大家塾 (名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ)




名古屋の不動産賃貸@大家さんの勉強会です。月一度の会合、メーリングリストで大家さん業(アパート マンション経営)を勉強しています。
みんなで大家力を高めよう〜!!
紹介と入会方法 | 求!売アパート 売マンション 収益不動産  | 賃貸用物件

19.11.30 名古屋大家塾「Team BoLo 発表会」


こんにちは、いまやんです。

ここの大家塾のレポートですが
参加した時だけ書いて欲しいと二人にお願いしております。
今回は二人とも書いてくれました。

---ここから、にっしんさんのレポートです---

にっしん と申します。
それぞれ独特の世界観を持たれたお三方のお話で全然話の方向性もバラバラでバラエティに富んだセミナーでした。

話されていたことの中で印象に残ったこと

■紹介:電工サークル 2020年 7期生募集について by 門前の小僧

 ・二種電気工事士を取るために皆で頑張るサークル
 ・恩送りという、次の年に恩を送るという仕組みで成り立っている。
  今年の受講生は来年、先生になる。の繰り返しで6年
 ・先生:アニキ、生徒:でんこちゃん と呼ばれる。
 ・月に2回程度、集まりやすい場所で集まって実施
 ・スケジュール:来年すぐ 募集開始、筆記:5/31、実技:7/18or19
 
迷われている方は、ぜひ申し込んでください。実は私は6期生です。
一人でやるのは大変ですが、皆でやれば、乗り切れます!


■1人目:こわくないよ 自主管理 by しゃくしー

 内容は本人の希望で割愛

■2人目:BoLo セリフォ あるある 100本ノック by アネゴ
 
 ・殺意が芽生える
 ・そして僕は、途方にくれる
 ・性癖です?
 ・職人地位向上委員会の会長 が個人的ツボでした
 ・オチは今までの皆への感謝で良かったです

3人の流れで、どういうのを持ってくれば皆にウケるか計算されつくされた笑いだったと思います。
いつか、出版してほしいです。
正直、途中で挫折して100までたどり着かないじゃないかと思っていたのは内緒です。


■3人目:Team BoLoの発表 by えのっち

 ・口ぐせ:なんで?、めんどくさい、面白いことないかな
 ・利回りの概念 単純にお金だけにしていないか?時間・手間に対する利回りは?
 ・目標規模の3倍買いなさい 目標5戸だったら15戸買って、2/3売ると上の5戸が残る
 ・付き合う人の選び方 気が利く人・親切な人で選んでいる。気を配って専門範囲外も勝手にやってくれる
 ・決定する人と実行する人を分ける 同じだとやったほうがいいけどメンドイ場合にやらなくなったりする

最初から不動産に使う時間が勿体ないとなるまで
どのような考え方で行動をしていたかが、細かく細かく紹介されておりました。
自分の行動を振り返ったときにこうやって言語化できるって素敵だと思いました。(語彙なし)

名古屋大家塾 Team BoLoの発表会

■開催概要

表題:Team BoLoの発表会
日時:2019年11月30日(土)13:00〜17:00
場所:フジコミュニティーセンター
人数:セミナー 101名/1次会 76名(講師3名)

概要:2019年最後の名古屋大家塾セミナー開催となった。
Team BoLoの経験談について、大変な経験を笑いを交えながら楽しくご紹介いただいた

■電工サークル

6期生 門前の小僧さんより「電工サークルについて」発表いただいた。

<お話いただいた内容の一部>
・電工サークルは、H26からスタート
・「第二種電気工事士」を取得するための集い
・先輩合格者が受験者を指導する「恩送り」制で運用
・資格取得の目的:既存配線についての理解/・適正発注単価の把握/運営コストダウン
・年初メルマガでメンバーを募集するので参加してほしい

■一人目発表:しゃくしーさん

Team BoLo・しゃくしーさん
内容については本人の希望で割愛

■二人目発表:アネゴさん

Team BoLo・アネゴさんから「セルフリフォームのあるある。100本ノック」について発表

簡単ではないし、腹がたつこともあるけど、楽しいセルフリフォームの具体例を交えて紹介いただく

<お話いただいた内容の一部>
・リフォームはプロに頼んだほうが、早い・安い・きれい
・自分でやり始めたのはどうしてもお金がなかったから
・今でもやり続けているのは性癖のようなもの

■三人目発表:えのっちさん

Team BoLo・えのっちさんから「不動産投資と質疑応答」について発表

自己紹介、過去に手に入れた物件、当時の考え方などを紹介いただく

<お話いただいた内容の一部>
・なるべく競争を避けるような物件を手に入れてきた。土地値以下なら全部買うイメージ
・利回りと聞くとお金のことを前提にしがちだが、手間(時間)という概念もある
・目標物件の3倍手に入れて、良いもの1/3を残すイメージだと質が高くなり成功しやすい。お金があるならどんどん攻めて良いのでは

以上

(作成:高橋佳吾@ボロ物件大家志望)

2019年9月28日 大家塾「極東船長が考える不動産投資とは?」


今回から大家塾に参加させていただきました、高橋です。

(懇親会でご挨拶したボロ物件投資したい坊主です)


以下の通り、先日開催された大家塾について、簡単ではございますが、

開催のご報告をさせていただきます。


■お話いただいたこと


(1)自己紹介・経歴

37歳のとき漁師の道を捨て不動産投資を開始され、

現在は25棟480戸を保有。どうして始めたのかなどをご紹介いただく


(2)保有物件のご紹介

多数の物件について、取得費用や利回り等を紹介いただく


(3)不動産投資とは?

最後にメガ大家になるには?とういメンタルや技術的なお話をいただく。


※以下、一部ではございますが心に深く残った言葉をご紹介します。


不動産投資とは、

人が価値を感じないものを見つけて、

価値がわかるように形にしてあげて、

喜んでくれた人からお金をいただくこと

である。


人間的な魅力も大事。

指値が同じになったときに選んでもらう人間になるべし


建築士や工事業者はチーム。

一緒に成長してそれぞれの満足度を高めることが大事


メガ大家になるために必要なのは「強靭なメンタル」である


充足の先送りをすべし。

吉野家で美味しいと思えると良い


漁は一隻ではなく僚船(仲間)と一緒にするもの。

お互い漁場を紹介し合ったり助け合ってきた。

不動産投資も同じで相談しあえる仲間を作ってきましょう。


■【参考】極東船長さんいついて

北海道の東の町に住みながら20年前に不動産投資を開始し

現在の投資総額は数十億円という極東船長さん

元々は中古アパートからスタートし

ステージを上がりながら現在は新築案件を進めています


健美屋

https://www.kenbiya.com/ar/cl/sencho/


■【参考】開催概要

日時:2019/9/28(土)

会場:名古屋国際センター ホール(別棟)

住所:名古屋市中村区那古野一丁目47-22名古屋国際センターホール

参加:セミナー72名/懇親会46名(講師含む

2019年9月の大家塾 極東船長さん

こんにちは、いまやんです。

2019年9月の大家塾の講師は極東船長さんです。

タイトル「極東船長が考える不動産投資とは?」

紹介
「北海道の東の町に住みながら20年前に不動産投資を開始し
 現在の投資総額は数十億円という極東船長さん
 元々は中古アパートからスタートし
 ステージを上がりながら現在は新築案件を進めています。」

健美屋
https://www.kenbiya.com/ar/cl/sencho/


◆開催
<セミナー>
【日時】 9/28(土)
【会場】 名古屋国際センター ホール(別棟)
【住所】 名古屋市中村区那古野一丁目47-22名古屋国際センターホール
【グーグル】http://ur0.work/LwgD
【スケジュール】(だいたいの目安なので前後するのはご了承ください)
13:00〜13:15 受付
13:15〜16:45 塾長前説と極東船長さんセミナーとアンケート記入
16:45 退出
17:30ぐらい〜 懇親会

【参加人数】170名
【金額】4,000円
(セミナーは領収書がでません。ご注意ください)



お申し込みはこちらからお願いします

https://form.os7.biz/f/a27ad17f/

大家塾6月22日・塾長のお話その1

おがさん(仮名)
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19.06.22 名古屋大家塾 議事メモ

1.結論

■塾長「不動産賃貸業で、食べるための仕事から脱却した方法と幸せについて」

 →お金のためじゃない働き方にびっくり!こんな世界が・・・
  とはいいつつ、自分が(受講者が)主役となる参加型セミナーでした。


2.日時・人数

【日時】 6/22(土) 13:00〜17:00
【参加人数】定例会:109名 懇親会:58名


3.印象に残ったこと 

 ・これくらいあれば生活していけるだろうの域を超えると、
  何のためにやりたいんだろう?が出てくる!!
  塾長の目標は素晴らしい建物を世の中に建てたいとのことで、
  利回りを下げてでも品質を重視しているそうです。

 ・自分事ですが、自分の忘れていた夢を思い出し、自分の人生の可能性が見えました。

 ・逆算の話。算出した”絶対的な”経済的自由
 (=思いつくままに書き出したやりたいことをすべてかなえて) 
  月〇〇〇万円を家賃収入で得るための購入金額は〇%で逆算できる
  
 ・世の中に価値を提供すると、提供しただけ返ってくる。貸家なら数を提供するなど。
 (鮭の放流のサークルの話、世の中ではそもそも放流が危ないと思われている)



4.感想


率直な感想は、塾長は、2006年から始められて、13年間でここまでこれるのか・・・!
と口をあんぐり開けておりました。

愛知県は物件価格も高くて投資しにくいのかなと思っていましたが、
言い訳だな、と思った次第です。

塾長も最初は自らリフォームされている時代があったことも聞けて良かったです。

お金を稼ぐこと以外を目的とする(世の中貢献)境地にたどり着かれていて、
この人柄が大家塾をうまく運営されているんだな、と感じました。



中身としては、最初に「主人公はだれか?・・・・・・受講者あなた自身です。」
にまさに、という感じでした。

あなたが人生で達成したいことを書き出すのは、二十歳くらいの時ぶりで
かなり久しぶりにワクワクしました。なんか元気が出ました。

今回は、それだけで終わらず、それを叶えるには月いくら収入が必要かまで計算したのが新鮮で、
意外とこんなものかというのが正直な感想です。

何戸目標ですか?200戸です。笑

2019年6月22日の大家塾

こんにちは、いまやんです。

6月22日の大家塾で塾長が話します
それにともなって普段は紹介者なしでは参加できないのですが
今回は一般参加OKとなりました

ただ、締め切りが短いです
16日22時には締め切りますので
それまでに参加希望者はフォームに必要事項を記入して送信してください

https://form.os7.biz/f/a27ad17f/

では、セミナーの内容など書いていきますね

セミナータイトル
「不動産賃貸業で、食べるための仕事から脱却した方法と幸せについて」

内容
この13年、不動産賃貸業を行い、専業となりました。
どういう経緯でどのような物件取得で専業になったか、その際の規模、マインド、ストーリー、
そしてそれを達成した後のマインド についてお話します。

◆開催
<セミナー・懇親会>
【日時】 6/22(土)
【会場】 栄ガスビル キングルーム 
【住所】 名古屋市中区栄3丁目15?33
【グーグル】http://urx3.nu/0BM4
【スケジュール】
13:00〜13:15 受付
13:15〜13:30 塾長前説
13:30〜16:45 塾長本編
16:45〜17:00 アンケート+退出
17:30ぐらい〜 懇親会

【参加人数】120名
【金額】
セミナー 3,000円
懇親会  未定(4,000円〜5,000円ぐらいが通常です。超えても6,000までには・・・収めたい)

2019年2月の大家塾”議事メモ”

こんにちは、いまやんです。

ここのブログで何があったかを書くことがなかなかできてないので

書いていただけるよう頼んでみたら、おがさんが書いていただけました(^^)

おがさん、ありがとうございました。

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19.02.23 名古屋大家塾 議事メモ

1.結論

■S講師「不動産再生と売却事例」

 →皆が買わない10%の安い物件こそ、工夫次第で上手く回せる


■Q講師「新築RCを買えるようになった訳」

 →元サラリーマンでも、いろいろ試して、使えるものは何から何まで使って、
  コツコツやれば、名古屋の一等地に新築RCも夢じゃない


2.日時・人数

【日時】 2/23(土) 13:00?17:00
【参加人数】定例会:94名 懇親会:60名


3.印象に残ったこと

■S講師「不動産再生と売却事例」

 ・10%⇔90%の話。全体のうちの10%の側になるには?皆と同じ土俵で戦わない。

  例えば、水漏れ、階段に錆、粗大ゴミの物件は皆が買わないが、”安い“。
  あらゆるリスクを価格(利回り)でカバー。

 ・物件の修繕履歴を何から何まで1枚のエクセルにまとめる。
  結果、売却時に相手に良い印象をあたえ、高値で売却に成功。

 ・水銀燈のLED化でランニングコスト削減。

■Q講師「新築RCを買えるようになった訳」

 ・オーバーローン引くには、一番最初から必要な経費
 (仲介手数料など)も込みで話して銀行側にもわかってもらう。
 ※融資でそんなに引けると思っていませんでした

 ・いろいろリフォームしてみて何が一番ウケたか?

  ◎フツーの白や木目調の部屋
  ×ラブホ風のピンクの部屋


4.感想

一般参加で初めて前回17年9月に参加し、今回は2回目でした。

■水漏れ物件でも修理費って意外と安い!から
 激安訳有り物件もなしではないのかと気づく。
 無料洗濯機をコインランドリー化して近所のおばちゃんを撃退する術とか素敵。


■名義を分けて銀行からの見栄えを良くする技もなるほど、勉強になった。
 5年先が入居者2回転、10年先が4回転と未来を描かれていた。

2019年1月大家塾

こんばんは、いまやんです。

2019年の1月と2月は一般の方でも参加できるように対応します
今回は1月の大家塾の募集です

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1月大家塾
名古屋大家塾 新春セミナー

「金融マーケット基礎知識と今後の展望
〜そのとき,そのときの時勢にあった投資を〜」
 講師 川村 龍平 東京築古組 代表理事

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2019年は、日本経済にとって大きな節目の年になると思います。
景気拡大局面が74か月 戦後最長になっていますが そろそろ終わりかもしれません。

4月に 統一地方選7月に参議院選挙
5月に 改元 新天皇即位
10月 消費税率 10%に引き上げ→日本の景気悪化 マイナス金利からの日銀の正常化?

世界的には 米中貿易戦争 世界的に 景気悪化懸念 米株の下落
 FAGAをはじめとした、先行きの不透明感

特に中国の悪化は激しく、大きく下落するかも
      英国のEU離脱による欧州経済の停滞 悪化

不動産市場では かぼちゃ問題に端を発した、銀行の融資の厳格化、それよる不動産価格の下落、地方における空室率の増加などなど

そのような問題を踏まえて、今回のセミナーは 金融の基本 金融市場の成り立ち
日本株、外国株、外国債券、金、オイル、ビットコインなどの今年の予想

また、日本株 アメリカ株、US$、A$、NZ$、トルコリラ、南アフリカランド
ロシアルーブル、メキシコペソなどの為替の 過去15年から30年のヒストリカルレコード
また上記の各国の金利のヒストリカルレコードの解説と今後の見通し
などを掘り下げていければと思っております。

また、当日 日経新聞の マーケット欄の 読み方 もあわせて解説したいと思っております。
かなり、盛りだくさんな内容となっております。


◆開催
<1次会>
【日時】 1/27(日)
【会場】 名古屋サンスカイルーム
【住所】 名古屋市中区錦1丁目18番22号 名古屋ATビル2階
【グーグル】http://urx2.nu/OOcK
【スケジュール】
13:00〜17:30 塾長前説、川村龍平講師 ほか
17:30〜18:00 会場撤収・アンケート記入 など
18:30〜    二次会 未定
【参加人数】100名まで
【金額】一次会 4000円

二次会は4000〜5000円ぐらいを予定しておりますが
申し込みをいただいた後、いまやんとのメールのやりとりで
出欠を確認します。
直前の場合は、お店が対応できなければ断りますのでご了承ください

注意
一次会の領収書が出ません。

では、参加希望される方は、まず下記フォームに記入送信してください
大家塾のメーリングリストから申し込んでいる方は
こちらに記入・送信しないでください。
(二重申し込みになってしまいます)

https://form.os7.biz/f/74e935bf/

2018年11月大家塾 沢さん 


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11月大家塾「これまでの不動産投資 、これからの不動産投資 」

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こんにちは。いまやんです。

11月24日(土)に大家塾の催しがあります。

こちらを一般の方のご参加も受け付けます

講師の方は沢さんです。

沢さんは、これまで7冊ほどの著書を出版し、数十億の投資を成功していらっ
しゃいます。

最近では、ご年齢もあり、人生をどう生き抜くかにフォーカスし、不動産賃貸業
拡大のみの人生にたいし、警鐘を鳴らされています。

とはいえどういった物件を購入すべきか、購入すべきではないかという内容を数
字で語っていただけます。


◆開催
<1次会>
【日時】 11/24(土)
【会場】 栄ガスビル キングルーム 
【住所】 名古屋市中区栄3丁目15?33
【スケジュール】
13:00〜17:00 塾長前説、沢さんセミナー ほか
17:30〜    二次会 未定
【金額】一次会 3000円

注意
一次会の3000円は領収書が出ません。

二次会は基本ご参加できません。

どうしても、という方はお店のOKがでた場合のみ可能となります

詳しくは、いまやんとメールのやりとりですすめます。

沢さんのセミナーの参加希望者は下記フォームまで

記入送信してください

https://form.os7.biz/f/74e935bf/

(仮題)不動産事業年収4.6億円への軌跡〜不動産賃貸業はマスを取れば楽になる!〜

こんばんは、いまやんです

2018年9月の大家塾は一般参加できます
募集をこちらで告知させていただきます

【セミナータイトル】
(仮題)不動産事業年収4.6億円への軌跡〜不動産賃貸業はマスを取れば楽になる!〜

>9月の大家塾にお呼びするのは、「世利桂一さん」です。

>福岡にお住まいで、60棟800室以上の規模、
>満室想定4.2億円もの家賃収入がある方です。

>実際にどうやってそこまで
>規模拡大する事ができたのか?

>その秘訣をお話を大家塾で聞かせていただきます。
 
【世利さんの略歴です】
 □ 2007年1月から約11年で約70棟、900室以上を購入。
 □ 2017年4月から専業に。勤め人卒業時、49棟・716戸・駐車場386台(満室想定賃料約3.6億円)を一人だけで運営。
 □ 2018年1月〜7月で10棟120室購入し、合計60棟800室以上の規模で運営。
 □ 投資総額約40億円、『満室想定賃料、約4.2億円』
 □ 取引金融機関は15行
 □ 誰も興味を示さない普通の物件を、普通にネットで探したりして、毎月購入を継続中。
 □ 住居系マンション、アパートを中心に、太陽光、軍用地、海外不動産、LPガス会社、家賃保証会社、コインランドリー等、多種多様の業態を運営。
 □ コミュニケーションマジックを活用した融資付け、管理運営を実践。
 □ 徹底的に仕組み化、コストカット化に取組中。毎月旅行へ出掛けている。
 □ コスト削減で様々なノウハウを確立し、経費の最小化も得意としている。

【金額】
3000円

【定員】
一般の方は20名の枠を大家塾の方とは別にとってあります
もし20名を超えた場合は、大家塾の塾生と先着申込順になります

【日時】
2018年9月29日12:45ごろ開場

【場所】
申込みをされた方に、今泉から個別にメールを送ります
2〜3日お待ち下さい

【2次会】
締め切りました。


【領収書】
1次会のセミナーは発行しません
2次会はお店からいただいたものをお渡しします

【募集期間】
今から9/22の22時までが一次会の締め切りです
二次会はもう少し早く、9/18の22時までとします。
この期間もしくは定員が満員になった時点で締め切りますのでご了承ください


では、下記のフォームに必要事項を記入の上申込みをしてください

https://form.os7.biz/f/74e935bf/

2018年6月大家塾の参加者募集

こんばんは、いまやんです。

6/24(日)の大家塾の一般の募集をします
6/19〜6/22の4日間のみで開催日まで短いので
二次会はご参加できません。

より良い不動産賃貸業者になる!
〜不動産賃貸業専門税理士が語る賃貸業経営術〜

1.不動産賃貸”業”とは?
2.より良い不動産賃貸業者とは?
3.事業者になるために
4.数字につよくなるには
5.利益を社会に還元する姿勢を持つ

6/24(日)
13:00〜17:00
参加費:3000円

詳しい場所は申込みをしていただいた方に
いまやんが、メールでお知らせします

お申込みURL
https://form.os7.biz/f/a27ad17f/

3月大家塾参加者締め切りました

こんばんは、いまやんです

3月の大家塾、定員オーバーで締め切りました



2月大家塾 必殺大家人 名古屋で吠える(仮名)

こんばんは、いまやんです。

2月の大家塾は一般募集をします
2/24(土)
13時〜17時
3000円
必殺大家人さんが大阪から来てお話をしていただけます

二次会は現在未定です
4000円から5000円ぐらいの会費になると思います

領収書は二次会のみです
ご了承下さい

参加希望者は下記のフォームから必要事項を記入の上
送って下さい

送っていただいたら詳細を、いまやんから送ります。

とりあえず、フォームから送信してね
(締め切ってます)

2/22(木)の21時まで受付です

賃貸住宅フェア2017名古屋

賃貸住宅フェア2017名古屋に名古屋大家塾からなんと6名もの方が登壇します。

賃貸住宅フェア2017名古屋
賃貸住宅フェア2017

セミナースケジュールはこちら
11/7(火) 校條さん 加藤さん 佐橋さん

賃貸住宅フェア2017-17
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11/8(水) 石黒塾長 清水さん 秋田さん

賃貸住宅フェア2017-18
/a>

5月の大家塾

こんにちは、いまやんです。

講師の先生に了承を得ていない状態でのブログアップです(^^;
タイトルぐらいは大丈夫かな?

銀行が融資したがる大家さんをプロデュース!!賃貸経営を成功させる決算書の見せ方セミナー

参加人数が59名
二次会は講師二人を入れて36名でした

2月大家塾

こんばんは、いまやんです。

今年は大家塾履歴を残そうかと思ってましたが
一発目の1月からアップするの忘れていました。

2月26日は司法書士の先生による
・謄本の見方
・会社の謄本の読み取り方
・法人は得

SUUMOさんによる
・SUUMOによる「選ばれる物件」になるために


参加人数(大人)
セミナー77名
二次会45名(講師含む)

でした。

11月の大家塾

こんばんは、いまやんです。

ツイッターでつぶやくようにでもいいので備忘録を残そうとのことで
メモ程度で申し訳ありません
(ちなみに、いまやんはツイッターやったことないので
短い文をつぶやくものぐらいの認識しかありません^^;)

そんな訳で2016年11月06日の講師は
CASHFLOW101さんです。
遠く北海道からいらしてもらいました。

名古屋にも不動産をやるきっかけを
与えていただいた方が多数おられます。

そんな訳で大入り状態の会場でした。
[参加人数:104名+α(ご親族がこられてました)]

受付でだいぶ待ってもらったと思いますが
申し訳ありませんでした。

はまやん♪さん、受付のお手伝いありがとうございました。

2016年9月の大家塾

こんばんは、いまやんです。
何をやっていたかの記録だけ残します。

9月25日(日)の大家塾はTeam BoLoの8人での発表でした
参加人数は104名(講師8人含む)

Team BoLoって?
名古屋大家塾の下部組織。DIY好き、DIYしたい大家さんが集結 現在構成員58名。
関東大家さんにも派生、関東支部11名。
古くからの「結(ゆい)」の精神で助け合いながら楽しく大家さんしています。

BoLo01

BoLo04

BoLo03

10月大家塾  〜元賃貸仲介営業マンが語る♪管理と空室対策と物件診断と売却〜

はまやん♪です。

10月の大家塾は、賃貸仲介営業マン、管理会社を経験された佐橋さんから空室対策のお話を色濃くしていただきました。

名古屋都市開発 佐橋さん
プラスルーム株式会社代表取締役

前半は佐橋さんの独壇場。
部屋探しをされるお客様は、ネットで検索して来店するのが当たり前、人口減少・空室増加の中、従来の多くの大家さんと、事業としてしっかり取り組む大家さんとの格差がどんどん広がっていく状況になっています。

そんな中、満室経営をするために有効な方法を余すところなく披露してくださいました。

・ADの効果的な活用方法
・お中元、お歳暮は××です。やるなら○○が喜ばれます。
・魅力ある部屋作りのアイデア
・ローコストで効果のあるアイテム などなど

実際に佐橋家でやっていて、激戦区岐阜にあって年間を通してほぼ満室経営をしているノウハウを聞かせていたきました。

実は佐橋さん、昨年もお話をしていただいていますが、パワーアップした内容になっていて、即できるアイデアもいただけてとても良かったです。

− ・ −

後半は売却を中心としたCF分析、事例のお話を、石黒塾長、川村さんの実体験を元に赤裸々にお話いただきました。

川村さん

写真はセミナーと無関係です。しかし、キマってます!

・売り手市場の中、難しい物件を売却
・得意のリフォーム(むしろ職人の域ですw)で大型再生をした物件が高値売却
・安く購入して、本格的なリフォームをして資産価値を大幅向上
川村さんは職人さんたちと一緒に本職張りのリフォームをされますが、職人さんたちとのチームワークやチームへの想いがステキです。

石黒塾長

石黒塾長

・入居付けの難しい物件を、「この値段で売れたらいいなぁ」の価格で売却
 買い付けが殺到!
  〜多様な買主の事情があり、意外な価格での取引もある
・値付け間違いをしないために

赤裸々な経験談をお話いただきましたが、単なる経験談でなく、買主様の事情や市場の状況との関係などを織り交ぜてとても分かり易いお話を聞かせていただけました。


会場風景


今回は大阪、東京からも参加された方もあり、益々盛り上がっています。
皆様ありがとうございました。

二次会も大いに盛り上がり、あっという間の一日でした。
11月は賃貸住宅フェアがあり、名古屋大家塾は最後の定例セミナーです。
また次回も勉強し、刺激を受け、楽しみましょう!

11月25−26日 賃貸住宅フェア2015名古屋
  http://www.zenchin.com/fair2015_kaisai/nagoya/

11月29日    名古屋大家塾11月勉強会(本年最後です)

9月大家塾〜またまた設備まつり&浜松大家さんの経営手法〜

はまやん♪です。しばらくブログの更新をサボってしまってごめんなさい。

今月は清水さんのブログから原稿をお借りしてのアップです。
清水さん、ありがとうございます。m(^_^)m

【またまた設備まつり&浜松大家さんの経営手法】

アールプランニング株式会社
國見 礼さん
國見さん
有限会社 美吉屋
古川 雅康さん
古川 雅康さん
初講師の國見さんとコツコツ大家の古川さん

  
【第一部 リフォーム部材と工事の少話 〜建築業界の表と裏〜】
アールプランニング株式会社 代表取締役社長 國見 礼さん
  
講師の國見さんは、昨年から専任大家になり設備関係出身の知識を元に今年の春から「完全大家さん目線の部材ディーラー」のスローガンのもと大家さん向けの設備・建材会社を立ち上げられました。
  
セミナーでお話された内容は下記の通りです。
  
・プチリノベで窓まわりをおしゃれに見せよう!
・新築や大規模修繕には断熱材を検討しよう!
・國見さんが行っているリフォーム事例
・安く部材を仕入れる方法とは?
・リフォーム時における工事体系
・良い工事業者の見分け方
・良い工事業者とのパイプ作り
  
大家業とリフォームは切っても切れないもの。
原状回復程度のものから水回りを含む改修工事などの大規模な修繕まで様々です。より良くすれば当然費用はかさんでしまう。
どこで費用対効果の折り合いをつけるかは私たち大家の頭を悩ませるところです。
  
では費用を抑えたリフォームをするにはどうするか。
  
職人さんに直接アプローチするのが一番費用を抑え易いと國見さんは言います。
  
職人さんへ直接発注の際、幾つかの注意点を教えて下さいました。
その中でも特に参考になったものを一部紹介させていただきます。

職人さんへの直接分離発注は経験された大家さんも多くいらっしゃるかと思いますが円滑に進む場合もあれば、現場管理や全体のコントロール等々簡単に進まないことも多々あります。
私が次回の分離発注には絶対使いたいと思った、特に参考になった部分を一部紹介します。
  
『職人さんへ直接仕事を依頼する場合は打ち合わせ内容を議事録を作成してFAXする』
言った言わないを未然に防止して思わぬ時間ロスを防ぎます。
  
『ご祝儀やビール券は施工前に渡す』
職人さんも人間です。実際に工事精度が上がるそうです。
  
『良い業者さんは工具を大切にして整理整頓・備品管理ができている』
見分け方のひとつとして國見さんの経験則だそうです。
  
『部材支給を希望する』
部材利益や選定の時間よりも工事の内容に集中してくださる職人さんの方が、一概には言えませんがより良い職人さんの可能性が高いようです。
  
『工事費の値引き依頼は行わない』
施主支給の直接発注の工事費は殆どが職人さん作業代金です。職人さんに気持ちよくお仕事をしてもらえるよう心掛けも必要です。
  
最後に國見さんからありがたいお言葉を頂戴いたしました。
  
「安く工事を受けてくれる複数の職人さんを自分がコントロールしきれないならば仕事を依頼しない。」
  
國見さん大変参考になるお話ありがとうございました。m(__)m

R-Plan
國見さんが建材調達関係でご相談に乗っていただけます


【第二部 ほぼ満室大家さんの日常 〜ここで差がつく毎日の積み重ね〜】
美吉屋賃貸 代表取締役社長 古川 雅康さん
   
講師の古川さんは10年前に先代より引き継ぎ専業大家になり
激戦区である静岡県浜松市内でRCを中心に
129戸を運営する地主系大家さんです。
   
独自の目線で色々な工夫を凝らして他の物件との差別化をはかり
激戦区でも95%前後と高い入居率を実現させておられます。
また浜松大家塾の事務局も努めておられます。
      
▼美吉屋賃貸  http://www.3448ap.com/
   
近年の静岡県浜松市の賃貸需供は想像以上に厳しく
敷金ゼロ、礼金ゼロ、仲介手数料ゼロ、広告費2ヶ月当たり前だそうです。
スーモで検索すると1K賃料は1万円台がズラリ!
どれほど厳しいエリアであるかが想像していただけると思います。
   
古川さんはその厳しい中でも95%前後と高い入居率を実現させておられます。
その健全な賃貸経営のための重要なポイントとして
『5P+1F』を中心にセミナーが進められました。
   
『5P+1F』の意味は下記となります。
   
1,Place(立地)
2,Product(建物の企画・物件力)
3,Price(家賃・入居条件)
4,Promotion(募集・広告活動)
5,Partner(協力者・仲間)
6,Finance(財務)
   
『5P+1F』は大雑把に言えば
不動産賃貸経営において抑えておきたい全ての事柄です。
   
特に古川さんの強みは 2,Product(建物の企画・物件力)です。
   
幾つかの室内リフォームやフルリノベーション例を紹介してくださり
レンガ調のアクセントクロスや
アンティーク調の部材、建具等どれも素敵な内装で
素晴らしい工夫がたくさんありました。
流石高い入居率を誇るだけの事はあります!
   
一方で物件の屋外施設や給水設備にも気を配り
水道の直圧切替工事により貯水槽を撤去し屋根付きの駐輪場を新設するなど
物件自体の価値を上げる努力もしておられます。
(水道の直圧切替工事は水道関連の知識だけでなく
浜松市の水道行政をチェックしていないとできない大きな工事です。)
   
また、面白かったのが 3,Price(家賃・入居条件)で紹介された
古川さん独自で行っている中古家電3点セットを月々2,000円で導入できるサービス。
大家自身が購入するのではなくレンタル店から借りて導入する運営方法をとっておられます。
   
4,Promotion(募集・広告活動)では
自社のホームページを作成し入居者への直接物件アプローチや
不動産ポータルサイトのこまめな自社物件の掲載確認。
   
毎週月曜日に空室を確認し募集賃料を見直した上で
空室一覧表を各仲介店へFAXを入れるなど
実直にリーシング活動をやっておられます。
   
古川さんのセミナーを受講して感じたのは
不動産賃貸経営をするには全方位でバランスをとった経営をしていく大切さ
そして、それを盤石にするための毎日の積み重ねの大切さ。
   
不動産賃貸経営をやっていく上で何かに偏った経営ではなく
全方位に力を注ぎ、常に情報を更新を繰り返して
自身を成長させることが大切だということを改めて再認識しました。

満席で潜入していた某有名ブロガー氏も紛れ込んでどこにいるのかわかりません
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