2009年02月03日

The 2009 International Builder's Show at Las Begas 

今回のNAHBの開催に合わせて1週間ほどロサンゼルスからラスベガスを訪問しました。ホテルやレストランなどほとんど日本人のいない環境で1週間過ごすと、アメリカ英語が明確に聞き取れるようになったから不思議です。

ヨーロッパなどで第二外国語としてお互いに英語で話をすると、非常に明確に意思が通じます。お互いに得意でない英語を使うと、単純に話をせざるを得ないのでわかりやすいのでしょう。

それに対してアメリカ人との会話は、アメリカ英語に独特のなまりがあるので非常に聞き取りにくい印象がありました。また、スラングが多いのも分かりづらい原因です。しかし、アメリカに1週間滞在するうちに、ちょうどテレビのCNNなどでやっていたオバマ大統領の就任式のニュースなどが明確に聞き取れるようになりました。

私は中学、高校で習った以外は特に英語の勉強はしていませんが、語学は現地に行ってなれれば、そして必要に迫られれば、なんとか話せるようになるものです。



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2009年02月02日

The 2009 International Builder's Show at Las Begas 

NAHBはラスベガスのコンベンションセンターで開催されました。ラスベガスに行く前に、ロサンゼルスのサンタモニカに数日間宿泊しました。

サンタモニカは、海が美しくて空気がきれいな素晴らしいリゾート地です。しかし、海沿いの公園にはホームレスが多くいました。なかには、最近ホームレスになったと思われる若い男性なども居ました。

サンタモニカの繁華街には閉店した商店が目立ち、サンタモニカプレイスという、ターミネーターのロケに使われた巨大なショッピングモールも改修のため閉店していて、アメリカの不況の影響があるように思われました。

アメリカでのオバマ大統領の環境政策による経済効果の期待したい、という意見をNAHBの展示担当社員から聞きました。

しかし、アメリカ人の生活を見ると、大量に浪費することが習慣になっているようです。食事を残すことに抵抗が無いようですし、トイレの手拭きの紙を山のように使う様子を見ると、省エネルギーとかCO2削減といってもすぐに実現することは、なかなか難しいと思います。



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2009年02月01日

The 2009 International Builder's Show at Las Begas 

NAHBで見つけた面白い展示物を紹介します。

一つは、柱、梁、壁等をすべてアルミ型枠でつくる住宅の鉄筋コンクリート造の生産システムです。壁のしっくい模様などの化粧型枠もそろっていました。型枠は小割りにしてクリップで取り付ける仕組みです。
以前、私が開発に参加していたシステム工法に使用する小割り型枠に似ていました。
型枠自体のコストが高そうなので質問をしてみましたが、繰り返し使えば元が取れるとのことでした。
ほんとに元が取れるか怪しいのですが、コーナーの応力がかかる部分にはアルミ溶接のすごい余盛りがあってダイナミックな型枠でした。

もう一つは、立ったまま入れる風呂です。バスタブに扉がついていて、扉を開けて入ると椅子があります。そこに腰かけてバブル噴射ノズルにより体を洗浄する仕様でした。
老人の介護対策が必要なのはアメリカも日本も同じです。今後はこのような介護設備の必要性が高まると思われます。
この立ったまま入れる風呂に、日本のマイクロバブルの発生装置を付けて、オゾンなどの洗浄殺菌効果を発揮するようにした介護風呂を開発すれば、今後の高齢化社会での需要がありそうです。



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2009年01月29日

The 2009 International Builder's Show at Las Begas 


NAHBでアメリカの建築生産管理ソフトが幾つか展示してありました。建築工事の各工事数量を入力することにより工程のクリティカルパスがわかるソフトです。

管理ソフトの内容は日本のものとほぼ同じようなのですが、展示してあった管理ソフトは表計算による工期日数の表示を検討する形式で、わかりやすくビジュアルに示す日本の管理ソフトに慣れた目には、わかりづらく思えました。

日本の木造一戸建ての生産管理ソフトでは、鹿児島建築市場の管理ソフトの「ざ現場監督」がすぐれていると思います。早稲田大学の建築市場研究会のときからの付き合いですが、世界的に見てもかなり優秀な管理ソフトだということが良くわかりました。

NAHBでもらった建築生産ソフトの概念図です。



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2009年01月27日

The 2009 International Builder's Show at Las Begas 

アメリカの建材、特に木製サッシュなどを日本に輸入して使用すると、雨水や湿度により腐食してしまうことがあります。

アメリカ北部のシアトルなどではよく雨が降るそうですが、カリフォルニアなどではほとんど雨が降りません。そのため屋根やサッシュなどの仕様は、日本の気候に比べると、びっくりするくらい簡単なものになっています。

アメリカの全く雨が降らない、乾燥した気候を理解して、アメリカ製の建材を利用する必要があることは、今回の展示会でよく理解できました。



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2009年01月26日

The 2009 International Builder's Show at Las Begas 

2010年1月20日から23日にアメリカのラスベガスで開催されたNAHB(国際建築・建材展)に行ってきました。
ラスベガスのコンベンションセンターで開催されたNAHBは巨大なものでした。

面積はよくわかりませんが、東京ビッグサイトの展示会場の10倍程度の大きさはあったと思います。巨大な展示会に多くの見学者が参加していました。

去年行ってきたベルリンの国際建築・建材展示会(BAUTEC)に比べてもはるかに規模も大きく、参加者が多かった印象です。

展示の規模が大きく、またコストをかけてつくったものが多く展示されていました。

全米から参加した人々は熱気にあふれた商談をしていました。少なくともアメリカの建築産業はまだ十分元気にあふれていて、日本の建設業界のような萎縮した雰囲気はありませんでした。

印象的だったのは、BAUTECでは展示スペースの約3分の1を占めていたソーラー発電や風力発電が、およそ5%以下の比率しか出店されていなっかった事です。

しかし、材料のリサイクル等のグリーン調達は強調された展示が行われていました。オバマ大統領の政策の一つに環境産業の強化が挙げられていることから、これからアメリカの省エネルギー・省資源のビジネスが盛り上がっていくのかなと思います。

展示内容はあまり日本のものとは変わりませんが、NAHBでは80%程度のリサイクル率でも成果として宣伝に使っているくらいなので、省エネルギー・省資源は日本のほうがすぐれていると思います。

つまり、日本の会社がアメリカに優位に立っているのは環境技術だということです。これを使っていかにビジネスを展開していくかが今後の課題だと思います。

NAHBでは日本の大企業のブースがありましたが、中小企業のブースはあまり見掛けませんでした。それに対して中国企業は小さいながらも多くの展示ブースを出展していました。



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2008年07月21日

南関東の地震 2

7月16日に南関東の地震の可能性がありそうだと書きました。しかし、南関東というのは間違いで、7月19日に発生した福島県沖のM6.6の地震の後は電磁波は収束したようです。つまり、福島県沖と東京湾北部の発生場所を間違えて予測をしていたようです。

電磁波の測定ポイントが千葉、茨城、福島に無いことから、現時点では地震発生場所の正確な予想は難しいようです。また、観測された電磁波のデータについて、世田谷のデータは、大きい割には、遠くからの電磁波を示す信号になっているとの指摘もあったようです。

私のブログを見て、問い合わせをしていただいた皆様には心配をおかけしましたが、東京東部の直下型地震の可能性は遠ざかったようです。



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2008年07月16日

南関東の地震

地震予知の手段の一つに地盤の電磁波を計測する方法があります。力がかかった地盤が歪む際に電磁波が発生することは昔から知られています。各地に電磁波の観測ポイントが設置されています。しかし、現時点では観測ポイントは全国を網羅するほど多くはありませんません。まだ、局部的な予知しかできないようです。

先日発生した岩手・宮城の地震でも、事前に電磁波の増大が観測されて、近日中に地震が発生するだろうと推測されていました。

昨日、電磁波で地震予知をする会社と打ち合わせをした知人から、東京東部の電磁波が増大しているとの情報がありました。世田谷、港、文京のほか、浦和、千葉、市川等の東京の東側の電磁波が増大して、近日中に直下型の地震が起きる可能性があるとのことでした。

この電磁波が増大してから収束すると、地震が発生することが知られているようですが、実は市川の電磁波が収束してきているとのことです。

南関東に在住の方には、あまり信じたくない情報です。また、上記の情報は私が直接確認したものではなく、確実に地震が起こると断言するものではありません。

しかし、本日、我社では、仕事を中断してこれまで怠ってきた地震対策を行っています。



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2007年12月04日

Jコスト研究

昨日は研究機関のSさんと元ものつくり大学教授の田中先生の事務所を訪問して、Jコストに関する研究についてのアドバイスをもらいました。Jコストは田中先生が提唱する、コストに時間軸を組み合わせて生産効率を評価する考え方です。Sさんは、実際の建築物の生産でのJコストを試算して検証するという実証実験を予定しています。私はそのお手伝いです。

田中先生は元々はトヨタ自動車の生産管理部門にいた方です。したがって純粋な学究の先生方とは違って豪快な方で、ざっくばらんに意見交換をすることができました。

今回特に議論になったことは、BS/PLとJコストの違いについてです。結論としては、BS/PLは静止した状況のお金の状態で、その瞬間のお金の動く速さを考慮していない。それに対してJコスト理論で評価すると、お金のフローの速さを把握することができて、経営改善につなげることができるということです。

田中先生からは、ジャストインタイムとは、品質の良いものを素早く生産できる体制を整えてぎりぎり遅く作ることである、という非常に蘊蓄のある定義を聞くことができました。

来年早々にJコストの実施検証の打ち合わせに鹿児島に出張することになりました。



nekoinemo at 22:13|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 

2007年11月21日

超高層マンションの柱鉄筋不足

市川市の超高層マンションの柱鉄筋が不足しているとの報道がありました。住宅性能評価の中間検査で鉄筋の不足が判明したようです。大手の建設会社の施工物件での構造耐力にかかわる不具合ということで話題になっています。

この超高層マンションの柱鉄筋はなぜ不足していたのでしょうか。

意図的にコストダウンのために柱鉄筋を減らすという可能性もありますが、鉄筋を減らすことで削減できるコストに比べて、鉄筋不足が判明した際のリスクを考えると、意図的に柱鉄筋を減らしたということはないのではないかと考えます。

この超高層マンションはRC造で柱は現地で鉄筋と型枠を組み立てる在来工法で建てられているようです。しかし、在来工法とは言っても低層の建物の作り方とは違います。

柱の鉄筋を地上の鉄筋組み立てスペースで組み立てた後にクレーンで施工中の階の柱鉄筋に取り付けます。鉄筋の継ぎ手も通常のガス圧接継ぎ手等とは異なる機械式継手を使って取り付けられるのが通常です。

柱の鉄筋を地上で組み立る際には、施工中の上階の柱の鉄筋の同じ位置になるように組み立てる必要があります。そのためにテンプレートと呼ばれる鉄筋の位置決めの板に鉄筋を通して組み立てます。柱の鉄筋はテンプレートを使用して組み立てるので、通常は本数を間違えることはほとんどありません。

今回の柱の鉄筋の本数の間違いはテンプレートの作成時点で発生したと考えられます。テンプレートはCADで作図して、ベニヤかスチール板で作成します。作図作業はCADの普及で、手描きをしていたころに比べると格段にスピードが速くなりました。テンプレートの作図作業は、他の図面をコピーして相違点を修正するという作業になります。

今回の間違いは、テンプレート作成時のCAD作業の際の修正ミスか、誤って鉄筋の図形を削除したことが原因ではないかと思います。

超高層マンションの建築では、クレーンスケジュールを綿密に組んで作業効率を向上させます。このスケジュールは10階程度までの作業で修正が行われて、それ以上の階ではスムーズに作業が進むのが通常です。つまり、下部の階の建設工事では建設会社の職員は非常に注意を払って緊張した工事管理をするのですが、上階になるとその反動で気が緩む傾向があります。

今回の柱鉄筋不足は、単純なCAD操作のミスと、繰り返し作業に慣れた気の緩みからくる管理不足があいまって発生したのだと思っています。

今回、工事を担当する建設会社は柱鉄筋不足を補強する工事を行うことで対応すると発表しています。鉄筋の不足している本数は少ないので、構造設計を詳細に見直せばわずかな補強で建築基準法に定められた性能は確保できるのかもしれません。しかし、小手先の対応策では、この会社や広くは建設業に対する信用の失墜を回復することは難しいように思えます。

建物の不具合部分を解体して建て直すほうが良いのではないでしょうか。当初の費用は大きくかかっても、その会社の培ったブランドは損なわれないと思います。



nekoinemo at 09:23|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 

2007年11月05日

建設サービス産業の創出 1

地域の建設会社は非常に厳しい状況にあります。民間工事の比較的少ない地域では、建設会社の仕事は公共工事がメインとなっていました。かつては公共工事は利益率が非常に良く、公共工事をメインとする建設会社は利益率の良さを誇ったものです。

しかし、大手建設会社が関与した談合事件摘発を機会に、地域の談合組織の解体が進み、公共工事の入札が激化して、予定価格の70%台の低価格入札が問題となるようになっています。公共工事は発注総量が年々低下する利益率の悪い仕事になったのです。

公共工事で利益を得られない地域の建設会社は、一斉に民間工事獲得にシフトを変えて、ここでも熾烈なたたき合いによる受注競争を繰り広げています。今年の6月に改正された建築基準法の影響で、建設工事の着工は激減して建設会社の受注は大幅に下がるでしょう。このままでは、地域の建設会社は淘汰されてほとんど存続することが難しくなるのではないでしょうか。

公共工事を主体にしてきた地域の建設会社の弱点は以下のようなものがあります。
 _甬遒寮功体験からくる既成概念の呪縛
 ● 政治的な動きが重要
 ● 業界の横のつながりが重要
 ● 技術力と仕事の受注は結びつかない
◆.灰鵐廛薀ぅ▲鵐垢隆鼎し弍
 ● 同じ考え方の社員の集団
 ● 異質な考え方を排除する傾向
 ● 同族経営

しかし、このような地域に密着した建設会社が滅びて、大手の建設会社、ハウスメーカーだけになると、地域に密着した建設サービスの提供は難しくなっていしまいます。地域に密着した建設会社のサービスは建物の維持管理には不可欠です。地域の建設技能を持った会社が生き残るためにはどうしたらよいのかを考えていきたいと思います。



nekoinemo at 06:59|PermalinkComments(0)TrackBack(0)企業理念 | 建物の維持管理

2007年10月08日

研修の完了

10月1日から5日までの日本研修を終えて、6日にアルバニア建設会社の社長夫妻が帰国しました。研修期間中に複数の日本の建設現場とトヨタの工場見学をしました。その合間には、出来るだけ日本観光の時間を取るようにしました。

研修に協力していただいた皆様には大変感謝しています。

アルバニア建設会社社長はトヨタの生産方式の考え方を建築生産に適用して、効率化を図っている日本の建築生産の事例を見て、強い印象を受けていました。

さらに、アルバニアの技術者の教育を継続していくことの重要性を痛感したようでした。生産システムの説明をする中で、社長から私にアルバニアにきてプロジェクトの指導をしてくれという要請がありましたが、私は日本を1週間以上離れるのは難しいので、丁重にお断りをしました。

研修成果を受けての打ち合わせに、来月の11月末にアルバニアを訪問する予定です。



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2007年10月01日

日本研修

本日からアルバニア人社長の日本での研修が始まりました。今日は日本の建設会社の現場視察を行いました。現場視察の後は、その建設会社の社長や幹部との意見交換会を持つことができました。

アルバニア人社長は日本の会社経営の一端に触れることが出来て、有意義な研修となりました。協力をいただいた皆様に感謝をします。



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2007年09月29日

帰国の途中

今はアルバニアから日本への帰国途中で、ウィーンにいます。朝5時の飛行機に乗ってアルバニアを出発してウィーンに6時半に着きました。日本行きの飛行機の出発は2時なので、乗り換えるための待ち時間は7時間あります。これからウィーン市内に散歩に行ってこようと思っています。

今回の日本帰国には、日本研修をするアルバニアの建設会社社長を同伴しています。帰国前日になって、一人で研修に行くはずの社長から婦人を同伴すると突然言われました。日本でのホテル等の手配はシングルルームでしていたために、急遽、国際電話をかけまくってホテルの手配を取り直しました。

今朝は3時半に社長がホテルまで車で向かいに来てくれるはずだったのですが、いつまでたっても来ません。ホテルに来た時間は4時を過ぎていました。飛行機の出発は5時だったので、140kmで車を飛ばしてやっと飛行機に間に合いました。

日本の研修でも、このアルバニアの社長との珍道中が続きそうな予感がしています。



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2007年09月28日

アルバニアの鷲

アルバニアの鷲 1アルバニアの鷲 2アルバニアの鷲 4

 

 

 

 

昨日はアルバニアの建設会社の今度始まる工事現場の見学に行きました。現場に行く途中で食事のために立ち寄ったレストランの石垣に野生の鷲がいたのです。近くで写真をとっても怖がらずにとてもしぐさがかわいい鳥でした。後で聞いたら、この鷲はとても珍しくて見ることが出来るのは非常に稀なことだそうです。

工事現場は山の中にあり、ものすごいでこぼこ道を猛スピードで車を走らせる、スリリングなドライブとなりました。私が打合せをしている建設会社の仕事はさほど大きなものではないのですが、プロジェクト全体はアルバニアでかつてないほどの巨大プロジェクトです。全体のプロジェクトの取りまとめはアメリカのベクテルとトルコのアンカという国際的な建設会社が行っています。

工事事務所その工事事務所に行きましたが、宿舎も兼ねた工事事務所は小さな町という感じです。入念に計画された宿舎が整然と並んでいます。工事事務所の配置計画は、私も行ったことがありますが、さまざまな必要要件とリスクマネジメントを考慮して計画をする必要がある、想像力が必要な難しい仕事です。工事事務所の計画を見ると、他の工事計画についての力量も測ることが出来ます。

整然と計画された工事事務所を見て、かなりのつわものが乗り込んできているのだなと感じました。



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2007年09月26日

アルバニアの変化

アルバニア1アルバニアの首都のティラナにいます。今日から現地の建設会社の環境を主体とした経営指導をします。初日からかなり白熱した議論になりました。

ティラナに半年ぶりにきて驚いたのはこの都市の変化の早さです。古ぼけて暗かった空港は、新しく建替えられています。街を走る車の数が非常に多くなっていて、BMWやベンツの新車が目立っています。急速に高所得の階層が増えているのでしょう。

一番驚いたのは横断歩道の赤信号で車が止まるようになったことです。3月に来たときには、信号をほとんど無視して車が走っていました。

しかし、現在も信号の設置されてない道では、車は歩行者を無視して走り続けるので、走る車の間を縫って道を横断するには、かなりの技術が必要です。私は地元の人が道を横断するのに合わせて同じように動くようにしているのですが、それがもっとも安全なやり方のようです。



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2007年09月21日

分譲マンション業界の変化の兆候

最近街で賃貸住宅の入居者募集の広告が多く目につくようになってきました。賃貸住宅の空きが目立ってきたのです。これは重要な兆候だと思っています。賃貸住宅を借りていた層が減ってきたということは、分譲住宅へのシフトがかなり進んだということで、今後は賃貸住宅の客の取り合いになるのでしょう。つまり分譲住宅を購入意欲を減衰させる勧誘が強くなるということです。

今年の6月20日の建築基準法の改正により、建築確認制度が厳格化されて、いまだに建築確認を多くの物件が待っている状況です。年内に着工することができる物件は少なくて、おそらく年明け一斉に確認申請待ちで待機していた建物の着工が始まるでしょう。

建設工事を行うための労務や資材が不足して建設工事費のコストアップが進むはずです。建設工事費の値上がりは分譲マンションの販売価格にも反映せざるを得ないでしょう。

いままでの分譲マンション販売ラッシュはいつかストップする時が来るだろうと囁かれていました。しかし、マンションデベロッパーは横並びにお互いの顔色をうかがいながら、大量の分譲マンション供給を続けていたのです。

しかし、建築基準法の改正によるマンション建設のストップという事態に肩をたたかれるように分譲マンションの販売は陰りを見せるのではないでしょうか。そうすると大量の分譲マンション在庫を抱えて損失が出る会社が増えるでしょう。マンションデベロッパーや建設会社は、次はどうするのかを考える必要がありそうです。



nekoinemo at 08:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0)住宅購入ノウハウ | 中古住宅の買い方

2007年09月18日

海外出張の準備

来週のアルバニアへの出張を控えて、出発までの準備と仕事に追われています。もちろん現地での打ち合わせ資料の作成も必要なのですが、それ以外にも出発までに終わらせなければならない仕事が大分残っています。

いつも海外出張前に急に仕事の依頼が増える傾向があるのは不思議なことです。仕事が少ないよりは多いほうが良いのでしょうが・・・出張前に完了させるために頑張らねばなりません。



nekoinemo at 23:29|PermalinkComments(0)TrackBack(0)旅行 

2007年09月15日

アルバニア訪問

9月末からアルバニアに行く予定です。アルバニアの建設会社の経営効率化の指導です。2月末に訪問してから、もっと短い間隔で指導に行く予定だったのですが、夏の間は忙しいという現地の社長の都合で9月末になりました。

今回はアルバニアの建設会社を訪問した帰りに、会社の社長を連れて日本に戻り、1週間ほど日本での研修を行う予定です。社長の希望を反映した日本での研修スケジュールの調整が難しかったのですが、なんとか目途がつきました。しかし、私はアルバニアに行く前に、日本の仕事の区切りをつける必要があるので大変です。連休中もずっと仕事になりそうです。



nekoinemo at 23:28|PermalinkComments(0)TrackBack(0)旅行 

2007年09月12日

建物の維持管理 3

ジャーナリストの千葉さんからコメントをいただきました。千葉さんは以前からの知人で、新聞記者を経て独立した方です。以前に耐震偽装問題についてのシンポジウムに出席していただいたことがあります。

貼り付け始め
建物の維持管理は難しい問題ですね。金融商品取引法の施行に合わせて、不動産鑑定が問題になっていますが、そのなかでエンジニアリングレポートの標準化が進められようとしています。
 投資不動産の収益を上げるのであれば、プロパティマネジメント(PM)会社に徹底的に収益を追求させれば良いわけで、「不動産鑑定など必要ない」といった議論にもなりがちです。ただ、PM会社が建物管理会社に適正な管理をさせているかどうかを誰がチェックしているのでしょうか?
 そのチェック機能をエンジニアリングレポートがカバーするのが良いのかもしれませんが、エンジニアリングレポートはこれまで建築士の資格を持っていない人間でも書くことが可能なもので、その品質にばらつきが大きいことが問題視されています。
 不動産評価研究会では、そうした問題について議論されているのでしょうか?今度、機会があったら教えてください。
貼り付け終り

エンジニアリングレポートは不動産が取引される際の保証書として調査作成されています。以前いくつかのエンジニアリングレポートとその対象の建物の調査をしたことがあります。エンジニアリングレポートでは問題なしとされていたいくつかの建物に重大な問題があり、事故の起こる危険が大きい状態でした。

このエンジニアリングレポートの内容はBELCAのガイドラインに添って作成されたものです。リスク診断としてPML(地震時予想最大損失率)もありますし立地の土壌汚染調査もしています。しかし、建物自体が有するリスクマネジメントの調査という視点が抜けているのです。建物自体の欠陥で事故が発生すれば、その建物を使用する企業の存続も危うくなることがあります。エンジニアリングレポートの作成にあたり建物調査をした担当者は皆一級建築士でしたが、基本的な能力や問題意識に欠けていたのかもしれません。

以前に日本の不動産流動化の仕組みを立ち上げたという銀行員の方に、エンジニアリングレポートについて聞いたことがあります。その方は、エンジニアリングレポートでは、算出するPMLの信頼性が高い調査会社のブランドが重要で、不動産取引の際にエンジニアリングレポートの内容は分らないし読みもしない、とのことでした。実質の建物の性能やリスク管理を軽視した姿勢が気になりました。

不動産流動化の流れの中で金儲けをするということが強調されると、不動産の維持管理やリスク対策の費用が削られて、先日発生した渋谷温浴施設爆発事故のような建物事故の発生する原因となります。最近頻発する建物事故の遠因は、不動産流動化の背景に感じられる拝金主義かもしれません。

不動産評価研究会では、不動産の維持管理状況やエンジニアリングレポートを含めて、第三者監査をすることが重要だと考えています。



nekoinemo at 23:28|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建物の維持管理 | 建築技術

2007年09月11日

建物の維持管理 2

今日は不動産評価研究会の打ち合わせがありませた。打ち合わせのなかで、建物管理会社に勤務するWさんから、建物の維持管理品質についての話がありました。

建物の日常的な維持管理は管理会社で行われていますが、その業務内容の品質を確認して高めていくべきであるという内容です。管理会社の業務内容についてですが、これは視点を変えると建物の維持管理品質のチェック内容ということもできます。

建物の維持管理を行う会社によって提供する維持管理の品質のレベルが大分違っているようです。この維持管理の品質についてのチェック項目を決めて、維持管理の採点・格付けをしていくと建物の所有者の方にとって有効な評価・監査ができるのではないかと思います。

余談で、Wさんからエレベーターの独立系管理会社の点検不良事例についての話がありました。エレベーターを動かすワイヤーロープの素線の破断があったにもかかわらず、ワイヤーの交換等をしないで、素線の破断部分にビニールテープを巻いてごまかしていたというものです。

エレベーターの維持管理の品質は、もちろん会社にもよりますが、モラルや管理レベルの低いところがあるようです。エレベーターの事故がこれからも起きる可能性があるかもしれません。



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2007年09月08日

木造賃貸ビジネスモデル

今日は技術士協同組合の打ち合わせが朝から夕方まで続きました。私は午後のニューシビル研究会で木造賃貸住宅ビジネスモデルの発表をしました。

地方の建設会社は、いままでは公共工事が主な収益源でしたが、公共工事が減少を続ける中で、低価格入札が続いて、経営基盤が危ういものになっています。しかし、公共工事を主体にしていた建設会社は地元に密着して長年の信用があります。そのブランドを利用して木造賃貸住宅ビジネスをしようというビジネスモデルです。

いままでも様々な木造賃貸住宅ビジネスが行われてきました。しかし、木造賃貸住宅の良さを生かした展開が不足していたように思われます。木造賃貸住宅の良さは法定減価償却期間が短いために、建物建設してすぐに損金を大きく計上できることです。減価償却期間よりも建物寿命を延ばせば利益が大きくなります。したがって木造住宅の長寿命化がポイントとなります。そのためには形だけではない実効性のある長期修繕計画の立案が重要になります。

また、今後の木造賃貸住宅経営は新築工事をメインにするのではなく、完成後の維持管理フィーを収益源とすべきです。さらに、住民の高齢化に伴い必要な生活サービスを併せて行うことで、これからの建設業は住宅サービス産業へ変貌していく必要があると思っています。

ビジネスモデルの発表後に参加者から様々な意見をいただきました。他人の意見はありがたいものです。今回発表したビジネスモデルに修正を加えて完成していきたいと思っています。



nekoinemo at 23:28|PermalinkComments(0)TrackBack(0)企業理念 

2007年09月05日

建設工事の工期短縮 5

今日は建設工事の工期短縮のコンサルティングでした。その中で、非常に興味深い話がありました。工期が短い現場で在来工法の躯体工事を究極に短縮したた結果の検討会で、担当者との打ち合わせで次のような結論が出ました。

 。劭誕い龍軋里12日/階ピッチで立ち上げた。
◆[妥感擇琉祇楾事が不連続点となり、これ以上の工期短縮のためには鉄筋の機械式継手を採用する必要である。
 このスピードで型枠材を転用するためにはサポートの早期脱型の必要があるが、そのためにはコンクリートの強度をアップする必要が出てくる。

在来工法の躯体工事のスピードの限度はRC造では、1階を構築するのに12日程度が限界でしょう。鉄筋の継ぎ手に機械式継手を採用すると、さらに2〜3日は1階あたりの工期を短縮できるでしょう。しかし、このままでは在来型枠の梁・スラブ型枠の解体・転用のサイクルが追い付かないために、解体できない型枠が増えてしまい、投入する型枠数量が増えてコストアップになります。

そこで梁・スラブ型枠の解体の必要のない、PC工法等の採用が必要になるのです。鉄筋の機械式継手を採用したPC工法であれば4〜6日ピッチで1階の躯体を完成することが実現できます。

ポイントとして、工期短縮するためにはコストと工期の費用対効果を評価することが重要です。上記のような工法検討をする際に、必ずコスト分析をするのです。工期短縮によるコスト削減とPC化によるコストアップの損益分岐点を検討することが重要です。



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2007年09月04日

6月20日以降の建築確認申請

6月20日に建築基準法の改正がありました。改正により建築確認申請の構造設計審査や確認申請内容の厳格化が求められています。申請者も戸惑っていますが、受け取る側の役所も戸惑っているようです。役所同士が横並びになり、お互いのの確認申請受理状況をうかがっているようです。

6月20日以降に確認申請が受領されて着工する物件が激減しています。本日建設会社の方から聞いた話では、新築工事の着工が出そろってくるのは12月以降ではないかとのことでした。つまり7月から12月の半年間は、確認申請業務の混乱により新築工事の着工が激減しているということです。

これは、非常に由々しきことで、日本経済の活性化の阻害要因となります。計画されている商業施設や生産施設の開業が大きく遅れてしまいます。また、建設業に従事する設計事務所や建設会社の経営に大きな影響を与えるでしょう。出来るだけ早く建築確認業務がスムーズに行われるようにする必要があります。今回の建築基準法の改正が後世に改悪の見本のように言われなければ良いのですが・・・



nekoinemo at 22:16|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 

2007年08月30日

公共工事ゼネコン

各都道府県のなかで規模の大きい建設会社は公共工事の受注を主体に営業してきた会社が多くあります。もちろん民間工事主体の会社もありますが、以前は政治を巻き込んで公共工事を受注することが最も利益率の大きい仕事でした。

現在は政府の財政が悪化して、公共工事の発注額が年々減少しています。また、談合組織の解体により公共工事の入札で大幅な低価格入札が続いています。以前は入札予定価格の90%台だった落札金額は70%台が珍しくないほどに低下しています。

大都市圏では建設工事の需要が多くあり、価格競争が激化していますが、建設会社にとっての受注機会は多くあります。しかし、地方の公共工事ゼネコンは年々受注と利益率が落ち込む傾向が続いています。今後の存続が危ぶまれます。

公共工事ゼネコンであった建設会社は今後の経営方針を新しく策定する必要があるのですが、今までの公共工事依存の体制が社内の改革を妨げます。品質やコスト競争とは違うところで、政治を巻き込んで利益率の高い工事を受注してきたことは、小さい会社でも社内官僚主義が強くはびこる原因となっています。経営方針を改革しようにも、過去の成功体験が邪魔をするのです。

公共工事ゼネコンが生き残るには、経営方針を改革するだけでなく、社内の人事や組織を大きく改革することが必要です。時には過去の功労者を更迭する必要があるかもしれません。人間関係が密接な会社では難しいことです。したがって多くの公共工事ゼネコンは淘汰される運命にあるのでしょう。現在は建設業は大きな変革期にあります。このような変革期を乗り越えていくには、経営者の先見性とトップダウンによる改革が必須だと思います。

 



nekoinemo at 23:28|PermalinkComments(0)TrackBack(0)企業理念 | 建物の維持管理

2007年08月29日

木造住宅の耐久性能 3

昔の日本家屋は柱・梁の接合は木組みで行われてきました。しかし、最近では木造住宅は基礎・柱・梁の構造用の木材のジョイントに金物を利用することが一般的です。いわゆる金物工法といわれているものです。しかし、構造材の材木を材質の異なる金属で緊結することには無理が生じます。日本は湿度が高いために材木が乾燥収縮するのです。また、含水率とヤング係数が保証されてグレーディングされた材木はまだまだ少ないので、経年により含水率の高い構造用木材には乾燥収縮が発生します。

したがって、新築の金物工法の木造住宅は、構造用木材の乾燥収縮で金物のボルトが緩む可能性が高いのです。住宅の耐久性能を確保するためには、新築後からの定期的な点検をおこない、構造材の木材をジョイントしている金物の増し締めをすることが必要になります。構造材の維持管理のための点検や作業を行うための点検口の有無も重要な要件となります。

いかに高い耐震等級が確保された木造住宅でも、構造材のジョイント金物が緩んでいれば、想定された耐震性能は発揮できません。住宅を造り放しにするのではなく、十分な維持管理をすることが今後の住宅建築の重要な仕事になると思います。



nekoinemo at 22:08|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 

2007年08月25日

建設業の工期短縮 4

今日はものつくり大学名誉教授の田中正知先生とお会いしました。行政研究機関のSさんに設定していただいた打ち合わせです。田中先生はトヨタ出身で、生産システム評価の視点でJコスト理論を提唱されている方です。

田中先生のお話は、川砂利の採取の必要性から、トヨタ生産方式の生みの親である大野耐一さんの昔話まで多岐にわたりました。特に印象的だったお話は、建設工事の工期短縮についての提言でした。

工事を施工する際に3チームを編成する。3チームのうち2チームが稼働して1チームは休む施工サイクルを作る。各チームの労働時間を12時間として昼夜2交代で24時間施工をする、というものでした。各チームは1日12時間労働になりますが、2日稼働で1日休みになるので、かえって休みが多く取れます。工場生産の考え方を建築生産に導入した、生産効率を最大に高める提言です。

いままでも24時間施工は行われなかったわけではありません。たとえば六本木ヒルズ建設のように非常に短工期を要求される現場では24時間施工が実施されてきました。しかし、非常にまれなケースで一般には一日8時間労働が基本です。田中教授の提言は、積極的に24時間施工に取組んで、工期短縮を図り、資金の回転スピードを上げようというものです。

田中先生には今後も建設工事のJコスト理論の勉強会に協力していただくようにお願いして快諾をいただきました。



nekoinemo at 23:06|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 | コンストラクションマネジメント

2007年08月24日

建設工事の工期短縮 3

今日は宇都宮で仕事でした。東京から新幹線に乗ったのですが、大混雑で自由席で座れなくて、宇都宮に着くまで車両の入り口で立っていました。最も乗車時間は1時間弱なので立っていても大したことはありません。夏休みの移動が続いていて、通常よりも交通機関が混雑しているようです。

今日の仕事の目的は、建設工事の工期短縮のコンサルティングです。しかし、会社による技術力のレベル差以上に個人の技術力のばらつきは大きいものがあります。基本的なプロジェクトマネジメントが出来ていないと工事のシステム化による工期短縮などは出来るものではありません。初めて工期短縮のためのシステマティックな工程構築に取り組みに挑む現場の担当者は悪戦苦闘中です。

文科系の方はシステム化というと標準マニュアルを作って、誰にでもできるようにすることが良い標準化であると考える傾向があるようです。しかし、マニュアル化は言い換えると、考えることの放棄につながり、改善の検討の妨げとなります。私はできるだけマニュアルを作らず、工期短縮のための考え方、取り組み方を理解することが重要だと思っています。最低限のマニュアルは必要ですが、むしろそのマニュアルを壊して、より良いものへと改善するために考え続ける姿勢と、それを継続することが重要です。

 



nekoinemo at 22:09|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 

2007年08月18日

建物の構工法

トラックバックの通知があったので、そのサイトを見てみました。そこは住宅に関する様々な質問に専門家等が答えるというサイトでした。掲示されていた質問内容に住宅を建てる際に、木造在来工法と金物工法はどっちがお勧めでしょうかというものがありました。さらに、地震に強い家を希望するとのことでした。

これは実に荒っぽい質問で、私に質問されたとしても、さまざまな設定条件が分らなければ答えることはできません。

建物を建てる地盤により地震時の入力が大きく変わるので、まず地盤柱状図を確認することを勧めます。また、地震強度を期待するならば、構造設計時の目標耐力を大きな値に設定すればそれでよいと思います。むしろ重要なのは、期待される構造耐力を保証する品質管理の能力がある設計事務所なり工務店を選定することです。

漠然と問いかけている「お勧め」とは、どのような品質に何を求めているかを明確にすべきです。要求する対象はコストなのか工期なのか品質なのか。また、地震に強い家とは何なのか。単に初期の構造耐力が大きくても、劣化対策が取られていなければ10年後には大きく耐力が低下するでしょう。また、堅固な地盤に建てられた住宅は構造耐力が多少低くても倒壊の危険性は少なくなります。目標とする品質をどのように設定するかが重要です。したがって要求品質の機能を展開して検討する必要があるのです。

ということで、私なら安易な質問には答えないでしょう。

とは言っても、世の中には親切な人がいるもので、金物工法のメリットについての、ちょっとピントはずれだけれども、親切な回答が掲載されていました。しかし、ネット上の対応ではこの程度の情報しか収集できないのかもしれません。

インターネットの世界では様々な情報が収集できます。しかし、本当に重要で有効な情報を集めることは難しいものです。

 



nekoinemo at 17:51|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 

2007年08月16日

木造住宅の耐久性能 2

木造住宅は木材が建物の構造を支えています。内外装や設備配管・機器は劣化につれて更新する必要があります。しかし、建物の構造材の劣化した部分的に取り換えるということはかなり難しいものです。構造材が劣化しないように維持管理をすることが重要です。

以前書いたとおり、木材は腐朽菌やシロアリにより劣化します。この原因は木材の水分によります。一般的に乾燥した木材には腐朽菌やシロアリによる被害は発生する可能性は低くなります。通風が悪く湿気がこもり易い環境では木材が湿潤状態になり、腐朽菌やシロアリが発生するのです。

日本に生息するシロアリは、大きく分類するとヤマトシロアリとイエシロアリです。ヤマトシロアリは水分がなくては生息できないので、その被害は主に住宅の基礎部分に集中します。しかし、イエシロアリは水分がなくても生息できるので、屋根まで被害が及ぶことがあります。日本のシロアリは種類毎に生息区域が分かっているので、住宅の立地に生息するシロアリの種類を確認してから対策を検討する必要があります。

木造住宅の基礎、外壁、屋根裏の通気性をいかに良くするかが、その長寿命化のカギとなります。木材の劣化状況を確認できる点検口を要所に設置することが重要です。木造住宅の外壁や屋根裏の通気も重要ですが、特に基礎の通気を良くして、定期的な点検を行うことができる点検口を設置しすることが重要です。定期的な点検とその結果により劣化対策を実施すれば、日本の木造住宅の寿命は飛躍的に伸びるだろうと思います。



nekoinemo at 23:12|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 | リフォーム

2007年08月12日

木造住宅のリフォーム

昨日技術士協同組合の会合の帰りに、機械部門の技術士のOさんから築7年目の自宅のリフォームの相談がありました。元施工の大手ハウスメーカーが外壁の塗装の塗り替え工事をするにあっての塗装工法についての相談でした。

私は築7年の住宅で外壁の再塗装は必要ないと思います。再塗装する必要があるほど退色が激しいのであれば、それは新築時の塗装の選択ミスです。

木造住宅は部分的なリフォームよりも全体を定期点検して不良部分を修繕していくことが大事だと思っています。特に基礎の部分の木材の腐朽菌やシロアリによる劣化の点検です。また、鉄部の腐食状況の点検も重要です。そうすることにより木造住宅の寿命は飛躍的に伸びると思います。

部分的なリフォームの提案は、住宅メーカーにとっては施工が簡単で金額が大きなものになるメリットがあるのでしょう。住宅のユーザーのためを考えるのなら、定期点検の実施と不良部分の修繕を提案するべきです。しかし、そのような対応をすると、リフォーム工事を提案するよりも売上金額は少なくなります。また、定期点検をして修繕箇所を提案するためには、それなりの知識をもった技術者が必要です。住宅メーカーには、そのような対応は難しいのかもしれません。

Oさんは機械部門の優秀な技術者です。しかし、そのような技術者でも建物の寿命を延ばすための維持管理の重要性の認識はほとんどないようでした。

日本の住宅の寿命は20〜30年程度と、他国のものに比べると非常に短いという統計があります。これは非常な無駄です。適切な維持管理さえすればはるかに建物の寿命が延びるという情報を発信することが重要だと思いました。



nekoinemo at 07:52|PermalinkComments(0)TrackBack(0)リフォーム | 建物の維持管理

2007年08月09日

木造住宅の耐久性能

先日ある打ち合わせで、木造賃貸住宅の性能評価の中で、RC造のものとの優劣の比較が話題になりました。一般的に木造住宅は耐震性能や耐久性能、断熱性能がRC造に比べると劣っていると考えられているようです。

木造住宅の構造は木材でできているので、木材の劣化を防ぐ維持管理ができれば、上記の性能でRC造と同等の住宅を設計することは十分可能です。特に耐震性能は、条件によれば、木造のほうが軽量なのでRC造より簡単に丈夫にすることが可能です。耐力壁とその倍率を増やす検討すれば良いわけです。また、将来の改築の際も耐力壁を改造しやすいことから、生活様式の変化に伴う間取りの変更にも対応しやすくなります。

一般的に木造住宅の耐久性が劣っていると考えられている理由は、木造住宅は維持管理をしないと急激に各性能が劣化していくからです。特に主要構造物を構成する木材は、腐朽菌やシロアリにより致命的な被害を受けやすいものです。この被害は定期的なチェックと対策をすれば容易に防ぐことができまが、一般的に木造住宅に住む人は、定期的な維持管理をしていません。そのために木造住宅の寿命は非常に短いものになります。

裏返して言うと、木造住宅でも適切な維持管理計画を立てて実行すれば耐用年数を長くすることができます。最近の公共の木造住宅は70年程度の耐久性能を目標に設計されているものもあります。また、木造に限らずS造やRC造でも維持管理して資産価値を高めていくことは重要です。建物の設計性能とその性能を維持していく管理計画は対になって計画をする必要があります。今後はどのように住宅の寿命を延ばすことができるかを維持管理の観点から検討していくことが重要になると思います。



nekoinemo at 23:40|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 

2007年08月08日

合せガラスの剥離技術

今日はうれしい知らせがありました。去年、市場調査と販路等についてのコンサルティングをしていたガラスの剥離技術を開発した会社の社長からガラスリサイクルプラントの1号機を販売することができたとの連絡があったのです。

自動車のフロントガラスや防犯合わせガラスはガラスの間に中間膜という樹脂を挟んでいます。この中間膜がとても丈夫で簡単に破れないので自動車事故の際にガラスが飛び散らなかったり、防犯ガラスが簡単に割れなかったりする訳です。この中間膜は粘性があってガラスに強力に接着しています。そのため合わせガラスはリサイクルをすることは非常に難しいことでした。既存の合わせガラスのリサイクル技術は、ガラスをガリガリとかき取ってリサイクルに廻し、残りの中間膜と付着したガラスは焼却処分にしていました。

連絡のあった会社は、この合わせガラスと中間膜を独自の剥離技術で分離して、ガラスと中間膜をそれぞれリサイクルすることができる技術開発に成功したのです。ガラスの製造時には、ガラスの原料を加熱する燃料だけでなく、ガラスを製造する際の化学反応の過程からも大量のCO2を排出します。つまり、この技術は地球温暖化対策に非常に効果があるものなのです。また、この技術は、ほかの分野でも複合材料を剥離してリサイクルすることに応用が可能で、とても将来性があるものだと思っています。

しかし、現実は技術が優れているからといって、すぐに業績が上がるものではありません。業界の力関係やしがらみで、ずいぶんガラスリサイクルプラントの販売に苦戦をしていました。しかし、ここへきてやっと第1号機の販売が出来て、他の会社との商談も進みつつあるとのことでした。新しい技術は最初の販売実績ができると、次の展開が楽になるのかもしれません。

去年、市場と販路調査の報告書を作成した時点でこの会社のコンサルティングは終了しているのですが、その後も社長とはたまに連絡を取り合って、苦戦している販売状況を聞いて心配していました。

今日は連絡をしてくれた社長には心から、おめでとうございますと言いました。この社長が私財を投入して運営している会社の発展を祈りたいです。



nekoinemo at 23:20|PermalinkComments(0)TrackBack(0)企業理念 

2007年08月03日

建物の維持管理

昨日は技術士協同組合の不動産評価研究会のメンバーとともに、つくばの研究施設の研究者の方々との打ち合わせに行ってきました。建物の維持管理の問題点と今後の検討課題について議論をしました。

議論をしたメンバーは専門や研究課題が微妙に違っています。それゆえに非常に多彩な意見が出ました。私自身も他の方の意見にハッと気づかされることが何回もありました。世の中は広いものです。

以前の会社員時代から、私は建物の新築時の生産システムの合理化が主な研究課題だったのですが、最近は建物の維持管理の状況を調査しているうちに、新築時だけでなく、建物が使用期間の維持管理、さらに解体に至るまでを通じて、最適化した管理システムが必要だと感じています。特に新築時の積算情報を利用した管理システムの検討をしています。

この打ち合わせは、来月も引き続き継続していくことになり、実証実験等も検討しようと思っています。また、建物に関する有効な情報を発信していきたいと思っています。今後の展開が楽しみです。



nekoinemo at 07:14|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 | 建物の維持管理

2007年08月02日

建設工事の工期短縮 2

新しく、建設会社のコンサルティングの依頼があり、7月からコンサルティングする会社が1社増えました。コンサルティングの目標としては、コストダウンと工期短縮です。この2つは、密接な関係にあるので並行した改善が必要になります。

コンサルティングは経営者にヒアリングをしながら改善を進めるのですが、会社毎に抱えている問題点は微妙に違います。各社に共通して言えることは、工期短縮が苦手だということです。工期短縮は労務や資材を投入すれはできるというものではありません。工期短縮を実現するためには、日常業務のデータ分析が重要になります。そのデータをもとに工程の最適解を作成することがポイントです。これがほとんどの会社ではできていません。また、業務のデータ分析ができれば、その内容をコストダウンにも展開できます。こういう理由でコストダウンと工期短縮をペアで進めて行くのです。

それとは反対に、ほとんどの会社で取り組んで成果を上げているのが、品質管理です。最近はほとんどの会社がISO9000の取得をしていますし、技術者にとって品質管理は取り組みやすいのでしょう。私がコンサルティングを手掛けている会社は、ほとんどがコンサルティング開始時点でも、まあまあの品質管理状況にあります。

しかし、トータルなコスト管理に組み込んだ品質管理はほとんどの会社ができていません。業務分析をしてコストダウンと品質管理を結びつけることができている会社はほとんどないといってもよいでしょう。技術者はコストに弱い傾向があるのかもしれません。また、コストに強い事務系社員には、技術的な改善にまでは踏み込むことができません。しかし、それゆえに建設会社のコストダウンをする余地は大きく残されています。

工期短縮をするのも、結局コストダウンにつながらなければ意味がないので、建設業の業務改善は、会社全体のコストのとらえ方のベクトルを合わせて、コスト管理の手法を決めて、それを徹底させつことに尽きるでしょう。

しかし、これだけでは面白い仕事ではありません。やはり、社員がわくわくするような新しい技術へのチャレンジと達成感が合わさって、未来に発展していく会社ができるのだと思います。新しい工法にチャレンジして、期待通りの成果を上げられた時の達成感はたまらないものがあります。仕事をするなら楽しくやらなければならないと思っています。

厳密に分析して管理をするけど、わくわくする楽しい仕事をする、というのが私のコンサルティングのキーワードだと考えています。



nekoinemo at 09:36|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 

2007年05月03日

昨日帰国しました

昨日海外出張から帰国しました。まだ、時差ボケの真っ最中です。

セルビアのコパオニックという山の上のリゾートホテルの省エネ指導で1週間滞在した後、ウィーンに3日間滞在してから帰国しました。今回の出張は妻も一緒だったのですが、初日のウィーンまでの12時間の飛行機と3時間半のトランジット、さらにセルビアまでの1時間半の飛行機というハードスケジュールはずいぶんこたえたようでした。

しかし、セルビアの人々との交流や、ウィーン観光ではとても楽しい時間を過ごすことができました。その内容は後で書き込んでいこうと思っています。

帰国して感じることは、日本はいい国だなあ、ということです。新緑の緑の景色がとても繊細で、新鮮に感じます。安心して安全に道を歩けることはとても重要だと思います。改めて日本の良さを感じています。

帰国したばかりなのですが、事務スペースが手狭になったこともあり、明日の4日、5日で引っ越しをします。引っ越し先は道路を隔てて向かいの建物なのですが、時差ボケが解消していない状態で、とてもハードスケジュールです。しかし、自分が組んだスケジュールなので文句を言うわけにはいきません。なんとか無事に引っ越しを済ませたいと思います。



nekoinemo at 23:32|PermalinkComments(0)TrackBack(0)旅行 

2007年04月22日

セルビアに行ってきます

明日からセルビアに出張します。今は1時なので正確には今日出発です。出発前に完了させなければならない仕事がやっと終わりました。なぜか海外出張の前に急に仕事が増えて忙しくなるパターンが続いています。出発を控えた今週は目がまわるほどの忙しさでした。

セルビアは去年一度行っているのですが、引き続いてリゾートホテルの省エネ指導に行ってきます。高原の高級リゾートホテルですが省エネする余地が非常にある建物です。今回が最後の訪問になるので、できるだけ省エネによるコストダウンに貢献したいと思っています。

セルビアに一週間いた後は、3日間ウィーンに滞在してから帰国します。前回のアルバニア訪問ではインターネット環境が整っていたのでブログの更新ができたのですが、今回のセルビアのリゾートホテルでは難しそうです。

帰国したらセルビアやウィーンについて書こうと思っています。



nekoinemo at 01:20|PermalinkComments(0)TrackBack(0)旅行 

2007年04月09日

コンストラクションマネジメントについて

先日ある会社の社長と打ち合わせをしている際にその会社の新社屋の建設工事が話題になりました。その社長は先進的な取り組みの一環としてコンストラクションマネジメントを取り入れて、コストダウンを図るために分離発注をして新築工事を行うと話していました。

私はその際は、その会社の建設に関する打ち合わせではなく、ほかのビジネスモデルの打ち合わせをしていました。また、あまり踏み込んだ話をする時間がなかったので、コンストラクションマネジメントは担当するマネージャーの力量が大きく成果を左右すること、マネージメント会社の選定の際に十分に注意する必要があることをアドバイスをしました。しかし、建設工事にあまり詳しくない様子の社長は私の言っている意味があまりピンとこないようでした。

建設工事をおこなう際は、セネコンに一括発注するにしろ、コンストラクションマネジメント会社に管理を発注するにしろ、発注者がその依頼した会社の具体的なマネジメント内容を把握しないと建設工事で効果を上げることは難しいのではないかと思っています。

特に最近コンストラクションマネジメントを業務としている会社は設計事務所あがりの会社や人材が多くいます。

設計事務所は意匠や法規のチェックが専門業務ですので、コストマネジメントや工程管理は苦手な分野です。また、設計事務所の中には専門工事業者や建材メーカからバックマージンを取ることを大きな収入源としているところもあります。そのような習慣がある業界の出身者にコンストラクションマネジメントを任せるときには、十分な注意が必要です。

先日取材を受けた新聞記者の方とコンストラクションマネジメントの現況についての話をしていた際も同様なコメントがありました。

建設工事の専門知識があまりない発注者が、コストダウンして短工期でかつ品質の確保された建物を作りたいと思う際は、誰に造らせるかということは重要な要件です。しかし、その建設工事の発注手続、工事の進行、品質がいかに適正に進行しているかを監査することが、より重要ではないかと思っています。

建設工事を請け負った会社以外の利害関係のない第三者機関が建設工事に関する業務を外部監査することにより、無駄な支出をなくすことによりコストダウンをして、適正な使用材料を使うことにより品質を確保することができると思います。

今後の建設業では、この第三者機関による外部監査が重要な役割を果たしていくと思っています。



nekoinemo at 08:59|PermalinkComments(0)TrackBack(0)コンストラクションマネジメント 

2007年04月07日

新聞にインタビューが掲載されました

日刊建設通信新聞の4月5日版に先日取材を受けたインタビュー記事が掲載されました。2面の「そこが聞きたい」で「企業存続のキーワードは?」「能動的な工期短縮がカギ」「ジャストインタイム応用」という見出しで、とても明快で簡潔にまとめられていました。インタビューの際にとられた写真を見て、我ながら老けたものだと変な関心をしてしまいました。

今後の建設業の生き残りは、経営トップが建設業の既成概念を捨てて、広い視野に立つ必要がある。そのためには、情報化されたサプライチェーンマネジメントの整備が必要である。キーワードは「工期短縮」にある。
このような私の考えを、新聞記者の方が限られたスペースでわかりやすく簡潔にまとめられています。さすがにプロだなと思いました。



nekoinemo at 23:19|PermalinkComments(0)TrackBack(0)企業理念 

2007年04月05日

新聞社の取材を受けました

先日、日刊建設通信新聞社の取材を受けました。取材内容は私がWGとして所属している首都圏建設副産物小口巡回共同回収システム構築協議会の動向にからめて、建設業のサプライチェーンマネジメントの構築状況や阻害要因についてでした。

建設業は公共工事縮小と談合問題で嘗てない変動期に在ります。しかし、変動している時代だからこそ大きなビジネスチャンスがある非常に面白い時代だと思っています。

新聞記者の方には、経営トップが建設業界の慣習や既存概念からの脱却をすることを望めば、大きなビジネスチャンスがあるだろうということ。具体的には建設工事の工期短縮が重要なポイントになるだろうということ。そのためには情報化されたサプライチェーンマネジメントが重要であることなどをお話ししました。

今後大きな建設業界の統合再編の動きが起こると思っています。

私の現在の業務の忙しさからすると、あと1〜2社程度のコンサルティングしかできないと思います。しかし、真剣に経営改革を目指す経営トップの方が私のコンサルティングを希望するのであれば、建設業の経営改革に取り組んでいこうと思っています。



nekoinemo at 01:08|PermalinkComments(0)TrackBack(0)企業理念 

2007年03月16日

建設工事の工期短縮

専門工事会社の方からなどの情報によると、今年も建設工事の作業員不足が続きそうです。作業員不足も最近はパターン化していています。7月頃から躯体工事の型枠工、鉄筋工が不足します。その結果として躯体工事が遅れて仕上げ工事の時期が短期間に集中して12月から仕上げ工事作業員が不足します。

今年の3月末に竣工するはずのマンションが未だに完成しないでバタバタしている例が最近各所で多く見ることができます。

このような現象の原因が幾つか考えられます。

 ‘辰剖軋旅事の作業員の賃金が安く若い作業員が少なくなり人数が不足している。
◆.泪鵐轡腑鵑覆匹錬碍酲の時期の竣工が多く集中して、工種別の作業員の繁忙時期と暇な時期が明確に分かれてしまう。
 建設工事の作り方が、いわゆる在来工法で行われているために、作業員の増員により工期短縮を求める結果となっている。
ぁ.ャッシュフローを良くするために、事業者から施工者へ工期短縮の要請が強く出されている。

これから、今後の建設業はどのようにして作業員不足と工期短縮に取り組んでいくべきかについて述べていきたいと思います。



nekoinemo at 07:31|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 

2007年03月07日

現場見学

霞ヶ関R7現場本日は霞ヶ関の中央合同庁舎新築工事、通称 霞ヶ関R7プロジェクトの現場見学会に参加しました。所属している協議会の建設リサイクルに関する見学会です。

霞ヶ関R7は延べ床面積が約25万屐∪蘇藏盂枳600億円の巨大プロジェクトです。作業所の職員は60名、作業員の人数は1日に1400人とのことでした。この現場の1階に工事で発生する廃棄物を分別してリサイクル、リユースにする仮設プラントが設置されて効果を挙げています。

廃棄物の分別のために、さまざまな圧縮機、破砕機、分別機が設置されて、主に職長会で運営されています。見学当日も職長会から作業員が参加して廃棄物の分別作業をおこなっていました。

久しぶりに見る大きな現場でしたが、現場運営のポイントが良く押えられていると感じました。大規模現場の運営のコツは、まず職長会を組織して有効に機能させることなのです。その結果として、作業員の自己組織化がおこなわれて、現場運営を効率的におこなうことができます。

また、超高層ビルの仮設計画で重要なポイントは、作業員用の仮設エレベーターの確保です。資材の揚重計画は入念に検討されますが、作業員用のエレベーターは軽視されがちです。しかし、作業員は高層階に上がる際には、必ずエレベーターを使用します。仮設エレベーターが不足した場合、エレベータの前に長い行列待ちができます。この行列待ちは1時間以上に及ぶことも珍しくないほどです。そのような状況になっては作業効率が上がるはずもありません。

現場見学は1時間程度でしたが、一階の仮設計画を見ることで、その現場の管理者の力量が良く分かりました。



nekoinemo at 23:37|PermalinkComments(0)TrackBack(0)工事現場を見よう 

2007年03月03日

今日帰国しました

今朝の9時に成田空港に着きました。アルバニアから24時間かけての帰国です。海外出張は3回目になるのでだいぶ慣れてきました。疲れも少なく体調も良好です。

私にとっては、行きの飛行機より帰りの飛行機の旅の方がずっと楽に感じます。帰国しても、数日は休養できるので、精神的な影響なのかもしれません。

これから、しばらく時差の影響が出て、朝が苦手になるでしょう。



nekoinemo at 23:22|PermalinkComments(0)TrackBack(0)旅行 | 趣味

2007年03月02日

アルバニアの首都ティラナ

ティラナ今日でアルバニアの滞在は最終日となります。現地の建設会社の社長に、ケーブルカーで標高1000mの山の上まで連れて行ってもらいました。

山の上からはアルバニアの首都ティラナが一望できるすばらしい風景を見ることが出来ました。今年は異常気象でコートがいらないほど暖かいアルバニアですが、さすがに山の上は寒かったです。

明日に帰国するのですが、朝の飛行機の出発はなんと朝の5時発です。ホテルをチェックアウトして出発するのは3時半です。
6時半ごろにウィーンについてから、日本行きの飛行機が出発する1時半過ぎまで、また7時間のトランジット待ちになります。
金曜日の早朝に出発して、成田空港に着くのが翌日の土曜日の朝の9時半ごろです。



nekoinemo at 00:06|PermalinkComments(0)TrackBack(0)旅行 | 趣味

2007年03月01日

アドリア海の町 ダレイ

ダレイの住宅今日は経営指導をしているアルバニアの建設会社がマンションをつくっている、アドリア海に面した町、ダレイに行ってきました。

マンションの最上階に上がると、すぐそばがアドリア海です。反対側には小高い丘があり、住宅が点在していてとてもきれいな町でした。

アドリア海一緒に日本から来ているH氏も、こんなところに住みたいなあ、と言っていました。ダレイはアルバニアのリゾート地でアドリア海を挟んでイタリアと100km程度しか離れていません。

バケーションの時期には近くの国から多くの人たちが詰め掛けて混み合うそうです。しかし、今はオフシーズンなので海はとても静かでした。アドリア海の緑の輝きは、この写真ではよく伝わりません。とても素晴らしいものでした。



nekoinemo at 00:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0)趣味 | 旅行

2007年02月28日

アルバニア出張 2

ティラナ湖今朝は時差の影響がまだ残っていて、4時頃に目が覚めたので、朝の散歩に出かけました。ホテルのすぐ近くにティラナ湖があります。湖の周囲は林の中に散歩道があり、地元の人たちが散歩やジョギングを楽しんでいます。

散歩道とても静かで空気も澄んでいるのですが、ここは首都ティラナの中心部の繁華街のすぐ近くです。

 

 

羊散歩していると羊を連れた人に会いました。首都のど真ん中で羊飼いに遭遇です。大人の羊に混じって生まれたばかりの子羊がヨチヨチ歩いていました。写真では羊はかわいいけれど、実際はちょっと臭いです。



nekoinemo at 08:10|PermalinkComments(0)TrackBack(0)趣味 | 旅行

2007年02月27日

アルバニア出張 1

アルバニアアルバニアに着きました。今回の出張の目的はアルバニアの建設会社の経営指導です。写真はアルバニアの首都ティラナの中心部です。銅像の騎士の名前はよく分からないのですが、いたるところでこの騎士の絵を見るので、きっとアルバニアの英雄なのだろうと思っています。

昨日は空港からホテルに着いたのは午前1時頃です。日本時間では午前9時なので、前日に自宅を出発してからちょうど24時間かかってアルバニアに到着しました。



nekoinemo at 00:05|PermalinkComments(0)TrackBack(0)旅行 

2007年02月26日

まだウィーンにいます

アルバニアに行くために、日曜日の11:40のオーストリア航空で成田から12時間飛行機に乗って、いまはウィーン空港にいます。現地時間で20:00、日本時間では4:00です。アルバニア行きの飛行機は22:00に出発ですので、これからまだ2時間のトランジット待ちです。もうすでにウィーン市街に行ってミニ観光を済ませてきました。

このブログは、空港のラウンジでインターネットにアクセスして書いています。いちおう無線LANなのですが、接続スピードが非常に遅く、日本のインターネット環境になれた身にはイライラする早さです。

ウィーン空港でのトランジットでは、待ち時間をすごす空港ラウンジを確保することが重要です。今いるラウンジはダイナースカードではいれるもので、安心して居眠りが出来るので非常にありがたいです。

アルバニアの首都ティラナに着くのはおそらく24時を過ぎているでしょう。日本時間では朝の8:00になります。つまり日本からアルバニアに行くためには、ほとんど24時間かかるのです。



nekoinemo at 04:17|PermalinkComments(0)TrackBack(0)旅行 

2007年02月24日

住宅部品のトレーサビリティ管理 2

先日住宅部品のトレーサビリティ管理システムのセミナーが都内でおこなわれました。1000人規模の大規模なセミナーです。セミナーで説明された内容を簡単に説明すると以下のような内容です。

 ―斬霽品に統一されたコードシステムが入力されたICタグを取り付ける。

◆.罅璽供爾禄斬霽品についたICタグのコードを読み取り、それを窓口のデータベースに問い合わせる。

 窓口のデータベースから、メーカー独自の住宅部品のデータベースに問い合わせをして、その製品の履歴を検索する。

ぁ.函璽織襪塀斬陲陵歴書を管理する。

簡単な内容ですが、今回のセミナーは非常に重要な意味があります。こういうシステムについては、いままでさまざまな提案がされています。目的が同じでもアプローチの手法がまとまらなかったのです。分野はぜんぜん違いますが、ビデオの規格をVHS方式にするかベータ方式にするかで争っていたような経緯と似た、複数のシステム、規格の提案競争があります。激しい利権争いもあるのです。

今回のセミナーは国土交通省の外郭団体が主催しました。つまり行政の方針が緩やかな形で発表されたことになります。さまざまな提案の採択が決定されたことになるのでしょう。



nekoinemo at 06:59|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建築技術 | 耐震設計

2007年02月22日

建物を所有するリスク

本日は技術士協同組合の不動産研究会の打合せがありました。各分野の技術士のメンバーで構成される不動産監査の研究会です。

その際に、建物を所有するリスクについての話が出ました。建物を含めて不動産を所有するということは、地震の多い日本では非常にリスクがあります。大きな投資をした建物が、もし大地震が起きて壊れてしまうと、その投資は意味がなくなってしまいます。下手をすると巨額な借金だけが残る可能性があります。

例えばヒューザーの開発した耐震偽装マンションの購入者は、投資した資産のうち建物分はほとんど価値のないものになってしまいました。多くのこの購入者は巨額の借金が残ったわけです。しかし、旧耐震基準でつくられた建物などの、ヒューザーの耐震偽装マンションより耐震性能が劣る建物も多くあることも事実です。もし東京に大地震が起きれば、そのような多くの建物は倒壊する可能性が高いと考えられます。そうなると、建物の価値は無くなり、かつ壊れた建物を解体撤去する費用まで負担しなければならなくなります。

現在でも旧耐震基準の古いマンションが、値段が安いというだけで購入する人が多くいます。しかし、そのような建物を所有するということは、非常に大きなリスクを同時に所有することになるのです。

建物を購入する際には、その建物の土地の地盤評価と、耐震性能をまず確認することが重要であると思います。



nekoinemo at 23:58|PermalinkComments(0)TrackBack(0)住宅購入ノウハウ | 中古住宅の買い方