競売

2019年11月22日

物件9号の太陽光発電引き継ぎ契約

競売で落札して賃貸やってる大先輩竹内かなとさんのブログにコメントをしたら、私の物件9号の太陽光発電の売電契約引き継ぎに興味を示してもらったのでその後について書いてみます。


とはいってもそれほど進展ないんだけど。

通常の売買の場合、売主に設備IDを聞いたり、ログインパスワードを聞いたり、メアドを売主から買主に変更したり、いろんな方法で変更が可能なんだけど、競売の場合元所有者と簡単に連絡がつくわけではない。

そこが問題で、サイト内をあちこち探し回って対処しようとするもわけわからず。

もうめんどくさくて諦めようかと思ったけど、諦めきれずに悩んだ末、電力会社に電話をして聞いてみることに。

事情を話して、設備IDがわからないし、元所有者とも連絡が取れないけど太陽光発電が乗っていると。

すると、住所から設備IDを調べてくれて教えてくれた。

設備IDがわかれば多分それ以上問題はないはず。


このホームページのあちこちをくまなく読んで、必要書類も調べた。

自分が所有者である証拠として物件代金納付期限書のコピー、名義変更後の登記事項証明書のコピーが必要だったので、すぐには手続きができずに足止め。

登記が終わったら、申請書を印刷して記入して、添付書類と一緒に発送。

1ヶ月ほどかかると書いてあった。

それが、ようやく1ヶ月ぐらい経過した今日届いた。

私が用意して同封した返信用封筒で。
さかも書留だから555円。

ようやく手続きできたかと思って開封したら、設備IDが1桁足りないので返却、、、。

メモしていた設備IDと比べてみると、たしかに1桁抜けていた。

またこれから郵送して1ヶ月待つことになるのか。

しかもそれが届いて終わりじゃなく、順序的にはそれが届いたらその書類と合わせて電力会社に届出が必要だったはず。


一応初潜入した日に電気を契約して、その日に太陽光発電の電源も入れて発電を確認したから、行き場のない太陽光の売り上げは保留になってるはずだから、契約完了するころにはまとめて振り込まれるのかな?

12/14には入居されて、発電した電気はまず店子さんが消費することになるから、ちゃんと恩恵を受けられるのは今だけ。

自宅にも乗ってない太陽光発電、それがついた賃貸住宅、羨ましい。

競売での太陽光発電引き継ぎ契約に関してはネットを探したけどなかなか似たような記事が見つからなかったから、これが誰かの役に立つかな?




myhome3150 at 01:25|PermalinkComments(0)

2019年08月19日

競売落札ならず

近い日程での競売物件、3つ入札を考えていたうちのトップバッター、初めての築古区分。

基準価格プラス千円で入札したら、入札5件、基準価格の約4倍の価格で落札された。高すぎる!

3つとも落札したらどうしよう、支払いできるかな?って心配もあったから、なんとなく落札できなくてホッとした。

落札できなかったので、次の物件入札価格は想定より少しだけアップさせてみた。これはほしい。

その次に入札するのは、風呂なし物件。
風呂新設、いくらするんだろう?

風呂なし物件とほぼ同じころ締め切りの県内物件が出てきたので物件調査に行ってみた。

うちから5分で行ける抜群の立地条件の築37年は、あまりにも状態が良くないので却下。

車で1時間半の雨漏り物件は、なかなかいい。二階の窓が数カ所10センチぐらいずつ開いている。換気されているといえばメリットだけど、雨が入るというのはデメリット。

中がどうなのか?心配なところだけど、、、。

でも駐車場もあるし、庭もあるし、井戸のポンプらしきものもあったし、広いし、総合的にみて合格。

落札して代金支払い時期には物件4号の決済金も受け取るころのはず。

これから入札、開札の物件が3件、ワクワク。



myhome3150 at 00:45|PermalinkComments(0)

2019年05月23日

競売物件落札からリフォーム完成まで動画

https://youtu.be/lRTnKwg0DB0

暇だったのでYouTube見ていたら、競売物件を落札してみた系の動画があって面白かったので私も初めて落札した物件1号の動画や写真を繋げて綺麗になっていく様子をまとめてみました。

入居からもうすぐ1年、先日初めて遠出をするついでに通り道だったから寄ってご挨拶をしてきました。

遠いので書類のやり取りと電話での対応だけだったのでお会いするのは初めて。

子供7人、9人家族の大家族で賑やかにお住まいでした。

「土地も家も気に入っていて、今後引っ越すつもりはないので追い出されるまで一生ここに住ませてほしい」

この上なく理想的な入居者様。

有り難い限りです。


物件は現在6号まで落札していて、うち4軒が入居中。


現在ボロ屋の6号はリフォーム中。
物件価格の5倍のリフォーム費用が、、、。

あまりにひどいボロ屋は失敗ですね。

でも入居者決まれば少しずつ回収できるかな。


myhome3150 at 13:30|PermalinkComments(0)

2019年04月25日

特別売却で物件6号落札

入札していた3件が落札できなかったので、特別売却になっていたボロ物件を落札。
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先着順なので、9時前に行かなきゃいけないのに、渋滞で進まず。
9時半ごろになってしまったけど、購入希望者はほかにいなかったようで無事落札。

リフォームして、下水道接続工事して、総額200万以内で仕上げて65,000円ぐらいで貸して利回り40%ぐらいを狙う予定。

その前に、物件3号と4号の不動産取得税が届いた。総額34万円。

自宅、物件1号、2号の固定資産税は総額16万。

物件3号と4号は固定資産税がまだ来ない。
市町村ごとに違うんだろうけど、遅いなぁ。
連休までに届くんだろうか?



myhome3150 at 00:55|PermalinkComments(0)

2019年01月26日

初めての特別売却で物件5号落札

期間入札では見送っていた、うちからかーなーり遠い県外の物件、初めての特別売却でゲット。

朝、担当裁判所に電話でまだ残ってるかを確認、今から行くのでもし私が行く前に売れたら途中で引き返すから電話してほしいと言ったら、却下された。

片道3時間半かかるというのに。

保証金を現金で持参して向かう途中、残り1時間ちょいのところで念のためまだあるか確認の電話をしたらまだあるとのことで、行ったらまだちゃんと残ってた。

期間入札2回でも落札されなかった残り物、どうなることか?
落札価格752,000円。
スーパー高利回りの物件になる予感。
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myhome3150 at 13:26|PermalinkComments(9)

2018年11月15日

物件4号決済、残置物撤去

物件4号、代金支払い完了。
家の中の残置物撤去。
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完了!
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草刈り
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完了
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せっかく作った間取り図のファイルはなぜか壊れて復元不可。残念。
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myhome3150 at 01:51|PermalinkComments(4)

2018年08月20日

物件3号入居者決定!

物件3号の占有者と話し合い、賃貸契約してもらえることに決定。

敷金礼金なし、修繕が必要な場合は借主負担、退去の際は動産を空っぽにするという条件で。

利回り42%

お互いにとって納得のいく条件で契約できることになってよかった。




myhome3150 at 00:56|PermalinkComments(0)

2018年08月16日

競売3号物件落札

とっても古い、築70年ぐらいの大きな戸建を落札。

占有者一家は出て行ってくれるのか?

それとも賃貸契約を交わして入居してくれるのか?

こちらの希望額で賃貸契約してくれたら利回りざっと50%とか。

日曜日に話し合いに行ってきます。

先週の月曜日から始めたFXのねこ博士のscal USDYはもうすぐ2週間になるのに全く動きなし。

9/8は大阪梅田の賃貸経営+相続対策フェスタ2018に行ってきます。

前日入りするから、投資の話ができる人と会えるといいな。





myhome3150 at 23:00|PermalinkComments(0)

2018年06月21日

競売物件でローンを組む

競売でローンは組めるのか?

なかなか難しいし、支払い期間が1ヶ月程度と短いこともありなかなか厳しいスケジュール。

でもできないことはなさそう。

といってもほとんどを先に立替払いしてるから余裕なんだけど。

金利1.5%で抵当権設定、250万。

金利ゼロで無担保無保証人金利1.8%
550万。

なかなかいい条件。落札からもうすぐ1ヶ月、動産の処分、障子張り替え、タイルカーペット敷き、リビングと洗面所のクロス張り替えなど、かなり順調に進んでいてあと少し。
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縁側が広くていい感じ。

早く入居者決まってほしいなあ。





myhome3150 at 20:02|PermalinkComments(0)

2018年05月31日

売却許可決定からの評価明細取得からの入居者決定

競売物件落札してからローンを組もうかと動き始めたら、いろいろ問題にぶち当たったりしてなんだか面白い。

本来残金を支払わないと所有権移転しないし中も見られない。

リフォームの見積もりがローンに必要だけど中が見れないという状況になるわけね。

私の場合今回は相続財産管財人さん立ち会いのもととりあえず内見させてもらえることになり、不動産屋と内装リフォーム見積もり担当者を同行させて行ったわけなんだけど、見積もり出すのに1週間かかるとか。

なるほどね。

競売物件でローンは難しいって言うのはこのことね。

支払い可能日は1ヶ月程度。

一旦立て替えて払う余裕がなかったら競売物件には手を出すなってことね。

さて、住宅ローンでお世話になってる銀行さんは、すごい無意味なローンをお勧めしてきたんだけど、、、。

抵当権は付けず、連帯保証人あり、担保として定期預金を作ってくれと。

で、その定期預金の額面の90%のローンが組めるんだとか。

100%損するローン。

100万円定期預金に預けたら90万円借りられるって!
使えるお金減ってる上に少ない金利をもらってそれより高い金利を払うことになる。なんだそりゃ?

「それ、私は借りてもなんのメリットもないですよね?」
と聞いても「事業がうまく行かなくて支払いができなくなっても定期預金があるから安心、保険みたいなものです」と。

それは銀行にとっての安心、保険であって、借りる側にはなんのメリットもない。
まんまと騙されるほど頭悪くなくてよかった。

落札から1週間、売却許可決定が10時に出たのですぐに収入印紙300円買って売却許可決定の謄本の写しを取得、すぐに市役所で固定資産税評価明細を取得。

これとリフォーム見積もりできたら国金でローン審査してもらうことに。

金利は超良心的な1.75%

個人事業主の味方、国民生活金融公庫。ありがたや。

さて、1軒目の賃貸物件1人目の入居者はキャンセルになったけど2人目が今日契約すると正式に決定。

これでようやく待ちに待った大家さんデビュー。

偶然だけど5月30日はちょうど10年前マイホームの土地を契約した日。

なんか嬉しい、なんかハッピー、ほどよくバタバタ忙しくなって、暇人の暇つぶしに競売落札はぴったり。

競売物件から不動産の面白さに取り憑かれちゃったので、今年は宅建試験を受験することに決めた!

20年ほど前に受験したことあるけど落ちたから、リベンジ。

興味を持ってると驚くほど頭に入る。これなら合格できそうな予感。

不動産屋になろうかな。

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myhome3150 at 02:39|PermalinkComments(0)

2018年05月19日

6/16大阪、競売不動産セミナー

投資の一つとして競売物件に入札して今まで全て独学でやってきたわけだけど、順番が違うけど初心者のための競売不動産セミナーというのに行ってみることに。
https://fkr.or.jp/crm/entry/consumer

入札するべき物件、してはいけない物件、3点セットの読み方など、初めて入札する前に行くべきセミナー。

今後のためにも知識は必要。

と、いいながらすでに次の物件も入札済み。


開札が待ち遠しい。

久しぶりの大阪、セミナーではどんな人たちが勉強に来るのかな?

いろんな情報交換なんかできたらいいな。

セミナーは6/16の15時から17時
料金は無料

都合のつく方はご一緒にいかがですか?


myhome3150 at 02:25|PermalinkComments(0)
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