中古住宅の買い方

2007年09月21日

分譲マンション業界の変化の兆候

最近街で賃貸住宅の入居者募集の広告が多く目につくようになってきました。賃貸住宅の空きが目立ってきたのです。これは重要な兆候だと思っています。賃貸住宅を借りていた層が減ってきたということは、分譲住宅へのシフトがかなり進んだということで、今後は賃貸住宅の客の取り合いになるのでしょう。つまり分譲住宅を購入意欲を減衰させる勧誘が強くなるということです。

今年の6月20日の建築基準法の改正により、建築確認制度が厳格化されて、いまだに建築確認を多くの物件が待っている状況です。年内に着工することができる物件は少なくて、おそらく年明け一斉に確認申請待ちで待機していた建物の着工が始まるでしょう。

建設工事を行うための労務や資材が不足して建設工事費のコストアップが進むはずです。建設工事費の値上がりは分譲マンションの販売価格にも反映せざるを得ないでしょう。

いままでの分譲マンション販売ラッシュはいつかストップする時が来るだろうと囁かれていました。しかし、マンションデベロッパーは横並びにお互いの顔色をうかがいながら、大量の分譲マンション供給を続けていたのです。

しかし、建築基準法の改正によるマンション建設のストップという事態に肩をたたかれるように分譲マンションの販売は陰りを見せるのではないでしょうか。そうすると大量の分譲マンション在庫を抱えて損失が出る会社が増えるでしょう。マンションデベロッパーや建設会社は、次はどうするのかを考える必要がありそうです。



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2007年02月22日

建物を所有するリスク

本日は技術士協同組合の不動産研究会の打合せがありました。各分野の技術士のメンバーで構成される不動産監査の研究会です。

その際に、建物を所有するリスクについての話が出ました。建物を含めて不動産を所有するということは、地震の多い日本では非常にリスクがあります。大きな投資をした建物が、もし大地震が起きて壊れてしまうと、その投資は意味がなくなってしまいます。下手をすると巨額な借金だけが残る可能性があります。

例えばヒューザーの開発した耐震偽装マンションの購入者は、投資した資産のうち建物分はほとんど価値のないものになってしまいました。多くのこの購入者は巨額の借金が残ったわけです。しかし、旧耐震基準でつくられた建物などの、ヒューザーの耐震偽装マンションより耐震性能が劣る建物も多くあることも事実です。もし東京に大地震が起きれば、そのような多くの建物は倒壊する可能性が高いと考えられます。そうなると、建物の価値は無くなり、かつ壊れた建物を解体撤去する費用まで負担しなければならなくなります。

現在でも旧耐震基準の古いマンションが、値段が安いというだけで購入する人が多くいます。しかし、そのような建物を所有するということは、非常に大きなリスクを同時に所有することになるのです。

建物を購入する際には、その建物の土地の地盤評価と、耐震性能をまず確認することが重要であると思います。



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2007年01月13日

分譲から賃貸に変わる住宅産業

昨日は打合せで広島に行ってきました。飛行機による日帰り往復です。朝6時に出て夜10時に帰るのは、少々疲れます。

賃貸住宅ビジネスの打合せでしたが、私は非常に将来性があると思っています。

一戸建てにしてもマンションにしても将来の大幅な値上がりが期待できなければ、賃貸住宅を選んだ方がコストロスの危険性が少ないのです。

これは特に、地震が予言されている地域で検討してみると良く分かります。

住宅取得に関るコストとは、

 ―斬陲亮萋世虜櫃旅愼費
◆―斬陲琉飮管理費
 マンションであれば管理費
ぁ.蹇璽鵑陵息

以上が代表的なものです。
,僚斬霍愼費がクローズアップされていて、◆銑い見過ごされがちですが、状況によってはその合計は、,鮠絏鵑襪海箸あります。

地震が予想される地域では、上記のコスト以外に地震による被害の修繕費用が発生します。中古住宅で耐震性能がよくないものは、倒壊して価値がなくなってしまうかもしれません。耐震性能が良くても住宅内のインフラの修繕費用が必要になります。

このようなことを考えると、トータルコストは地域によっては賃貸住宅がはるかに安くなる思っています。

都心では現在も、週末には大量の新築分譲マンションの販売チラシが入ってきます。しかし、冷静にトータルコストと地震リスクを考えて住宅の購入を判断すべきではないでしょうか。



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2006年10月24日

PC工法のマンション

先日、完成後14年が経過して、昨年大規模修繕工事が行われた建物を見る機会がありました。

その建物は工場で作成したPC(プレキャストコンクリート)部材を多用して施工された建物のようでした。バルコニーのRC手摺のジョイント部分に見られるコッター(PCの継ぎ手)や、各階の壁の打継部分に見られる小さな水平位置ズレなどが、PC部材を使った建物の特徴です。

構造設計図を見ると普通のRC造の設計なのですが 、施工時にPC工法に変更したと思われます。PC部材を使って建物を造ることは、事前に図面検討を入念におこなう必要があるので、建物を造る技術者は大変なのですが、コンクリート部材を現地ではなく工場で作成するため、 コンクリートが密実で精度のよい建物を造ることができます。また、取付のスケジュール管理をすることにより、建築工期も大幅に短縮することができます。工場製品を使うため、現場の技能労働者の人数も少なくて済みます。

欠点としては、PC部材を外注すると、運搬費用等により現地で造る在来工法の建物よりコストが高くなる傾向があることです。また、一定水準以上の技術力が必要になるために、施工ができる建設会社は限定されます。

しかし、最近は超高層マンションなどは、高強度コンクリートを現地で打設することは品質管理上難しいのと、工期短縮のために、PC部材を多用しすることが主流になっています。

先日見た建物は、比較的規模の小さな建物なので、PC化するメリットがどこにあったのか疑問に思う建物です。建築された時期がバブルの頃の建物なので当時深刻だった、労務不足対策によりPC化を採用したのかもしれません。

品質的には外壁のクラックやタイルの浮き等がほとんど見られずに良好な状況にありました。PCを使うことにより良好な品質確保がされていることが非常に良く分かりました。

しかし、PCを使いさえすれば、どの建物でも品質がよくなるとは言えません。PC部材を使用して建物を造ることは、かなり高度な建築技術の知識と経験を持っていることが必要です。そうでない技術者が見よう見真似でPC部材を使って建物を建てると、かえって品質の悪い建物が出来るのこと言うまでもありません。

現在の建設業界は技能労働者不足が慢性化しつつあることが大きな問題となっています。仕事の内容から考えても、今後技能労働者が増加する可能性は少ないでしょう。従って今後は技能労働者の人数を最小にするためにPC工法で建物を造る傾向になるのではないでしょうか。そうすると建設会社の技術力の違いが大きく浮かび上がることになるでしょう。将来を見据えた技術開発が必要になります。

今後の建設業は

 〇楾期間を短工期にする
◆ゝ伺熟働者を最小にした工法
 上記の条件をクリアしてかつ高品質な建物をつくる

以上の条件が要求されてくると思います。

 



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2006年10月19日

マンションの耐震性能

先日不動産関係の方と打合せの際に、最近の中古マンション転売の傾向が話題になりました。姉歯元建築士の耐震偽装問題で建物の耐震性能が話題になりましたが、最近の、特に都内の中古マンションでは耐震性能が劣る1981年以前に設計された旧耐震設計のマンションも良く売れているようです。

南関東直下型地震のこれから30年間の発生確率は70%と発表されています。かなり精度の高い確率で地震学者の予報が出ているのに、地震で大きな被害が出ることが予想される旧耐震のマンションがなぜ良く売れるのでしょうか。

やはり都心は特に住宅の値段が高いために、値段が安いことが購入の第一優先事項になってしまう傾向があるのでしょうか。

一戸建て新築住宅でも地方都市に比べて、都心の住宅性能評価の取得率が低くなる統計結果が報告されています。新築住宅で性能評価を取得することは、住宅の品質を保証して、その結果、将来の住宅の資産価値をあげることになります。しかし、住宅性能評価を取得するためには数十万円のコストがかかるために、都心では住宅の品質より、住宅取得時の値段が安いことが第一優先にされているという傾向があるのかもしれません。

しかし、大きな地震が発生した際に住宅の耐震性能が不足していては、せっかく取得した不動産価値が大きく減少してしまうかもしれません。

マンションなどの建物の総合性能を評価して、大地震などの災害の際にもリスクが最小となる選択を検討する必要があります。



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2006年06月11日

マンションの長期修繕計画

マンションなどの共同住宅の資産価値を維持するためには、長期修繕計画が重要になります。長期修繕計画とは建物・設備等の耐用年数を考え、長期間にわたり建物の管理、メンテナンス、改修計画、改善計画を検討した計画書のことです。

長期修繕計画は、建物の外装・内装、設備・電気についての物性と劣化対策についての知識が必要になります。また、外装・内装、設備機器の数量とコストを正確に把握する積算の知識が必要になります。従って、正確な長期修繕計画を策定するためには、建築材料や工法、積算に関するかなり高度な知識が要求されるのです。

マンションの長期修繕計画は、ほとんどが管理会社のマンション管理士が作成しているようです。しかし、マンション管理士が建築材料や工法、積算についての満足な知識を全員が持っているかは疑問です。マンション管理士は管理会社の社員だった方が多く保有していますが、必ずしも建築技術の専門家では無い方が多いのです。どちらかというと、管理組合の規約と運営の専門家といえるのではないでしょうか。

あるマンション管理士の方に、マンションの維持管理は長期修繕計画が最も重要だと思うという話をしたところ、長期修繕計画はそんなにうまく行っていないのが一般で、理屈どおりには行かないものだという話しがありました。

どうも職域の既得権益のような意識があるようです。しかし、専門知識が無い人が策定している長期修繕計画が現実に即していない、という理由でうまくいかないのは当然だと思いました。

建築設計事務所が長期修繕計画を策定して修繕工事の管理までする場合もあるようですが、実際の施工を経験したことがなく、また発注業務をしたことがない設計者は、どうしてもゼネコンや専門工事会社の言いなりになる傾向があるのではないでしょうか。

コンストラクションマネジメントの考え方を長期修繕計画と修繕工事に適用して、管理組合や住民の利益になるようにしていくべきだと思っています。

 



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2006年05月08日

信頼できるリフォーム会社

リフォーム会社を選ぶのが難しい理由は、規模の小さい会社が非常に多くあり、技術力の有無を事前に確認する必要があるからです。また、たとえ技術力があったとしても、アフターサービスが悪ければ何にもなりません。どのような会社が信頼できるといえるのでしょうか。

実は私も信頼できるリフォーム会社は1社しか知りません。それは早稲田大学の建築市場研究会の活動に参加していたガス会社のT社のリフォーム部門です。研究会のリフォーム施工システム研究の一環でT社の施工システムの説明を受けて現場見学もさせてもらいました。管理組合の規約の制限のある中でリフォームの品質確保と顧客満足に会社を挙げて取り組んでいるのが印象に残っています。

施工方法もできるだけ騒音を減らすために、騒音対策された部材の開発をしています。また、他の住民の方が住んでいる中での工事ということで、周辺の環境対策に細心の注意をして工事を進めているのが印象的です。私から見るとやりすぎではないかという対策までとっていて、工事原価はかなり高いものではないかと思います。

従って、T社のリフォームの見積もりは、町のリフォーム業者に比べればやや高いものになっています。しかし、実際の工事品質は値段以上の価値があると思いました。

T社はリフォーム工事中は、WEBカメラで現場の状況をインターネットで顧客にリアルタイムに公開する試みをしています。また、工事工程も同じように公開していて、顧客や施工する職人さんに同じ情報が発信されます。このような情報の透明化をしようとする会社が信頼できるリフォーム会社ではないかと思っています。



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2006年05月07日

自然派リフォーム

自然派リフォームやロハス(LOHAS=Lifestyles of Health and Sustainability )をキーワードに営業するリフォーム会社が増えています。そういう会社は自然素材を使った無添加リフォームを謳い文句に、ロハスに関する体験学習ができるようなスタジオを造ったりしています。インテリアコーディネーターが間取り相談に対応して顧客のイメージに合うリフォーム提案をします。

しかし、非常に気になるのがリフォームの品質保証などの施工管理は、ほとんどアピールしていない点です。リフォームの相談もほとんどがインテリアコーディネーターによるものです。

リフォーム工事をおこなう際、古い仕上げ材を解体撤去すると、思わぬ設備配管や下地材がでてきて計画通りのリフォームができないことがしばしばあります。そのような状況の際に、誰が状況を把握して的確な修正指示を出すかがリフォームの品質管理のポイントになります。しかし、このような判断をするためには、かなりな経験と知識が必要になります。

けっして素人に近い営業マンが見よう見真似で対応したり、施工の分からないインテリアコーディネーターが計画するのでは、良いリフォームが出来ないのではないかなと思います。

品質の良いリフォーム工事をおこなうためには、品質保証できる技術者が管理するシステムを持つリフォーム会社に発注することが重要だと思います。



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2006年05月06日

リフォーム業者の選定

リフォーム工事に関しての不良工事や詐欺まがいの請求の話題が絶えません。街を歩いていると、リフォームの看板を掲げている会社が最近は非常に多くなりました。団塊の世代の大量退職を受けて、既存住宅のリフォームがビジネスチャンスになると考えて、多くの建設会社がリフォームに力を入れています。また、建築と関係無い仕事をしていた人達も、参入しているという話を聞きます。

リフォーム工事の発注のリスクが高い原因は、新築工事に比べて工事規模が小さいので、資金調達が容易でかつ建設業許可を取る必要が無いからだと思います。建設業許可は工事の請負金額が500万円以上の場合に必要になります。リフォーム工事の場合は建設業許可を取らなくても営業が可能になるのです。したがって、専任技術者や建設業に従事した経験も問われないので、さまざまな業種からの参入が可能になります。そのために技術力がなくて品質保証を行わないようなリフォーム会社も多く存在するようです。

リフォーム会社の営業を指導するコンサルタントもいて、集客についての戦略を練ります。最近では、スタジオを造って自然素材を使ったロハスをキーワードにリフォームをする営業が推奨されているようです。リフォーム会社の営業コンサルタントのなかには、まったく別の業界から参入した会社を大きな規模に成長させた実績を誇らしげに語る人もいます。新築工事が素敵なモデルルームを造ってマンションを売るのと同じような方法をリフォーム会社も取り始めています。

しかし、女性の好む高感度なスタジオを造って、自然素材を使ったリフォームで売上高と利益率を伸ばすことを競うリフォーム会社も、顧客に満足してもらえる仕事を競う傾向はあまり見られません。短期間に会社を急成長させて利益をあげても、そのしわ寄せがリフォームを依頼する顧客に来ている可能性があります。リフォームスタジオを造ることにも大きな経費がかかっているのです。

リフォーム会社の選定は、まじめに品質の良いリフォームをしている会社に発注すべきだと思います。そのためには、その会社のリフォームの実績と、できれば実際にリフォームをしている現場を見学することをお勧めします。また、知人からの口コミ情報も重要な判断材料になるでしょう。建築コンサルタントに依頼してその会社の品質を調査して、見積りがリーズナブルなものであるかを検討してもらうのも選択の一つでしょう。



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2006年04月26日

マンションの賢い買い方

昨日打合せ後の雑談で、マンションの購入方法についての質問がありました。専門家が考える最も良いマンションの買い方はどのようなものかというのです。

私の答えは、新築マンションを買わないことだということです。新耐震基準以降の中古マンションを買って、スケルトンリフォームするのが最も良いマンションの購入方法だと思っています。

理由は

 /恵曠泪鵐轡腑鵑魯妊戰蹈奪僉爾侶佝颪20%程度上乗せされた価格で販売されている。1日住んで中古で売り出せば、新築購入時の価格の80%程度でしか転売できない。

◆/恵曠泪鵐轡腑鵑離瓮縫紂璽廛薀鹽を選択しても、決まったパターンの中での選択で、自分の理想どおりのものには出来ない。

 新耐震以降の設計のマンションであれば耐震性能は問題無い範囲である。

ぁ/径竸粍聞澆裡隠坑牽鞠頃のマンションの長期修繕計画等の管理計画と実施がしっかりした中古のマンションがねらい目である。

ァ|羝泥泪鵐轡腑鵑牢にそこに住んでいる住民をみると生活環境も分かりやすい。

Α.好吋襯肇鵐螢侫ームで自分の理想の素材、住宅設備や部屋割りを実現する。

以上です。
中古マンションは出来れば耐震性の優れた超高層マンションの下階を選ぶのが賢明です。超高層マンションは構造設計は、一般の建物に比べて、入念な審査と施工性能の実証が国土交通省大臣名で要求されます。超高層マンションの下階は特に高強度のコンクリートとなり劣化がしにくく安心です。また、地震の際にエレベーターが止まっても生活に支障が無い下階であれば安心なのです。



nekoinemo at 10:55|PermalinkComments(0)TrackBack(0)