い話です。
この学問を「実験社会科学」と言うらしい。
この「実験社会科学」を私たちが携わっているマンション管理業界に置き換えてみてください。
先ず、管理組合では自らが努力しないで快適なマンションライフを得ようとする「ただ乗り」はしばしば見かけます。管理人に旨く手なずけて便利な場所に駐車場を押えたり、私用を頼むこともありますよね。
大規模修繕工事や設備業者からのリベートも「出し抜く」知恵ですよね。
管理士にもあると聞きます。
顧問になると、契約の永続性を狙って管理組合の問題点の解決を小出しに行い、管理士の存在価値を高めるらしいです。
この「ただ乗り」や「出し抜く」の弊害に気付いて、日本人は始めて協力して改革に踏み出すなんて、まさに私がアドバイスしてきた管理組合そのものではないですか。
ちなみに、私も私の家族も（Ｂ）を選択しています。
だから、日本人社会では浮いてしまうのだと家族全員が慰め合いました。
３か月に１回の頻度で持病の検査を三田の市民病院を受けています。
検査と言っても血液検査と問診が中心ですが、それを受診しないと薬を貰えないので、受診の前日と当日の二日時間が取られます。
今日と明日がその日です。
さて、昨日の続きです。
（Ａ）あなたの年収が５００万円、ほかの人の年収は２５０万円
（Ｂ）あなたの年収が１千万円、ほかの人の年収が２千万円
貴方はどちらを選択しますか？
欧米では（Ｂ）を、日本では（Ａ）を選ぶ人が多いそうです。
日本人は「和を持って尊し」の文化があるとか、目立つことを嫌う民族だと思われていますが、（Ａ）を選択する人が多いことは意外です。
この記事は２/５の朝日新聞「ザ・コラム」に掲載されていました。
少し引用しますと、「ただ乗り」や「出し抜く」傾向は米国や中国人より日本人の方が強い。換言すれば、他国に比べ、日本にはいじわるな人が多い疑いがあるという。
しかし、二人で協力するゲームを繰り返していると、日本人は米国人より協力的になると実権結果を教える。
興味深い話です。
この学問を「実験社会科学」と言うらしい。
この「実験社会科学」を私たちが携わっているマンション管理業界に置き換えてみてください。
先ず、管理組合では自らが努力しないで快適なマンションライフを得ようとする「ただ乗り」はしばしば見かけます。管理人に旨く手なずけて便利な場所に駐車場を押えたり、私用を頼むこともありますよね。
大規模修繕工事や設備業者からのリベートも「出し抜く」知恵ですよね。
管理士にもあると聞きます。
顧問になると、契約の永続性を狙って管理組合の問題点の解決を小出しに行い、管理士の存在価値を高めるらしいです。
この「ただ乗り」や「出し抜く」の弊害に気付いて、日本人は始めて協力して改革に踏み出すなんて、まさに私がアドバイスしてきた管理組合そのものではないですか。
ちなみに、私も私の家族も（Ｂ）を選択しています。
だから、日本人社会では浮いてしまうのだと家族全員が慰め合いました。
無料診断
２月８日
新人の管理士の入会がありましたので、来訪者の相談や無料診断を手伝ってもらっています。
今日は神戸の小規模マンションを訪問しました。
昨日は建物チーム、今日は設備と管理診断チームで、総勢７名です。
そのマンションは自主管理から全部委託へ変えたばかりでしたが、その理由は永年のリーダー（理事長）の高齢化です。
確かに、自主管理は管理組合の若返りがないと継続は難しいと思います。
しかし、自主管理は建物・設備の陳腐化の点では問題を含んでいます。
言葉が悪いですが、しょせん素人ですから良質な業者を確保することが難しいですね。
と言っても、管理会社に業務を委託している管理組合も「人を見る目」と「物事を分析する力」「ビジョンを構築する構想力」がなければ自主管理組合は大差はありません。
ところで、面白い問題を見付けました。
「あなたの年収は５００万円、他の人の年収は２５０万円」
「あなたの年収は１千万円、他の人の年収は２千万円」
貴方はどちらを選択しますか？
この説明は明日。
きっと管理組合運営に活かせると思います。
新人の管理士の入会がありましたので、来訪者の相談や無料診断を手伝ってもらっています。
今日は神戸の小規模マンションを訪問しました。
昨日は建物チーム、今日は設備と管理診断チームで、総勢７名です。
そのマンションは自主管理から全部委託へ変えたばかりでしたが、その理由は永年のリーダー（理事長）の高齢化です。
確かに、自主管理は管理組合の若返りがないと継続は難しいと思います。
しかし、自主管理は建物・設備の陳腐化の点では問題を含んでいます。
言葉が悪いですが、しょせん素人ですから良質な業者を確保することが難しいですね。
と言っても、管理会社に業務を委託している管理組合も「人を見る目」と「物事を分析する力」「ビジョンを構築する構想力」がなければ自主管理組合は大差はありません。
ところで、面白い問題を見付けました。
「あなたの年収は５００万円、他の人の年収は２５０万円」
「あなたの年収は１千万円、他の人の年収は２千万円」
貴方はどちらを選択しますか？
この説明は明日。
きっと管理組合運営に活かせると思います。
会議
２月７日
会議中にダラダラと説明したり、会議の目的を言わずに説明するビジネスマンは、きっとだらしない社員だと思います。
ビジネスの世界で、相手に無駄な時間を費やさせる人を、私は嫌います。
私たちは等しく同じ時間を共有していますが、それは自分の都合で相手の時間を奪っても良いことではありません。
だから約束の時間を守らない、納期を守らない、締切り時間ギリギリの書類を提出するなんて言語道断です。
私は船乗りの世界からサービス産業に移ったものですから、住友海上火災でビジネスマネーを学びましたが、最近の同社（現在は三井住友海上）の社員の体たらくは目を覆うものがあります。ビジネスの基本がなっていません。
これは男子社員に顕著に現れていますが、それに比し、女子力は目を見張るものがあります。
日本のサービス産業の労働生産性の低さは世界でも下位に属していますが、これは時間の観念の欠如の現れます。
低収益企業は会議が多く、加えて中身の乏しいのが特徴です。
三井住友海上は正にそんな会社になってしまったようで、本当に悲しく思います。
ところで、管理組合の皆さんの会議って効率的ですか？
会議中にダラダラと説明したり、会議の目的を言わずに説明するビジネスマンは、きっとだらしない社員だと思います。
ビジネスの世界で、相手に無駄な時間を費やさせる人を、私は嫌います。
私たちは等しく同じ時間を共有していますが、それは自分の都合で相手の時間を奪っても良いことではありません。
だから約束の時間を守らない、納期を守らない、締切り時間ギリギリの書類を提出するなんて言語道断です。
私は船乗りの世界からサービス産業に移ったものですから、住友海上火災でビジネスマネーを学びましたが、最近の同社（現在は三井住友海上）の社員の体たらくは目を覆うものがあります。ビジネスの基本がなっていません。
これは男子社員に顕著に現れていますが、それに比し、女子力は目を見張るものがあります。
日本のサービス産業の労働生産性の低さは世界でも下位に属していますが、これは時間の観念の欠如の現れます。
低収益企業は会議が多く、加えて中身の乏しいのが特徴です。
三井住友海上は正にそんな会社になってしまったようで、本当に悲しく思います。
ところで、管理組合の皆さんの会議って効率的ですか？
大学受験
２月６日
とにかく毎日が忙しい。
時間との闘いに明け暮れています。
そのうえ、息子の大学受験が始まりました。
昨年は国立前期・後期の２校しか受験しませんでしたが、今年は「もう浪人はこりごりや」と言う息子は滑り止めの滑り止めも受けています。
センター利用も含め、私立５校と国立２校の計７校の受験となります。
私立は関西圏ですが、国立は地方を受けたいということで飛行機や宿泊の予約もあり、余計多忙さが増します。
今朝、（最近しばしばありますが）親子喧嘩をしました。
親の気持ち子知らずで、私立の結果を知りたい私に
「ネットで試験の解答が出ていないからわかれへん」
「校門で解答速報配ってなかったんか？」
「もらってないから〜〜」
「なんでやねん。とりあえず貰ったらええやん」
と、私の不満は続きます。
結局、駐車場から駅までの車内で大声で怒鳴りあい、気分が乗らないまま通勤しなくてがなりません。
ストレスがたまるばかりなので、早く受験シーズンが終わり楽になりたいですね。
とにかく毎日が忙しい。
時間との闘いに明け暮れています。
そのうえ、息子の大学受験が始まりました。
昨年は国立前期・後期の２校しか受験しませんでしたが、今年は「もう浪人はこりごりや」と言う息子は滑り止めの滑り止めも受けています。
センター利用も含め、私立５校と国立２校の計７校の受験となります。
私立は関西圏ですが、国立は地方を受けたいということで飛行機や宿泊の予約もあり、余計多忙さが増します。
今朝、（最近しばしばありますが）親子喧嘩をしました。
親の気持ち子知らずで、私立の結果を知りたい私に
「ネットで試験の解答が出ていないからわかれへん」
「校門で解答速報配ってなかったんか？」
「もらってないから〜〜」
「なんでやねん。とりあえず貰ったらええやん」
と、私の不満は続きます。
結局、駐車場から駅までの車内で大声で怒鳴りあい、気分が乗らないまま通勤しなくてがなりません。
ストレスがたまるばかりなので、早く受験シーズンが終わり楽になりたいですね。
節分
２月３日
相変わらず、せき込み、睡眠中も喉がぜんそく患者のようにゼイゼイなります。
昨日の朝の気温はマイナス７度でしたが、今朝はマイナス３度でしたが、やはり寒い。
私の理想とする仏像は仁王像です。
悪に敢然と立ち向かう姿に勇気を与えられます。
奈良に行く機会があれば東大寺の仁王門にある「阿吽像」をじっくりと眺めてください。
「阿吽の呼吸」とは、共に一つの事をする時などの相互の微妙な調子や気持ちを意味しますが、語源は仏教用語の阿吽です。
阿は第一音声、吽は最後の音ですから物事の最初から最後も意味します。
しかし、仏像の阿吽とは、邪気を阿と言って追い払い、それでも襲い掛かる悪魔を吽と戦うを指しているとも言います。
今日、二人の若者を面接しました。
二人ともスキルアップと社会貢献に敢然と挑戦する気構えを感じさせました。
今日は節分です。
旧正月でもあります。
そして、一人の管理士が去り、２人の若者が門を叩いた日でもあります。
今年も人材育成の歳になりそうです。
相変わらず、せき込み、睡眠中も喉がぜんそく患者のようにゼイゼイなります。
昨日の朝の気温はマイナス７度でしたが、今朝はマイナス３度でしたが、やはり寒い。
私の理想とする仏像は仁王像です。
悪に敢然と立ち向かう姿に勇気を与えられます。
奈良に行く機会があれば東大寺の仁王門にある「阿吽像」をじっくりと眺めてください。
「阿吽の呼吸」とは、共に一つの事をする時などの相互の微妙な調子や気持ちを意味しますが、語源は仏教用語の阿吽です。
阿は第一音声、吽は最後の音ですから物事の最初から最後も意味します。
しかし、仏像の阿吽とは、邪気を阿と言って追い払い、それでも襲い掛かる悪魔を吽と戦うを指しているとも言います。
今日、二人の若者を面接しました。
二人ともスキルアップと社会貢献に敢然と挑戦する気構えを感じさせました。
今日は節分です。
旧正月でもあります。
そして、一人の管理士が去り、２人の若者が門を叩いた日でもあります。
今年も人材育成の歳になりそうです。
私の気持ち
２月２日
今朝も保険の営業で泉大津から吹田まで飛び回りました。
時に私が保険を行うことを疑問に思っている人がいます。
忙しい私が保険代理店の社長兼会長を行っている理由は、先ず、管理組合の目線に立った管理士業を遂行するには、強固な財政基盤、言い換えれば別収入を確保する必要があるからです。
現に、平成１４年、管理士事務所を確立できたのは、私の家族を養うだけの代理店手数料の賜物です。
第２にマンション管理をマネジメントの点で捉えると、「ひと」「もの」「かね」が大事だからです。
「ひと」とは管理組合組織です。
組織に目標管理を行わせることが必要です。
「もの」とはマンションの建物・設備などのファシリティ・マネジメントです。
「かね」とは管理費のコストパフォーマンス、修繕積立金の運用、資産のリスクヘッジ（保険）です。
だから、管理士は「ひと」の専門家か、「もの」の専門家、「かね」の専門家でないとだめなのです。
むろん、「ひと」「もの」「かね」を兼ね備えた専門家になれば良いのですが、企業のような縦組織ではなく、横組織の管理組合であり、かつ、経営者は毎年輪番で変わる組織なら、それはすこぶる難しいと言えます。
ＮＰＯ近畿の門を叩いてくる管理士やその卵にも、私は彼らに「ひと」「もの」「かね」のどの専門家を目指すのかを訊きます。
それが明確でない志望者は書類段階で切ります。
今朝も保険の営業で泉大津から吹田まで飛び回りました。
時に私が保険を行うことを疑問に思っている人がいます。
忙しい私が保険代理店の社長兼会長を行っている理由は、先ず、管理組合の目線に立った管理士業を遂行するには、強固な財政基盤、言い換えれば別収入を確保する必要があるからです。
現に、平成１４年、管理士事務所を確立できたのは、私の家族を養うだけの代理店手数料の賜物です。
第２にマンション管理をマネジメントの点で捉えると、「ひと」「もの」「かね」が大事だからです。
「ひと」とは管理組合組織です。
組織に目標管理を行わせることが必要です。
「もの」とはマンションの建物・設備などのファシリティ・マネジメントです。
「かね」とは管理費のコストパフォーマンス、修繕積立金の運用、資産のリスクヘッジ（保険）です。
だから、管理士は「ひと」の専門家か、「もの」の専門家、「かね」の専門家でないとだめなのです。
むろん、「ひと」「もの」「かね」を兼ね備えた専門家になれば良いのですが、企業のような縦組織ではなく、横組織の管理組合であり、かつ、経営者は毎年輪番で変わる組織なら、それはすこぶる難しいと言えます。
ＮＰＯ近畿の門を叩いてくる管理士やその卵にも、私は彼らに「ひと」「もの」「かね」のどの専門家を目指すのかを訊きます。
それが明確でない志望者は書類段階で切ります。
保険営業日
２月１日
今日は保険日です。
朝から夕方まで保険の営業で出かけました。
と言いましても、午後は枚方市の古い団地のマンション保険の説明でしたので、設備更新の必要性やマンション保険に必要な知識、たとえば「壁芯基準」「上塗り基準」の違い、管理組合が付保する共用部分は区分所有者の持ち分（内壁や天井、床の壁芯までの所有権）の問題、保険会社の付加サービスなどの理解の促進に努めました。
夕刻に事務局に戻り、管理組合からの問合せの回答、事務処理などを行いました。
やっとブログを掛ける余裕が生まれた一時です。
風邪が治りません。
私の平均睡眠時間は４~５時間ですが、このところカミさんに起こされないと目を覚ましません。
今朝も８時間以上眠ったようで、６時過ぎに起こされました。
ところで、後進の育成です。
保険営業は肌で覚えるものなので、今日も若い男女のスタッフ２名を鞄持ちで連れてきました。
要するにＯＪＴ（オン・ザ・ジョブ・トレーニング）です。
私の営業スタイルを観て、どのように情報を入手するのか、次回のアポイントの取り方、他社の保険証券のコピー入手の方法、事故処理法などを実体験で覚えてもらいます。
往復の車中では、講義ですね。
これは管理士にもＯＪＴが必要と思いますが、彼らのほとんどは先入観と固定感があり、なかなか旨く行きません。
そして、何時の間にか管理士業を会得した気持ちに陥り、独立して失敗します。
そんな管理士のほとんどが楽な顧問業を目指し、挙句の果てに業者からバックマージン・リベートをもらう第２の管理会社になるようです。
管理士試験に一発した某管理組合の理事長に
「私が業者からリベートをもらうような管理士に絶対ならないし、また、ならなければ飯を食えないようなら管理士は廃業しますわ」
と宣言しました。
全共闘世代の私はピン撥ねが大嫌いです。
今日は保険日です。
朝から夕方まで保険の営業で出かけました。
と言いましても、午後は枚方市の古い団地のマンション保険の説明でしたので、設備更新の必要性やマンション保険に必要な知識、たとえば「壁芯基準」「上塗り基準」の違い、管理組合が付保する共用部分は区分所有者の持ち分（内壁や天井、床の壁芯までの所有権）の問題、保険会社の付加サービスなどの理解の促進に努めました。
夕刻に事務局に戻り、管理組合からの問合せの回答、事務処理などを行いました。
やっとブログを掛ける余裕が生まれた一時です。
風邪が治りません。
私の平均睡眠時間は４~５時間ですが、このところカミさんに起こされないと目を覚ましません。
今朝も８時間以上眠ったようで、６時過ぎに起こされました。
ところで、後進の育成です。
保険営業は肌で覚えるものなので、今日も若い男女のスタッフ２名を鞄持ちで連れてきました。
要するにＯＪＴ（オン・ザ・ジョブ・トレーニング）です。
私の営業スタイルを観て、どのように情報を入手するのか、次回のアポイントの取り方、他社の保険証券のコピー入手の方法、事故処理法などを実体験で覚えてもらいます。
往復の車中では、講義ですね。
これは管理士にもＯＪＴが必要と思いますが、彼らのほとんどは先入観と固定感があり、なかなか旨く行きません。
そして、何時の間にか管理士業を会得した気持ちに陥り、独立して失敗します。
そんな管理士のほとんどが楽な顧問業を目指し、挙句の果てに業者からバックマージン・リベートをもらう第２の管理会社になるようです。
管理士試験に一発した某管理組合の理事長に
「私が業者からリベートをもらうような管理士に絶対ならないし、また、ならなければ飯を食えないようなら管理士は廃業しますわ」
と宣言しました。
全共闘世代の私はピン撥ねが大嫌いです。
保険営業職とフロント職
１月３１日
２〜３日続いていた熱がやっと治まり、今日はすこぶる快調とまで言わないまでも、昨日までの重たい身体ではありません。
ところで、私はたくさんの業界や企業、そこには働く人々を観てきましたが、損害保険や生命保険を販売する人と管理会社のフロントは本当に似ているなぁと思います。
とりわけ、昨日はその感を強くしました。
両者の共通点、それは言い訳の旨さです。
都合が悪くなると「専門用語を使って意味不明朗な言動を発する」。
遅刻したり、納期に遅れると「道路が混んでいて」「見積がそろわなくて」「・・・・・・が理由で・・」が多い。
次の共通点が、目線と言うか志向性にあります。
保険会社も金融機関なので金融業界の「晴天の日に傘を貸し」「雨天には傘を取り上げる」傾向がありますが、保険会社では自発的に保険を申し込んでくる契約者を疑えと教育されます。
「もともと保険なんか、押し付けて買わされる商品。それを自らが契約に足を運ぶ契約者は何か魂胆があると疑う必要がある」と言うものです。
だから金融機関の「消費者志向」に騙されてはいけません。
最近でこそ、生損保の代理店が路面店を展開していますが、その裏には保険申込者の動機を探る面があります。
保険会社は顧客を選ぶことを「逆選択」と呼びます。酷い言葉です。
同じように管理会社のフロントも「口先では管理組合さんのため」とか「理事長の意向に従います」と言いながら、その底には「自社の方針の元なら」と言う接頭語が付きます。
だから消費者（組合員）志向は、先ず管理会社の利益の上に管理組合が乗っかかっているのです。
この営業方針が変わらない限り、業界の体質のイノベーションは期待できません。
保険業界がインターネットを駆使した「保険会社・保険料を比較する代理店」が路面店を展開したように、マンション管理をイノベーとする業態が現れないとだめでしょう。
その点、自慢するわけではありませんが、ＮＰＯ近畿の若手管理士が「パック型マンション管理方式」を打ち出したことに私は密かに期待しています。
２〜３日続いていた熱がやっと治まり、今日はすこぶる快調とまで言わないまでも、昨日までの重たい身体ではありません。
ところで、私はたくさんの業界や企業、そこには働く人々を観てきましたが、損害保険や生命保険を販売する人と管理会社のフロントは本当に似ているなぁと思います。
とりわけ、昨日はその感を強くしました。
両者の共通点、それは言い訳の旨さです。
都合が悪くなると「専門用語を使って意味不明朗な言動を発する」。
遅刻したり、納期に遅れると「道路が混んでいて」「見積がそろわなくて」「・・・・・・が理由で・・」が多い。
次の共通点が、目線と言うか志向性にあります。
保険会社も金融機関なので金融業界の「晴天の日に傘を貸し」「雨天には傘を取り上げる」傾向がありますが、保険会社では自発的に保険を申し込んでくる契約者を疑えと教育されます。
「もともと保険なんか、押し付けて買わされる商品。それを自らが契約に足を運ぶ契約者は何か魂胆があると疑う必要がある」と言うものです。
だから金融機関の「消費者志向」に騙されてはいけません。
最近でこそ、生損保の代理店が路面店を展開していますが、その裏には保険申込者の動機を探る面があります。
保険会社は顧客を選ぶことを「逆選択」と呼びます。酷い言葉です。
同じように管理会社のフロントも「口先では管理組合さんのため」とか「理事長の意向に従います」と言いながら、その底には「自社の方針の元なら」と言う接頭語が付きます。
だから消費者（組合員）志向は、先ず管理会社の利益の上に管理組合が乗っかかっているのです。
この営業方針が変わらない限り、業界の体質のイノベーションは期待できません。
保険業界がインターネットを駆使した「保険会社・保険料を比較する代理店」が路面店を展開したように、マンション管理をイノベーとする業態が現れないとだめでしょう。
その点、自慢するわけではありませんが、ＮＰＯ近畿の若手管理士が「パック型マンション管理方式」を打ち出したことに私は密かに期待しています。
しびれる寒さ
１月３０日
早いもので１月も２日を残すばかりとなりました。
しかし、今年の寒さは半端じゃありません。おかげで風邪の治りも遅いようで、マスク姿の通勤客も多く観られます。
ところで、管理士泣かせは小規模マンションのエントランスで開かれる理事会や総会です。
先週は神戸の高台にあるマンションで寒さに震えながらの理事会がありました。
幸いなことに理事長始め理事の方々も思いやりがあり、何時もより早めに終わりましたが、理事会やフロント、管理員の方も大変な思いだったでしょう。
真夏のエントランスも苦行以外の何物でもありませんが、ネクタイ姿のフロントは私たちよりも辛い思いをしていると思います。
しかし、不思議ですよね。
明らかなに総会が開くスペースもないマンションが殆どなのに、国交省はそれを問題点に挙げません。
たとえば、新標準管理規約では委任状の取り扱いを俎上に挙げています。
従来の「出席」と「委任」だけではなく「議決権行使書」の利用を促しています。しかし議決権行使より出席が良いのは当たり前の理論ですが、全区分所有者が一堂に会する集会室なんてないのに、出席を代替する手段として「議決権行使」を薦めるのは主客転倒だと思います。
要するに、現在の形の管理組合民主主義を遂行するのは物理的に不可能です。
だから、ある特定の場（たとえば棟別や階別）から投票で「代議員」を選び、彼らが数人の代表（理事）を選出し管理組合運営を遂行した方が余程機能的です。
理事会の機能性を考えれば、その数は多くても１０数人、通常は４〜５人が適当ではないでしょうか。
マンション管理の管理はマネジメントを意味しています。
マネジメントにはイノベーションが必要です。
そしてそれに火をつけるのは管理士の役割だと思います。
早いもので１月も２日を残すばかりとなりました。
しかし、今年の寒さは半端じゃありません。おかげで風邪の治りも遅いようで、マスク姿の通勤客も多く観られます。
ところで、管理士泣かせは小規模マンションのエントランスで開かれる理事会や総会です。
先週は神戸の高台にあるマンションで寒さに震えながらの理事会がありました。
幸いなことに理事長始め理事の方々も思いやりがあり、何時もより早めに終わりましたが、理事会やフロント、管理員の方も大変な思いだったでしょう。
真夏のエントランスも苦行以外の何物でもありませんが、ネクタイ姿のフロントは私たちよりも辛い思いをしていると思います。
しかし、不思議ですよね。
明らかなに総会が開くスペースもないマンションが殆どなのに、国交省はそれを問題点に挙げません。
たとえば、新標準管理規約では委任状の取り扱いを俎上に挙げています。
従来の「出席」と「委任」だけではなく「議決権行使書」の利用を促しています。しかし議決権行使より出席が良いのは当たり前の理論ですが、全区分所有者が一堂に会する集会室なんてないのに、出席を代替する手段として「議決権行使」を薦めるのは主客転倒だと思います。
要するに、現在の形の管理組合民主主義を遂行するのは物理的に不可能です。
だから、ある特定の場（たとえば棟別や階別）から投票で「代議員」を選び、彼らが数人の代表（理事）を選出し管理組合運営を遂行した方が余程機能的です。
理事会の機能性を考えれば、その数は多くても１０数人、通常は４〜５人が適当ではないでしょうか。
マンション管理の管理はマネジメントを意味しています。
マネジメントにはイノベーションが必要です。
そしてそれに火をつけるのは管理士の役割だと思います。
マイナス５度
１月２７日
今年最初のＱ太郎塾です。
テーマは修繕積立金の運用です。
ところで、ここ２〜３日の朝の三田市はマイナス５度の気温です。
さすがにマイナス３度を超えると冷気が肌にさします。
私が住んでいるマンションは高台に建っていますので、玄関を出て開放廊下にでると三田市の北の山の雪景色を視ることができます。
雲が低い時は、まるで地上の楽園のように山裾が隠れてしまっています。
毎朝、７時２０分過ぎに我がクマを連れ駐車場に行きます。
屋上に駐車している車は霜で真っ白ですから、通勤で車を使用する居住者は自宅から持ってきたお湯を掛けてフロントを解氷させていますが、幸いなことに私は地下駐車場に留めていますのでそんな苦労はありません。
近くの公園では、毎朝、太極拳を遣っていますので、それを眺めながら下って行きます。
台湾や香港の公園でも多くの人たちが太極拳を楽しんでいますが、三田でも高齢者を中心に数十人仲間が集まっているようです。
丘を下ると小川に出ます。
今日のような寒い朝はもうもうと水蒸気が上がっています。
三田市は盆地なので溜池が多くあります。だから春と秋は濃霧に悩まされます。
新三田の駅は周りに何もないため強い寒気の風が体温を奪っていきます。
風向によれば厩舎の匂いが漂っています。私たちの年齢者は平気ですが、若い女性は顔をしかめています。
朝の駅は大阪へ向かう通勤客で溢れていますが、次々とくる列車に黙々と吸い込まれていきます。
車内は人いきれで曇っていますが、次の列車を待っている人はコートとマフラーで寒気を避けています。
私はそんな冬の三田市が好きです。
今年最初のＱ太郎塾です。
テーマは修繕積立金の運用です。
ところで、ここ２〜３日の朝の三田市はマイナス５度の気温です。
さすがにマイナス３度を超えると冷気が肌にさします。
私が住んでいるマンションは高台に建っていますので、玄関を出て開放廊下にでると三田市の北の山の雪景色を視ることができます。
雲が低い時は、まるで地上の楽園のように山裾が隠れてしまっています。
毎朝、７時２０分過ぎに我がクマを連れ駐車場に行きます。
屋上に駐車している車は霜で真っ白ですから、通勤で車を使用する居住者は自宅から持ってきたお湯を掛けてフロントを解氷させていますが、幸いなことに私は地下駐車場に留めていますのでそんな苦労はありません。
近くの公園では、毎朝、太極拳を遣っていますので、それを眺めながら下って行きます。
台湾や香港の公園でも多くの人たちが太極拳を楽しんでいますが、三田でも高齢者を中心に数十人仲間が集まっているようです。
丘を下ると小川に出ます。
今日のような寒い朝はもうもうと水蒸気が上がっています。
三田市は盆地なので溜池が多くあります。だから春と秋は濃霧に悩まされます。
新三田の駅は周りに何もないため強い寒気の風が体温を奪っていきます。
風向によれば厩舎の匂いが漂っています。私たちの年齢者は平気ですが、若い女性は顔をしかめています。
朝の駅は大阪へ向かう通勤客で溢れていますが、次々とくる列車に黙々と吸い込まれていきます。
車内は人いきれで曇っていますが、次の列車を待っている人はコートとマフラーで寒気を避けています。
私はそんな冬の三田市が好きです。
鬼の霍乱２
１月２６日
暑い夏には厳しい寒さの冬が、長雨には少雪、カラカラ天気には豪雪があるのが地球の輪廻です。
気象学の詳しい理論は知りませんが、船乗りの常識を教えてもらったことがあります。
このところの冬将軍で、私の体力も限界に達し、昨日・一昨日は微熱の影響で５時過ぎに事務所を出ました。
今日もいささか地に足が着かない状態です。
１月に入り、二人の管理士がボランティアで事務局を手伝ってくれています。
と言っても、まるっきり無償と言うわけにはいきませんので、定期代を支給しています。
事務所を構えると、常に固定費が頭の片隅にあります。
ＮＰＯ近畿の固定費は毎月１００万円です。これには私の生活費が入っていませんので、収入が少ないと他から調達しなくてはなりません。
経営者の最大の苦労は運転資金の確保につきます。
場合によれば借入金に走り回ることもあります。
その点、保険代理店は楽でした。
毎月の代理店手数料の範囲で廻していけば良いわけですから・・・・・
事務所経費と言っても１０万円もあれば十分なので、とうてい経営をしているとは言えません。
某管理会社の営業職と一緒になる機会がありました。
「Ｑ太郎さんの土日は殆ど仕事でしょう」
「そうですね。女性スタッフは週休２日ですが、私は平日も休めないし、マンションの訪問は土日が多いため実質休みなしの１週間が多いですね」
「私も代休をとることもありますが、代休明けの電話の伝言の処理はたいへんですわ」
「本当は勇気をもって平日に休暇をとれば良いのですが駄目ですね。それとついつい経費もことを考えると自分の体を酷使してしまいますよね」
私が管理士業に専念するために、事務所はなでしこ２名、管理士３名が常駐しています。
その他、男女１名づつを三井住友海上の研修に出していますので７名の家族を私が支えることになります。
鬼の霍乱の原因は寒さだけなく、このあたりのストレスも原因かもしれません。
暑い夏には厳しい寒さの冬が、長雨には少雪、カラカラ天気には豪雪があるのが地球の輪廻です。
気象学の詳しい理論は知りませんが、船乗りの常識を教えてもらったことがあります。
このところの冬将軍で、私の体力も限界に達し、昨日・一昨日は微熱の影響で５時過ぎに事務所を出ました。
今日もいささか地に足が着かない状態です。
１月に入り、二人の管理士がボランティアで事務局を手伝ってくれています。
と言っても、まるっきり無償と言うわけにはいきませんので、定期代を支給しています。
事務所を構えると、常に固定費が頭の片隅にあります。
ＮＰＯ近畿の固定費は毎月１００万円です。これには私の生活費が入っていませんので、収入が少ないと他から調達しなくてはなりません。
経営者の最大の苦労は運転資金の確保につきます。
場合によれば借入金に走り回ることもあります。
その点、保険代理店は楽でした。
毎月の代理店手数料の範囲で廻していけば良いわけですから・・・・・
事務所経費と言っても１０万円もあれば十分なので、とうてい経営をしているとは言えません。
某管理会社の営業職と一緒になる機会がありました。
「Ｑ太郎さんの土日は殆ど仕事でしょう」
「そうですね。女性スタッフは週休２日ですが、私は平日も休めないし、マンションの訪問は土日が多いため実質休みなしの１週間が多いですね」
「私も代休をとることもありますが、代休明けの電話の伝言の処理はたいへんですわ」
「本当は勇気をもって平日に休暇をとれば良いのですが駄目ですね。それとついつい経費もことを考えると自分の体を酷使してしまいますよね」
私が管理士業に専念するために、事務所はなでしこ２名、管理士３名が常駐しています。
その他、男女１名づつを三井住友海上の研修に出していますので７名の家族を私が支えることになります。
鬼の霍乱の原因は寒さだけなく、このあたりのストレスも原因かもしれません。
管理組合の顧問は必要か？
１月２４日
管理士の安定収入の点では、毎月定額の顧問料が見込まれる方が良いのは当たり前の話しです。
しかし、そのデメリットたくさんあります。
管理士が顧問になると以下のようなデメリットが考えられます。
１：毎年交代する理事長に阿るようになります。
２：管理組合に問題があっても小出しに解決するようになります。
３：管理会社に問題があっても見て見ぬ振りをします。
４：あってはならないことですが、利益相反行為を行うリスクがあります。
たくさんの管理士協会があり、管理士の事務所がありますが、自活できる管理士は殆どないと言っても過言ではないでしょう。
だから、縁故知人を通して顧問契約の依頼があると管理士は涎を出して喜びます。
しかし、顧問契約が多ければ問題はないでしょうが、少なければ管理組合から嫌われたくないと防衛本能が働きますよね。それが舌鋒を鈍らせます。
だから、ＮＰＯ近畿では特殊な管理組合を除いて積極的に顧問業務を推進していません。
一方、管理組合側の視点に立てば、理事長などの管理士などは緩衝役になりますよね。
これは大規模修繕工事のコンサルタントにも言えますが「専門家が言った」と責任転嫁できます。だけど責任転嫁費用として月額５万円は高い。せめて１万円未満ではないでしょうか。
そんなこんなことを今日は思い浮かべながら、久しぶりにぼ〜っとしています。
管理士の安定収入の点では、毎月定額の顧問料が見込まれる方が良いのは当たり前の話しです。
しかし、そのデメリットたくさんあります。
管理士が顧問になると以下のようなデメリットが考えられます。
１：毎年交代する理事長に阿るようになります。
２：管理組合に問題があっても小出しに解決するようになります。
３：管理会社に問題があっても見て見ぬ振りをします。
４：あってはならないことですが、利益相反行為を行うリスクがあります。
たくさんの管理士協会があり、管理士の事務所がありますが、自活できる管理士は殆どないと言っても過言ではないでしょう。
だから、縁故知人を通して顧問契約の依頼があると管理士は涎を出して喜びます。
しかし、顧問契約が多ければ問題はないでしょうが、少なければ管理組合から嫌われたくないと防衛本能が働きますよね。それが舌鋒を鈍らせます。
だから、ＮＰＯ近畿では特殊な管理組合を除いて積極的に顧問業務を推進していません。
一方、管理組合側の視点に立てば、理事長などの管理士などは緩衝役になりますよね。
これは大規模修繕工事のコンサルタントにも言えますが「専門家が言った」と責任転嫁できます。だけど責任転嫁費用として月額５万円は高い。せめて１万円未満ではないでしょうか。
そんなこんなことを今日は思い浮かべながら、久しぶりにぼ〜っとしています。
コミュニケーション能力
１月２３日
クマの１歳下のまた従弟がいます。
和歌山の私立高校生ですが、今年クマと一緒に大学を受験します。
しかし、彼は先のセンター試験の合計点が９５％、しかも２科目も１００点満点があったと昨日聴きました。
どひゃ〜の一言です。
クマの同級生にも、１週間の勉強で阪大に合格した天才がいましたが、また従弟も一種の天才です。
しかも二人とも理系ですから、きっと将来はノーベル賞ものの学者になるのでしょう。
先日の土曜日の大規模修繕工事のミーティングはコミュニケーション能力の不足をつくづく感じました。
言う側と聴く側の会話が成り立っていないのです。
土曜日の件は、明らかに当方のミスです。
あらゆる場面を想定し、準備を怠ったらだめなことが証明されました。
コミュニケーションと言えば、私の滑舌は家族に評判が悪いですね。
これは自覚していますが、私語の場合、とりわけ酷いと思っています。
さて土日も仕事でした。明日から寒波ということなので体調管理に注意しなければなりません。
クマの１歳下のまた従弟がいます。
和歌山の私立高校生ですが、今年クマと一緒に大学を受験します。
しかし、彼は先のセンター試験の合計点が９５％、しかも２科目も１００点満点があったと昨日聴きました。
どひゃ〜の一言です。
クマの同級生にも、１週間の勉強で阪大に合格した天才がいましたが、また従弟も一種の天才です。
しかも二人とも理系ですから、きっと将来はノーベル賞ものの学者になるのでしょう。
先日の土曜日の大規模修繕工事のミーティングはコミュニケーション能力の不足をつくづく感じました。
言う側と聴く側の会話が成り立っていないのです。
土曜日の件は、明らかに当方のミスです。
あらゆる場面を想定し、準備を怠ったらだめなことが証明されました。
コミュニケーションと言えば、私の滑舌は家族に評判が悪いですね。
これは自覚していますが、私語の場合、とりわけ酷いと思っています。
さて土日も仕事でした。明日から寒波ということなので体調管理に注意しなければなりません。
今日の来訪相談
１月２０日
相変わらず多くの電話相談や来訪相談があります。
その中で信じられないものを一つ。
それは１０数年間、管理費が据え置かれている管理会社から値上げ要請です。
「当社の社長が交代し、すべての管理組合との契約書の見直しがありました。貴管理組合とは１０数年間同じ受託管理費ですので、この際値上げを要請して来い。値上げを呑んでくれなかったら解約を申し出てくようにとの命令です」
「フロントさん、それはおかしいのとちゃう。おたくは先日この先も値上げしませんから契約の継続をお願いします、と総会で言ったばからやないの？」
「そうですけど・・・・・・・・・」
管理組合からするとショックです。一種のパニックがマンション内に走ります。
私とT管理士が相談に応じました。
「管理士さん、どうしたら良いでしょう。組合員の中には裁判しろ、と強い意見もありますし・・・」
「先ず、管理業界の最近の状況から説明しますと、デフレ時代の昨今、組合員の年収が横ばいまたは年金生活者が増えているなかで管理費は値下がり傾向にあります」
「え〜〜〜本当ですか？私たちの中には少しぐらい値上げを認めてもええんと違う〜という人もいるし。だけど管理会社のフロントさんの要求が月額１３万、年に換算すると１５０万円以上になりますねん。だから困っているんですわ」
こんな相談が増えています。
「理事長、そんならこんな逆提案したらどうです。フロントに、管理組合も納得できないから他の管理会社から見積もりを取りますから、ちょっと待ってくれへん？と言えば良いですよ」
「それも言いましてん。そうすると、そりゃ結構です。是非ともそうしてください。そうするとわが社が如何に安いかわかりますわ。そやけど、大手３０社から取るんですよ。中小の管理会社はサービスが駄目やから・・・・」
「そんなことありまへん。大手だけにせんと各社の競争を煽るためにも公募です。公募をすることは理事長や理事会の皆さんが受けるかもしれない誹謗中傷のリスクヘッジにもなります」
女性理事長もほっとしたようです。
「明夜の理事会で、今日の相談内容を伝えます。その結果、また連絡させてください」
こんな風潮を国交省、マンション管理センター、行政はどのように理解しているのでしょう。
消費者が脅される。こんなことが許されるんでしょうか？
相変わらず多くの電話相談や来訪相談があります。
その中で信じられないものを一つ。
それは１０数年間、管理費が据え置かれている管理会社から値上げ要請です。
「当社の社長が交代し、すべての管理組合との契約書の見直しがありました。貴管理組合とは１０数年間同じ受託管理費ですので、この際値上げを要請して来い。値上げを呑んでくれなかったら解約を申し出てくようにとの命令です」
「フロントさん、それはおかしいのとちゃう。おたくは先日この先も値上げしませんから契約の継続をお願いします、と総会で言ったばからやないの？」
「そうですけど・・・・・・・・・」
管理組合からするとショックです。一種のパニックがマンション内に走ります。
私とT管理士が相談に応じました。
「管理士さん、どうしたら良いでしょう。組合員の中には裁判しろ、と強い意見もありますし・・・」
「先ず、管理業界の最近の状況から説明しますと、デフレ時代の昨今、組合員の年収が横ばいまたは年金生活者が増えているなかで管理費は値下がり傾向にあります」
「え〜〜〜本当ですか？私たちの中には少しぐらい値上げを認めてもええんと違う〜という人もいるし。だけど管理会社のフロントさんの要求が月額１３万、年に換算すると１５０万円以上になりますねん。だから困っているんですわ」
こんな相談が増えています。
「理事長、そんならこんな逆提案したらどうです。フロントに、管理組合も納得できないから他の管理会社から見積もりを取りますから、ちょっと待ってくれへん？と言えば良いですよ」
「それも言いましてん。そうすると、そりゃ結構です。是非ともそうしてください。そうするとわが社が如何に安いかわかりますわ。そやけど、大手３０社から取るんですよ。中小の管理会社はサービスが駄目やから・・・・」
「そんなことありまへん。大手だけにせんと各社の競争を煽るためにも公募です。公募をすることは理事長や理事会の皆さんが受けるかもしれない誹謗中傷のリスクヘッジにもなります」
女性理事長もほっとしたようです。
「明夜の理事会で、今日の相談内容を伝えます。その結果、また連絡させてください」
こんな風潮を国交省、マンション管理センター、行政はどのように理解しているのでしょう。
消費者が脅される。こんなことが許されるんでしょうか？
営業の極意
１月１９日
既に何度も書いていますように、私は陸に上がったカッパですから、営業は見よう見まねで覚えました。
だから私の営業スタイルを観た人は
「Ｑ太郎の営業は懐にドスを忍ばせたような迫力がある。あれじゃ客も断れない」
「人を睥睨した営業スタイルだ」
「頭を下げない」
と、評されることが多いようです。
たしかに私の営業は独特のものがあるようですが、反面押し付け販売は嫌いだし、顧客が欲しいものを正当な対価で売ることを信条にしています。
昔、私がまだ初々しいころ、某大手ゲーム開発業者の総務部長から「損害保険の手数料バック」を要求されたことがあります。その企業がまだ無名のころから私は有能なデザイナーを紹介したり、販売チャネルの確立に協力したこともあり、密かに大手に成長した原動力の一翼を担っていると自負していましたので、最近入社してきた総務部長からの理不尽な要求に反感を覚えました。
バックマージンの要求を蹴った私は、結局大口契約を逃しましたが、悔いは残りませんでした。
私たちは全共闘世代ですから、個人の自由とか搾取を非常に嫌います。
まして、花と龍の港湾関係を経験していますから、理不尽な搾取を許すことができません。
その原体験があるので、マンション管理業界の不透明な取引慣行にも染まらないと思っています。
私が会得した営業スタイルは、「人に阿ねない」「不利益な事を押し付けない」「売った商品やサービスの責任を持つ」心意気です。
だから「高い所から低い場所に水が流れるように」「熟した柿が落ちるように」仕組み造りに傾注します。
仕組み造りはモデルがないこともあり苦労しますが、完成すると「オンリーワン企業」や「差別化された販売手法」が確立されます。
昨日に引き続き、今日も保険営業を終日行いました。
明日は、頭を切り替えて管理士業専念の一日にします。
既に何度も書いていますように、私は陸に上がったカッパですから、営業は見よう見まねで覚えました。
だから私の営業スタイルを観た人は
「Ｑ太郎の営業は懐にドスを忍ばせたような迫力がある。あれじゃ客も断れない」
「人を睥睨した営業スタイルだ」
「頭を下げない」
と、評されることが多いようです。
たしかに私の営業は独特のものがあるようですが、反面押し付け販売は嫌いだし、顧客が欲しいものを正当な対価で売ることを信条にしています。
昔、私がまだ初々しいころ、某大手ゲーム開発業者の総務部長から「損害保険の手数料バック」を要求されたことがあります。その企業がまだ無名のころから私は有能なデザイナーを紹介したり、販売チャネルの確立に協力したこともあり、密かに大手に成長した原動力の一翼を担っていると自負していましたので、最近入社してきた総務部長からの理不尽な要求に反感を覚えました。
バックマージンの要求を蹴った私は、結局大口契約を逃しましたが、悔いは残りませんでした。
私たちは全共闘世代ですから、個人の自由とか搾取を非常に嫌います。
まして、花と龍の港湾関係を経験していますから、理不尽な搾取を許すことができません。
その原体験があるので、マンション管理業界の不透明な取引慣行にも染まらないと思っています。
私が会得した営業スタイルは、「人に阿ねない」「不利益な事を押し付けない」「売った商品やサービスの責任を持つ」心意気です。
だから「高い所から低い場所に水が流れるように」「熟した柿が落ちるように」仕組み造りに傾注します。
仕組み造りはモデルがないこともあり苦労しますが、完成すると「オンリーワン企業」や「差別化された販売手法」が確立されます。
昨日に引き続き、今日も保険営業を終日行いました。
明日は、頭を切り替えて管理士業専念の一日にします。
デジタル派？アナログ派？
１月１８日
関西では「えべっさん」が終わると、正月休みから日常生活へ切り替わります。
私もすっかり多忙な一日をおくるようになってきました。
私の１週間は、管理士業務が４〜５日、保険関係の業務が１〜２日のサイクルで動いています。
仕事の効率化を考え、管理士業・保険の外交は１日毎にまとめて行っています。昨日は今年最初の保険デーでしたが、疲れました。とりわけ、賠償事故の処理は、従来と違い、非弁活動チクリの影響から私たちが関与できる範囲が狭くなってきました。
言い換えれば、弁護士事案が増えています。
今日は道修町１丁目にある保険会社の顧問弁護士の事務所に、保険会社の担当者を連れて行ってきました。
ところで悪評高い保険約款がデジタル化され、余計読まれなくなったことをご存じですか。
活字離れが囁かれで久しいですが、保険会社の社員や代理店も約款や規定集を手にすることが少なくなりました。それに伴い、約款上のグレーンゾーンが社員の一存で決まる傾向が強くなり、代理店の小粒化も進んでいます。
だから、保険業界はすっかり若返った反面、仕事も面白さも半減したようです。
一方、管理士業界は管理士の平均年齢が高いこともあり、まだまだアナログの世界です。
しかし、彼らが所蔵している専門書が少ないこともあり、知識が偏ることもあります。
これはこれで問題ありではないかと私は思います。
NPO近畿の事務局は、各種の辞典類からマンション管理に関する法律の専門書、その他経営や建築関係など豊富な書物に溢れています。
私は、管理士や保険に携わるスタッフに「人に訊いても良い、ネットで知らべても良い、だけど最後は辞書や専門書、約款、規定集で確認するように」指導しています。
関西では「えべっさん」が終わると、正月休みから日常生活へ切り替わります。
私もすっかり多忙な一日をおくるようになってきました。
私の１週間は、管理士業務が４〜５日、保険関係の業務が１〜２日のサイクルで動いています。
仕事の効率化を考え、管理士業・保険の外交は１日毎にまとめて行っています。昨日は今年最初の保険デーでしたが、疲れました。とりわけ、賠償事故の処理は、従来と違い、非弁活動チクリの影響から私たちが関与できる範囲が狭くなってきました。
言い換えれば、弁護士事案が増えています。
今日は道修町１丁目にある保険会社の顧問弁護士の事務所に、保険会社の担当者を連れて行ってきました。
ところで悪評高い保険約款がデジタル化され、余計読まれなくなったことをご存じですか。
活字離れが囁かれで久しいですが、保険会社の社員や代理店も約款や規定集を手にすることが少なくなりました。それに伴い、約款上のグレーンゾーンが社員の一存で決まる傾向が強くなり、代理店の小粒化も進んでいます。
だから、保険業界はすっかり若返った反面、仕事も面白さも半減したようです。
一方、管理士業界は管理士の平均年齢が高いこともあり、まだまだアナログの世界です。
しかし、彼らが所蔵している専門書が少ないこともあり、知識が偏ることもあります。
これはこれで問題ありではないかと私は思います。
NPO近畿の事務局は、各種の辞典類からマンション管理に関する法律の専門書、その他経営や建築関係など豊富な書物に溢れています。
私は、管理士や保険に携わるスタッフに「人に訊いても良い、ネットで知らべても良い、だけど最後は辞書や専門書、約款、規定集で確認するように」指導しています。
入るを量りて出ずるを制す
１月１７日
たくさんの経営書が出回り、様々な経営理論が発表されますが、堅実経営の基本は「収入に正しく計算して、それに釣り合った支出を行うこと」だと思います。
収入を正しく計算するためには計画性が必要となり、これが長期経営計画、中期経営計画、短期経営計画の樹立になります。
「それに釣り合った支出」とはプライマリーバランスを指します。
さて、一般に「企業会計」「管理会計」と呼ばれていますが、行政は管理会計を使用します。
勿論、管理組合は行政と一緒です。
しかし、現実は前年踏襲型の予算案が毎年の総会で承認されます。
管理組合の収入は、よほどのことがない限り一定ですが、支出は変動する筈だし、変動させなければなりません。
だから、予算案は管理会社に丸投げしたらダメなのです。
だけど、国交省もマン管センターも地方自治体も頻繁に代わる理事制度を容認していますから、管理組合が自主的に予算案を組むなど理想論にしか過ぎません。
私の希望は、ＮＰＯ近畿がアドバイザー契約を行っている管理組合に予算編成を実施できるように成長させることです。
たくさんの経営書が出回り、様々な経営理論が発表されますが、堅実経営の基本は「収入に正しく計算して、それに釣り合った支出を行うこと」だと思います。
収入を正しく計算するためには計画性が必要となり、これが長期経営計画、中期経営計画、短期経営計画の樹立になります。
「それに釣り合った支出」とはプライマリーバランスを指します。
さて、一般に「企業会計」「管理会計」と呼ばれていますが、行政は管理会計を使用します。
勿論、管理組合は行政と一緒です。
しかし、現実は前年踏襲型の予算案が毎年の総会で承認されます。
管理組合の収入は、よほどのことがない限り一定ですが、支出は変動する筈だし、変動させなければなりません。
だから、予算案は管理会社に丸投げしたらダメなのです。
だけど、国交省もマン管センターも地方自治体も頻繁に代わる理事制度を容認していますから、管理組合が自主的に予算案を組むなど理想論にしか過ぎません。
私の希望は、ＮＰＯ近畿がアドバイザー契約を行っている管理組合に予算編成を実施できるように成長させることです。
週末は良くもあり悪くもあり
１月１６日
管理士業を続けていて、やりきれない思いにとらわれることがしばしばあります。
その原因の大半は、管理組合に私たちの誠意が利用されていることが解った時と私たちの努力が徒労に終わったときです。
その点で週末は２勝２敗の結末でした。
２勝のうちの１勝は、某管理組合の臨時総会で改革派が圧倒的に勝ったことでした。
勝つだろうと予想はしてみても、やはり不安感が募ります。
Ｈさんの電話は吉報でした。
１４日、１５日は我がクマのセンター試験の日でした。
昨年は、日頃机に座ることが少ない息子も１か月間程度は真剣に勉強していました。そしてラッキーにもかなりの高得点を取り、果敢にも最難関の大学に挑戦しましたが敢え無く撃沈。
「もう浪人は厭や。今年こそ絶対に大学に行く」
と言いながらも、相も変わらずのほほ〜んの毎日。
親として気が気でない１年でしたが、１４日と１５日は気合を入れてセンターに臨んだようです。
昨日の夜、私たち夫婦はクマの自己採点の声に一喜一憂します。
結果として昨年よりアップしたのでほっとしました。
しかし、昨年はセンター試験の燃え尽き症候群で２次試験は散々の出来でしたので、今年は昨年の轍を踏まないように監視する必要があります。
２敗はいずれも管理組合絡みです。
今年も波瀾万丈の一年になりそうです。
管理士業を続けていて、やりきれない思いにとらわれることがしばしばあります。
その原因の大半は、管理組合に私たちの誠意が利用されていることが解った時と私たちの努力が徒労に終わったときです。
その点で週末は２勝２敗の結末でした。
２勝のうちの１勝は、某管理組合の臨時総会で改革派が圧倒的に勝ったことでした。
勝つだろうと予想はしてみても、やはり不安感が募ります。
Ｈさんの電話は吉報でした。
１４日、１５日は我がクマのセンター試験の日でした。
昨年は、日頃机に座ることが少ない息子も１か月間程度は真剣に勉強していました。そしてラッキーにもかなりの高得点を取り、果敢にも最難関の大学に挑戦しましたが敢え無く撃沈。
「もう浪人は厭や。今年こそ絶対に大学に行く」
と言いながらも、相も変わらずのほほ〜んの毎日。
親として気が気でない１年でしたが、１４日と１５日は気合を入れてセンターに臨んだようです。
昨日の夜、私たち夫婦はクマの自己採点の声に一喜一憂します。
結果として昨年よりアップしたのでほっとしました。
しかし、昨年はセンター試験の燃え尽き症候群で２次試験は散々の出来でしたので、今年は昨年の轍を踏まないように監視する必要があります。
２敗はいずれも管理組合絡みです。
今年も波瀾万丈の一年になりそうです。
管理士のあり方
１月１３日
先日、某管理会社の営業とマンション管理のあり方について話したことがありました。
四方四方話の中で、管理士のあり方に花が咲きました。
殆どの管理士は管理組合の顧問契約を狙っています。
以前、ＮＰＯ近畿に所属していた管理士の多くも「収入の安定」から顧問契約を志向していました。
その風潮は、彼の営業マンも同じように感じているようです。
「Ｑ太郎さんのところの顧問契約はどうですか？」
「うちはモデルになりそうな管理組合とは顧問契約を結んでいますが、その他は積極的には推進していません」
「え〜え、そうですか。他の管理士の先生は顧問契約志向ですよ。それは何でですか？」
「顧問契約をしても、例えば私が月に１回の理事会に出席しなければならないとすれば、事務所経費も出ませんよ。仮に毎月５万円の顧問料で１５件もやれば私もアップアップです。それで月額７５万円でしょう。事務所の維持費だけでも１００万年は必要ですから無理ですよ」
「他の管理士先生じゃ駄目ですか？」
「う〜ん難しいですど、私が管理組合に営業に行き、クロージングすれば私以上のスキルの持ち主でないと管理組合は満足しませんよ。結局中途解約になることが多いですね」
と話は進みます。
「それと、顧問になると契約を切られないように、理事長や管理組合におもねる傾向になりますし、案件を一気に解決せずにチビチビするでしょう」
「正直そうですね。管理士さんも切られないように必死ですよね」
そんなことがあり、ＮＰＯ近畿は「緊急医」に徹することに決めています。
今晩もいまから緊急手術に出かけます。
先日、某管理会社の営業とマンション管理のあり方について話したことがありました。
四方四方話の中で、管理士のあり方に花が咲きました。
殆どの管理士は管理組合の顧問契約を狙っています。
以前、ＮＰＯ近畿に所属していた管理士の多くも「収入の安定」から顧問契約を志向していました。
その風潮は、彼の営業マンも同じように感じているようです。
「Ｑ太郎さんのところの顧問契約はどうですか？」
「うちはモデルになりそうな管理組合とは顧問契約を結んでいますが、その他は積極的には推進していません」
「え〜え、そうですか。他の管理士の先生は顧問契約志向ですよ。それは何でですか？」
「顧問契約をしても、例えば私が月に１回の理事会に出席しなければならないとすれば、事務所経費も出ませんよ。仮に毎月５万円の顧問料で１５件もやれば私もアップアップです。それで月額７５万円でしょう。事務所の維持費だけでも１００万年は必要ですから無理ですよ」
「他の管理士先生じゃ駄目ですか？」
「う〜ん難しいですど、私が管理組合に営業に行き、クロージングすれば私以上のスキルの持ち主でないと管理組合は満足しませんよ。結局中途解約になることが多いですね」
と話は進みます。
「それと、顧問になると契約を切られないように、理事長や管理組合におもねる傾向になりますし、案件を一気に解決せずにチビチビするでしょう」
「正直そうですね。管理士さんも切られないように必死ですよね」
そんなことがあり、ＮＰＯ近畿は「緊急医」に徹することに決めています。
今晩もいまから緊急手術に出かけます。
マンション管理士の法定講習を終えて
１月１２日
平成１３年合格の私の２回目の「マンション管理士法定講習」を今日、梅田会場で受講しました。
内容的には満足するものでしたが、マン管センター・国交省が「わかっていないなぁ」と思うのはお金の問題です。
たとえば、バリアフリー・防犯・省エネ・耐震・設備などの改修工事も、管理組合に潤沢な資金があれば何処もやりたいのはやまやまです。
その資金はどのように調達するのか、を教えてやらないと管理組合は困ってしまいます。
資金調達は「コツコツと貯める」か「無断経費を削減する」かです。
しかし、行政の提案は「住宅金融支援機構」で低利のお金を貸すからやってみなさい、と言うもの。
これじゃ、コンサルは困りすよね。
ところで、懐かしい顔を観ましたが、複雑な思い出が湧きあがる顔もありました。
次回の法定講習は７１歳。
どれほどの管理士現役で残っているのかなぁ、と思いながら昼飯後は爆睡しました。
平成１３年合格の私の２回目の「マンション管理士法定講習」を今日、梅田会場で受講しました。
内容的には満足するものでしたが、マン管センター・国交省が「わかっていないなぁ」と思うのはお金の問題です。
たとえば、バリアフリー・防犯・省エネ・耐震・設備などの改修工事も、管理組合に潤沢な資金があれば何処もやりたいのはやまやまです。
その資金はどのように調達するのか、を教えてやらないと管理組合は困ってしまいます。
資金調達は「コツコツと貯める」か「無断経費を削減する」かです。
しかし、行政の提案は「住宅金融支援機構」で低利のお金を貸すからやってみなさい、と言うもの。
これじゃ、コンサルは困りすよね。
ところで、懐かしい顔を観ましたが、複雑な思い出が湧きあがる顔もありました。
次回の法定講習は７１歳。
どれほどの管理士現役で残っているのかなぁ、と思いながら昼飯後は爆睡しました。
