2019年12月05日

滞納物件7号入居者Aさん(元所有者)と保証人と面談

夏に125万円で落札して、すぐに5万円で賃貸契約となった利回り50%のハイリスクハイリターン物件。

世の中そんなに甘くない。

月末に5000円、翌15日に45,000円や、うっかり残高が手数料分足りずに払い込みできてなくって滞納したりがあり、この度11月末の支払いは1万円しかないので15日に残り4万を払うから待ってくれと。

いつでも追い出すことができるよう、普通借家契約ではなく、原則更新しないという定期借家契約にしておいたので、滞納があったので12月末で再契約不可として追い出すことも可能。

とはいえ、現在空室率6割ほど。

リフォーム待ちの物件増やしてもいいことないので、もう少し、できることならできるだけ長く、滞納せずに入居していてほしいのが本音。

ということで、初めて保証人Bさんに会いに行ってきた。

そもそもはというと、保証人BさんとAさんの父親Cがしていた事業(会社)があり、その借金の担保にAさんの自宅とBさんの実家を入れていた。

そしてCさんが死亡。

CさんはBさんに「残った家族を頼む」と言っていたらしい。

Cさんの相続をして、Aさんの母親DがBさんの会社の役員になり。

その後母親Dが痴呆になり、施設に入り、役員を降りて娘AさんがかわりにBさんと一緒に会社経営をすることに。

ややこしいけど、Aさんからすると、死んだ父親がBさんと作った会社の借金のせいで実家を取られ、家賃負担が発生して、父親の友達と共同経営しているという不思議な関係。

こんな状況になった責任もあるので保証人は当然のようにBさん。

今までは保証人とはいえ会ったこともないので躊躇してたのもあり、請求しなかったけど、そろそろ再契約の時期。

滞納があったのも事実。

ということで会いに行ってきた。

ついでに担保に取られてたのに競売に出す価値なしと判断されて放置のBさんの実家も見せてもらった。

築60年ほどのボロ屋。

一部古民家っぽさはあるものの、駐車場なし、前面道路に軽自動車しか入れないという、全体として価値なし物件。

抵当権あっても競売にかけられない家ってあるものなのね。

ちなみに、125万円で落札したAさんの家は、競売にかかった手数料やら引かれて、60万ぐらいだけが借金返済にあてられたようで、残りの借金はまだ残っていて、Bさんが毎月支払っているという状況。

破産も視野に、とアドバイスしたけど、破産したらまた別の問題があるようで、破産はできないから支払うしかないと。

その上施設の母親Dが骨折、入院、、。

なんだか聞いててかわいそうになってくる。

でも滞納が続けばこっちもかわいそうな状況になるんだから、情けばかり感じてるわけにいかない。心を鬼にしなきゃ。

Bさんといろんな雑談しながら、今までは遅れても待って、次の約束は守られてきたけど、次からはAさんが払えないら足りない分はBさんが責任持って払ってねとお願いした。

ちゃんと理解してくれた。

家賃5万が毎月しんどいなら、もっと安いところへ引っ越すことになるかも、という話にもなったけど、そこはAさん次第。

一番心配な大量の荷物。これも、Bさんが友達周りに声かけてみんなで行って処分と引越し手伝ってちゃんと空にして明け渡すと約束してくれた。

なんだか心配していたことが全部安心に変わった。

長く住んでほしいけど、Bさんが元気なうちに引っ越してもらいたい。

矛盾してるけど。


今後、1日でも遅れたら、保証会社をつけてもらうことにした。

保証会社さえつければ滞納の心配がない。

今思えば最初に契約をするときにつけておくんだった。


さて、この物件7号の定期借家契約と今月入居の物件9号の契約書を作って郵送しなきゃ。

宅建の合格証書は、都会はすでに届いてるようだけど、僻地のこちらにはまだ届いてない。

明日は届くまで自宅待機。

宅建の登録実務講習は2日間。唯一この僻地の県で開催されるのは21,000円。
自宅から車で10分。

だけど、物件5号、6号、10号(アパート)11号、次にもらう予定の物件12号のある隣県に泊まりで行くことに。

セミナーついでに、私に会いたい人に会いたい、を実現しに行ってきます。

↓安かったらなんでも買っちゃう私がタダでももらわないと判断した物件。
IMG_2383



myhome3150 at 00:25|PermalinkComments(0) 物件7号 | 競売

2019年12月04日

宅建試験合格!合格率17%

10/20に受けた宅建試験、合格発表までながいわ!

深夜0時に合格点35点との発表があり、マークミスなければ合格を確信。

今朝ネットで受験番号を確認。

人口少ない田舎なので合格者もたったこれだけ。
IMG_2373
IMG_2374

その中で、自分の受験番号を発見!
FullSizeRender
これで間違いない。合格確定。

私が宅建受かったことで、なんと、、、

宅建士3兄弟の誕生。

実は、3人兄弟なんだけど、兄と姉は宅建合格者で、私は22年前に一度受験して不動格だったから、私が合格したので宅建士合格3兄弟になったわけ。


とはいっても誰も不動産業してないし、宅建士証発行してないけど。

私は早速登録実務講習受けて交付しちゃうつもり。


学生時代、勉強は好きじゃないからあんまりやらなくて成績いい方じゃなかった。

勉強したくなくて大学も行かなかった。

でも兄に宅建受けとけと言われて、高校3年の時に宅建を独学で勉強して初受験した。

家で勉強はしたくなかったから、学校の授業中に学校の勉強ではなく宅建の勉強してた。


その年の合格点はたしか28点ぐらい。

私の得点は26点ぐらいだったかな。

結果は不合格。

あの時合格してたら不動産屋に就職してたかも。

でも22年後に受験して合格する日が来るとは、、、。


少し思ってた。


いつか再受験して合格する日が来ると


思ってた。


思考は現実化する。

あらためてこの言葉、本当だと思う。

何か達成するたびに思う。

思考は現実化する。

そういう本読んだけど、それを信じられるかどうかは、実際体験するしかないんだと思う。

いくら説明しても信じられない人は成功したイメージなんて持つことはできないから、「できない」という思考が現実化するんじゃないかと。

引き寄せの法則とかも同じ。

イメージしたものを引き寄せる。

これから私の現実する思考は、

不動産業を開始する

物件の空室を満室にする

家賃収入80万

さらに物件を増やす

家賃収入100万

繰上げ返済をして無借金になる

エクシアに余剰資金を再投資する

膨大な利益を生み続け、増え続ける資産

豪華客船でクルージング旅行

全てを2年以内に達成する。

あと、これはいるかどうかわからないけど、私に会いたいと思ってくれる人に会いたい。

いないか。


独り言でした。


myhome3150 at 10:59|PermalinkComments(8) 不動産全般 | 投資

2019年12月03日

エクシアから予定通り出金を確認

10月に出金申請していたお金が、11月末が土曜日だったので12/2に出てきた。

手数料も引かれず全額。

FullSizeRender


夏に出金してからの数ヶ月ほったらかしていただけで増えた47万。ありがたい。

このお金はボロアパートのサッシ代に消えていく。

でも家賃としてこれから毎月利益を生んでくれるはず。


myhome3150 at 01:40|PermalinkComments(0) エクシアジャパン | 投資

2019年12月01日

エクシアのグループLINEの募集締め切りました

この短期間でグループLINEのメンバーは75人になりました。

グループLINEの募集を締め切ります。

QRコードを受け取った方は登録して、メールではなくLINEから連絡をください。

グループに参加したらノートに自己紹介をお願いします。

まだこれからエクシアを始める方で、紹介が必要な方がいらっしゃいましたら紹介はできますのでコメント欄にメアドを入れてください。





myhome3150 at 17:38|PermalinkComments(0) エクシアジャパン | 投資

2019年11月29日

お風呂を買いにMTトラックで日帰り700キロ

早朝から猫を里親さんにお届けに行って、下道で物件6号に行ってボロ毛布を積んで、ジモティーで無料でゲットした冷蔵庫を取りに行って、ユニットバス と洗面台を引き取りに行って、、、
IMG_2315
0円物件候補を見に行って
IMG_2322
IMG_2323
IMG_2324
IMG_2326
ボロいけどレトロな古民家。
0円ならありかな?
リフォームは150万ぐらいか?
IMG_2328

ほったらかしの物件8号にユニットバス を下ろしに行ったら、片付いてた。
IMG_2331 
もうほぼ終わりみたい。
IMG_2332
この上も天井まで詰め込んであったのに、なくなってる。
IMG_2333
せっかく買ったユニットバス 、おろすときにトラックから落としてしまってパネルが2枚ひん曲がっちゃった。
IMG_2334
やば。
使えないかも。
パネルだけ買えるんだろうか?
割高かな?

物件8号、材料だけは揃ってきたけど、まだ工事業者決まってないし、やっぱりしばらくほったらかしかな。

今日は朝6時からミッションのトラックで700キロ運転してさすがにクタクタ。

オートマしか普段乗らないけど、免許あるとこういうレンタカーとかでMT車しかなかった時こそ免許あって良かった〜って実感。

ただ、今度借りるなら箱型がいい。

荷造り紐が解けて、大惨事にはかろうじてならなかったけど、そのうちバラバラになってただろうなっていう状態で帰ったのを見てゾッとした。

途中雨も降ったし、箱型なら濡れなかった。

とにかく、トラック借りるなら箱型がいい。


myhome3150 at 23:23|PermalinkComments(0) 不動産全般 | 物件8号

2019年11月28日

11/29広島市安佐南区でユニットバス を積めるか?

ヤフオクに出ていた展示品のユニットバス12万円と洗面化粧台15,000円を、直接電話で値段交渉したら2万円引きの115,000円になったのでまたもや業販価格のレンタカー24時間1万円で借りて引き取りに行くことに。

ついでに昨日預かったばかりの子猫の里親も見つけたので連れて行くことになった。

が、安佐南区でユニットバスを積み込む手伝いをしてくれるスタッフがいるかどうか微妙。

バラしてあるとはいえ、浴槽を一人で積めるか?

荷崩れしないように結べるかも不安。

数少ない広島の友達もみんな仕事。

どうしよ。

誰か探さなきゃ。

どたか手伝ってもいいよという方、いましたら大募集です。
IMG_2301



myhome3150 at 12:44|PermalinkComments(0) 物件8号 | 競売

2019年11月27日

次に買う物件12号予定の抱える問題

空室まみれのリフォーム待ちだらけだというのに。

次なる物件のお話が、、、。

初の借地物件。

年間に固定資産税ほどの借地料を払う。

建物の固定資産税は4000円程度。

物件価格は驚きの0円。

ただ、AさんからBさんへ、その後私への名義変更という中間省略をさせてくれない手間のかかる入手経路。

しかも、現在の登記がAさんだと思っていたら、登記はAさんのお父さんのまま。(Aさんのお父さんはすでに死亡)

Aさんの兄弟4人のうち2人は死亡、生きてる兄は相続放棄している。

亡くなった兄弟の子供はそれぞれ1人ずつで、その子たちも相続放棄には協力してくれるけど県外にいる。

そこまでアドバイスした後、Aさんの亡くなった兄弟の配偶者がまだ生きてたらその人たちも相続人だからハンコいるじゃん、っていうことで。

利害関係のない私やBさんの手に負えないので司法書士に任せて相続登記をしてもらうことに。

相続人は3〜5人。

みんなの戸籍と印鑑証明をとって遺産分割協議書を作成してようやく相続での所有県移転登記ができて所有者がAさんになる。

その後Bさんに所有県移転登記をして、そのあとやっと私のものになる。

人が亡くなったら、相続登記は義務じゃないからといってそのまま放置することが多いけど、こんな風に相続した人がさらに亡くなっていくと、さらに相続人が増えていく。

自分の兄弟なら話はしやすいけど、その配偶者やら子供やらになってくるとお金の話はしにくくなるもの。

だからこそ、相続登記は家族の中で問題なく相続できる時にやってしまうべきなんだろうなぁ。

こういうトラブルにならないためにも、死亡したら相続登記を義務付けたらいいのに。

まだ現地はまだ見てないけど写真はもらった。
IMG_2288

港の近くの古民家。ザ、昭和レトロ!
IMG_2289

ボロ家か、ボロ屋敷か、古民家か。

どの分類だろう?

一番心配な屋根は、10年ほど前に葺き替えてるらしいのでまとも。

コンセントは少なめ。

リフォームいくらかかるかな?


と、思ったら地震直撃!

震度3!

ボロアパートは保険ちゃんと入ってるから何でも来い!

地震保険の申請、いくら出るかな?




myhome3150 at 01:14|PermalinkComments(0) 不動産全般 | 投資

2019年11月25日

ほったらかしの物件8号のゴミが減ってる

うんざりするほどの残置分
IMG_1368
満載だった倉庫
IMG_1369
家屋の土間もひどい
IMG_1367
荷物がハンパない
IMG_1364

IMG_1355

IMG_2034
それが、元所有者さんと話をして、荷物を処分してほしいと言った結果、ここまで頑張ってくれた。8割がた減った?まだあるけど。
IMG_2035
倉庫は減ったとはいえまだ結構ある。
IMG_2021
この状態でジモティーで15000円で募集していたら、見に来たいと問い合わせがあり、現状を素直に見せた。

こんな状態で内覧なんて普通しないけど。

で、今こんな状態だから貸すとしたら急いで片付けなきゃなぁ〜って話をしていたら、1万円で借りたいから、それでもよければ残りの片付けやりますって言ってくれて。

残りって言っても倉庫だけじゃなく家の方も。

神だ。

この人完全に神様!

早速取りかかってくれて

二階の和室終了。
IMG_2136
二階の洋室終了。
IMG_2137
キッチン、大きなものが減った。
IMG_2254

一歩も入れなかった天井まで荷物だらけだった土間が歩けるほど減ってる。
IMG_2032

玄関の鍵交換をしてもらおうと、鍵屋を呼んだ。
IMG_2253
電話で13,000円からと言われたのに、17,000円の鍵を薦めてくるけど、安いのでいいと言ったら15,000円のならあると。
さらに出張料、作業料、なんだかんだで29,000円ほどになると。

詐欺か!!!

かなり揉めて、キャンセルすることに。

キャンセル料6600円。

鍵本体は10,200円で購入という形にしてもらった。

結果的に17,800円払って鍵だけ手に入れた。

こういう、引き違い戸の鍵はほとんどが同じ規格だから大体何を買っても合うらしい。

それさえ最初に知ってたらこんな出費いらなかった。

ヤフオクやメルカリで3000円程度で売ってる。

気づいたのは家に帰ってからだった。

今回は高い勉強代だったと思うことにしよう。

今回は鍵開け作業ないから安いと思ったのに。

鍵、奥が深い。

開戸の鍵は3種類あるけどどこのドアにも全然合わなくて、なかなか使えるドアが無いものだと思い込んでた。

今後のためにも、ピッキングの技術を身につけたいな。鍵屋高いもん。

でも難しそう。

できるようになるんだろうか?

ちょっと試しにピッキンググッズ買ってみよう。



myhome3150 at 11:51|PermalinkComments(0) 物件8号 | 競売

2019年11月24日

物件9号最終チェックでガッカリ

入居前の最終チェックを兼ねて、入居者さんのリクエストの猫部屋の腰板を貼りにはるばる330キロの道のりを高速道路で向かう。

到着〜!

が、鍵を忘れた!

でも鍵は隠しておいてあるので、セーフ。

いつもリフォームをお願いしているジモティーで知り合った業者さんに何もかも任せて、ハウスクリーニングもバッチリだと思っていた。

写真では綺麗になったように見えた。

けど、行って引き出しやら扉を開けたら手付かず。

手抜き、ではなくて、手付かず。

蜘蛛の巣も、ゴキの死体も、何もかも。

一応やりました、でも行き届いてなくて、ならわかりますよ。

でも、何もかもが全く手付かず。

換気扇も全所有者の使っていた茶色くなったフィルターがついたまま。

トイレの掃除道具も前の人のがそのまま。

窓のサッシも猫の毛と虫と埃がたんまり。

写真じゃ伝わらないのが残念。
IMG_2250
IMG_2251
IMG_2252
閉じてりゃ綺麗に見えるんだけどね。
IMG_2177

この状態で引き渡ししなくてよかった。

いつもの業者さんが、ここは遠いのでジモティーで募集したお手伝いの方がハウスクリーニングもやりたいというのでそれなりのお金を払ってお願いしたという掃除。

軽ーく掃き掃除?

掃除機がけしたのかな?程度。

さすがにこれはひどい。

ハウスクリーニング費用を安く上げたかったら自分が頑張って掃除するけど、このお金は払ったつもりでいる分だから、返金でもされないんなら自分ではやりたくない。

なので、写真を撮って報告して、やり直し!ということに。

入居まで余裕のある日程でよかった。

電気屋さんを呼んだら、太陽光発電のモニターは、ブレーカー落としてたからか、動いてなかったけど、本体は発電しているとのこと。

ただ、パワコンからモニターへの通信のランケーブルがダメになっていたみたい。

太陽光の書類の設備IDの記載ミスは訂正して再送したから、また1ヶ月待ち?ぐらいで手続きできるのかな?
売電収入入るのいつなんだろう?

ブレーカー落としてたし、深夜のみ沸き上げ設定にしてあるからお湯はすぐには使えない。

冷蔵庫置き場作成のために壁の中に永久埋設されてしまったリモコンの親機。
IMG_1582
IMG_1639

何かトラブルあったら壁壊して出さなきゃいけないみたい。

でもとりあえず明日以降沸き上げできていたら問題なし。

電気屋さん、ついでにアンテナのチェックもしてくれた。

すっかり忘れてたから良かった。

リクエストの猫部屋には腰壁を貼って完成。
IMG_2186
IMG_2247
IMG_2246

ここで猫15匹飼うのか、、、。どうなることか。

入居予定者と会って、契約書にサインもらって、今後の保証会社やら家財保険やら入居までの流れをお話しして、帰りも330キロ。

途中給油と回転寿司で晩ご飯食べてたら、高速道路の工事で夜間通行止めに。

100キロほど高速のはずが下道に。

めちゃめちゃ疲れた。

やっぱり遠い。

果てしなく遠いわ。

退去せず、永く住んで欲しいな。

多分延滞しまくって保証会社の契約切られる時が退去日になるんだろうけど。

契約書には猫の上限は入居時の15匹を上限とする、と記載した。

こんな心の広い賃貸大家さんいないだろうな。

合併のおかげで◯◯市になった、元田舎。

名前は格上げされても田舎は田舎。

近所のコンビニはデイリーヤマザキ。

コンビニなのにトイレもコピー機もないしAGMも流れていない。

そんな辺鄙なところなのに83,000円の家賃で入居者が決まるなんて。

ラッキーだけど、次空室になったら長期間空くような気がする。

立派な家なんだけどなぁ。



myhome3150 at 02:18|PermalinkComments(0) 物件9号 | 太陽光発電

2019年11月22日

物件9号の太陽光発電引き継ぎ契約

競売で落札して賃貸やってる大先輩竹内かなとさんのブログにコメントをしたら、私の物件9号の太陽光発電の売電契約引き継ぎに興味を示してもらったのでその後について書いてみます。


とはいってもそれほど進展ないんだけど。

通常の売買の場合、売主に設備IDを聞いたり、ログインパスワードを聞いたり、メアドを売主から買主に変更したり、いろんな方法で変更が可能なんだけど、競売の場合元所有者と簡単に連絡がつくわけではない。

そこが問題で、サイト内をあちこち探し回って対処しようとするもわけわからず。

もうめんどくさくて諦めようかと思ったけど、諦めきれずに悩んだ末、電力会社に電話をして聞いてみることに。

事情を話して、設備IDがわからないし、元所有者とも連絡が取れないけど太陽光発電が乗っていると。

すると、住所から設備IDを調べてくれて教えてくれた。

設備IDがわかれば多分それ以上問題はないはず。


このホームページのあちこちをくまなく読んで、必要書類も調べた。

自分が所有者である証拠として物件代金納付期限書のコピー、名義変更後の登記事項証明書のコピーが必要だったので、すぐには手続きができずに足止め。

登記が終わったら、申請書を印刷して記入して、添付書類と一緒に発送。

1ヶ月ほどかかると書いてあった。

それが、ようやく1ヶ月ぐらい経過した今日届いた。

私が用意して同封した返信用封筒で。
さかも書留だから555円。

ようやく手続きできたかと思って開封したら、設備IDが1桁足りないので返却、、、。

メモしていた設備IDと比べてみると、たしかに1桁抜けていた。

またこれから郵送して1ヶ月待つことになるのか。

しかもそれが届いて終わりじゃなく、順序的にはそれが届いたらその書類と合わせて電力会社に届出が必要だったはず。


一応初潜入した日に電気を契約して、その日に太陽光発電の電源も入れて発電を確認したから、行き場のない太陽光の売り上げは保留になってるはずだから、契約完了するころにはまとめて振り込まれるのかな?

12/14には入居されて、発電した電気はまず店子さんが消費することになるから、ちゃんと恩恵を受けられるのは今だけ。

自宅にも乗ってない太陽光発電、それがついた賃貸住宅、羨ましい。

競売での太陽光発電引き継ぎ契約に関してはネットを探したけどなかなか似たような記事が見つからなかったから、これが誰かの役に立つかな?




myhome3150 at 01:25|PermalinkComments(0) 物件9号 | 太陽光発電

2019年11月19日

不動産投資で失敗する人と成功する人

ざっくりと不動産投資と言うと幅が広いけど、基本的には物件をなんらかの方法で入手して、賃貸物件として貸し出して賃料をもらう。

そのために必要な資金を現金か、ローンか、その両方かで準備する。

いろんな案件があるけど、結局成功と失敗は、単純にこの仕組みの中のどれを選ぶか次第。

どういう手段で、どんな物件をいくらで購入して、どんなリフォームをして、どんな入居者にどれだけの期間住んでもらって、ローンなら金利、返済年数、家賃下落要素、空室リスク、修繕費用などなど、一つ一つ勝てる要素をチョイスしていかないといけない。

この時確実に勝てる要素をチョイスするために必要なのはいろんなことに対処できる知識だと思ってる。

だから、私は最初こそ適当に入札した物件を落札できたけど、その後は常にセミナーに行ったりして知識を深めて、相談できる大家仲間を増やして、情報交換してきたおかげで今ではたくさんの大家仲間にアドバイスをもらったりできる状況になった。

地主とか2代目とか3代目とか、資産家じゃないうちで育ち、家はずっとボロい賃貸物件だったし、学歴も高卒。30代で必要に迫られて専門学校に通って美容師免許を取ったので一応専門学校卒ではあるけど。

こんな私が不動産投資で失敗しないために徹底したことは、前にも書いたけど、圧倒的に安く買うことが一番。

それだけで失敗のリスクはかなり減る。



私流のやり方でいうとそれがほぼ全てなんだけど、それじゃあほとんどの人の参考にならないと思うので、もっと一般的なことを言います。


誰の意見を信用するのか。


ここですよ。

失敗する人と成功する人の違いは。



不動産投資で失敗といえば、ほぼほぼ

「不動産屋に騙された」

って、言いますね。

世の中の不動産屋全てじゃないけど、物件を売りたい不動産屋は売れば仲介手数料が儲かるんです。

だから売りたいんです。

投資家が儲かろうが損しようがそんなこと関係ないんです。

ローンさえ通ればいいんです。

お金さえ借りられれば買っちゃうから不動産屋は儲かるんです。

その後のローンの支払いや、修繕や、空室なんて関係ないんです。

満室保証が6ヶ月あるから?

そんなの必要経費として計算に入れておけば不動産屋は別に損しないんです。

家賃保証が10年?

その後家賃の見直しがあるなんて契約書に小さくしか書いてなかったりするんです。


不動産投資で失敗する人は、ほぼほぼ「売りたい人」の言ってることを鵜呑みにして疑わず、自分から検証したり裏付けをとったりしていない人。

売りたい人って、売主か仲介業者です。

それって、あなたの仲間ですか?見方ですか?

これを見方だと思っている人が騙されるんです。



一生懸命売りたがっている、その物件は本当に魅力的ですか?
ならなんで誰も買ってなくて自分に話が来てるんですか?

それ、今誰でも買える状態じゃないですか?

つまりそれ、売れ残りじゃないですか?

今買おうとしている物件は誰も買ってないから売り出されている、ということをしっかり認識してますか?

私は不動産屋で物件を買ったことは一度もありません。

もし買うとしたら、売り出し価格の20%ぐらいの値段で指値かな。

私の相場感でいうと1000万円で売り出されている物件を、200万なら買いますという感じです。

そんな失礼な話、する勇気は実際ありませんからね。

だから競売。

それか最近は紹介での個人売買。

安く家を買いたいと言い続けていたら叶うと言うけど、本当にそれ。

言霊というか。

思考は現実化するというか。


アパートをいつかは買いたいと言っていたら、すぐに舞い込んできたボロアパート話。

2年前、始めた頃は戸建5軒を目標と思っていたけどほぼ1年で達成。

次は家賃収入100万円のために20戸目標と思ったら2年目で18戸達成。

あとは18戸のうちの空室10室を満室にするミッションを3月末までにやり遂げる。

物件8号だけは手付かずで厳しいかもしれないけど。

空室こんなにあっても、ローンの支払いは物件4軒分で支払っていける状況だから問題ない。

これからアパートのリフォーム費用の支払いのために貯金、法人のカードローン、火災保険、できれば手をつけたくないけどFX口座のメキシコペソとトルコリラ、それにエクシアの解約金などなど、資金をかき集めて全力で支払いますよ。

ローンを簡単に借りれたらこんなに資金集めで苦労しないけど、借りれば当然支払い日がやってくる。

チャンスと思って飛びついたボロアパート、成功させるために今は全力でここに投資する。

満室で迎える2020年4月、その頃には家賃収入80万、ローン返済額は約20万。返済比率25%の世界が待っているはず。

全ての物件のリフォームが終わったらまた物件増やして目標の家賃収入月100万円を目指して物件買うぞ。

あ、でも4〜6月は固定資産税とかめちゃめちゃ来るはず。

余裕がないからちゃんと払えるのか危険。

いくら来るんだろう?

ざっくり、家賃の1ヶ月分ぐらいって思ってるから、満室想定だと80万ぐらい?

高ーい!

怖い!

何がなんでも3月中に満室にしたい!



話が逸れてきたけど、失敗する人は頼っちゃいけない人を信用して騙される。

成功する人は利害関係のない成功者に聞いてアドバイスもらったり、セミナーとかに積極的に参加して知識を増やしに行っている人。

そういうセミナーとかで知り合う人脈を大事にすることで、騙されにくくなるし、正しい知識が身につくんじゃないかな。


私の場合、根本的にどうやったら費用が安くつくか、逆に最大限儲けが出るか、常に考えているから、ふとしたときにめっちゃいいこと思いついた!っていうアイデアが出たりする。

父親が自営業の商売人だったから、そういうヒラメキとか商売のセンスが少しはあるのかな?

親が離婚して子供の頃貧乏だったから大人になったらお金に困らないって決めてたからかな。


なんだかいかにも成功者ぶったようなことばっかり言って何様?って思われるかもだけど、これ本当に正直なところだから。

正攻法ではないかもしれないやり方だけど、多分成功なんじゃないかな?っていう私の独断の判断力でやってきたやり方。

参考になるかはわからないけど、エクシア情報交換グループの中でも不動産投資してたり、興味があるとコメントくれた方もいたので私なりの考え方と失敗、成功の分かれ道についてだらだらと書いてみました。



このブログ、最近特に、エクシアグループLINE希望コメントばっかりで、正直少し疲れてます。

不動産に興味ある方もない方も、何でもいいのでコメントもらえると嬉しいな。
FullSizeRender
IMG_2073

薄々感じてたんだけど、病院でアレルギー検査してもらったら、猫アレルギーでした。

でもそれほどひどくないからボランティアは続けるけどね。



myhome3150 at 21:06|PermalinkComments(6) 不動産全般 | 投資

2019年11月18日

グループラインのメンバー現在45人

次から次へとグループライン希望のコメントをいただき、メールを送ってラインをもらってグループへ招待してノートへの自己紹介をお願いしている毎日です。

時々招待し忘れたりミスもありますが。

今月いっぱいと言ったものの、もうそろそろ締め切ろうかなと思ったり。

後から見た人も見れるから自己紹介はノートに投稿してね、と言っても自己紹介しない人もいる。

アンケートを取っても既読スルーの方もいる。

情報交換がしたいと言う割に、参加しても見るオンリーの方がいるというのはどういうことか?

忙しくて後回しなのかな?


メアドいただいたらメールでQRコードを送るので、ラインの友達登録して、ラインから連絡下さい。

メールに返信でわざわざ「◯◯さんで合ってますか?」
のやりとりは不要です。
QRコードで登録されたら間違いなくそれが私です。
LINEで連絡ください。


グループに招待して、参加したら、コメントではなくノート機能を使って自己紹介を投稿してください。

大事なことなのでもう一度言います。
コメントではなく、ノート機能でお願いします。
コメントから自己紹介をされたら、再度ノートに自己紹介お願いしますというやりとりが必要になってきます。

かなり人数が増えてきて、結構な手間なんです。

過去のノートも見れますので、アンケートと書いてあるものには顔スタンプでお答えにご協力お願いします。



myhome3150 at 22:32|PermalinkComments(4) エクシアジャパン | 投資

2019年11月16日

物件11号購入、フローリングとシステムキッチンをレンタカーで取りに行く

先週物件6号のすぐそばの物件11号を25万で購入して、名義変更手続き中(相続登記のあとに売買による名義変更)だけど、すでに鍵はもらってるので動産処分したり安い建築資材を探したり。

未使用のシステムキッチンが天板汚れで165,000円、吊り戸棚が2つで4000円、フローリングは15ケースで45,000円、新品エコキュートを3万円で購入。

レンタカーのトラックを借りてそれぞれのところへ順に引き取りに行ったけど、エコキュートは室外機が無くて貯湯ユニットのみっていう詐欺紛いなやつで騙されかけた。

というか、半分騙されて取りに行ってしまったので、キャンセル。

2トン車に荷物満載。
IMG_2086
IMG_2095
IMG_2096
IMG_2097
IMG_2098
IMG_2099

IMG_2047

早朝からレンタカーでの移動距離約600キロ。

このキッチンがシステムキッチンに生まれ変わるの楽しみ。
IMG_2087

ガス屋は紹介で頼んでみたけどたいして安くならず。

交渉下手なのか、地域的なものなのか。

オール電化にするにしても電気工事代もかかるし、悩むところ。


長距離トラック運転してみて、トラックの運転手は毎日よくやるなぁと実感。

たまにだからいいけど、毎日は嫌だなぁ。

トラックの給油口閉めるの難しいし。

一日中乗せたり下ろしたり運転したりでぐったり。




myhome3150 at 21:04|PermalinkComments(5) 物件11号 | 不動産全般

2019年11月13日

エクシア合同会社の情報交換グループライン募集は11月末で一旦締め切ります

続々とグループLINE参加希望者が増えていますが、グループLINEは過去の投稿を新しく入った人が見れないので、後から入った方は話がよくわからないということになってしまいます。

なので、タイムリーにこのブログを見てくれて連絡をくれた方(私からの紹介でエクシアを始めた人も、その他のルートから始めた方もOK)は2019年11月いっぱいまでグループLINEに招待します。

第二弾の募集があるか、ないか、いつごろか、特に考えていません。


連絡方法は、コメント欄にメアドを入れてください。
心配しなくても、このコメント欄は私が公開の処理をしないと非公開です。

メアド入れてもらえればこちらから私のLINEのQRコードをお送りしますのでそれをどうにかして読み込んで友達登録して連絡ください。

パソコンで表示させて携帯で読み込むとか、表示させたQRコードを別の携帯やカメラで撮影して読み込むとか、プリントして読み込むとか。

私の携帯はUQモバイルで、格安携帯のためID検索がする方もされる方もできないんです。

毎月の携帯代はAUやもっと昔docomoだった頃の半額以下(4000円程度)になってるのでコスパはいいけど、ID検索できないのはなにげに不便。

LINEモバイルならID検索できるようなんだけど。

毎月の固定費は変更するのが面倒なだけで、一度してしまえば毎月安くなるので経費削減にはとても大事なところ。

無駄な経費を減らして浮いたお金を貯めて貯まったら少しずつ分散投資。

お金を貯めるには、収入を増やすか、支出を減らすか。

お金を増やすにはまず貯める。

貯めたお金を投資する。

増えたお金をさらに次のステップの投資に回す。

ようやく増えてきたらご褒美に浪費する。
やっぱり頑張ったご褒美もほしい。


消費、投資、浪費、基本的にこの3つの使い方しか無いけど、この投資にたくさん使った人ほどお金持ちになれるはず。

たまに浪費するために頑張ってるけど、なんだかんだ言って浪費のように見えて買ってるものは経費になるものだったりする。

収入を増やすには労働かビジネスか、権利収入(不労所得)か。

不労所得だけとなると無職という肩書きで、それはそれで世間体ってものがあるので、肩書きぐらいは欲しい。

ビジネスは、最初はお金がかかるしなんでも全て自己責任なので始めるのは勇気や行動力が必要だけど、軌道に乗ればとってもラクチン。

金持ち父さん貧乏父さんの本のまんまなんだけど。

世の中こういう仕組みなんだから、どれを選ぶか。

このブログを読んでる投資家には、会社員、公務員、自営業などいろいろいると思うけど、共通してるのはお金増やしたいっていう思いなんじゃないかな?

お金はたくさんあるほうが人生で困ることが少ないのは間違いない。

だったらお金の話はタブーっていう世の中の常識なんか関係なく、こういう話ができる人との繋がりを大事にしていきたいなと思っています。


中には胡散臭いネズミ講的な障害者が儲かる投資話なんてものがあったりするけど、投資は全て自己責任です。

たくさんの情報の中から結局選ぶのは自分。

でも情報共有する場があれば、誰かが誰かの情報で役に立つかもしれない。

そんな思いでエクシアのグループラインを作ったので、メインの話はエクシアの情報交換です。

何度も言いますが、グループに参加したい方は公開しませんのでメアドをコメント欄に入れてください。




myhome3150 at 15:07|PermalinkComments(1) エクシアジャパン | 投資

2019年11月11日

エクシアの情報交換グループライン希望者は連絡ください

私の紹介でエクシアを始めた人に限らず、エクシア投資をしている人でグループライン希望者はこちらにメアドを入れてください。

直接LINEを知ってる人で、まだ連絡をしていない人はLINEで連絡くださいね。

今からグループ作ります。


エクシア投資は原則紹介制です。

私からの紹介ですと、私の担当者を紹介したいます。

全国どこへでも会いに行って説明をしているようです。

他にもいろいろな投資を知っている人なので、みんな参考になった、別の投資も教えてもらった、など報告をいただいています。

これからエクシアを始めようか悩んでいる方は、こういうメリットもあるので、紹介で始めた方がいいかもです。


何度も言いますが、グループに参加したい方は公開しませんのでメアドをコメント欄に入れてください。



myhome3150 at 11:58|PermalinkComments(4) エクシアジャパン | 投資

2019年11月08日

エクシアは解約金から税金を差し引く

今日友達と会って、エクシア解約したよって言ったら、なんとその友達も数ヶ月前に解約してた。

で、詳しく聞くと、解約金から税金を差し引かれて戻されるから、最後に戻ってくる金額は元金の300万より少ないよって教えてくれた。

たしかに、元金以内の出金には税金が引かれないけど、それ以上出金するには、最初からの利益全てに対して20%の税金が差し引かれるって言ってたなぁ。

今までに146万と今月47万と来月10万で約203万ぐらい出金したことになるから、その20%で40万ぐらいの税金を引かれるんだとしたら、解約金は300万じゃなくて260万ぐらいになるってことかな?多分。

なんだか元金が減ったような錯覚に陥るけど、今まで税金を引かれずに利益分をもらってたんだから当然といえば当然か。
40万払うほど利益が出ていたというわけで。
その所得に対しての税金納めた証明書も発行可能って言ってた気がするから、どんなものなのか解約後に請求してみようかな。

スカイプレミアムの頃は税金関係がグレーで、どう処理していいのかわからないし、どこに相談すればいいのかもわからなかったけど、エクシアはその点ちゃんと利益に対して税金払ってるからお金が増えても心配なく堂々と使っていいよって言われてたから、その点は安心。ただ、300万じゃなく260万ぐらいなのか〜。頭で理解しててもなんだか損した気分。
毎月の利益分の中から20%差し引いて評価額に反映されてたら痛みを感じないのになぁ。

と、そんな情報をもらったので、1月末に入金されてから初めて気付いて驚くってことがなくあらかじめ心の準備ができたから良かったことにしよう。




myhome3150 at 00:39|PermalinkComments(0) エクシアジャパン | 投資

2019年11月07日

エクシア会員グループLINE作る?

今回、私がエクシアを解約することで、もうエクシアの記事を書いてくれなくなるの?と心配になった人、います?

このブログがきっかけで、結構な人数の人から紹介してほしいと言われて紹介してきたので、みんな不安になってないかな?と、こちらが不安になったりしてます。

個別に連絡先の交換とかはしていましたが、エクシア投資をしている人たちにとってほしいのは、一会員だった私だけの情報じゃなくて、ほかにもこの投資をしている人たちと情報共有できる場ではないのかなと思ったりして。

スカイプレミアムの時も、ネットで検索すると批判的な記事ばかりで、どうにか実際投資している人と繋がれないかと考え、ブログに書き始め、その繋がりでグループラインを作ったり、コミュニティーで情報共有したりしていました。

エクシアに関しても、みんな同じ気持ちじゃないかな?

グループLINE、必要ある?

希望のコメントがある程度あるなら、グループ作りますよ。

ただ、私はやめちゃったので、私からの情報提供は今後少なくなると思いますが、それでもよければ。

世間ではポンジスキームだの詐欺だのと、心配になるようなことばかり叩かれてますが、エクシア投資仲間で情報共有しながら楽しく投資できるといいですね。




myhome3150 at 21:18|PermalinkComments(13) エクシアジャパン | 投資

2019年11月06日

エクシアの解約書類が届いた

11/1の朝イチで解約の電話をして、今日ようやく解約の書類が届いた。
 
エクシアに投資し始めて2年ぐらい?

解約は初めてのこと。

スカイプレミアムの解約の時も書いたけど、今回も今後投資をする人のため、解約手続きがどんなものか載せていこうと思う。

届いた書類は2枚と返信用封筒。

FullSizeRender

退社申出書は結構分厚くて硬いしっかりした紙。クリアファイルに入れて返送する様にとのこと。
IMG_1937

折りたたんで普通の封筒に入れたら84円で足りるのにもったいないって思う私はまだまだ貧乏人なのかな。


銀行の届出印を押して返送するだけみたい。

氏名または法人名と書いてある。

法人でも社員になることができるってこと?

だとしたらどういう勘定科目で仕訳したらいいんだろう?利益の引き出し時の仕訳も。

また投資するときに詳しく聞いてみよう。

封筒は手触りがざらっとした感触の硬めの紙で、エクシアのロゴマークが印刷されている。
IMG_1938
IMG_1940

高額なお金を扱うところだからか、すごく高級感を出そうとしてる感じがする。

とはいえ、普通紙の紙に普通の封筒だったらそれはそれで不安にもなるんだけど。
あとはこれが届いて、手続きが済んで、1月末に着金されるか。

11月は運用されるんだろうか?されるとしたら1月にその利益は出金されるのか?

どうなんだろう?

週末は、また超格安で手に入るかもしれない物件の内覧に行ってきます。

場所がよくなくてなかなか入居が決まらなかった物件6号のすぐそば。

買っても金欠なのでリフォームはしばらくせずに火災保険かけて放置かな。




myhome3150 at 20:12|PermalinkComments(0) エクシアジャパン | 投資

2019年11月04日

ほったらかしの物件8号

落札して、お金は支払った。

その後物件9号を落札してリフォームして入居決定。

その直後ボロアパート買ってリフォーム開始。

で、物件8号は完全に放置。

元所有者が買い戻したいという話があったけど、連絡なかなか付かないし、私の銀行融資がこの物件でおりることになったので売却は却下。

元所有者との話で残置物は処分してもらえることになった。

約束の期日は全然守らないし、電話もなかなか繋がらないけど、仕事も休んで残置物処理頑張ってくれているみたい。ありがたや。

どっちみち今リフォームする予算もないのでアパートの入居が決まるまで放置かな。

火災保険はしっかり入ってるから台風、大雨、火事、何でも来い!

IMG_1389
IMG_1378
IMG_1372
IMG_1368
IMG_1366
IMG_1361
IMG_1357
IMG_1356
IMG_1355
IMG_1350



myhome3150 at 03:00|PermalinkComments(0) 物件8号 | 競売

2019年11月01日

エクシアを解約、9月利回り2.96%

10月18日に聞いた評価額は約47万円。

それを出金申請して、出金予定は11月末に着金予定。

アパートに予想外にお金がかかるので出資金も全額引き出そうと思ったら、今月の引き出し上限に達しているから今月はもう無理と言われてしまった。

エクシア投資を始めて2年以上になるけど、解約は初めてのこと。

翌々月末に出てくるものと思っていたのにもう1ヶ月かかるとは想定外だった。

そういうルールがあることを聞き逃してたのかも。

解約なんて普段することなかったし、そもそも余剰資金の投資だったのでそこまで深く考えてなかったのが甘かった。

結局、10月18日に出金しようとして、申請できたのが11/1で、出資金が出てくるのは1月末。

9月の運用利回りは2.96%で、97,469円で、これは12月末に出金予定。

スカイプレミアムのGQFXの利回りが低下してきて、利回りの高いエクシアに乗り換えて、実際いい利回りで安定して月平均3%前後稼いでくれたけど、この出金の遅さは明らかにデメリット。

今の私にとって高利回り物件になるボロアパート投資の方が将来にわたって安心して収入をあげられるメリットの高い投資なわけで。

2ヶ月後の出金と思っていたのに結果的に3ヶ月半待ちというのはちょっと本当に困ってしまう。

その引き出し上限っていうのも、いくらかは公表されてなくて、月によって早い時には14日ごろには上限に達することもあるみたい。

金額太い人が数人、例えば2億円とか引き出しされちゃうと月初でも締め切られてしまう可能性があることを考えると、1日に申請したら必ず大丈夫とは言えないというのが今更ながら不安になってきた。

その上限の引き上げについて社内で検討中とは言っていたけど。

つまり、エクシアの出資者がみんな一斉に出金しようとしたら、早い段階で出金不能になるという、ちょっと恐ろしいシステムだなって感じた。

私がやってる投資を、感じたままに書いていて、これを見て紹介してほしいと言われてたくさんの人に紹介したけど、今解約しようとして感じたことも解約しようとした人にしかわかないリアルな情報なので、包み隠さず書いておこうかなと。
私は今日解約申請をしたのでこれから届く書類にサインして返送したら手続きは完了して、あと待つだけのはず。

11月末に47万円、12月末に10万弱、1月末に税金を引かれていくらになるかわからないけど300万弱?出金されるのを待ちます。

ネガティブなことばかり書いたけど、安定した利回りと、ほったらかしで増えていくのはやっぱり魅力的なので、今回解約するけど、家賃収入が増えてきて資金がかなり増えた頃にまた再開しようと思う。



myhome3150 at 15:11|PermalinkComments(14) エクシアジャパン | 投資

2019年10月20日

宅建試験の自己採点結果は、、、

この1ヶ月、猛勉強した宅建試験。

今日受けてきて、速報サイトを見ながら自己採点した結果


50問中36点。


うーん、手応えはあって、もう少し高得点かと思ったのに、際どいライン。

去年以外の合格ラインと比べると36点あれば合格と言える感じだけど、去年の合格点は37点。

2年連続37点なのか?36点以下が合格ラインなのか?

結局のところ合格発表まで悶々とすごさなきゃいけない感じが辛い。

けどやり切った。

合格してますように!


myhome3150 at 17:44|PermalinkComments(0) 不動産全般 

2019年10月17日

物件9号外壁塗装完了今更鍵が、、、

12月から入居の物件9号の足場も取れて綺麗な写真が届いた。

IMG_1734
元は柄に合わせてカラーも分けてあったけど
IMG_1607

なにもかも全て真っ白!
IMG_1733

IMG_1732
まるで新築みたいに綺麗になった。
IMG_1731

落札後すぐに手紙を送っていたけど、返事は来なかったから諦めていたのに、今更鍵と手紙が届いた。

鍵がないから窓を割って窓ガラス代と鍵交換代がかかったというのに、、、。

でも見つからなかった別の箇所の鍵がもらえたのは良かった。

質問に答えてもらえて、2011年に1500万円で不動産屋で購入したらしい。

登記簿で見ると、最初の所有者さんも競売にかかったようで、不動産屋が落札して転売したのが前所有者さんみたい。

二度あることは三度あるにならないように気をつけよう。

といってもこの物件は抵当権つけてないからその心配はない。

障害年金と生活保護受給者と無職のご主人と猫15匹。

初期費用が足りなくて年金支給日の12/15からのご入居。

年末の最初の家賃、ちゃんと支払われるのか?楽しみなところ。
保証会社の審査2件目で通ったから滞納されても問題なし。

宅建試験まであと3日、模擬試験やったら全然点数足りない。
その模擬試験、やるの2回目だというのに、、、。やば。


myhome3150 at 19:43|PermalinkComments(0) 物件9号 | 競売

2019年10月15日

ボロアパートは想像通りのボロだった

勢いで購入したボロアパートへドキドキワクワクの初対面。

このブログを通して知り合って、エクシアを始めた人とも再会できて、運用を始めたと報告されてなんだか嬉しい。

こまめにブログをチェックしてくれているから、直接言わなくても近況を知っているっていうのもなんだか話が早くて、まだ会うのは2回目とか3回目の人たちなのに話が尽きない。

こうやってブログを通して知り合えた人達とオフ会やりたいなぁ。

とはいえ、全国各地に広がっているから現実的には近くの人しか無理なんだけど。

さて、ボロアパートを見に行った感想は、一言で言うと想像通り。

ビデオ通話で見ていたので見たままって感じ。

工事をやり始めてから追加費用がどんどんかかってきているけど、これも想定内。

だって最初は最低限のリフォームでそこそこの家賃で満室になればいいと思っていたのに、だんだんどうせやるならキッチンも新品にしたいし、シャワーユニットじゃなくて狭くても浴槽付きがいいし、ただのクッションフロアじゃなくて白い大理石調のフロアタイルにしたいしとか、考え出したらきりがない。

最初高めに費用がかかっても、空室が埋まらない中途半端なリフォームで家賃を下げるしかない物件より、古くてもしっかりリフォームして新しい物件に見劣りしないメリットのある家に仕上げたい。

急がず焦らず、高い家賃で有料入居者に入ってもらって満室を維持したい。

2月には自衛隊と看護学生が部屋探しをするから、その時に満室になるように。

インターネット完備のアパートはその地域に少ないようなので、これはチャンス。

光契約をしてWi-Fi使えるようにしたら多少高くても決まりやすいはず。

4万以下じゃないと埋まらないし、管理がメインなので、、、、と言われた不動産屋はお断りしたというか、向こうも管理が厳しいと、断られた、、、?

でも別の不動産屋では自転車置き場を作れば45000円でも埋まりますよと。

専属で契約することに決定。
IMG_1696

IMG_1711
IMG_1715
FullSizeRender
IMG_1720
IMG_1651

IMG_1722

リフォームプランを考えるのが楽しい。
資金が足りなくなるかも?

エクシアのお金を引き出すべきか?

申請中の火災保険の結果次第ってところか。




myhome3150 at 19:36|PermalinkComments(0) 築古アパート | 不動産全般

2019年10月12日

エクシアの8月の運用成績

ここ最近は不動産投資の記事ばかりになっていますが、エクシアも放ったらかしで順調に増えてます。

エクシアジャパン合同会社から、エクシア合同会社に社名変更して、金融二種の免許を取って、新橋、六本木、名古屋などの目立つ大きなビルにある看板がリニューアルされてイメチェンしたらしい。

ホームページもリニューアルするということで見られない状態がそういえばもう結構な期間になるなぁと、正直なんだかちょっと心配になったりはあるけど、金融二種取ったということは金融商品として叩かれることなく募集ができるということなのかな?

詳しくはよくわからないけど。

9月に発表された8月の運用実績は2.72%

7月の残高が3,387,000ぐらいだったから、91,000円程増えて348万ぐらいかな。

ボロアパートにお金がかかるので出金するか悩むところだけど、どうにかなるかな?




myhome3150 at 10:53|PermalinkComments(23) エクシアジャパン | 投資

ボロアパート買ったのでエクシア増資見送り

先月物件4号が売却できて、その上借り入れもしようとしていたのでエクシアへの増資を考えていたけど、あてにしていた国金からの借り入れを断られ、物件9号ではリフォームが予算オーバー。

物件8号は落札後手付かずの状態で放置している状況で突然のボロアパート購入。
FullSizeRender
IMG_1653
IMG_1654
FullSizeRender
IMG_1666
IMG_1656
IMG_1662


物件4号の土地家屋調査士費用もまだ決済していないのでこれからの支払いがものすごい額。

土地家屋調査士費用70万
アパート取得費160万
登録免許税7万
リフォーム費用着手金400万のうち200万
ガス配管と給湯器設置費用50万
ミニキッチン80万

月末借りられる審査の通った銀行は350万、金利2.9%

入居者つくまではしんどい。

エクシア増資予定だったけど、全力でボロアパート再生させるのに使い倒します。

これも投資。

エクシアは苦労なく月利約3%、ボロアパートはリスクしょって手間と知恵使いながら年利回り50%ってところ?

入居者と保証会社さえ付けば心配ない。

借り入れは8年返済で、支払額は毎月35,000円程度。

アパート一部屋の家賃でお釣りがくる。


本当なら物件8号で使うつもりだった費用がアパートに流れ込んで行く、、、。

物件8号、入居希望者と内見に行くことになったけど、残置物満載、リフォーム手付かず。

だけど残置物処理やらリフォームが得意というもってこいの人材。

家賃と相殺で残置物処理とリフォームしてくれたら最高。


myhome3150 at 04:58|PermalinkComments(9) 築古アパート | エクシアジャパン

物件9号入居者決定障害年金、生活保護、猫13匹保証会社付き

特別売却で落札した遠いけどお買い得だった物件9号。

数少ない鍵屋はすぐに来てくれないのでガラス屋さんを呼んで割って入って鍵を開ける。

交換用に持っていた鍵のシリンダーは三種類あるのにどれも微妙に合わなくて使えないので結局ドアのメーカーのトステムに交換してもらう。
結局二度手間。もっと早く鍵屋を手配しておけばよかった。

外観は綺麗げに見えるけどコーキングが劣化していて、コーキングのために足場組むなら外壁塗装もやらなきゃということで予定外だけど塗装もすることに。
IMG_1607
IMG_1677


ぱっと見綺麗なシステムキッチン、入居予定者に冷蔵庫はどこに置くの?って言われ、たしかに、、、。コンセントのあるところに冷蔵庫を想定しているんだろうけど狭い。食器棚は?冷蔵庫置き場を作らなきゃ。ということで
IMG_1582
壁をぶち抜いて洗面所側に冷蔵庫置き場を作ってもらった。
IMG_1626IMG_1639

外の車庫の大量のゴミも処分してもらって
IMG_1605
IMG_1678

お風呂は最初から結構綺麗 
IMG_1585
ラッキーでゲットした太陽光発電
IMG_1616
まだ6年しか経ってない
IMG_1617
売り電の単価は6年前設置した時の単価を引き継ぐらしく、1kwh38円とのこと。

ただ、入居者が使って残った電気の売り電が振り込まれるよう。エコキュートもあるし、入居者は嬉しいはず。

空室でもお金を生む太陽光発電、有難い。

たまたまついててラッキーだった太陽光発電なので、壊れない間は使っていいけど、パワコンが壊れた時は15万前後かかるようなのでその時は使いたかったら自分で払って使ってね、ということに。

窓枠などの木部塗装、床のワックス、テレビモニターホンなど取り付け
IMG_1647
IMG_1648
IMG_1633


落札価格182万、リフォーム費用134万、鍵と窓代3万登記費用10万前後、総額約329万円。

家賃83,000円、敷金3ヶ月。

利回り約30%

障害年金、生活保護、ご主人は無職、保証会社1社は通らずだったのに、2社目でなぜか通った。

保証会社があれば滞納の心配がないのが安心。

保証会社を使うのは今回が初めて。



審査をお願いしていた全く取引のない銀行は、保証協会の金利も合わせると4%前後と高めでお断り。

日本政策金融公庫は審査通らず。

もう一社メインで借りてる銀行は、350万、担保付き、2.9%で8年返済ということで融資がおりそうな感じ。

物件8号は500万で買い戻しの話が途中の段階で連絡が取れなくなったので手紙を送ったところ。

もう500万で売ってやらないもん。

約束守らない、連絡取れない人は嫌い。

先月保険に入った物件4号が見事地震直撃。

これから見積もり取って請求。しっかり出るかな?

IMG_1650
IMG_1526



myhome3150 at 04:41|PermalinkComments(0) 物件9号 | 競売

2019年10月10日

物件10号は築古1K8戸アパート

突然舞い込んだ風呂なしアパート情報。

昨日聞いたばっかり。

まだ見に行ってもない。

けど値段交渉して、120%満足の希望額で交渉成立。

お値段なんと155万。

リフォームしても利回り50%を超えるアパートができそう。




myhome3150 at 13:21|PermalinkComments(0) 築古アパート | 不動産全般

2019年10月09日

物件6号キャンセルからの法人契約

なかなか入居の決まらなかった問題児の物件6号、入居予定の直前に諸事情により痛恨のキャンセル。

が、その直後に大企業の法人契約で申し込みがあり決定。

ここは客付けを頑張ってもらいたくて管理も任せることにしたので利回り過去最低。

取得費、リフォーム費合わせて約300万、家賃5万円、管理費2500円を引いたら47500円。

利回り19%、、、

固定資産税が年間14000円程度と安いのが救いかな。

放置している間に畳にカビが生えたので
IMG_0845

床下の湿気対策に
IMG_1518
土間コンクリートの追加工事と畳交換
IMG_1554

台風が来た後だったので雨どいの交換とアンテナの補強も合わせて火災保険申請中。


IMG_1559
IMG_1562



myhome3150 at 13:33|PermalinkComments(0) 物件6号 | 競売

2019年09月23日

初の競売物件落札から2年経過

ふとブログを振り返ると、2年前の9月20日に競売で初の物件を落札したのを見てこの2年間を振り返ってみる。

当時GQFX投資で順調に増えていた資金を分散投資したくて競売物件に入札。

初めての不動産投資で、しかも事故物件ということでなかなかに手こずりながらも5月には賃貸契約完了。

が、入居日に入居されず、キャンセルに。

礼金と日割り家賃のみもらって、2番手だった別の方に入居が決定。

一軒うまくいったことで調子に乗ってまた入札したら落札、入札したら落札を繰り返す。

2017年9月から2018年9月までに4軒を落札。

そこからは、なかなか落札できない入札が続いたので、2019年1月と5月に特別売却で2軒を落札。

5月に落札した物件6号が、過去最低価格で落札したのにリフォーム価格が過去最高、そのくせ賃貸もなかなか付かなかったのがようやく今日契約成立。

8月に落札した築年数約70年越えの古民家は元所有者と賃貸契約で利回り約50%の大成功。

その後8月後半と9月で5件入札したうち、落札できたのは1件。最初の頃の入札すれば落札できていたのはやっぱりビギナーズラックだったのか?

落札率が低下しているので入札件数を増やす作戦でがんばる。

落札できなかったのが確定した日、たまたま見つけた特別売却の極上物件が物件9号。

結局競売投資開始から2年で物件は9件落札、賃貸契約は6件、1件は売却済み、リフォーム待ちが2件。
入居者のうちペットを飼っているのは4軒。
ペット可だと入居が決まりやすいと読んだのが大正解。

入居した物件の利回りは19%〜48%ぐらいで、平均約35%ぐらいかな?

これといって大きなトラブルもなく。

全てファミリー物件なので退去の心配も当分ない。

最初は目標5軒だったのが、あっさりクリアしたので、この調子でどんどん増やして目指せ不労所得月収100万円!
ちなみに、現在家賃収入297,000円。

ローンの支払いは約10万弱。

借り入れた金利は1.5%〜1.75%

物件購入までの現金保存期間中にGQFXやエクシアで月利回り2〜3%で運用して不動産との併用で効率的に増える。

増えたお金でさらに物件購入。

そこで売りに出していた物件が売れて現金化完了。

借金返済にあてることもできるけど、お金があるときこそお金が借りやすいということを学んだので、今こそまた借金する時期。

↑いまここ。

去年2軒目の時に借りた時より実績もあり、現金もあり、家賃収入もあり、個人から法人になっている今、だけど不動産投資に銀行が渋くなっている今、借りられるのか?

ちなみに、日本政策金融公庫の金利は2.1%と去年より上がっているとのこと。
でも、1年間元金据え置き返済が可能なので、利息のみ支払いでOK。


さて、お金貸してくれるのかなぁ?



myhome3150 at 00:17|PermalinkComments(2) 投資 | 不動産全般

2019年09月22日

物件6号、ようやく入居者決定

募集開始から手応え無しで大失敗だったと思った物件6号、落札価格にリフォーム費用合わせて300万ぐらいかかったけど、家賃48,000円で入居者決定。

ペットを飼うので敷金3ヶ月、礼金1ヶ月。

利回りは19%ぐらい。

過去最低記録だけど、長期的に住んでくれそうだからOK。

これで募集中のはひとまず満室。


myhome3150 at 18:22|PermalinkComments(0) 物件6号 | 競売
プロフィール

さっちゃん

アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

RSS
参加中のブログ
ブログトピックス
本ブログパーツは終了しました