2019年09月

2019年09月23日

初の競売物件落札から2年経過

ふとブログを振り返ると、2年前の9月20日に競売で初の物件を落札したのを見てこの2年間を振り返ってみる。

当時GQFX投資で順調に増えていた資金を分散投資したくて競売物件に入札。

初めての不動産投資で、しかも事故物件ということでなかなかに手こずりながらも5月には賃貸契約完了。

が、入居日に入居されず、キャンセルに。

礼金と日割り家賃のみもらって、2番手だった別の方に入居が決定。

一軒うまくいったことで調子に乗ってまた入札したら落札、入札したら落札を繰り返す。

2017年9月から2018年9月までに4軒を落札。

そこからは、なかなか落札できない入札が続いたので、2019年1月と5月に特別売却で2軒を落札。

5月に落札した物件6号が、過去最低価格で落札したのにリフォーム価格が過去最高、そのくせ賃貸もなかなか付かなかったのがようやく今日契約成立。

8月に落札した築年数約70年越えの古民家は元所有者と賃貸契約で利回り約50%の大成功。

その後8月後半と9月で5件入札したうち、落札できたのは1件。最初の頃の入札すれば落札できていたのはやっぱりビギナーズラックだったのか?

落札率が低下しているので入札件数を増やす作戦でがんばる。

落札できなかったのが確定した日、たまたま見つけた特別売却の極上物件が物件9号。

結局競売投資開始から2年で物件は9件落札、賃貸契約は6件、1件は売却済み、リフォーム待ちが2件。
入居者のうちペットを飼っているのは4軒。
ペット可だと入居が決まりやすいと読んだのが大正解。

入居した物件の利回りは19%〜48%ぐらいで、平均約35%ぐらいかな?

これといって大きなトラブルもなく。

全てファミリー物件なので退去の心配も当分ない。

最初は目標5軒だったのが、あっさりクリアしたので、この調子でどんどん増やして目指せ不労所得月収100万円!
ちなみに、現在家賃収入297,000円。

ローンの支払いは約10万弱。

借り入れた金利は1.5%〜1.75%

物件購入までの現金保存期間中にGQFXやエクシアで月利回り2〜3%で運用して不動産との併用で効率的に増える。

増えたお金でさらに物件購入。

そこで売りに出していた物件が売れて現金化完了。

借金返済にあてることもできるけど、お金があるときこそお金が借りやすいということを学んだので、今こそまた借金する時期。

↑いまここ。

去年2軒目の時に借りた時より実績もあり、現金もあり、家賃収入もあり、個人から法人になっている今、だけど不動産投資に銀行が渋くなっている今、借りられるのか?

ちなみに、日本政策金融公庫の金利は2.1%と去年より上がっているとのこと。
でも、1年間元金据え置き返済が可能なので、利息のみ支払いでOK。


さて、お金貸してくれるのかなぁ?



myhome3150 at 00:17|PermalinkComments(2) 投資 | 不動産全般

2019年09月22日

物件6号、ようやく入居者決定

募集開始から手応え無しで大失敗だったと思った物件6号、落札価格にリフォーム費用合わせて300万ぐらいかかったけど、家賃48,000円で入居者決定。

ペットを飼うので敷金3ヶ月、礼金1ヶ月。

利回りは19%ぐらい。

過去最低記録だけど、長期的に住んでくれそうだからOK。

これで募集中のはひとまず満室。


myhome3150 at 18:22|PermalinkComments(0) 物件6号 | 競売

2019年09月20日

特別売却で物件9号落札

入札していた2件は落札できず。

かわりに見つけたかなり遠いところのステキな物件を特別売却で一発落札。

なんでこれが入札なく特別売却になったのか謎。

おととい開札を見て、自分の入札したのが2番手で落札できなかったの確認して、そのあと981.jpをチェックしてたら見つけたけど、かなりいい。(私基準)

でもその日すでに特別売却初日。

売れてしまうのも時間の問題だと思って諦めかけてたけど、買えるならほしい。

夕方、もう一件入札していた県外物件の結果をネットで確認したら、入札18件で落札できず。基準価格の20%増しで入札したけど、落札価格は基準価格の2倍以上。

二つとも落札できなくてまだ残ってたら特別売却行こうと思っていたので裁判所に電話で確認したら残ってた。

早朝出発になるのですぐに保証金を銀行で準備して、ガソリン満タンにして8時半の開始時間に間に合うように5時過ぎに出発。

代表者事項証明書を余分に持っててよかった。

休憩なしで高速を走り続け、ギリギリ間に合うかと思ったら残り2キロで渋滞にハマって、到着したのが8時35分。

先着順なので誰かに先を越されてたらアウト。

ドキドキしながら入ったら、まだ残ってた。

今年5件目の落札。

今年の目標まであと1軒。

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myhome3150 at 10:22|PermalinkComments(0) 物件9号 | 競売

2019年09月14日

物件4号売却決済完了、物件8号落札、エクシア増資?

去年落札して売りに出していた物件4号の決済を終えて、全ての引き渡しが終わったわけではないけど、とりあえず引き渡せる部分を引き渡し完了。

同じ銀行の本店と支店間での振り込みに1時間以上かかるとは思ってなくて不安になったけど、ちゃんと全額入金されていました。

落札価格163万円と、登記費用、取得税、固定資産税、掃除、リフォームで70万ぐらい、さらに分筆と農地転用で70万、追加購入の土地の費用15万、仲介手数料31万で、トータル349万。

売却価格が810万なので、約461万円の利益。

1年かかったけどこれだけ利益が出たら十分かな。

このお金で物件をまた落札したいところだけど、また融資受けようかなと。

物件8号を落札したので、9月中に融資成績を上げたいと言っていた銀行さんに行って、相談したら喜んで対応してくれるとのこと。

物件4号が売れて決済金も入ったし現金はあるから借りなくてもいいんだけど、低金利で貸してもらえるなら、とお願いしてみた。
1%台前半で頑張ってもらいたい。

で、融資がおりるなら、この売上金は法人から個人へ借金返済に回してエクシアに増資して増やそうかな。 

去年法人設立後物件4号から今回の8号までの資金は私個人からの借入金という扱いで処理してきたから、給料はもらってないけど法人にお金があればいつでも借金返済で引き出せる状況。だから、借りたお金は本来の持ち主(私)に返済して、使うべきお金は銀行で借りようかなって感じ。

個人と法人、お金を移動しながら投資で増やす。

なかなかいい流れができてきたかな。

物件8号は、入札3件で、落札価格は1,870,100円。

基準価格に100円だけ上乗せしたら落札した。

先月の7号に引き続き2カ月連続の落札。

これは空き家だし、お風呂のない家だからリフォームにそれなりにかかりそうだけど、戸建の倉庫もあるので、別々に貸せば家7万、倉庫2万で貸せるかも?






myhome3150 at 01:14|PermalinkComments(0) 物件4号 | 物件8号

2019年09月09日

スカイプレミアムGQFXに関する質問について

スカイプレミアムで検索してこのブログにたどり着いて、質問を受けることが多々あるのですが、、、。

ほとんどの質問の答えはこのブログの
中に書いてあるというのが答えです。

カテゴリ別に表示もされるので、GQFXのカテゴリを表示して読んで行けば大体わかるはず。

よくある質問

GQFXの情報共有コミュニティーはありますか?
あります。書いてます。

もうGQFXやめたんですか?
全額出金してスカイプレミアム解約したと書いている通り。

何でGQFXやめたんですか?
理由も、「辞めて思うこと」も書いてます。

リンク貼るのが面倒なので貼りませんが、気になる方はカテゴリ別にして読んでくださいね。

スカイプレミアムを解約してから数ヶ月経過した現在、後悔はありません。

今後スカイプレミアムに戻る可能性は無くはないし悪くはないと思うけど、今は必要ない。

スカイプレミアムのGQFXをやっていてよかったかと言われればやってて良かった。

結論、GQFXはいい投資だったし実際お金は増えた。けどもっといい投資に出会えて、分散投資をして様子を見ていた別の投資の方が総合的に見て良いと判断した結果スカイプレミアムはやめるという判断をしたということ。

GQFXを辞めた時と今の考えは変わっていないし、GQから移動させた資金で運用している投資は予定通り順調にGQFXよりも高利回りで運用できている。

何度も言っている、分散投資に関しては、どんどん不動産に移行していて、順調に利回り30%前後の収益を上げてくれているのでGQよりも高利回り。


前にも書いたことと重複する内容ばかりになってしまったけど、これがありのままの考え方で、ブレていないってことかな。

あ、不動産はとにかく圧倒的に相場より安く買うことが成功の秘訣だと思ってるので、私は不動産屋では買わない。

どんな商売でも仕入れ価格が圧倒的に安かったら失敗しない。

賃貸経営にも当てはまる。

圧倒的に安く仕入れて、軽くリフォームして、利回り30%以上になるように考えて入居付けする。

独学で、誰にも教わらずに勘と運だけで賃貸経営始めて、2年。
大きなトラブルもなく順調に行っている秘訣は、安く買っていること。

あと、借金の金利と投資での利回りの差額で借金があるのにお金が増える。

増えたキャッシュで物件を買う。

なかなかいい流れなんじゃないかな。

さて、売買契約の住んでる物件4号がいよいよ週末に引き渡し。
落札から約一年かかったけどこれでようやく現金化できる。

ありがたや。


myhome3150 at 00:56|PermalinkComments(6) GQFX | 不動産全般

2019年09月07日

エクシアジャパンの看板リニューアル

私は田舎なので都会に行くことはほとんどないので実際見たわけじゃないけど、エクシアの看板がリニューアルされたとの情報が入ってきました。

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金融二種免許の取得に向けて動いているようで、ホームページもリニューアル中とのこと。

ちなみに、2018/10私が見た新橋駅前のエクシア看板はこれだった。
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私がエクシア投資を始めてもうすぐ2年。

一度もマイナスになることなく月2〜5%(平均約3%)の利回りで順調に増えていて、出金もできている。

不動産投資も順調に毎月家賃が入ってきているけど、エクシアは完全ほったらかしでいいところがお気に入り。

といっても、毎日暇だから不動産買ってあれこれ必要に応じて動き回ってる方がボケなくていいかな。

にゃんこは現在チビが3匹。
猫の鳴き声に癒される幸せな毎日。
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myhome3150 at 02:33|PermalinkComments(0) エクシアジャパン | 投資
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