2010年X月X日

2010年X月X日。

景気悪化は続いていた。
民主党政権は景気対策のための財源が確保できず、赤字国債の増発を余儀なくされていた。

じりじりと上昇していた長期金利が、ついに抵抗線とみられていた２％を突破した。

・・・・・・・

後から思えばこの日が日本崩壊の日であった。
その後、金利の上昇は止まることはなかった。

もはや日本に上昇した利子の支払い能力はなかった。
中小企業は追加の融資どころか利払いさえできない状況となった。
国債価格の暴落と不良債権の急増で銀行は実質債務超過に陥ってしまった。

IMFからは「大きすぎてとても救えない」との冷たいひとことが・・・・



民主党の政策に財源がないというのはみんなが知っていたことだった。
そして、財源＝お金がなければ破綻するというのも当然の摂理だった。
しかし、日本が潰れるということを本気で考える人はほとんどいなかった。



うーーーーん、書いててよくわかんなくなってしまいましたが、こんな風になってしまうんでしょうかね？

誰か否定してください（爆）

不動産透視家・不動産逃死家

「フリーぱぱさんのブログ」に、

不動産凍死家（フリーぱぱさん作）
不動産闘士家（りなさん作）
不動産闘志家（フリーぱぱさん作）

ということばがありました。

どれも的を射た興味深いことばですね。

こういうの好きな（汗）私もさっそく・・・・

まずは「不動産透視家」になろうということです。

この場合透視するのは、未来です。
投資とは現在に投資するのではなく、未来にですから、当然未来を考えなければなりません。

現在透視しなければならない未来とは・・・・
来年夏の参議院選が終わると、その後3年間国政選挙がないのです。
そして、選挙さえ終われば、国債増発を防ぐため民主党は大増税をしてくるでしょう。
消費税アップはやらないと言っていますが、環境税、福祉税と名前を変えて増税するのはありというのが民主党のルールですので・・・・・（汗）
来年夏はまだ不景気ですから、不景気下の大増税となると・・・・

日本は焼け野原になるのでしょうね。
不動産に限ったことではないでしょうし、かえってそれが厳しいのでしょうが・・・・


となると、そうなったときに目指すのは「不動産逃死家」です。

死を逃れる、死なない投資家ですね。（爆）

弱者救済と弱肉強食

最近は、弱者救済に関する話題ばかり聞こえてきますね。

弱者をみんなで助け合う。

素晴らしいことだと思います。

しかし、忘れてはいけないことがあります。

投資の世界やビジネスの世界は、弱者救済とは正反対の弱肉強食の世界なのです。
一般の生活では助けるべき対象の弱者は、投資やビジネスの世界では、強者にとっては単なる餌でしかないのです。

株でもそうですが、アパート経営でも今後はつぶれていく人がどんどん出てくるかもしれませんが、残念ながらそういう世界なんですよね。

大儲けできるかもしれないが、すべてを失うかもしれない弱肉強食の世界。

普段の生活ときっちり気持ちを切り替えていかないときついだけでしょうね。

公募増資ラッシュ

先週末、三菱UFJが史上最大規模の１兆円公募増資計画の話が出てきました。
昨年やったばかりなのに、もうお金が必要になってくるとは・・・・

野村も２回やりましたし、こうなってくると、みずほ、三井住友の２回めも近いのかもしれませんね。

金融だけでなく、日立、東芝、NECなども公募増資を発表したり、実施したりしています。

それにしても、いいですね、大企業は・・・
自分でお金を調達できて。

大企業がこれだけお金を必要としているということは、中小企業も、当然お金を必要としているのでしょうね。
自分で調達なんてできないし、銀行はお金貸してくれないし・・・・・


ただ、大企業の公募増資ラッシュもそろそろ臨界点かと思います。
これ以上お金出てこないのでは？

先にやったもん勝ちなんでしょうね。

今後１年の日本経済とアパート

今後１年間で起こるものには、全く予想できないことと、予想できることがありますね。
今回は、予想できることと、それに合わせてアパートについて考えてみようと思います。

まず年末にかけてですが、鳩山内閣の景気対策削減、特に公共事業を切った影響がじわじわ効いてきて、建設中心に、中小企業、特に地方が本当に苦しい状況になるでしょうね。
その結果、消費はさらに下落、年末商戦はボロボロでしょう。
給料も下がり、ボーナスも減額。今住んでいるアパートの家賃払えない人がどんどん出てくるでしょうね。


そして来年の始めですが、エコポイント、エコカー減税は、財源がなくなり廃止が決定するでしょうね。
これにより、家電、自動車メーカーは減産に突入。
４月からの新規採用もおさえることになるでしょうね。
１年で最高の引越しシーズンのはずが、アパートは本当に苦しくなると思います。
特に家賃の高い新築が・・・・・
今年もそうでしたが、来年はそれより遥かに厳しいでしょうね。


４月を過ぎると、エコポイント、エコカー減税が廃止され、家電、自動車の売り上げが一気に冷え込み、景気は決定的に悪化すると予想しています。
バブル崩壊のときも、回復したと思って政策を緩めるとまた失速の繰り返しで１０年経ちましたが・・・・・
アパートは、期待はずれの引越しシーズンの反動で、家賃下げラッシュになるかと予想しています。


７月になると参議院選挙。それまでは増税は極力抑えられるのでしょうが、それが過ぎると増税ラッシュ。
環境税を筆頭に、いろんなものに税金をかけまくるのでしょうね。
そうなるとアパートは・・・・・


うーーーーん、なんかいいことないですね。

・・・・というか、確定している出来事に、いいことが全くないのが悪いんですよね。
アメリカ・ヨーロッパが奇跡の景気回復・・・・・とかに期待するんでしょうか？（爆）

外国人の日本離れ

管理会社の人と話をしたのですが、外国人、特に韓国とか台湾の人が日本から減ってきている感じだそうです。

まあ、そりゃそうでしょうね。
仕事がないんですから・・・・
日本に居ても意味ないです。

外国人の日本離れは人だけではないですね。

お金も確実に流れています。

世界再弱と言っても過言ではない日本株。（爆）
他が軒並み高値更新していっても、日経平均は未だに1万円近辺でもたもた。


世界２位の経済大国だった日本というのは過去の話で、今は、

「徐々に忘れられていく国ナンバー1」

ということなんでしょうかね。

それにしても、外国人が日本から離れていくと、アパート経営はきついです。（爆）

矛盾

最近の民主党の話は、何から何まで矛盾していると感じています。

温室効果ガス２５％削減＜ー＞高速道路無料化、暫定税率廃止
赤字国債は増発しない＜ー＞子供手当て、高校無料化、後期高齢者医療廃止
日本航空に税金投入＜−＞地方赤字路線の維持
天下り禁止＜−＞国家公務員の人件費２割削減、日本郵政の天下り

ここまで矛盾だらけだと、いったいどうなるんでしょうか？

素直に考えると、こういう国は滅びるというのが、最も自然な答えかと思いますが・・・（爆）

少子高齢化に何も手を打たなければ、財政破綻するというのも、これもまた自然な考え方ですね。
その対策に消費税というのは、全く答えになっていないのですが、なぜかこれが対策だというド素人意見を評論家やマスコミが国民に刷り込もうとしているので注意が必要ですが・・・・
稼ぐお金が減っていくのに、それをぐるぐる回すだけでは全く解決にならず、稼ぐお金自体を増やす＝成長するしか答えはないのです。

日本は滅ぶというと、誰も実感がないでしょうが、滅びない方が不自然と思いますが・・・・（爆）

入居率がたった８％下がっただけで赤字転落したレオパレス

先日、レオパレスが業績下方修正しました。

「レオパレスの業績下方修正」へのリンク

本業を前年と比較するには、営業利益を見るのが一番いいでしょうね。
前年は２９８億円の黒字でした。
ところが、今年は６８億円の赤字に。

金融危機の影響で、アパートの入居率が下がった影響が大きいのかと思ったのですが、実際にデータを見ると・・・・

「レオパレスの月次データ」へのリンク

実は前年同月と比べると、約８％ずつしか入居率は下がっていないのです。

ではなんでこんなになってしまったのか？

実は、入居率が下がっただけでなく、家賃も３０％オフ、５０％オフとか、諸経費の大幅値引きとかやってるんですよね。

空室率が増えるときは、たいていそれ以上に家賃相場が下がっていくものです。

空室率が１０％増えても大丈夫！などと思っていると、同時に家賃が２０％下がってさあ大変！というようになってしまうのです。

そして、そんな状況でも、いや、そんな状況だからこそ設備にお金をかけて差別化しないと埋まらないんですよね。
レオパレスはあてはまらないかもしれませんが、一般にはさらに広告費も増えたりします。

空室増える
家賃が下がる
設備にお金かけないといけない
広告費も増える

まさに４重苦ですね。
本当は、こうなると地価や物件価格も下がったり、その地域がすたれたりと何重苦なのか計算できないのですが・・・・

空室率が１０％増えたら、収入がその分減るだけ、なんて甘い計算してるととんでもないことになってしまうんでしょうね。

工場が日本から海外へ

ホンダが国内生産を縮小して海外へという記事がありました。

「ホンダ、国内生産縮小」へのリンク

ショッキングなのは、「部品メーカーに対し、固定費削減に加え、設備増強は海外を中心に行うことも要請した。」とうところですね。

自分たちだけでなく、部品メーカーにまで海外へ行けと・・・（汗）

その背景としては、「人口減や円高、温室効果ガスの削減問題」とありますが、

人口減は仕方ないとして、円高は民主党藤井さんの円高容認発言、温室効果ガスの削減は鳩山さんの２５％削減と後の２つは民主党が原因ですね。

外国からの圧力でこうなるなら仕方ないのですが、民主党のアホ政策のせいで、工場が日本から出て行くとは・・・・・



公共投資が減り、工場も海外へ出て行く日本。


そういうことを踏まえて、不動産投資をやらないといけないのでしょうね。
公共投資や工場依存の物件は、注意が必要でしょうね。

来年の民主党大不況に備えよう

来年度予算の概算要求が出ましたね。

「過去最大92兆円規模＝歳出拡大圧力高まる−国債増発の公算・10年度予算概算要求」へのリンク

子供手当てだ、高速道路無料化だ、高校授業料無料化だとさんざんばら撒けばこうなるのは当たり前ですね。

景気対策と期待される公共事業は大幅減。
エコポイント、エコカー減税は今回盛り込んでいませんが、この状況で上乗せはほとんど無理そうな感じ。

・・・・となると、来年は景気が悪化し、二番底かまたは底割れになるのはほぼ確実と見ています。


ところで、上記リンクの記事で一番恐ろしいのは、

「少子高齢化に伴う社会保障費の自然増約1兆円」

という記述です。

この影響を最小限に抑えようとした後期高齢者制度を廃止するので、結局は毎年約1兆円ずつ社会保障費が増えていくのでしょうね。


まあ、来年大不況が来るということがわかっていれば、それに対する準備も今からできるわけで、そういう面ではわかりやすいバカ内閣ですが・・・・

それでも不景気は嫌ですね。