銀座で働くナニワの不動産コンサルタントのブログ

大阪の不動産屋が、銀座で不動産コンサルタントとして働くことに。

モヒィモヒィ〜


昨晩、帰宅すると家が真っ暗。
 
ん?夜逃げ?

と思いきや、幼稚園の春休みを利用して
大阪に帰ると言っていたのを思い出しました!

プライペートのことは記憶でも後回しになっているようです。
(仕事のことは忘れません)





先日の火、水と定休日でした。

火曜日は売却の決済&学校、水曜日は5歳になった娘の
撮影会(やっぱりア◯スは高かった…)&学校と
なかなか落ち着きません。

 
家にいても電話がガンガンきます。

年度末で月末も近くなるとこんなもんですよね。

 
「もしもし〜」

 
なんてやってると、
2歳の息子がオモチャの電話で

「モヒィモヒィ〜」

と参戦。


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うーん、当てるとこ違うんですけど…

 
いやー、和ませてもらいました。

 
しかし、真似されてますね。
気をつけなくてはいけません。

 
そんなこんなで、やることリストに
炊事と洗濯が加わりました(涙)

 
鬼のいぬ間にパァーッと行きたいところですが
建築士の試験まで後3ヶ月。

 
邪魔モノがいなくなったので勉強に集中します。










世界からみた東京を考える。

今日の東京は雨。

朝、会社に来てみたら、いつもと様子が違うな〜。

と思ったら今日は定休日でした(汗)




午前中は一棟アパートの決済でした。

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        丸の内のビル街


ご購入のお手伝いをさせて頂くことが多いのですが
今回は売却のお手伝いを。


今回の買主さんは台湾人の方で
決済場所は台湾の銀行。

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といっても台湾に行ったわけではなく、
皇居の近くある東京支店へ。

ウチの事務所から歩いて10分ちょっとでした。


東京には日本全国の地方銀行の支店がありますが
海外銀行の支店も沢山あるんです。


銀行の中に一歩入ると、中国語が飛び交い、
まるで台湾に来たかのような錯覚を起こします。

ふと3年前の社員旅行、楽しかったなぁと思い返してみたり。

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ちなみに東京支店で送金手続きを行っても
海外送金扱いになるそうで、いつもの決済よりも
少し時間は長めでした。

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   司法書士さんの説明を通訳の方が翻訳



気になる融資条件ですが、金利は日本の金融機関と同じぐらいで
LTVと期間は日本の半分ぐらいのようです。


今回の買主さんは台北の金融機関にお勤めの方。

そう。金融のプロが東京の不動産を買っているわけです。


価格が上がったとはいえ、海外からみた日本というか
東京ってまだまだ安いそうです。


GDPで中国に抜かれたとはいえ世界3位の日本。
ヒト、モノ、カネの集まる東京。

人口でみると首都圏って世界一なのご存知ですか?

参考までに国連統計局の2010年時点での
世界人口ランキングは以下の通り。

1位 東京  3,666万人
2位 デリー(インド) 2,215万人
3位 サンパウロ(ブラジル) 2,026万人



ちなみに国連の予想する2025年の
人口ランキングは以下の通り。

1位 東京  3,708万人
2位 デリー(インド) 2,856万人
3位 ムンバイ(インド) 2,581万人



インドが凄まじく追い上げていますが、東京は
更に人口が増えて、ぶっちぎりの世界一をキープ。


でも、日本って人口減るよね?

といっても全国均一に減るわけではありません。


ちなみに平成27年の国勢調査の結果で、
平成22〜27年までの5年間で人口が増えたのは
「沖縄、東京、愛知、埼玉、神奈川、福岡、滋賀、千葉」
のたったの8都県。

その他の39府県は人口が減っています。
自分の故郷、大阪府ですら人口が減りました。
(大阪市は増えています)


ちなみに東京には日本人の1割が住んでいて、
首都圏には日本人の4分の1が住んでいます。


そんな東京がまだネット利回り4%台で買えるわけです。

ちなみに台湾の首都、台北のネット利回りは1%台だそうです。


今の融資条件だと、自己資金利回り(CCR)も
普通に10%を超えますし、20%近い方もいます。



「今は買い時じゃないよ。」

なんて言う人もいますが、


「世界から見たTOKYO」


を俯瞰する必要があるのは言うまでもありません。


そんな、東京。まだまだ大改造されます。

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今後ますます、買っていいところと、
そうでないところの差がハッキリしてくることでしょう。


自分も先週、確定申告が終わったので
4月になって業務が一段落したら某銀行さんへ
事前相談してきます。


「今年中にもう一棟買う」っていうのが今年の目標です。










あの玉ねぎの下で。


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いつかはあの玉ねぎの下でセミナーを…

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目標は高ければ高い方がいいと思っていますが
さすがに欲張り過ぎかな…
 

どちらかというとお客さんとの距離が近い、
少人数セミナーの方が好きだったりします。


ということで5月13日(土)に大阪で
新セミナーを開催することになりました。

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大阪でのセミナーは約一年ぶり。

20人限定の基礎セミナーで、翌5月14日(日)は
個別相談会も開催します。


早速、セミナー、個別相談会共に予約が入り始めてきました。
ご興味のある方はお早めにお申込み下さい。

詳細はこちら。 

今後は東京や名古屋でも開催する予定です。 



この翌週5月21日には新横浜プリンスホテルでCFネッツフェア2017を開催。
 
最初は100人規模でスタートしたCFネッツフェアも今回で15回目。

あれよあれよという間に今回は800人規模となり本当に有難い限りです。

 
この勢いだと後10年ぐらいしたら、玉ねぎの下で
CFネッツフェアを開催しているかも知れません。



今日はこれからミニフィールドワークセミナー。

おかげ様でこちらも満員御礼。

今日のラインナップは全て23区内の水面下一棟物件。

ということで行ってきます! 


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3倍返し。


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一昨日は娘の5歳の誕生日でした。

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数年ぶりに自宅でたこ焼きパーティーを。

「大阪人は一家に一台たこ焼き器を持っている。」
という都市伝説は本当だと思います。

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主役じゃないのに2歳の息子が張り切る、張り切る。

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それにしても、あっと言う間の5年でした。

おとーさん、大好き〜。

何て言ってくれるのも、いつまで続くのか。
 
もう少し子供達との時間も確保しないとなー。
とちょっと反省。




夜からはずっと放置していた確定申告に着手。

最終日の昨日、朝一番で提出してきました。
 

朝一番なら空いてるやろー。
 

と軽く考えていましたが着いてみると絶望的な長蛇の列(汗)

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3重ぐらいに折り返していました(汗) 
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何とか無事に申告を終え、建築士の学校へ。


7月の本試験へむけ、昨年12月から講義を受けてきましたが、
早くも折り返しということで、この日は中間試験。

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殆ど勉強をしないまま受験をすることになりましたが、
結果は正直なもので、最低目標の半分と散々でした。

これだと倍返しして、ようやくスタートライン。
3倍返しぐらいで、ちょうどいい感じ。
 

終わってからは、みなとみらいで売却案件の打ち合わせ。

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本試験まで残り3ヶ月。

年度末ということもあり、さすがに
今月一杯は勉強は後回しです。


勉強しなくても半分は獲れたぞ!

と前向きに考えつつ、
来月から本気を出したいと思います。



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パパ6年目。


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先週末(11日)は
「首都圏ワンルーム仕入れ実演会」
セミナーを開催。

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ご参加頂きました皆様、有難うございました!

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この日は4物件を分析実演。

超都心の港区ど真ん中の物件を2件、
他、大田区を1件、横浜からは西区1件と
計4物件の分析実演を行わせて頂きました。

今回の4物件、どれも良かったと思います。

港区の1件に買付を頂きました!
(I様、有難うございます!)


このセミナー、今回で5〜6回目の開催となるのですが
毎回、実演した物件に買付を頂き、ご成約を頂いております!

さて、このジンクスはいつまで続くのか!?



次回、5月21日(日)のCFネッツフェアにて
実演会を開催します!

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詳細、お申込みはこちらから。


今日は世間ではホワイトデーですが、
我が家では娘の5歳の誕生日。


5年前のブログを見るとつい昨日のことのようですが、
今日からパパ業も6年目に突入です。



今日は定休日なのでパパ業をメインにしつつ
いい加減、確定申告に着手したいと思います(汗)


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休みの日も色々と。


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たまにはパパ業を。


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ということで「えのすい」こと新江の島水族館へ。

久々の湘南は気持ちいいですね。

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前日、嫁さんが娘に「明日は水族館へ行くよ〜」伝えたところ、
喜び過ぎて泣きじゃくっていたらしく、ちょっと感情の起伏が激しめかな?
と心配しつつも、そこまで喜んでくれると連れて行き甲斐があります。

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イルカショーを見てご機嫌なチビ二人。

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この日に限って、いつもより携帯が鳴ること鳴ること。

さすがにイルカショー中に出るわけにもいかず、
折り返してみると、どうもおかしいぞと。


「お父さん、さっきから電話ばっかしてる〜」なんて言われつつ、
嫁さんが「お父さんは○○ちゃんの為にお仕事頑張ってくれてるのよ」
とフォローしてくれるのを横目に、調べてみると、とある物件の
担当者の連絡先が自分の携帯になっていたようで、、、。

犯人は某凸凹コンビの凹の方でした・・・。

日頃の仕返し?






そして、夜はお勉強。

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最近、落ちこぼれっぷりが半端なく、
明らかに着いていけてません(涙)

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とはいえ、試験は待ってくれませんから
やるしかありません。



とりあえず心機一転、自宅のデスクを
買い替えることにしました。


本当はこんなのが欲しかったのですが、

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スペースの関係で上に伸びることに。

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ということでデスクが届いたらマジメに勉強します。



と思ったら確定申告がまだでした…


今日も学校へ行ってきます。





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賃料設定のさじ加減。


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先日、品川区内の駅から徒歩数分という
スペシャルな立地のアパートをご契約頂いたのですが、
繁忙期ということもあり、設定賃料をUPしたにもかかわらず、
わずか1週間程で8割の部屋に申し込みが入りました。

完成前で敷金と礼金を取りつつで
なかなか凄いことだと思います。

何だかんだいっても、やっぱり立地が
最高の空室対策かと。


ふと5年前、CPMの勉強をしている時に
衝撃を
受けた言葉を思い出しました。

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 CPMのバッジ。

そういえば最近付けてないな・・・ 



その言葉とは、


「もし、管理している物件の居住率が
100%であるとするならば、通常、家賃が
低すぎて最大限の家賃を取っていないと
言う事を意味しています。」



うーん、今見てもドS過ぎる(汗)


もっと賃料上げれば良かった!?



とはいえ、ダラダラと空室を長引かせてもそれはそれで。
 
この辺りのさじ加減については
一生悩み続けるんだと思います(^^;)
 


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大阪のポッチャリコンビ&名古屋のピコ…


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大阪支社のポッチャリコンビといえばこの二人。


山口智也 北村亮磨

このところ二人のブログランキングが急上昇中。

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うーん、そろそろ抜かれそう(汗)

 
 
北村君は高校の後輩だったりします。



先日紹介したニューフェイスには
あっと言う間に抜かされてしまいました(涙)

 河崎洋樹

河崎洋樹の不動産コンサルタントバカ一代記


大阪支社も盛り上がってきています。





そういえば、名古屋支社のピコ太・・

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もとい、浜田さんもブログをやっています。

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名古屋発CF流!不動産コンサルブログ!




4歳の娘が昨年の大納会で浜田さんに
遊んでもらって以来、浜田さんのことを
本物のピコ太郎だと思っているようで、
先日の名古屋セミナーの話をしたところ、

「お父さんはピコ太郎のおじさんと共演する凄い人だ!」

ということになってしまいました(笑)


ということで、もうしばらく
浜田さんのことは、
本物のピコ太郎ということにしておきます。



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定休日。


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何だか朝から飲みたい気分。

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先週は3度もリビングで寝落ちしてしまい
身体のアチコチが痛い・・・(汗)


まぁ、月末でしたしね。おかげでいい仕事が
出来たのではないかなと思います。





朝から自宅玄関扉の更新工事があり、
息子と二人で留守番中。

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昼からは学校なので工事を見届けることが出来ませんが
帰って来るのが楽しみです。





学校行くのに飲んでるの!?


と思った方、



そっとしておいて下さい・・・




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えっ、IRRで45%!?


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毎月の送金明細に同封される
「不動産コンサルタント日記」

3月度を担当させてもらいました。

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プラチナ会員様限定なので内容は秘密です。

会員の皆様は楽しみにしていて下さい!




さて先日、売却のお手伝いをさせて頂いた物件は、
短期譲渡ではあったものの税金引き後のIRRは45%でした!



IRRとは「
Internal rate of return」の略で
日本語でいうと「内部収益率」のことで
購入時に投下した自己資金が保有期間中に
何%で運用が出来たかを表す指標です。


ちなみにNPVは「
Net Present Value」の略で
日本語でいうと「正味現在価値」のこと。



「CFネッツに売却を頼むと安く売られてしまう」


なんて思っている人もいるようですが、
買う時、売る時、それぞれの立場での
代理人として、
クライアントの収益の最大化を図りますので、当然ながら、
「買う時は1円でも安く、売る時は1円でも高く」
と動くわけです。



そういえば、今、売却のお手伝いを
させてもらっている案件も、税引き後の
IRRはやはり45%オーバー。



高く売るテクニックもそれなりにあるもので。



ということで売却についてもお気軽にご相談下さい。


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恥を知る「人」になること。


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毎日、朝礼で唱和している
CFネッツグループのクレドと行動指針。

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その時々の心境で響く言葉は違うのですが、
今日のヒットは「恥を知る人になること」。


人生いろいろ、考え方もいろいろですが、
不動産コンサルタントである前に、一社会人であり、
社会人である前に、一人の人間なわけで。



不器用でも、カッコいい生き方をしたいものです。 




昨日も娘に嘘つき呼ばわりされてしまったので
月末ではありますが今日は早めに帰ることにします(汗)




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プレミアムフライデー。


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プレミアムフライデーは月末じゃなくて
月初にした方が良いのでは?

と思うのは自分だけではないはず。


月末ということで、銀座の東京本社は
各スタッフが契約準備だったり、セミナーだったり
何かと慌ただしい雰囲気。


プレミアムと聞いて真っ先に思い出すのが
これって人は多いんじゃないかな・・・


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不動産業界は火曜、水曜休みのところが多いので
導入されるとしたらプレミアムマンデーといったところでしょうか。



でも、あんまり休み過ぎてもね。



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区分・アパートの初心者向けセミナーやります(今週末、東京開催)


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今週末に東京で開催するセミナーのお知らせです。



2月25日(土)は、木内副社長と後田による、

「ワンルームセミナー&物件購入会」


無題


翌26日(日)は、中元CPMによる、

「初心者からのアパート投資の始め方」






自分も3月11日(土)に

久々に
ワンルーム系セミナー

をやります。





そろそろ建築士の学校の時間なので行ってきます。



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奇跡の1枚。


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先日、会社ホームページ社員紹介ページ
プロフィール写真を変更しました。

○

今までは入社後、間もなく赤レンガ倉庫前で
撮った写真を
使っていたのですが、


図1

さすがに8年近く経つと、お客さんや業者さんから


「あれ、写真とイメージが違いますね!?」


とか


「あれ、メガネしてるんですね?」


とか


「あれ、デブった…恰幅良くなられたんですね!?」




などと言われる機会が増え、

「さすがにそろそろ写真を変えないとな〜」

と思っていたところ、キャノンさんのイベントが。

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何でも、

「奇跡の一枚を撮影します。」

と。

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まさに奇跡の一枚でないかと。(無加工)


この写真、10年ぐらい使うかも知れません(^^;)




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パパ業。


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先日は有休をもらって幼稚園のイベントに参加。


嫁さんの加入しているコーラス部の発表や

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嫁さんと娘が加入しているのゴスペルの発表を息子と観覧。

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園児のお父さんにプロのサックス奏者がいるようで
ライブも開催。

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うーん、カッコいい。




次回は自分がセミナーをするかも知れません。





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プロフィール
名前:呉山英明 
年齢:38歳
性別:♂
血液:A型
星座:双子座

<経歴>
1977年6月 大阪市旭区生まれ
22歳:賃貸仲介会社に入社、
 リーシング業務を4年経験。
26歳:戸建販売・売買仲介会社に
 転職、住宅販売を5年経験。
31歳:平成20年9月CFネッツに
 入社、PM事業部に配属。
32歳:平成21年11月より
 PM事業部サブマネージャー。
34歳:CPM
 (米国不動産経営管理士)取得
35歳:平成25年4月より
 東京支社AM事業部に異動
37歳:CCIM
 (米国認定商業不動産投資顧問資格)取得


<テレビ取材履歴>
■H21年10月テレビ朝日 
「スーパーモーニング」、
「賃貸クレーム担当者に密着」
に出演。
■H22年9月日本テレビ
「news every.」「賃貸トラブル
解決人」 に出演。
■H22年9月テレビ朝日 
「スーパーモーニング」、
「賃貸クレーム担当者に密着」
に出演。
■H22年10月テレビ朝日 
「スーパーJチャンネル」、
「賃貸住宅の不動産トラブル処理人に密着」に出演。
■H23年4月テレビ朝日 
「特捜!波乱の春に負けるなSP」に出演。
■H23年4月テレビ朝日 
「スーパーJチャンネル」、
「賃貸住宅の不動産トラブル処理人に密着」に出演。
■H23年6月テレビ朝日 
「スーパーJチャンネル」、
「賃貸住宅の不動産トラブル処理人に密着」に出演。
■H24年4月テレビ朝日 
「スーパーJチャンネル」、
街角の死角「賃貸住宅のトラブル処理人に密着」に出演。
■H24年6月テレビ朝日 
「スーパーJチャンネル」、
「住宅トラブル最前線」に出演。
■H24年9月テレビ朝日 
「スーパーJチャンネル」、
「住宅トラブル最前線」に出演。
■H25年3月テレビ朝日 
「スーパーJチャンネル」、
街角の死角「近隣住宅トラブル」に出演。


【保有資格】
米国認定商業不動産投資顧問資格(CCIM)
米国公認不動産経営管理士(CPM)
公認不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引主任者
管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
賃貸住宅査定申請主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
少額短期保険募集人
損害保険募集人資格
生命保険募集人資格
乙種第4類危険物取扱主任者
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