2010年11月

2010年11月30日

土地選びと不動産価格

最近、不動産売買の相談が多いので、ちょっと不動産よりの話を。

消費者の皆さんが土地を買おうと決断するとき、決断できないひとつの理由に「価格が適正かどうか分からない」という事があります。

購入を検討する物件の様々な条件は、ほぼ満たしている。しかし価格が高すぎじゃないか・・・? 適正価格なのか・・・?と。

条件の多くを満たしているのに、高く買ってしまったというだけで、満足出来ず、場合によってが後悔につながるという場合もあるかもしれませんので、気持ちは分かるのですが・・・

相場より安いというよりも、適正価格で買いたい。誰もがそう思うのです。

もちろん安いに越したことはありませんが、良い物件を取得しようとすれば、それ相応の価格はするでしょうし、不動産を購入する以上、相応の価格で取得出来れば満足は出来るでしょう。

しかし、安く買えた、相応の価格で買えたと感じる方は少ないのが現状ではないでしょうか。

それは何故かと考えると、不動産の適正価格が分からない・・・からだと感じます。


不動産の価格はどうやって決まるのか。

1)売り出し価格で決まる。

売り出し価格はどうやって決まるのか?
一般的には不動産業者が売主の場合は、不動産業者が決定し、個人が売主の物件であれば、不動産業者の査定をもとに、売主さんの要望を加味して決まります。

この時、査定価格には公的な不動産価格である、公示地価・基準価格や路線価はもちろん、近隣での取引事例なども参考にされます。

もちろん、地域による特性も。特殊なエリアだなぁという所もあるんですね。

2)価格交渉で決まる

売り出し物件に対して、なかなか成約につながらない場合は値下げ・価格変更が行われ、具体的購入希望者が現れた場合は、値引き要求などで、価格交渉が行われることもあります。

その結果、価格が決まります。
価格交渉せずにそのまま売り出し価格のまま決まることもあれば、1割以上の価格調整が行われて、ようやく決まることもあります。

この交渉は、売主・買主ともに納得のラインでまとまる事になります。納得するかどうかは、各々の判断であり、自分自身の決定です。

つまり適正な価格は自分自身で決めなければいけません。
ここが重要で、この判断基準をしっかりと持っておく必要があります。

判断基準・・・人それぞれですが、まず始めに大前提として「無理なく購入出来る価格」がその人の適正価格だと判断する、判断基準だと思います。

そして、「希望要望」と「物件の流通量」と「無理ない価格」のバランスが取れたところが、その人にとっての適正だと、そう思います。

今までに数多くの不動産取引に携わってきましたが、最終的に「不動産売買、取引において、誰もが同じに感じるだろう、一般的な適正価格は存在しない」そう感じます。

つまり、誰もが同じではなく、買主も売主も納得の成約価格が、その取引において、適正だという事ではと思うのです。


そうは言っても・・・参考に出来る価格はあります。いわゆる相場観のような部分は次のような価格を参考にしてみましょう。


地価公示・地価調査・・・不動産の公的な評価の全ての基準となる価格です。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

路線価・・・個別性の強い不動産の検討が出来る価格で相続税評価の基準です。不動産会社が仕入れするときの価格の参考にもなります。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

不動産取引情報・・・実際に取引された価格です。最近では国交省でも、情報を収集し公開を始めました。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/top.html


土地選びの参考にしてもらえば幸いです。




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2010年11月28日

土地選びと地盤

土地探選びの中で、地盤の状況を気にされる方が多いです。

一般的には土地購入後、建物建築前に地盤調査を行い、その調査結果によって、地盤改良の有無や方法を検討します。

良好地盤じゃないとダメと思われている方も多くいらっしゃいますが
軟弱地盤がダメなのではなく、それに適した改良工事を行う事により
解消出来る場合がほとんどです。

もちろん、良好に越したことはありませんが、それを土地選びの優先順位として上位にあげてしまうと、土地選びは難航するかもしれません。


また、耐震性に対して、注意をはらうお施主様や建築士の方も多くいますが、どんなに建物をしっかり、立派に建てても、地盤が壊れてしまっては
本末転倒です。

つまり、キチッとした調査およびその調査結果に対しての改良工事の提案をさせてもらう事が重要だと・・・考えています。
もちろん、地盤改良工事にも保証をつけてご提案します。


土地を選ぶとき、事前に地盤調査を行えれば良いですが、実務上は
なかなかそのようには行かない事も多いです。
この時、参考に出来るのが下記のサイトです。

ジオダス・・・
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/index.asp

地盤調査会社ジオテックが過去に実施した地盤調査の結果から
「良好地盤」「軟弱地盤」「地盤補強工事」「腐植土の確認あり」などの
概略が分かります。

無料サイトなので、おおよそしか分かりませんが、参考にはなるでしょう。

もちろん計画する建物、計画する土地の状況によって、調査結果は異なりますので、あくまでも、参考、目安とだけにご利用ください。


そして・・・改良工事も色々です。無添加計画ならではの提案も出来ますので、お気軽にご相談ください。




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2010年11月27日

ご来社・ご相談・お打ち合わせありがとうございました!

11月最後の週末ですね。

今日もご来社・ご相談・お打ち合わせありがとうございました!

午前中は・・・
戸田市T様の建物プランニングにむけて、初回ヒアリング。
担当建築士:富谷と初回のヒアリングです。

Tさま>>初めての打合せはいかがでしたか?
かなり楽しそうに打合せが進んでいく様子に、今までの土地選びの苦労が報われましたね・・・と、本当に嬉しく感じました。

次回はいよいよ初回プラン提示です。家づくりとは関係ない話の雑談がどこまでプランに反映されるか!? 富谷建築士の腕の見せ所でしょう。と、富谷が1年の時の3年として、ハードルを大きくあげておきましょう(笑)

次回を楽しみにお待ち下さい。



午後は・・・
川越市H様の「ライフプランニング・家計設計」です。
弊社の推奨する家計設計の重要性をご理解いただいてのご依頼でしたので、真剣にアドバイスに耳を傾けて頂きました。

結果はご案内した通り、自信を持って進んで下さい。

なお、限られた時間でのご相談、ご説明ですので、持ち帰って何かご不明な点、気になること、別のシミュレーションなど、ご相談などありましたら、いつでもお気軽にご連絡くださいね。

不動産・住宅建築・ライフプラン・住宅ローン・保険などなど、住宅建築に限らず、それに付随する全てに関して、アドバイスさせて頂きます。


夕方からは・・・
増築工事中のS様邸へ。依頼している工務店の現場監督と一緒に、未決定事項の確認と、今後の工事工程について打合せと報告です。

だんだんカタチになってきました。もうしばらくご不便お掛けしますが、引き続き、よろしくお願い申し上げます。



そんなこんなで、11月の最後の週末も忙しくさせてもらっており、本当に無添加計画を支持して頂いている皆さんのお陰だと感じています。

ご依頼いただいている皆さん、本当にありがとうございます。


明日は、不動産業者よりの仕事が多い1日の予定。
午前中は、中古マンションのご案内。そして、午後は土地のご案内。
明日も忙しい1日になりそうです。




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2010年11月26日

上棟 @ 和光市I様邸

DSC02568DSC02571

 

 

 

 

 

昨晩の雨もすっかり上がり、今日は和光市I様邸の上棟でした。

Iさま>>今日はおめでとうございます!

そして、昼食にと、現場職人さん達、私と富谷建築士に振る舞って頂いた「男飯弁当」と「ラ・テールの美味しいパンたち」そして、何ともありがたい「お手製ハンドクリーム」と、色々とお気遣いをいただきまして、本当にありがとうございました!
美味しかったです、ご馳走さまでした!

上棟をむかえた今日、ご覧になってみていかがだったでしょうか?
組み上がった1階部分で、お仕事シミュレーションをしていた奥様の姿が
印象的でした(笑)


I様邸は、延べ床面積約43坪の2階建。
奥様の仕事場になるサロンを併設した1階、メインの居住スペースの2階リビングは、開放的な勾配天井を多く取り、ご主人さまの書斎になるロフト、高台からの眺めが気持ちの良いルーフバルコニーetc...

本当に完成の楽しみなI様邸です。間違いなく、格好良く仕上がるはずです。


今日はIさまはお仕事の都合で、棟があがるのを見届けることが
出来ませんでしたが・・・

Iさま>>無事に上棟しましたからね!


そして、棟の高いところには・・・
DSC02588


← ちゃんと、弊串もたてました。

残念ながら弊串を建てたときは、すでに真っ暗な状況で、キレイな写真がありません・・・


近日中に明るいところでの写真を撮って
ご報告しますね。





DSC02636
17時少し前ですが、17時を過ぎた頃から、あっという間に真っ暗に・・・

17時半無事に作業終了。






DSC02581何棟か前の現場より、柱には紀州産の杉を標準仕様として使用しています。

木材はたわみ・歪みを表す曲げヤング係数と外からの力(曲げ・圧縮・引張り)にどれだけ耐えられるかを表す強度で示す事ができます。
紀州材は科学的な数値でも全国標準を超え、集成材よりも高い数値を取っています。

 ヤング係数圧縮引張り曲げせん断
紀州産(杉)E9028.221.034.81.8
全国標準(杉) 17.713.522.21.8
集成材E95-F31526.722.733.4 


この構造材は、紀州で江戸時代末期より林業を営む山長グループより供給を受けていますが、この山長商店は約5,000ヘクタールの自社所有林を持ち、植林から伐採、製材、プレカットまでを一貫した管理体制の中で行ないます。一本一本検品し、選別された樹齢50年以上の優良材のみが建築用構造材として直送されます。

建築資材や材木流通にありがちな複雑で多数の会社が絡む流通経路では無く、山長グループの産地直送での仕入れのため、大きなコストダウンにもつながっています。


と、解説はここまでにして・・・


改めて、Iさま、本日はおめでとうございます!
そして、お仕事でお忙しい中、足を運んで頂き、色々とお気遣いいただき
本当に感謝致します。

完成・お引き渡しまでしっかりと工事を進めさせて頂きます。
また、時間があれば、ご自宅の出来ていく過程もお気軽に見に来てくださいね。




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上棟 @ 蕨市S様邸 増築現場

DSC02604蕨市S様邸の増築現場です。

1階の一部と、今まで下野だった2階部分に
7.5帖の洋室と3帖バルコニーを増築です。





今日は朝から、既存建物の外壁&屋根解体、
そして、新規増築部分の土台・柱・梁をかける上棟でした。

屋根下地を支える垂木まで施工され、いよいよ本格的に増築部分の
工事がスタートします。

既存部分を解体しながらの作業のため、検査や各工程を組むタイミングが大変ですが、年内の工事終了にあわせ、滞りなく進められるように
工務店さん、現場職人さんと協力しながら進めていきます。

Sさま>>いつも現場へのお気遣いありがとうございます。
お住まいになりながらの工事で、ワンちゃん含め、ご不便おかけしますが、引き続き、よろしくお願い申し上げます。



人気ブログランキングへ ・・・S様邸は弊社から徒歩5分の現場。近いのは本当にありがたいです(笑)



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