http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/ 株と不動産、二刀流でがんばるサラリーマン投資家の日記です。 ja http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/ http://image.profile.livedoor.jp/icon/musashi2touryuu_60.gif http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51402193.html なんとあのレオパレスの入居率が少し上がっています。 昨年１２月80.65％＝＞２月83.7％（速報値）と約３％上がっているようです。 なんでだろう？と思って調べてみると、こんなのありました。 「初期費用ゼロ物件」へのリンク 敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、日... musashi2touryuu 2010-03-12T07:37:39+09:00 昨年１２月80.65％＝＞２月83.7％（速報値）と約３％上がっているようです。

なんでだろう？と思って調べてみると、こんなのありました。

「初期費用ゼロ物件」へのリンク

敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、日割家賃、・・・ゼロ！

これは確かにお金がない入居者にとって魅力的ですね。

ただ・・・・

ここまでやらないと埋まらないの？
こんな条件で入居させて滞納リスクは？
初期費用の相場を崩すつもりなの？

とかいろいろ考えてしまいますが・・・・

「キャンペーン期間：2010年3月31日まで」

とありますが、延長されるのか要注目でしょうね。 ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51401570.html ローンの返済が進んでいき・・・利息分を経費として落とす額が減ってきて 大規模リフォームも完了し・・・リフォームの経費が減ってきて 所得分散も・・・・・・・・・・理由が説明つく範囲の上限に達して 中小企業の法人税軽減枠も・・・軽く越えて 税金が・・・・・ ... musashi2touryuu 2010-03-10T13:02:20+09:00 大規模リフォームも完了し・・・リフォームの経費が減ってきて
所得分散も・・・・・・・・・・理由が説明つく範囲の上限に達して
中小企業の法人税軽減枠も・・・軽く越えて

税金が・・・・・
まさかこんなに上がってくるとは・・・・

不動産は買い続けないと税金が・・・というのはよく言われていることですが、本当にそうなんですね。


いったい何のために会社で働いているんだろうか？？？
働けど働けど増えるのは税金ばかり。


何かがおかしい気がする。 ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51399172.html 某銀行の某支店では、融資金額の大きな不動産投資家へ、現在の不動産のチェックを行っているようです。 背景として、うまくいかずに苦しんでいる人がとても多いため、チェックすることになったとのことでした。 その支店は、埼玉県さいたま市で、東京からはちょっと遠... musashi2touryuu 2010-03-04T12:05:34+09:00
背景として、うまくいかずに苦しんでいる人がとても多いため、チェックすることになったとのことでした。

その支店は、埼玉県さいたま市で、東京からはちょっと遠いところにあり、

人口が流入してくることはほとんど考えられない
アパートは地主がどんどん建てている

ということで、当然のことながら、空室率の上昇、家賃下落で大家があっぷあっぷしているケースが多いそうです。

裕福な地主さんは、返済に自腹を切ってがんばっているそうですが・・・・

土地はもともとあるのに、それでも自腹って何のためにやってるのかわかんないですね。


私も融資金額が大きいので（汗）チェックを受けました。
空室率も家賃下落も全く問題なしで、さいたま市の奥の方と、東京や埼玉の通勤圏内とでは、状況が違うのですねということであっさりと終わりました。



こんなチェックがあるというのは、本当に困っている方が多いのでしょうね。

しかし、今のところ表面化してきていませんが、東京でも空室率や家賃下落は今後は厳しくなってくるのでしょうね。 ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51398770.html 日本企業（大企業）の業績は、回復しつつあるのですが、その中でも勝ち組と負け組の差が明確になってきたように思います。 象徴的なのが、ゴールドマンサックスの自動車タイヤメーカーのレーティング ブリジストン、住友ゴム（DUNLOP）が格下げ。 横浜ゴムが格上げ。 ... musashi2touryuu 2010-03-03T11:36:53+09:00
象徴的なのが、ゴールドマンサックスの自動車タイヤメーカーのレーティング

ブリジストン、住友ゴム（DUNLOP）が格下げ。
横浜ゴムが格上げ。

横浜ゴムは低価格のタイヤが特にアジアで絶好調なんですよね。

逆に高級タイヤメーカーはコスト削減の意識から敬遠されてしまうのでしょう。

まあ、だいたいは低価格路線が勝ち組に、高級路線が負け組にというのが今のご時世かと・・・・・

ただ、このまま価格競争が続くと、今儲かっている勝ち組も、利益がどんどん減っていきかねないので、うかうかしてられないのでしょうね。 ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51396732.html ギリシャの金融不安をきっかけに、ヨーロッパのあちこちで金融不安が囁かれ、ユーロ安、ポンド安ですね。 今までの円キャリー、ドルキャリーから、今後はユーロキャリーが流行するのではとも言われていますが・・・・ そして、その影響で、日本株も下げ。 私の持ち... musashi2touryuu 2010-02-26T11:22:25+09:00
今までの円キャリー、ドルキャリーから、今後はユーロキャリーが流行するのではとも言われていますが・・・・

そして、その影響で、日本株も下げ。

私の持ち株も普通に下がってます。（汗）


しかし、最初から3月中旬から下旬にかけて大底という想定に変化なく、そのシナリオで買っていますので、まあ、こんなところかというところ。

具体的には、投資予定金額の10分の1しか証券会社の口座に入れてないのです。

その限定された資金での売買なので、まあ、儲かっても損してもたかがしれてます。

しかし、その金額内で本気で売買し、それで勘を取り戻してからではないと本格的に投資するのは無理でしょう。


下がっているのは苦しいのですが、今後安く買えるなら、それはそれで・・・・


さてさて、想定通りこれから大底をつけに行くのでしょうか？
そして、大底でうまく買えるのでしょうか？（笑） ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51392965.html 米国債ですが・・・・ 景気対策のためにがんがん発行し、今後もがんがん発行することになっているのですが、今まで世界で一番米国債を買っていた中国が、なんと売りに転じていたとのニュースがありました。 「日本、米国債保有で首位…中国が売却か」へのリンク ヨー... musashi2touryuu 2010-02-17T12:59:41+09:00 景気対策のためにがんがん発行し、今後もがんがん発行することになっているのですが、今まで世界で一番米国債を買っていた中国が、なんと売りに転じていたとのニュースがありました。

「日本、米国債保有で首位…中国が売却か」へのリンク

ヨーロッパもギリシャなどの問題からとても米国債を積極的に買うという状況ではないのでしょうね。

日本では亀井さんがさかんに米国債購入と叫んでいますが・・・・
いいなりになって米国債を買ってくれるのは日本だけなんでしょうね。

ただ、日本もそんなに買う余裕はなくなってくるでしょうね。

米国債の買い手がいなくなったらどうなるんでしょうか？？？


株の方は、全面高なので一度全部売却しました。
キャッシュ１００％。

]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51390840.html 今週は、久しぶりに株やりました。 2年半ぶりですね。 先週まで眺めていたのですが、眺めているだけではどうも実感がわかず、感覚も戻りそうもなかったので、実際にやってみることにしました。 資金は限定して。 まずは、軽くデイトレから・・・（汗） やってみて驚... musashi2touryuu 2010-02-12T17:18:53+09:00 2年半ぶりですね。

先週まで眺めていたのですが、眺めているだけではどうも実感がわかず、感覚も戻りそうもなかったので、実際にやってみることにしました。
資金は限定して。
まずは、軽くデイトレから・・・（汗）

やってみて驚いたのは、再開したときから、すぐに以前の感覚に戻っていました。
2年半のブランクは全く感じませんでした。
体が覚えていたのでしょうか？

今週は以前、私の得意としていたパターンが出現。
うまく乗れて、トータルで約１０％の利食い/含み益。
不動産だと1年で利回り１０％とかですが、株だとうまくいくと1週間で取れてしまうんですよね。逆も有り得ますが・・・・


相場をやっていなかった平和で幸せな（？）日々。
そこから、また相場の世界へ戻ってきてしまいました。
安全で保護された日常生活から、完全な弱肉強食の相場の世界へ。
自分の頭の中が次第に相場に侵食されていく・・・・

しかし、この相場の世界に戻ってきて、自分が「生きているんだな」という実感が・・・・・

なんだかわけのわからないことを書いてしまいました。
ほとんど病気ですね。（爆） ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51388928.html レオパレスが業績下方修正しました。 「レオパレスの業績下方修正」へのリンク この根本的な原因は、「賃貸事業部門における入居率の回復遅れ」だそうです。 しかし、本当の理由はそれだけではなく、「家賃相場が下落している」や「無理な値引きキャンペーン」という... musashi2touryuu 2010-02-08T08:22:56+09:00
「レオパレスの業績下方修正」へのリンク

この根本的な原因は、「賃貸事業部門における入居率の回復遅れ」だそうです。
しかし、本当の理由はそれだけではなく、「家賃相場が下落している」や「無理な値引きキャンペーン」というのも大きいのでしょうが、それは故意に隠しているのでしょう。

「人口が減っていく日本で、キャンペーンも抑えてレオパレスの入居率や家賃が回復するのか？？？」という突っ込みを入れたくなってしまいました。

しかし、レオパレスの業績は回復する可能性があります。
それは、「次回の家賃保証の契約額を思いっきり下げる」ということで・・・（汗）

ただ、それで地主が潰れてしまうと逆効果なのですが・・・・

レオパレスに限った問題でなく、
入居率の低下
家賃相場の下落
キャンペーン費の増加
はみんなにかかってくるのでしょうね。

暗い話ばかりでも仕方ないので・・・
こんなの見つけました。
「YouTubeの笑える動画」へのリンク ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51387973.html おそらく・・・ 「日本が潰れるなんて有り得ない」 と考えている人がほとんどなんでしょうね。 しかし、私は全く別の考えです。 「日本が潰れないなんて有り得ない」 です。 普通に考えれば・・・ 国債発行額が税収を越えている状態がしばらく続く・・・ ... musashi2touryuu 2010-02-06T08:39:18+09:00
「日本が潰れるなんて有り得ない」

と考えている人がほとんどなんでしょうね。
しかし、私は全く別の考えです。

「日本が潰れないなんて有り得ない」

です。

普通に考えれば・・・
国債発行額が税収を越えている状態がしばらく続く・・・
すでに死んでいるでしょう？？？

対外債務が少ないから大丈夫とか言っている人がいますが、このペースで借金が膨らめば国内だけで国債をまかなえなくなるのは時間の問題。
日銀の国債買取りとか、政府紙幣発行とか小手先のテクニックを言う人がいますが、そんなの単なる時間かせぎにもならないかもしれません。
お金を作り出せば反動が来るのは当たり前。

問題はいつかということだけなんですよね。

こんな記事がありました。
「ギリシャ問題こうみる：ソブリン・リスク、日・英・米への波及も＝草野ＧＦ　草野氏」

世界はすでにつながっているのです。
どこかが爆発すれば次にやばいところも誘爆。そして次々と・・・・・

ＣＤＳスプレッド（＝破綻リスク）で日本は、なんとあのアメリカの２倍以上、青息吐息でやばいイギリスも抜いてしまったのですね。

あと３年・・・
ばら撒き民主党政権が任期を終えるまでに日本が潰れなかったら・・・
それは奇跡が起こったと感謝すべきでしょうね。 ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51383866.html 所有物件の売却の契約をしてきました。 今で買う側ばかりだったので、売る方の立場は始めてでした。 売るのに一番ネックになるのはやはりローン。 買主の方のローンが通るかどうか・・・（笑） 自分では何もできないので、通るかじぃーーーーっと待つだけなんです... musashi2touryuu 2010-01-29T18:28:16+09:00
今で買う側ばかりだったので、売る方の立場は始めてでした。

売るのに一番ネックになるのはやはりローン。
買主の方のローンが通るかどうか・・・（笑）

自分では何もできないので、通るかじぃーーーーっと待つだけなんですよね。

今回は、正式にローンが通ってからの契約になりました。

そういえば、みんな買ったことはブログに書くのに売るときはなぜか秘密にしている人が多いんですよね。
そして、なぜか買えると、その物件を実際に知らないのにみんなが「おめでとう！」とコメントする。
不思議な現象ですが・・・・

もうひとつ物件を売るか、しばらく考えてみようと思っています。


日本株の方は、想定より弱いです。
２月になってから崩れていく想定だったのですが・・・・
３月中旬から下旬にかけて安値を付けて４月リバウンドというイメージに変化はありません。
今はのんびり様子見ですね。 ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51378657.html 最近ずぅ～～っとお休みしていた紙の投資ですが、そろそろ再開しようかなと思っています。 日本株に関しては、需給の面から３月中旬から下旬頃に安値をつける可能性が高いと想定していますので、そのころからやってみようかと思っています。 私がやっていたころとは... musashi2touryuu 2010-01-19T12:24:00+09:00
日本株に関しては、需給の面から３月中旬から下旬頃に安値をつける可能性が高いと想定していますので、そのころからやってみようかと思っています。


私がやっていたころとは、相場つきがガラリと変わってしまったので、もう当時の手法ではうまくいかないでしょうね。

当時鍛え上げた刀・・・・魔剣はぽっきり折れてしまいました。

また、レベル１から新しい刀を鍛え上げていくことになるのでしょうね。

今後の日本を考えていくと、売りをうまく利用することが重要になっていくでしょうね。
バブル崩壊後は、売り屋が面白い程儲かる相場でしたが・・・・
どうなるんでしょうかね？

FXも、並行してやるかもしれません。 ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51374391.html 日本航空が１００％減資＝＞株券が紙くずになる　という方向で進んでいるようですね。 似たようなケースでも、ＧＭは、そのまま上場が維持されています。 株主責任を明確にするというのが、民主党政権のスタンダードになるのでしょうね。 しかし、これは絶対に間違... musashi2touryuu 2010-01-12T11:11:40+09:00
似たようなケースでも、ＧＭは、そのまま上場が維持されています。


株主責任を明確にするというのが、民主党政権のスタンダードになるのでしょうね。
しかし、これは絶対に間違っています。

政府が救済する＝１００％減資となると、今後やばそうな企業が出て、政府が救おうとしても、株は当然売り叩かれます。
そして倒産株価となり、事業を行うことさえ困難になり、やばそうというだけで実際に倒産に追い込まれてしまいます。

ところが、マイレージなどは保証するようです。

銀行＝金持ち＝悪
株主＝金持ち＝悪
マイレージ＝庶民＝正義

ということなのでしょう。

民主党政権は本当にド素人集団ですね。

この図式で怖いのは、

大家＝金持ち＝悪
入居者＝庶民＝正義

となってしまうことです。

例えば、滞納は大家に全く非がなく、１００％入居者が悪いのですが、悪い方の入居者＝庶民＝正義なので、保護しようということなのです。


政治が壊れてくると、もう何が起こっても不思議はないですね。 ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51372529.html 日本航空の問題が迷走していますね。 何がおかしいかというと、目的＝何を優先するかということが根本的に間違っているからなのです。 今最優先していることは、「飛行機が飛ばなくなるということを避ける」というアホなことのようです。 決して、 「どうやったら... musashi2touryuu 2010-01-09T08:31:30+09:00
何がおかしいかというと、目的＝何を優先するかということが根本的に間違っているからなのです。

今最優先していることは、「飛行機が飛ばなくなるということを避ける」というアホなことのようです。

決して、
「どうやったら国民負担を最小にするか？」
でも、
「どうやったら日本航空が再生するか？」
でもありません。

いくら税金がかかっても飛行機が飛べば成功ということなのです。


別の視点で考えてみましょう。
海外旅行といえば、韓国とか台湾とか航空機チケット付きの激安パックがあふれていますね。
まさにデフレスパイラルの先頭集団です。

こんなビジネスモデルになってしまった状況で、飛行機を飛ばすことがどれだけ赤字を産みだすか全く議論がなされていません。
このまま進めば、毎年巨額の税金を投入しても、日本航空が黒字になることは有り得ず、まさに税金をドブに捨てるのと同じことです。

しかし、飛行機が飛べば民主党としては成功なのでしょう。

まさに経済ド素人軍団です。

唯一経済に強かった藤井さんも辞めて、経済のプロは一人もいなくなってしまいました。

日本航空は、税金を投入しても投入しても赤字を垂れ流し続けるという最悪の方向へと向かっていますが、日本全体もこんなもんなんでしょうね。

日本航空と日本政府はよく似ています。
少子高齢化という根本的な問題を完全に無視して何の対応策も取らないでいるのですから・・・・ ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51363051.html 2010年の日本がどうなるかという予想は非常に難しいのですが、次のようになると想定しています。 １．新興国中心に世界経済は緩やかに回復。その波にうまく乗れる輸出関連企業もゆるやかに回復。 ２．その反面、弱いところはさらに弱くなる。デフレはさらに進み、中小... musashi2touryuu 2010-01-06T07:44:48+09:00
１．新興国中心に世界経済は緩やかに回復。その波にうまく乗れる輸出関連企業もゆるやかに回復。

２．その反面、弱いところはさらに弱くなる。デフレはさらに進み、中小企業はさらに悪化。工場の海外移転も進んでいく。失業率も悪化。賃金も下落続く。

３．不動産賃貸は、かつてない冷え込みに。まずは２、３月の入居シーズンの肩透かしから、家賃下落、空室率の上昇が続くとみています。これは、２が原因です。

４．日本の最も大きな問題・・・少子高齢化には、全く進展がなく、じわじわと悪化していくことはほぼ確実でしょうね。不景気とか、環境ばかり騒がれて、この最も大きく深刻な問題からみんな逃げてるんですよね。


藤井さんが辞意とのことですが、後任の方の経済政策によって大きく変わってくるでしょうね。
さすがに円高容認はなくなるでしょうが・・・・（笑）
藤井さんはばら撒きの歯止め役としてはそれなりにがんばっていたと思います。
後任がばら撒き加速となると、日本の財政破綻の時期を早めることになるでしょうね。

個人的には、不動産に関しては、少し売りたいと思っています。
日本に投資というのは、考え直した方がいい時期になってきたと感じています。
本当にやばくなったら売れなくなくなってしまうので、売れるときに売っておくというのもいいかと思います。 ]]> http://blog.livedoor.jp/musashi2touryuu/archives/51359116.html ２０１０年度予算が発表されましたが、とてつもないばら撒き予算で、狂気としか言い様がありません。 いろいろとありますが、一番狂っているのは、社会保障費の伸びでしょう。 「財政状況は危機的＝膨らむ社会保障費－来年度予算」 税収が３７兆円で社会保障費が２... musashi2touryuu 2009-12-26T00:31:27+09:00
いろいろとありますが、一番狂っているのは、社会保障費の伸びでしょう。

「財政状況は危機的＝膨らむ社会保障費－来年度予算」

税収が３７兆円で社会保障費が２７兆円。
これから少子高齢化で社会保障費は毎年１兆円弱増えていく。

どうやって今後の社会保障費を抑えていくかを本気で議論しなければならないのに、それとは正反対にどんどんばら撒いていこうという予算です。

ところが、これはあくまで予算。
景気が悪くなると、さらにばら撒き加速となるのでしょうかね？

今回は埋蔵金１０兆円使ってこのありさまだそうですが、埋蔵金といっても無限にわけではなく、いったいどうなってしまうのか・・・・・

そういえば、国債発行額４４．３兆円は約４４兆円以内に収まっているという、わけのわからない解説が・・・・
どこまでセーフでどこからアウトなのかよくわからないのですが・・・

ちなみに、国債発行額は、税収の半分以下が適正でしょね。
１８兆円です。
税収が６０兆円あったころは、３０兆円でした。
なんで麻生ばら撒き政治の４４兆円を基準にするのかわけわかんないです。



で、今後ですが・・・・
不動産は、少しずつ売っていこうかと思っています。

泥舟といっしょに沈むのはおろかなので・・・・ ]]>