競売

2020年04月01日

物件2落札から完成まで

1分で見れるさっちゃんの物件2号ストーリー





いまさらだけどコロナで自粛モードで暇なので物件2号ストーリー作ってみた。

写真はブログにも載せてあるけど、この頃はまだ物件ごとのカテゴリも作ってなくて、競売というカテゴリに物件1〜3は入ってる。

だって、何に1戸ぐらいのペースでのんびり増やすと思ってたから。

現実は1年目4戸、2年目7戸、3年目2戸目。

大体思った通りにはいくことが多いけど、ここまで自分の予想を超えるペースでとは想定外だったかな。

この物件では、落札価格210万、リフォーム60万。全額自己資金。

なんだけど、この物件で銀行で抵当権付き260万と国民生活金融公庫で抵当権なし550万を内緒で同時融資してもらったおかげで余裕資金が800万できたから、それをスカイプレミアムとエクシアに増資。

種銭が増えたおかげで、しばらく放置してたらどちらも順調に資金が増えた。

その後物件3〜6を現金購入。

物件4を売却。

物件7でエクシアで増えた120万円ほどを出金して支払い。

このころ火災保険セミナーに行って知識を身につけて、全物件に火災保険を契約。

物件4を売却した資金で物件8.9.10(アパート)を購入。

物件8号の本体とリフォーム費用としてで銀行から350万を借り入れ、それをアパートのリフォーム費用にあてる。

予想外にアパートに費用がかかるのでエクシアを解約。

物件11.12を購入。

金銭的に苦しくなった時は火災保険を申請。

台風が来る前に保険に入ってよかった。

申請しても却下されたものも多いけど出る時は出る。

教訓は、物件ごとに保険会社を分散させた方が良い。

同じ会社だと何度も立て続けに申請すると却下される率が高くなった(気がする)。

震度3で全額却下されたけど、ほかの会社で契約してたら少しは出たのかも?気になるけど調べようがない。

とにかく、一社にまとめるのはたくさんもらうという観点から見るとよくない。

1年契約だから、更新の時には火災保険使った物件は別の保険会社に変更しようかな。

↓参考になったらポチッとしてみて。
ランキングが上がるかも?
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myhome3150 at 04:26|PermalinkComments(0)

2020年03月05日

物件8号工事完了!あとは ハウスクリーニングのみ

物件8号、ようやくリフォーム工事が全部終わり、工事に使った動画や材料を全部持って帰ってきた。自宅の倉庫がパンパン。

何もない土間部分に一から作った脱衣所、風呂、洗濯機置き場。
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この部屋も土間だったところ、床、壁、天井全て作った。
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二階の洋室は、一面とドアをアクセントクロスで。
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リビング
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リビングのすりガラス割れはガラス屋で11,000円で直してもらった。
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キッチンはリアテックを貼ってらセリアの取手でイメチェン。
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二階の和室は、壊れていたエアコンを外して、シルバー人材センターで障子の張り替えを頼んだだけ。使わない部屋、ということで、畳交換なし。壊れた襖は処分。
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ジャングル風の畑だった部分は固まる土でしっかりした車の通路に変身。
スロープで出入り口の段差も解消。
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固まってはいるみたいだけど、車ではまだ通行してない。割れそうで心配。
ハウスクリーニング後に最終確認の時に通ってみようかな。
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myhome3150 at 20:45|PermalinkComments(0)

2020年03月01日

物件8号に固まる土スーパーまさ王で駐車場施工

コメリのネット注文で固まる土スーパーまさ王を80袋購入。
5cmの厚さで2.5×7mだと、88袋必要なところ、少なめの80袋にしておいた。

引き取りに行ったら、話が噛み合わない。

間違えてジュンテンドーに行ってた。

コメリに行ったらちゃんとあった。

運んで、下ろす。
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並べてみたら、足りないかも。
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袋を開けてみたら、圧縮袋?な感じで、出したらボリュームアップしたような?
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いっぱい余った。厚さ5cmないかも。
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平にならして
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綺麗になった。
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水を撒いて、3時間放置。
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2回目の水を撒いて、一応完成。
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これで車が通り抜けできる駐車場の完成。


なんということでしょう〜。
藪蚊が飛び回る草や茄子や木があったのが嘘のよう!
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入居予定者とも初対面し、入居時の鍵の受け渡し方法などを確認。

キーボックスでお渡し予定。

グーグルマップで見た自宅がとっても大きくて立派な日本家屋で、自宅ではなく整体院としての利用で、現在のところからの移転ということなので、保証会社は付けず。

長く入居してくれるといいな。
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myhome3150 at 19:37|PermalinkComments(2)

2020年02月28日

物件8号の脱衣所、廊下、部屋の床壁天井ができた

物件8号のゴミだらけだった土間部分。
お風呂ができて、壁の下地、断熱材、ボード貼り、フローリング貼り、天井、洗面台の設置が
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完成!
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洗濯機置き場
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クローゼット
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部屋
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2020年02月24日

物件8号、駐車場をスコップで掘る

木を切った、元畑。通り抜けできる駐車場にするため、ブルドーザー借りたいけど借りず、1万円のアルバイトと共同作業で掘ることに。と言いながら、私は10分程度しかやってないけど。
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ジモティーで買ったスロープ。
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線を引いて掘るラインを決める。
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斜めに道路に出られるように、斜めにカーブするラインで掘った。
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あとは固まる土をコメリのお取り寄せで購入してあるから、店舗に入荷したら15kg80袋とりにいく。
商品代が約5万ちょい。
店舗まで取りに行けば商品代金のみ。
現場までまで配送頼むと送料が5万弱。
現場からコメリまで車で2分程度。
80kgの荷物を積むのと下ろすので5万浮くならそっちがいい。しんどそうだから
クロス張りアルバイト頼むときについでに頼んじゃおう。

残置物のスチール倉庫があったところに置いてあったコンクリートの塊は盛り上がっていて邪魔だったので、アルバイトパワーで掘って、埋めた。
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めちゃめちゃ重い。捨てたら処分費いくらかかるんだろう?
重くて車に積めないし。
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土間部分に廊下、部屋、洗面所が形になってきた。
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廊下と洗面所。
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階段下が洗濯機置き場。
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蛇口のスパウトで失敗したけど、ちょうどいいのをメルカリでゲット。これでスイングできる。完璧。
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モニターホンも設置完了。コードはモールで隠す。
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お風呂のスイッチとリモコンと設置完了。
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来週はクロス張りと駐車場の固まる土届くかな?

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myhome3150 at 02:08|PermalinkComments(0)

2020年02月20日

物件2号の隣の競売結果

一年半前に落札した物件2号のお隣さんが競売に出ていて、欲しかったけど予算オーバーだし、住んでる所有者さん(債務者ではない)が入札するとのことで入札はせず、見守りに開札に行ってきた。

普段よりも入札書がかなり多い。

物件ごとに分ける、物件数も多い。

今回は築2年や5年のものもあったりしたのでそういうのは人気で高値がついていた。

お隣さん目当ての物件は、なんと入札1件で見事落札。

価格は最低入札価格にほんのわずかにプラスしただけの金額で。

もっと入札あると思ったのになぁ。

でもほんとお見事!

これで隣が他の人の手に渡ることもなく、物件2号の駐車場も借りたかったらいつでも借りられる。

それにしてももっと高く入札してると思ってたけどまさかの最低ライン。

聞いたら、落札されたら、その価格に上乗せで買い取りをお願いしようと思ってたとのこと。

なるほど。その手があったか。

値段は交渉次第なんだろうけど。

相手次第っていうところだろうなぁ。

物件8号は187万で落札したのを、元所有者が買い取らせて欲しいって言うから、こちらが提示した値段は500万だったし。

結局保証人が用意できなくてもたもたしてる間にこちら側の融資審査が通ったから売却の話はお断りしたけど。

そんなんだから、落札者に売ってくださいって言うのもリスクだよなぁ。

でも、結果最安値で買うことができて、そのまま住み続けられることになって、めでたしめでたし。


明日は、うちの母親が欲しいと言い出した事故物件の開札。

といっても、まだ高いし入札無いだろうと読んで入札せず。

落札なければ次に安くなったところを狙おうかと。

のちのち相続することになる物件を増やさないために、私の法人で買ってくれとのこと。

事故物件にしては高いからあんまり乗り気じゃ無いけど、物件自体はそれほど悪くなさそう。リフォーム費用が安く済めばいいけどどうかな?




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2020年02月17日

物件8号、シルバー人材で木を撤去

造園屋に見積もりしてもらったら木の伐採に45,000円と処分で18,000円だったのが、シルバーさんだと、残ってる木の伐採と処分と障子の張り替え6枚と網戸張り替え2枚と網戸の戸車1枚と草むしり2時間と処分場への軽トラ費用と運転手代全部合わせて26,000円ほどで終わった。

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綺麗さっぱりつるっぱげにしちゃいました。見通しが良くなって安全度アップ!


ついでに、落札した当初の状態はこちら。お婆さんが畑をしていたようで、茄子が出来てた。
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スチール倉庫も邪魔だから撤去した。
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除草剤のラウンドアップを一度振り撒いたら一斉に枯れた。

あとは通り抜けするために固まる土を使って固める。

なかなか楽しみな作業。
日曜日にやろうかな。


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2020年02月13日

物件9号の不動産取得税が来た!

忘れた頃にやってくる不動産取得税。

つい先日去年7月落札の物件7号の取得税払ったばっかりなのに、10月落札の物件9号がもう来た。

今までで一番早いような気がする。

物件8号は来月か再来月あたりかな?

物件8〜12号までの5軒は4ヶ月間の間に一気に購入したから、取得税も次々順番に来るんだと覚悟はしてるけど、順番通りにいかないこともあるのね。

まあ、県ごとだからそんなもんか。

不動産取得税は、入手後一度のみかかる税金で、居住用ではない投資物件の場合、評価額の3%が土地と建物それぞれにかかって来る。

居住用や、相続での取得の場合は軽減税率が適用されるのでもっと安い。

物件9号は田舎、建物は築23年、太陽光発電が乗ってて敷地も広くていいお家。

入居者が滞納し続けてるし猫15匹飼ってるけど取得税には関係なし。

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土地が23,000円

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建物が57,500円

合計80,500円。

大体私の物件の取得税は5〜9万ぐらいだから、若干高い方かな。

一番高かったのはすでに売却した物件4号。土地は僻地だから万ぐらいだったけど、家が10SLDKの豪邸で、たしか20万ちょい払った記憶が、、、。

あれはキツかった。

物件買うと税金ばっかり払うことになるけど、どれも評価額よりは安く買ってるから普通に買うよりはマシ。

競売なので仲介手数料も登記のための司法書士費用もかからないからトータルでは安くついてるんだけど。

早速支払いに行ってきます。


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2020年02月10日

物件8号エンジンのチェーンソーで木の伐採、めちゃ楽ちん

安い電気のチェーンソーと、安いのを選んでも高いエンジンのチェーンソー、どうせ一回きりだし、と安いのを買ったせいでかなり苦戦した前回。太い木を切るにはエンジンのチェーンソーがいると学習し、メルカリでゲット。

電気の方は中古で約5000円。

エンジンの方は中古で約15000円。

値段からして、電気の3倍ぐらいのパワーで、時間的にも3倍程度かと思ってたけど。

エンジンを甘く見てた。

パワー100倍、時間100分の一ぐらい。

ストレスゼロ。

しいていえば使い方をよくわかってなくて、ロックかかったままでエンジン停止したり、オイル入ってなくて煙出たり、ガソリン入ってなくてエンジンかからなかったりで、エンジンかけて切り始めるまでにはちょっと手こずったかな。

本日のbefore
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after
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before
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after
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椿?蕾がいっぱいだけど切っちゃった。
ごめんなさい。
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落札当初の土間部分
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荷物減ったところ
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残置物撤去には1円もかけずに、むしろ陶芸窯を売ったら7万円ぐらい儲かって全て撤去したあと展示品のユニットバスを買ってきたところ
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悪戦苦闘しながら組み立てたのを全部バラしてプロに組み立ててもらったお風呂完成本体12万、レンタルトラック1万、交通費6000円ぐらい、傷ついたパネル交換とプロの組み立て工賃で136000円、浴室暖房乾燥機8,000円、トータル280,000円ぐらいで完成。

なのに、入居者は店舗利用のためお風呂は利用しないとのこと。
がっかり。
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土間部分の床貼り
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脱衣所、洗面所になるところと床下点検口。
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階段下が洗濯機置き場
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階段と玄関のクロス貼りはアルバイトにやってもらった。

浴室暖房乾燥機のリモコンの接続がまだなので、どうにか取り付けたいけど、電気工事士の免許取ってからやるか、電気工事士に頼むか。

お風呂使わないなら後回しでもいいかなぁ。




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2020年02月06日

2ヶ月連続滞納の物件9号入居者からのクレーム

入居後最初の家賃を案の定滞納、保証会社からの建て替えをしてもらった物件9号、2回目の家賃期日も案の定当然のように連絡なしのスルー。

もちろん保証会社にFAXしたらすぐに立て替え払い完了。

そんな入居者さんからクレームLINE。

朝方ブレーカーが落ちてたけど、今日は復旧できないとのこと。

家賃滞納していることについては案の定触れない。

こちらとしては保証会社が立て替えて払ってくれてるから、どっちが払おうが関係ないのでそこのところ突っ込まない。

すぐに以前来てもらった電気屋にLINEで事情を説明して、すぐに手配。

夕方行けるとのことだったので伝えたら、もっと早く来れないんですか?とのことなので、早いところがあればそちらに頼んでもらってもいいですと伝えたら数分後。

この辺りに電気屋がないので夕方でいいです。

とのことだったけど、家全体が停電ということで、特別に午前中に行ってもらえることになり、屋外の照明器具の故障で漏電発見。

すぐに直してもらえて解決。

一番遠い物件だけど、電気工事士さんを知っててよかった。

自主管理に抵抗のある丸投げ大家さんからすると、遠い場所の自主管理なんて意味わからないって思うかもしれないけど、やることって自分が駆けつけて自分が直すわけじゃなく、トラブルに対処してくれる人を手配して、費用を支払うこと。

つまり手配できる業者さえ知っていれば困ることはない。

というのがやってみてわかったこと。

このクレーム対応を管理として不動産屋に任せたら毎月約5%必要。

まわりくどい上に費用もかかるわけで、直接やり取りがスッキリしてていい。

今どき電話より、LINEで連絡もらえる方がどこでも返事できたり、会話しなくても解決できるのもいい。

自主管理、全然苦じゃない。

電気工事の金額は15000円。

今月振り込まれる太陽光発電の金額は12000円弱。

太陽光発電ありがたや。




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2020年02月01日

物件8号入居者決定!まだできてないけど

ジモティーで募集かけてたけど問い合わせもないし、のんびりやってた物件8号。

2日前に問い合わせがあり、話の中で値段交渉になり。

リフォーム途中だから、値段によってリフォーム内容削ったりとかで対応できるよって言ったところ、、、

募集家賃は63,000円。

値引き交渉の想定範囲は55,000円ぐらいから?と思ったらなんと!

4万円台が希望です、って。

え?

家賃って、そこまで指値する人いるんだ。

売買物件では鬼の指値と言って、90%オフとかでも言うだけタダみたいなところはあるけど、賃貸って相場ぐらいで募集してるわけだし、その値段を承知で問い合わせてるんなら値引きといってもせいぜい1割以内ぐらいなんじゃないの?

あーびっくり。

いくらリフォームせずに今のままだとしても53,000円は最低でもいただきたいと伝えたら諦められました。

時間の無駄だった〜。

と、思った翌日にまた問い合わせがあり、整体院を移転したいから見せてほしいと。

まだリフォーム途中だから今見ても散らかってるけどそれでもよければということで、敷地内の倉庫を借りてくれてる人に立ち会ってもらって内見してもらったらすぐに決定。

和室は使わないから畳交換不要、フローリングもクッションフロア貼ろうとしてたけどこのままでいいというのでクリーニングとワックスのみ。

ここを通り抜けられるようにするのが結構大変そう。
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固まる土、やってみるか。
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レンタルのバックホウは未経験ということで断られたから経験積まなきゃと思ってたところに、バックホウオペレーター免許必須の短期募集を見つけて、3日間でもいいか聞いたらOKと言うので行く気でいたら、整地の経験あるか聞かれて、ないと言ったら断られた。

免許必須とは書いてるけど経験者に限るとは書いてなかったのに!

結局免許あってもレンタルできないし未経験だとバイトもできない。

というところで行き詰まり。

こりゃ、買うしかない。

んなわけない。

買ったところで置くところないし。

頻繁に使うこともないし。

なんだか無駄な免許取っちゃったのかなぁ。





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2020年01月21日

所有中の物件のお隣が競売に出た〜!!欲しいけど高い!

最近競売に入札してないけど、毎日全国の物件のチェックは欠かしていない。

ふと見ると、見たことあるお家が出てる!物件2号のお隣さんだ!

話せば長いけど、物件2号の鍵はこのお隣さんから頂いた。

物件2号の元所有者の家族がお隣さん。

今の入居者は借りていないけど、駐車場が必要なら有料で貸してもらえるという約束があるので、見ず知らずの人に落札されては困る。

めちゃくちゃほしいけど、土地が広いし築年数そんな古くないしで、私基準で言うとめちゃ高い。

物件2号の約倍額。

私が落札したら、賃貸契約してもらえるのかな?

とりあえず、事情を聞こうと連絡してみた。

すると、入札する予定とのこと。

そもそも今住んでるその人は債務者じゃないし、債務者とも他人という立場なので入札資格がある。しかも住宅ローンも普通に通る。

それならご本人に落札してもらって今まで通り平和な暮らしが続くのが一番。

入札を考えてたけど遠慮しますね〜。と言って一件落着。

さて、無事に落札できるのか?これは開札が楽しみ。



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2020年01月17日

浴室換気扇か浴室暖房乾燥機、入居率に差がつく?

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展示品を買って組み立てできずに大失敗したリクシルの浴室。

浴室暖房がついてるように見えてフィルターだけで本体はない。

浴室テレビがあると見せかけてモックアップ。

給湯器のリモコンはモックアップと見せかけて、エコキュートのリモコンは本物!

メルカリで売っちゃうかな。

無駄な窓の穴と
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本来付けるはずだった場所から浴槽付近に変更した蛇口のせいで穴が空いたままのパネル、どうにか手に入ることになって、総額11万ちょいかかるけど組み立てしてもらえることになったのであとは安心。ただ、そのパネルの入荷にどれだけ待つのか。もうかれこれ1ヶ月経過したんだけど。
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窓は必要ないからメルカリで7500円で窓枠とセットで売れた。

入る段ボールが無いからどうしようかな、、、。



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2020年01月15日

競売不動産取扱主任者試験合格してたー!

昨夜のフライングメールは間違いじゃなかったみたい。

サイトで受験番号入れたら合格してた。

良かった〜。

実はまあまあできたとは思ったけど、不安だったんだよね。

これであとは電気工事士試験。

数学的知識が勉強不足でやばいけどがんばる!


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競売不動産取扱主任者試験合格発表フライング?

1/15が試験の合格発表日なのに、14日の19時ごろメールが届いた。

タイトル

【重要】2019年度競売不動産取扱主任者『登録』のご案内

拝啓
貴殿におかれましてはますますご清栄のことと心より
お慶び申し上げます。
一般社団法人不動産競売流通協会試験センターです。

本日は、競売不動産取扱主任者試験合格者の皆様に
1年に1度の「主任者登録」のご案内をさせていただきます。
(※主任者登録は年1回(2月・3月)のみとなります。)

つづく、、、



これ、本来なら日時設定して予約するべきメールでは?

それとも受験者全員宛の一斉送信?

合格者の皆様に、とは書かれているけど、あなたは合格です、とはっきり書かれていない。

うーん。

なんだか喜んでいいのやらどうなんやら?

合格発表は、ネットではなく郵送で、15日に発送だから16日か17日に届くはず。

そこまでは喜ばずに待つべきか。





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2020年01月07日

物件7号の不動産取得税が土地だけ来た

6月末に落札した物件7号の不動産取得税が土地の分だけ来た。

建物並評価部分があるから、とのことで、今までではじめてのパターン。

税額は土地の評価額2,963,000円の3%で88,000円。

それにしてもこの不動産取得税ってなんでこんなにタイムラグあるんだろうか?

まだこれから物件8〜12号まで次々と来るのか。

でも、物件7号は125万で落札してすぐに家賃5万円で契約してくれて、半年すでに325,000円回収してるから十分な利回り。




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2020年01月05日

物件8号、エアコン自力で撤去、トイレとリビングクロス

エアコンを無料で撤去、引取してくれる人が見つからず、外してあれば無料で引き取るという人を教えてもらったので、自力で取り外すことに。


エアコンの取り外しでミスをすると爆発するようで、素人が適当にやると危険そうなので、YouTubeでなかなか長いけど詳しく教えてくれる人がいたのでじっくり見て理解して、やってみた。

ナショナル2007年製。使えるかと思ってエアコンクリーニング呼んで、リモコンがないからメルカリで買って、リモコンが大晦日に発送したのに届かない。

クリーニングの人が来て動かしたら、どうも壊れてるっぽいということで、リモコンが無駄になった、、、。
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室外機のボルト、めちゃ硬くて苦戦。
細い菅を六角ランチで閉めて、強制冷房3分間かけて止めて、コンセント抜いて、太い菅も六角レンチで閉めてたらポンプダウン終了。それからあとは繋いであるボルトを外すだけ、だけどめちゃくちゃ硬い。あとは電源コードだけ、だけど抜き方がわからずペンチでぶった切った。
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中の本体を外して、外のパイプ類を真っ直ぐにして中から引っ張って終了。
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和室のエアコンも2昔前って感じのエアコン。こちらも取り外し完了。
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無料引き取りにも来てもらって処分完了。

トイレの換気扇掃除
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手洗いをサンドペーパーで磨いて
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壁紙を柄物で貼って
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手洗いまあまあきれいになったかな。
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リビングの壁紙も
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完了!
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お洒落な柄物。
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玄関前の残置物がかなり減った。
隣の倉庫の入居者さんが片付けてくれてる。ありがたい。
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今日はエアコンの取り外しスキルがアップして、これからは自分でエアコンを取り外せる。

かなりコスト削減に役立つスキル。

今の時代、何でもYouTube見ればわかる、いい時代になったもんだ。



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2020年01月04日

物件8号、洋室クロス貼り、木伐採

チェーンソーで木を切った
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邪魔くさい松の木を下の方だけ切ったら
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なんだかかっこ悪いけど機能的になった
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トイレの壁紙を剥がして、きちゃない換気扇を外して洗って
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ブログの読者さん飛び入り参加でクロスちょっと貼ってもらって、扉を取り付け
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二階の洋室に
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3面白、一面グレーのアクセントカラーのクロスを貼った
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なんだか地味目のアクセント。

トイレはデニム柄にしようかな。

電気工事士試験の受験仲間ができたし、有力不動産屋情報ももらえたし、ガス会社情報とか、地域的な情報いっぱい教えてもらって、このブログでの出会いに感謝感謝。

まさか競売物件の写真を見ていたから知ってた家だったとは。

たしかに、競売で見てた家をブログで見つけたらびっくりだよね。


メアド聞いたのに、なぜかエラーで戻ってきてたから連絡取りようがないんだけど、明後日の日曜日も朝からリビングとトイレのクロス貼りやるのでまた暇なら来て手伝ってください。おでん作って行くので一緒に食べましょう。


あと、網戸交換もやろうかな。


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2020年01月02日

物件8号キッチン取手と庭木伐採

大晦日にリアテックを貼ったキッチン扉。
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セリアで取手購入。10個しかなかったからとりあえず下の段だけ。
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クロスを剥がしてパテして
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明日はエアコン掃除業者に来てもう。
掃除業者が来る前にメルカリで買ったリモコンが届いてほしいところ。
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換気扇はオキシクリーンで。
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メルカリで6,300円で買ったチェーンソーで木の伐採にチャレンジ。
造園屋に見積もりしてもらったら切るだけで15,000円の3人工で45,000円。
素人が安いチェーンソーでどれだけ時間がかかるのか?やれるだけやってみる。
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ビフォー
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アフター
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ビフォー
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アフター
あんまり変わってないように見えるけど、右側の大きい木の前の枝だけの木と格闘して、枝のトゲトゲにやられて指に刺さった。根元から切ろうとしたけどなかなか切れなくて、根っこを5本ぐらい切ったらぶっ倒れた。
明日はこの一番右のやつ、倒したい。
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ここまでで1時間半。
チェーンソー使えば簡単に切れるかと思ってたら、意外と手こずる。
太い木は結構大変。
時間はあるのに刃がたるんで、六角レンチがないので一旦終了。

明日はこの松の木を切るつもりだったけど、しんどいから通路側の枝だけ剪定しようかな。
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この巨木もチェーンソーなら簡単に、、、と思っていたけどかなりの労力いりそうなので、幹は残してボサボサの枝だけ切ってボリュームダウンしようかな。
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にゃんこも一緒にお泊り。
みんなダンゴになって寝言いいながら寝てる。
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明日はリビングと二階洋室のクロス貼りと庭木伐採、どこまでやれるかな?


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2019年12月28日

初家賃で滞納→想定内

今月入居した物件9号、9割以上の確率で滞納すると予想していたから、滞納自体は想定内ですよ。

そのために保証会社付けてるし。

一社目の審査が通らなかった理由は、その保証会社で滞納中の審査だったから。

そりゃ通らんわ。

そこで断る大家が多いところだけど、他の保証会社通ればいいかなと、審査を通してみたら通ったから入居してもらうことに。

案の定25日の夕方入金確認したけど入ってない。

そして連絡もない。

26日の朝保証会社にFAXを送る。

こらですぐに振り込まれると安心してたら、27日保証会社から電話があって、2019年1月分と記載されてるけど2020年1月分の間違いだから訂正してFAXしてほしいと。

で、いつ入金されるのか聞いたら、今年の振り込みは終わってるので年明けになります、と、、、、。

年明けっていつですか?

なんと

1月7日だと。

滞納は想定内だったけど、滞納翌日にFAXしたのに振り込みが約2週間後とは想定外!

年末年始を挟むからタイミング悪かったのか、とは言ってもまだ27日、平日の昼間だったのに。
こんなことなら集金代行月額300円の契約しておけばよかった。

入居者に電話したけど出ないし。

来月から集金代行頼もうかな。


myhome3150 at 02:26|PermalinkComments(2)

2019年12月05日

滞納物件7号入居者Aさん(元所有者)と保証人と面談

夏に125万円で落札して、すぐに5万円で賃貸契約となった利回り50%のハイリスクハイリターン物件。

世の中そんなに甘くない。

月末に5000円、翌15日に45,000円や、うっかり残高が手数料分足りずに払い込みできてなくって滞納したりがあり、この度11月末の支払いは1万円しかないので15日に残り4万を払うから待ってくれと。

いつでも追い出すことができるよう、普通借家契約ではなく、原則更新しないという定期借家契約にしておいたので、滞納があったので12月末で再契約不可として追い出すことも可能。

とはいえ、現在空室率6割ほど。

リフォーム待ちの物件増やしてもいいことないので、もう少し、できることならできるだけ長く、滞納せずに入居していてほしいのが本音。

ということで、初めて保証人Bさんに会いに行ってきた。

そもそもはというと、保証人BさんとAさんの父親Cがしていた事業(会社)があり、その借金の担保にAさんの自宅とBさんの実家を入れていた。

そしてCさんが死亡。

CさんはBさんに「残った家族を頼む」と言っていたらしい。

Cさんの相続をして、Aさんの母親DがBさんの会社の役員になり。

その後母親Dが痴呆になり、施設に入り、役員を降りて娘AさんがかわりにBさんと一緒に会社経営をすることに。

ややこしいけど、Aさんからすると、死んだ父親がBさんと作った会社の借金のせいで実家を取られ、家賃負担が発生して、父親の友達と共同経営しているという不思議な関係。

こんな状況になった責任もあるので保証人は当然のようにBさん。

今までは保証人とはいえ会ったこともないので躊躇してたのもあり、請求しなかったけど、そろそろ再契約の時期。

滞納があったのも事実。

ということで会いに行ってきた。

ついでに担保に取られてたのに競売に出す価値なしと判断されて放置のBさんの実家も見せてもらった。

築60年ほどのボロ屋。

一部古民家っぽさはあるものの、駐車場なし、前面道路に軽自動車しか入れないという、全体として価値なし物件。

抵当権あっても競売にかけられない家ってあるものなのね。

ちなみに、125万円で落札したAさんの家は、競売にかかった手数料やら引かれて、60万ぐらいだけが借金返済にあてられたようで、残りの借金はまだ残っていて、Bさんが毎月支払っているという状況。

破産も視野に、とアドバイスしたけど、破産したらまた別の問題があるようで、破産はできないから支払うしかないと。

その上施設の母親Dが骨折、入院、、。

なんだか聞いててかわいそうになってくる。

でも滞納が続けばこっちもかわいそうな状況になるんだから、情けばかり感じてるわけにいかない。心を鬼にしなきゃ。

Bさんといろんな雑談しながら、今までは遅れても待って、次の約束は守られてきたけど、次からはAさんが払えないら足りない分はBさんが責任持って払ってねとお願いした。

ちゃんと理解してくれた。

家賃5万が毎月しんどいなら、もっと安いところへ引っ越すことになるかも、という話にもなったけど、そこはAさん次第。

一番心配な大量の荷物。これも、Bさんが友達周りに声かけてみんなで行って処分と引越し手伝ってちゃんと空にして明け渡すと約束してくれた。

なんだか心配していたことが全部安心に変わった。

長く住んでほしいけど、Bさんが元気なうちに引っ越してもらいたい。

矛盾してるけど。


今後、1日でも遅れたら、保証会社をつけてもらうことにした。

保証会社さえつければ滞納の心配がない。

今思えば最初に契約をするときにつけておくんだった。


さて、この物件7号の定期借家契約と今月入居の物件9号の契約書を作って郵送しなきゃ。

宅建の合格証書は、都会はすでに届いてるようだけど、僻地のこちらにはまだ届いてない。

明日は届くまで自宅待機。

宅建の登録実務講習は2日間。唯一この僻地の県で開催されるのは21,000円。
自宅から車で10分。

だけど、物件5号、6号、10号(アパート)11号、次にもらう予定の物件12号のある隣県に泊まりで行くことに。

セミナーついでに、私に会いたい人に会いたい、を実現しに行ってきます。

↓安かったらなんでも買っちゃう私がタダでももらわないと判断した物件。
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2019年11月28日

11/29広島市安佐南区でユニットバス を積めるか?

ヤフオクに出ていた展示品のユニットバス12万円と洗面化粧台15,000円を、直接電話で値段交渉したら2万円引きの115,000円になったのでまたもや業販価格のレンタカー24時間1万円で借りて引き取りに行くことに。

ついでに昨日預かったばかりの子猫の里親も見つけたので連れて行くことになった。

が、安佐南区でユニットバスを積み込む手伝いをしてくれるスタッフがいるかどうか微妙。

バラしてあるとはいえ、浴槽を一人で積めるか?

荷崩れしないように結べるかも不安。

数少ない広島の友達もみんな仕事。

どうしよ。

誰か探さなきゃ。

どたか手伝ってもいいよという方、いましたら大募集です。
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2019年11月25日

ほったらかしの物件8号のゴミが減ってる

うんざりするほどの残置分
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満載だった倉庫
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家屋の土間もひどい
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荷物がハンパない
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それが、元所有者さんと話をして、荷物を処分してほしいと言った結果、ここまで頑張ってくれた。8割がた減った?まだあるけど。
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倉庫は減ったとはいえまだ結構ある。
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この状態でジモティーで15000円で募集していたら、見に来たいと問い合わせがあり、現状を素直に見せた。

こんな状態で内覧なんて普通しないけど。

で、今こんな状態だから貸すとしたら急いで片付けなきゃなぁ〜って話をしていたら、1万円で借りたいから、それでもよければ残りの片付けやりますって言ってくれて。

残りって言っても倉庫だけじゃなく家の方も。

神だ。

この人完全に神様!

早速取りかかってくれて

二階の和室終了。
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二階の洋室終了。
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キッチン、大きなものが減った。
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一歩も入れなかった天井まで荷物だらけだった土間が歩けるほど減ってる。
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玄関の鍵交換をしてもらおうと、鍵屋を呼んだ。
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電話で13,000円からと言われたのに、17,000円の鍵を薦めてくるけど、安いのでいいと言ったら15,000円のならあると。
さらに出張料、作業料、なんだかんだで29,000円ほどになると。

詐欺か!!!

かなり揉めて、キャンセルすることに。

キャンセル料6600円。

鍵本体は10,200円で購入という形にしてもらった。

結果的に17,800円払って鍵だけ手に入れた。

こういう、引き違い戸の鍵はほとんどが同じ規格だから大体何を買っても合うらしい。

それさえ最初に知ってたらこんな出費いらなかった。

ヤフオクやメルカリで3000円程度で売ってる。

気づいたのは家に帰ってからだった。

今回は高い勉強代だったと思うことにしよう。

今回は鍵開け作業ないから安いと思ったのに。

鍵、奥が深い。

開戸の鍵は3種類あるけどどこのドアにも全然合わなくて、なかなか使えるドアが無いものだと思い込んでた。

今後のためにも、ピッキングの技術を身につけたいな。鍵屋高いもん。

でも難しそう。

できるようになるんだろうか?

ちょっと試しにピッキンググッズ買ってみよう。



myhome3150 at 11:51|PermalinkComments(0)

2019年11月04日

ほったらかしの物件8号

落札して、お金は支払った。

その後物件9号を落札してリフォームして入居決定。

その直後ボロアパート買ってリフォーム開始。

で、物件8号は完全に放置。

元所有者が買い戻したいという話があったけど、連絡なかなか付かないし、私の銀行融資がこの物件でおりることになったので売却は却下。

元所有者との話で残置物は処分してもらえることになった。

約束の期日は全然守らないし、電話もなかなか繋がらないけど、仕事も休んで残置物処理頑張ってくれているみたい。ありがたや。

どっちみち今リフォームする予算もないのでアパートの入居が決まるまで放置かな。

火災保険はしっかり入ってるから台風、大雨、火事、何でも来い!

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2019年10月17日

物件9号外壁塗装完了今更鍵が、、、

12月から入居の物件9号の足場も取れて綺麗な写真が届いた。

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元は柄に合わせてカラーも分けてあったけど
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なにもかも全て真っ白!
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まるで新築みたいに綺麗になった。
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落札後すぐに手紙を送っていたけど、返事は来なかったから諦めていたのに、今更鍵と手紙が届いた。

鍵がないから窓を割って窓ガラス代と鍵交換代がかかったというのに、、、。

でも見つからなかった別の箇所の鍵がもらえたのは良かった。

質問に答えてもらえて、2011年に1500万円で不動産屋で購入したらしい。

登記簿で見ると、最初の所有者さんも競売にかかったようで、不動産屋が落札して転売したのが前所有者さんみたい。

二度あることは三度あるにならないように気をつけよう。

といってもこの物件は抵当権つけてないからその心配はない。

障害年金と生活保護受給者と無職のご主人と猫15匹。

初期費用が足りなくて年金支給日の12/15からのご入居。

年末の最初の家賃、ちゃんと支払われるのか?楽しみなところ。
保証会社の審査2件目で通ったから滞納されても問題なし。

宅建試験まであと3日、模擬試験やったら全然点数足りない。
その模擬試験、やるの2回目だというのに、、、。やば。


myhome3150 at 19:43|PermalinkComments(0)

2019年10月12日

物件9号入居者決定障害年金、生活保護、猫13匹保証会社付き

特別売却で落札した遠いけどお買い得だった物件9号。

数少ない鍵屋はすぐに来てくれないのでガラス屋さんを呼んで割って入って鍵を開ける。

交換用に持っていた鍵のシリンダーは三種類あるのにどれも微妙に合わなくて使えないので結局ドアのメーカーのトステムに交換してもらう。
結局二度手間。もっと早く鍵屋を手配しておけばよかった。

外観は綺麗げに見えるけどコーキングが劣化していて、コーキングのために足場組むなら外壁塗装もやらなきゃということで予定外だけど塗装もすることに。
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ぱっと見綺麗なシステムキッチン、入居予定者に冷蔵庫はどこに置くの?って言われ、たしかに、、、。コンセントのあるところに冷蔵庫を想定しているんだろうけど狭い。食器棚は?冷蔵庫置き場を作らなきゃ。ということで
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壁をぶち抜いて洗面所側に冷蔵庫置き場を作ってもらった。
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外の車庫の大量のゴミも処分してもらって
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お風呂は最初から結構綺麗 
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ラッキーでゲットした太陽光発電
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まだ6年しか経ってない
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売り電の単価は6年前設置した時の単価を引き継ぐらしく、1kwh38円とのこと。

ただ、入居者が使って残った電気の売り電が振り込まれるよう。エコキュートもあるし、入居者は嬉しいはず。

空室でもお金を生む太陽光発電、有難い。

たまたまついててラッキーだった太陽光発電なので、壊れない間は使っていいけど、パワコンが壊れた時は15万前後かかるようなのでその時は使いたかったら自分で払って使ってね、ということに。

窓枠などの木部塗装、床のワックス、テレビモニターホンなど取り付け
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落札価格182万、リフォーム費用134万、鍵と窓代3万登記費用10万前後、総額約329万円。

家賃83,000円、敷金3ヶ月。

利回り約30%

障害年金、生活保護、ご主人は無職、保証会社1社は通らずだったのに、2社目でなぜか通った。

保証会社があれば滞納の心配がないのが安心。

保証会社を使うのは今回が初めて。



審査をお願いしていた全く取引のない銀行は、保証協会の金利も合わせると4%前後と高めでお断り。

日本政策金融公庫は審査通らず。

もう一社メインで借りてる銀行は、350万、担保付き、2.9%で8年返済ということで融資がおりそうな感じ。

物件8号は500万で買い戻しの話が途中の段階で連絡が取れなくなったので手紙を送ったところ。

もう500万で売ってやらないもん。

約束守らない、連絡取れない人は嫌い。

先月保険に入った物件4号が見事地震直撃。

これから見積もり取って請求。しっかり出るかな?

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2019年10月09日

物件6号キャンセルからの法人契約

なかなか入居の決まらなかった問題児の物件6号、入居予定の直前に諸事情により痛恨のキャンセル。

が、その直後に大企業の法人契約で申し込みがあり決定。

ここは客付けを頑張ってもらいたくて管理も任せることにしたので利回り過去最低。

取得費、リフォーム費合わせて約300万、家賃5万円、管理費2500円を引いたら47500円。

利回り19%、、、

固定資産税が年間14000円程度と安いのが救いかな。

放置している間に畳にカビが生えたので
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床下の湿気対策に
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土間コンクリートの追加工事と畳交換
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台風が来た後だったので雨どいの交換とアンテナの補強も合わせて火災保険申請中。


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2019年09月22日

物件6号、ようやく入居者決定

募集開始から手応え無しで大失敗だったと思った物件6号、落札価格にリフォーム費用合わせて300万ぐらいかかったけど、家賃48,000円で入居者決定。

ペットを飼うので敷金3ヶ月、礼金1ヶ月。

利回りは19%ぐらい。

過去最低記録だけど、長期的に住んでくれそうだからOK。

これで募集中のはひとまず満室。


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2019年09月20日

特別売却で物件9号落札

入札していた2件は落札できず。

かわりに見つけたかなり遠いところのステキな物件を特別売却で一発落札。

なんでこれが入札なく特別売却になったのか謎。

おととい開札を見て、自分の入札したのが2番手で落札できなかったの確認して、そのあと981.jpをチェックしてたら見つけたけど、かなりいい。(私基準)

でもその日すでに特別売却初日。

売れてしまうのも時間の問題だと思って諦めかけてたけど、買えるならほしい。

夕方、もう一件入札していた県外物件の結果をネットで確認したら、入札18件で落札できず。基準価格の20%増しで入札したけど、落札価格は基準価格の2倍以上。

二つとも落札できなくてまだ残ってたら特別売却行こうと思っていたので裁判所に電話で確認したら残ってた。

早朝出発になるのですぐに保証金を銀行で準備して、ガソリン満タンにして8時半の開始時間に間に合うように5時過ぎに出発。

代表者事項証明書を余分に持っててよかった。

休憩なしで高速を走り続け、ギリギリ間に合うかと思ったら残り2キロで渋滞にハマって、到着したのが8時35分。

先着順なので誰かに先を越されてたらアウト。

ドキドキしながら入ったら、まだ残ってた。

今年5件目の落札。

今年の目標まであと1軒。

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2019年08月22日

競売開札日、入札2件、落札ならず

基準価格の15%アップで入札していたけど、私の2倍以上の値段で落札された。

欲しかったけど、まだこらから入札を控えているのもあるし、どれか落札できたらいいかな。

物件4号、盆前にこの状態からラウンドアップを撒いていたら
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こんな感じに
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玄関前ビフォー
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アフター
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ビフォー
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アフター
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枯れてるのと、新たに生えてきているのと
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2度目のラウンドアップを全体に撒いて、来週様子を見に行く。

今度こそ全部枯れてくれ〜!

問題満載だった周りの土地の分筆ももうすぐ完了するはず。

来月農業委員会に農地法5条の申請を出して月末に許可が出る予定。いよいよ引き渡し間近。

今日は車両系建設機械の学科講習。
50人中女子3人。
みーんな作業着。
私一人浮いてた?
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ブルドーザー、バックホウ、チャンスがあれば使ってみたいな。

除雪車、スキー場の圧雪車も乗ってみたい。

でも一番は解体用免許取って解体してみたいな。




myhome3150 at 22:20|PermalinkComments(0)
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