2019年10月

2019年10月20日

宅建試験の自己採点結果は、、、

この1ヶ月、猛勉強した宅建試験。

今日受けてきて、速報サイトを見ながら自己採点した結果


50問中36点。


うーん、手応えはあって、もう少し高得点かと思ったのに、際どいライン。

去年以外の合格ラインと比べると36点あれば合格と言える感じだけど、去年の合格点は37点。

2年連続37点なのか?36点以下が合格ラインなのか?

結局のところ合格発表まで悶々とすごさなきゃいけない感じが辛い。

けどやり切った。

合格してますように!


myhome3150 at 17:44|PermalinkComments(0) 不動産全般 

2019年10月17日

物件9号外壁塗装完了今更鍵が、、、

12月から入居の物件9号の足場も取れて綺麗な写真が届いた。

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元は柄に合わせてカラーも分けてあったけど
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なにもかも全て真っ白!
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まるで新築みたいに綺麗になった。
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落札後すぐに手紙を送っていたけど、返事は来なかったから諦めていたのに、今更鍵と手紙が届いた。

鍵がないから窓を割って窓ガラス代と鍵交換代がかかったというのに、、、。

でも見つからなかった別の箇所の鍵がもらえたのは良かった。

質問に答えてもらえて、2011年に1500万円で不動産屋で購入したらしい。

登記簿で見ると、最初の所有者さんも競売にかかったようで、不動産屋が落札して転売したのが前所有者さんみたい。

二度あることは三度あるにならないように気をつけよう。

といってもこの物件は抵当権つけてないからその心配はない。

障害年金と生活保護受給者と無職のご主人と猫15匹。

初期費用が足りなくて年金支給日の12/15からのご入居。

年末の最初の家賃、ちゃんと支払われるのか?楽しみなところ。
保証会社の審査2件目で通ったから滞納されても問題なし。

宅建試験まであと3日、模擬試験やったら全然点数足りない。
その模擬試験、やるの2回目だというのに、、、。やば。


myhome3150 at 19:43|PermalinkComments(0) 物件9号 | 競売

2019年10月15日

ボロアパートは想像通りのボロだった

勢いで購入したボロアパートへドキドキワクワクの初対面。

このブログを通して知り合って、エクシアを始めた人とも再会できて、運用を始めたと報告されてなんだか嬉しい。

こまめにブログをチェックしてくれているから、直接言わなくても近況を知っているっていうのもなんだか話が早くて、まだ会うのは2回目とか3回目の人たちなのに話が尽きない。

こうやってブログを通して知り合えた人達とオフ会やりたいなぁ。

とはいえ、全国各地に広がっているから現実的には近くの人しか無理なんだけど。

さて、ボロアパートを見に行った感想は、一言で言うと想像通り。

ビデオ通話で見ていたので見たままって感じ。

工事をやり始めてから追加費用がどんどんかかってきているけど、これも想定内。

だって最初は最低限のリフォームでそこそこの家賃で満室になればいいと思っていたのに、だんだんどうせやるならキッチンも新品にしたいし、シャワーユニットじゃなくて狭くても浴槽付きがいいし、ただのクッションフロアじゃなくて白い大理石調のフロアタイルにしたいしとか、考え出したらきりがない。

最初高めに費用がかかっても、空室が埋まらない中途半端なリフォームで家賃を下げるしかない物件より、古くてもしっかりリフォームして新しい物件に見劣りしないメリットのある家に仕上げたい。

急がず焦らず、高い家賃で有料入居者に入ってもらって満室を維持したい。

2月には自衛隊と看護学生が部屋探しをするから、その時に満室になるように。

インターネット完備のアパートはその地域に少ないようなので、これはチャンス。

光契約をしてWi-Fi使えるようにしたら多少高くても決まりやすいはず。

4万以下じゃないと埋まらないし、管理がメインなので、、、、と言われた不動産屋はお断りしたというか、向こうも管理が厳しいと、断られた、、、?

でも別の不動産屋では自転車置き場を作れば45000円でも埋まりますよと。

専属で契約することに決定。
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リフォームプランを考えるのが楽しい。
資金が足りなくなるかも?

エクシアのお金を引き出すべきか?

申請中の火災保険の結果次第ってところか。




myhome3150 at 19:36|PermalinkComments(0) 築古アパート | 不動産全般

2019年10月12日

エクシアの8月の運用成績

ここ最近は不動産投資の記事ばかりになっていますが、エクシアも放ったらかしで順調に増えてます。

エクシアジャパン合同会社から、エクシア合同会社に社名変更して、金融二種の免許を取って、新橋、六本木、名古屋などの目立つ大きなビルにある看板がリニューアルされてイメチェンしたらしい。

ホームページもリニューアルするということで見られない状態がそういえばもう結構な期間になるなぁと、正直なんだかちょっと心配になったりはあるけど、金融二種取ったということは金融商品として叩かれることなく募集ができるということなのかな?

詳しくはよくわからないけど。

9月に発表された8月の運用実績は2.72%

7月の残高が3,387,000ぐらいだったから、91,000円程増えて348万ぐらいかな。

ボロアパートにお金がかかるので出金するか悩むところだけど、どうにかなるかな?




myhome3150 at 10:53|PermalinkComments(23) エクシアジャパン | 投資

ボロアパート買ったのでエクシア増資見送り

先月物件4号が売却できて、その上借り入れもしようとしていたのでエクシアへの増資を考えていたけど、あてにしていた国金からの借り入れを断られ、物件9号ではリフォームが予算オーバー。

物件8号は落札後手付かずの状態で放置している状況で突然のボロアパート購入。
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物件4号の土地家屋調査士費用もまだ決済していないのでこれからの支払いがものすごい額。

土地家屋調査士費用70万
アパート取得費160万
登録免許税7万
リフォーム費用着手金400万のうち200万
ガス配管と給湯器設置費用50万
ミニキッチン80万

月末借りられる審査の通った銀行は350万、金利2.9%

入居者つくまではしんどい。

エクシア増資予定だったけど、全力でボロアパート再生させるのに使い倒します。

これも投資。

エクシアは苦労なく月利約3%、ボロアパートはリスクしょって手間と知恵使いながら年利回り50%ってところ?

入居者と保証会社さえ付けば心配ない。

借り入れは8年返済で、支払額は毎月35,000円程度。

アパート一部屋の家賃でお釣りがくる。


本当なら物件8号で使うつもりだった費用がアパートに流れ込んで行く、、、。

物件8号、入居希望者と内見に行くことになったけど、残置物満載、リフォーム手付かず。

だけど残置物処理やらリフォームが得意というもってこいの人材。

家賃と相殺で残置物処理とリフォームしてくれたら最高。


myhome3150 at 04:58|PermalinkComments(9) 築古アパート | エクシアジャパン

物件9号入居者決定障害年金、生活保護、猫13匹保証会社付き

特別売却で落札した遠いけどお買い得だった物件9号。

数少ない鍵屋はすぐに来てくれないのでガラス屋さんを呼んで割って入って鍵を開ける。

交換用に持っていた鍵のシリンダーは三種類あるのにどれも微妙に合わなくて使えないので結局ドアのメーカーのトステムに交換してもらう。
結局二度手間。もっと早く鍵屋を手配しておけばよかった。

外観は綺麗げに見えるけどコーキングが劣化していて、コーキングのために足場組むなら外壁塗装もやらなきゃということで予定外だけど塗装もすることに。
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ぱっと見綺麗なシステムキッチン、入居予定者に冷蔵庫はどこに置くの?って言われ、たしかに、、、。コンセントのあるところに冷蔵庫を想定しているんだろうけど狭い。食器棚は?冷蔵庫置き場を作らなきゃ。ということで
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壁をぶち抜いて洗面所側に冷蔵庫置き場を作ってもらった。
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外の車庫の大量のゴミも処分してもらって
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お風呂は最初から結構綺麗 
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ラッキーでゲットした太陽光発電
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まだ6年しか経ってない
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売り電の単価は6年前設置した時の単価を引き継ぐらしく、1kwh38円とのこと。

ただ、入居者が使って残った電気の売り電が振り込まれるよう。エコキュートもあるし、入居者は嬉しいはず。

空室でもお金を生む太陽光発電、有難い。

たまたまついててラッキーだった太陽光発電なので、壊れない間は使っていいけど、パワコンが壊れた時は15万前後かかるようなのでその時は使いたかったら自分で払って使ってね、ということに。

窓枠などの木部塗装、床のワックス、テレビモニターホンなど取り付け
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落札価格182万、リフォーム費用134万、鍵と窓代3万登記費用10万前後、総額約329万円。

家賃83,000円、敷金3ヶ月。

利回り約30%

障害年金、生活保護、ご主人は無職、保証会社1社は通らずだったのに、2社目でなぜか通った。

保証会社があれば滞納の心配がないのが安心。

保証会社を使うのは今回が初めて。



審査をお願いしていた全く取引のない銀行は、保証協会の金利も合わせると4%前後と高めでお断り。

日本政策金融公庫は審査通らず。

もう一社メインで借りてる銀行は、350万、担保付き、2.9%で8年返済ということで融資がおりそうな感じ。

物件8号は500万で買い戻しの話が途中の段階で連絡が取れなくなったので手紙を送ったところ。

もう500万で売ってやらないもん。

約束守らない、連絡取れない人は嫌い。

先月保険に入った物件4号が見事地震直撃。

これから見積もり取って請求。しっかり出るかな?

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myhome3150 at 04:41|PermalinkComments(0) 物件9号 | 競売

2019年10月10日

物件10号は築古1K8戸アパート

突然舞い込んだ風呂なしアパート情報。

昨日聞いたばっかり。

まだ見に行ってもない。

けど値段交渉して、120%満足の希望額で交渉成立。

お値段なんと155万。

リフォームしても利回り50%を超えるアパートができそう。




myhome3150 at 13:21|PermalinkComments(0) 築古アパート | 不動産全般

2019年10月09日

物件6号キャンセルからの法人契約

なかなか入居の決まらなかった問題児の物件6号、入居予定の直前に諸事情により痛恨のキャンセル。

が、その直後に大企業の法人契約で申し込みがあり決定。

ここは客付けを頑張ってもらいたくて管理も任せることにしたので利回り過去最低。

取得費、リフォーム費合わせて約300万、家賃5万円、管理費2500円を引いたら47500円。

利回り19%、、、

固定資産税が年間14000円程度と安いのが救いかな。

放置している間に畳にカビが生えたので
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床下の湿気対策に
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土間コンクリートの追加工事と畳交換
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台風が来た後だったので雨どいの交換とアンテナの補強も合わせて火災保険申請中。


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myhome3150 at 13:33|PermalinkComments(0) 物件6号 | 競売
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