2020年03月20日

忘れた頃に来た売却済みの物件4号の精算金想定外の金額に鼻血ブー!

2018年10月落札の物件4号、田舎の豪邸。法人で落札した第一号物件。

築22年、10SLDK、277平米、洗面所3つ、トイレ3つ、風呂1つ、キッチン1つ、ウッドデッキ付き。

最初は草ぼうぼう。
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ものすごい広さ。一応ジモティーで賃貸募集してみたけど7万円で問い合わせなし。固定資産税が12万円ぐらいするので、賃貸では税金負担が大きいし、早々に売却を検討。
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大量の残置物を撤去して、売れるまでの間は別荘のように友達を呼んではバーベキューパーティーを開催して有意義に使わせてもらった。
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家には何も置いてないのに泊まるとゴキブリが出るのはなんで?
一緒に泊まった夫婦の奥さんが素手で叩き殺すのに一同唖然。
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この物件、競売の期間入札3回目まで売れ残ってて、基準価格の163万円で入札したら他に入札者なくあっさり落札。

おそらく、問題は権利関係。

家は新しいし、設備も良い。

場所は田舎。

県内第二の市ではあるものの、平成の大合併の恩恵で名前だけは名の知れた市になったものの、近くなったわけではない。

隣で合併したわけではなく、隣の隣。

ただ、私の距離感からすると車で1時間ちょいなのは近い。

あと、大問題なのは、購入時点で再建築不可。

建築時は都市計画区域外だから問題なかった。

建築後合併して都市計画区域になった。

その結果、自分の敷地が4m以上の道路に2m以上接していないという理由で再建築不可となっている。(通路に見えるところの一部が赤道なので実際通行できる部分はもっと広いので車が通るのは問題ない)

駐車場、庭に見える部分が競売の対象外。

元々同じ所有者だったのに、担保に入ってたのが道路からの通路部分と建物が建ってる部分の真下の敷地のみ。

相続財産管理人がついているから売ってもらえれば良いや、と簡単に考えていた。けど今思えば簡単じゃなさそうだから入札がなかったんだろう。

2019年2月ごろ、購入希望者が現れて、周りの土地も合わせて購入できるなら購入したいということで、契約をすることに。

ローンを組むにあたって、再建築不可では無理だから、通路を広げるために隣の畑を70cmの25m分売って貰わなきゃいけないので、相談に行ったら、5万円で譲ってもらえることに。めちゃ良い人でよかった。

その分筆のために土地家屋調査士費用30万。

周りの土地が、一部畑と言えなくないということで、農業委員会の許可がいる。

なら許可を取れば良いや、と簡単に考えていたら、現況が宅地部分、山林部分、畑部分に分かれているのを一筆のまま許可できないから分筆してくれと農業委員会がめんどくさいことを言い出す。(分筆しなくても大丈夫と言った担当者が、あとからそんなこと言ってませんとか言い出して大問題)

結果広大な敷地の山林を3つの敷地に分筆することに。土地家屋調査士費用70万。

相続財産管理人の話では、買うことになる土地の値段は10万程度でもいいんじゃない?との話だった。

分筆前の山林の地目だと評価額ほとんどないからその程度のはずだった。

それが、分筆したせいで、単価が山林より高い宅地の面積がそこそこの広さで出てきたもんだから、問題発生。

相続財産管理人の所有ではあるけど、値段の決定権まで持ってるわけではなく、あくまで売却価格の決定権は裁判所にあるようで、裁判所としては固定資産税評価額ぐらいで売却が一般的と言っていると、旅行当日に電話で聞かされた。

なぜ今頃?

というのは、分筆後に農業委員会の許可を申請したんだけど、それが年に二回しかなく、8月には分筆が間に合わなくて2月の申請で、ようやく許可がおりたのが最近。

で、恐る恐る評価額はいくらなんですか?

と聞いたら








「200万ちょっとです」







Oh my good



鼻血出ちゃう!!!


常に想定外を想定してはいるけど、想定外って、2倍とかよくあって3倍程度じゃない?


10万と思ってたら200万って!!!

やば!



相続財産管理人に、そんな高いわけない、評価額はそうでも、実際の取引価格はこんな田舎でそんなに高いわけない、あの家と土地全部で163万円ですよ?そのうち土地は20万程度ですよ?なんて必死に言ったけど、競売の落札価格と評価額は別物だし、決定権は裁判所にあるからしょうがないと。


「せめて、もう少し下げて、、、せめて100万程度に、、、じゃないと払えないですぅ、、」

と、いう状態で旅行へGOしたわけで。

旅行中、200万がいくらになるのか、200万のままならどうしよう?分割効くのか?支払いいつまで待ってもらえるのか?

ノー天気に遊んでるようで、実は心配で心配でしょうがなかった。

そして帰ってきて、仲介の不動産屋から電話が。

「農業委員会の許可が出たので代金を買主さんに振り込んでください」

そうですよね、、、。

「で、値段は?」


「相続財産管理人さんから聞いてないですか?100万円になったそうですよ。裁判所に交渉してくれて決定したようです。」

お、おお、、、。

200万が100万になった。

けど、想定してた10万円の10倍。

喜ぶべきか?

いや、そんな余裕ないんだけど。

でも今月中には払わなきゃ。

まだこれからボロアパートのガス屋の給排水工事やら床の修正の追加工事費の残りとか古民家の工事費とか払わなきゃいけないのに〜!!

想定外の事態に焦る。

そうだ、物件9号の水漏れの火災保険の見積もりが旅行中にできてたんだ!

申請しよ。

水漏れによるキッチンとキッチンの床の張り替え工事費。

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出るか、出ないか?

困ったときの火災保険頼み。

お金に困ったらどこかから捻り出すしかない。出てこい!お願い!



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myhome3150 at 12:54│Comments(0) 物件4号 | トラブル 失敗

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