お題いただきました〜 90％で計算すると？

お題をいただきました。

2日前のシミュレーションで、
90％の収入があると仮定して購入金額、
を算出すると、どうなるのか？

そして、その結果の手取りを計算してみました。

購入金額算出

年間の家賃500万円、空室率10％　手数料金8％で、
実質利回りから算出する購入金額は以下になります。

・実質利回り10.0% 表面利回り13.5% 購入金額　4166万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　空室率20％であれば、3703万円です。

・実質利回り11.0% 表面利回り14.9% 購入金額　3787万円
　　　　　　　　　　
　　　　空室率20％であれば、3367万円

・実質利回り12.0% 表面利回り16.2% 購入金額　3472万円
　　　　　　　　　　
　　　　空室率20％であれば、3086万円

いずれも購入価格があがります。

よって銀行ローンも増えます。しかし、収入は10％増えるはず！

と思って僕はシミュレーションしました。が、怖いのはここから。

月間の手取り収入算出

前回同様、購入資金は、銀行から、フルローンで借りたとします。
手数料は自費払いとします。

銀行フルローン、3％固定、10年払い、手数料、修繕費用自費払いの時の、
年間収入、月間収入
（所得税は考慮していません）

実質利回り10％時（購入金額4166万円）

・支払い総額　4884万円　年間支払額488万円、年間実収入-38.5万円　月間収入-3.2万円

実質利回り11％時（購入金額3787万円）

・支払い総額　4440万円 年間支払額444万円 年間実収入5.9万円 月間収入0.5万円

実質利回り12％時（購入金額3472万円）

・支払い総額　4070万円 年間支払額407万円 年間実収入42.9万円 月間収入3.6万円

ほんとうにもうからんですな〜(~_~;)A

さらに！ここからかとうさんからご指摘いただいた

黒字倒産！編がはじまるかも？

"超”アパート経営入門が来ました

本日、待ちに待った"超”アパート経営入門が来ました。

これは、名古屋賃貸不動産オーナーズクラブのメーリングリストに入っている
タニヤさんと、有名なコテツさんが作成されています。

参照　アパート経営で目指せ金持ち父さん

かなりのボリュームです。

　１・79ページの本

　２・スカイプによる無料相談サービス

　３・タニヤさん、コテツさんが使っている物件パンフレット

会の中でも物件パンフレットの威力は強力で、
がんがん埋まっていったとお話を聞きました。

管理人は、借地権や、店舗物件についてタニヤさんに相談をし、
かなりお世話になっています。

いつもありがとうございます。タニヤさん。(^^ゞ

今年も・・・・

書初めを行いたいと、
我が家に大家さん三人が集まりました・・・
が、書初めそっちのけで、
ついついリフォーム話に花が咲き、
夜中の二時に。

結局出来なかったのであります。

10年フルローンで借りると？

今回は、実質利回から、どれだけの収入になるかを書きます。
購入資金は、銀行から、フルローンで借りたとします。
手数料は自費払いとします。

年間の家賃500万円、空室率20％　手数料金8％で、
実質利回りから算出する購入金額は以下になります。

・実質利回り10.0% 表面利回り13.5% 購入金額　3703万円

・実質利回り11.0% 表面利回り14.9% 購入金額　3367万円

・実質利回り12.0% 表面利回り16.2% 購入金額　3086万円


銀行フルローン、3％固定、10年払い、手数料、修繕費用自費払いの時の、
年間収入、月間収入を算出します。
（所得税は考慮していません）

実質利回り10％時（購入金額3703万円）

・支払い総額　4341万円　年間支払額434万円、年間実収入-34.2万円　月間収入-2.8万円

実質利回り11％時（購入金額3367万円）

・支払い総額　3947万円 年間支払額394万円 年間実収入5.3万円 月間収入0.4万円

実質利回り12％時（購入金額3086万円）

・支払い総額　3618万円 年間支払額361万円 年間実収入38.2万円 月間収入3.2万円

いかがでしょうか？4000万円以上の借金をするわりに、

実収入なさ過ぎるとおもいませんか？

年数、家賃上昇など、頑張った分の収益で、
物件を住みやすくする工夫をするのが、
大家さん業となります。

僕はここが賃貸業の腕だと思っています。

※）ただし、フルローンで買った場合の数字となります。
現金で購入した場合は、条件がまったく違ってきます。

購入時利回り？

みなさんは、利回りをどう考えています？
（利回り以外の方法で考えられている方も
　もちろんいらっしゃいます。
　良ろしかったら、教えて下さいね。）

管理人は実質利回り10％〜12%を目標にして、
マンション購入を考えたいと思っています。


では、管理人の実質利回りからみた購入金額の算出方法は？

購入金額を、年間賃料から算出すると、以下の式になります。

　購入金額 = 年間賃料×実質の収入率(80%等)
　　　　　　　　　　　/　設定した実質利回り(12％等)
　　　　　　　　　　　/（1＋購入額から算出した購入手数料割合(6%〜8%等)）
　　　　　　　　　　　-　初期修繕費用

　あまり良くわかりませんね(笑)

　これを噛み砕きます。

　(1)年間の実収入を計算します。
　
　年間の実収入= 年間賃料×実質の収入率(80%)
　（実質の収入率は、空き室、修繕費用、固定資産税等を考慮します)

(2)これを「実質利回り」で割ると、
　　購入に使ってもいい金額が出ます。
　
　　購入に使ってもいい金額 = 年間の実収入 / 実質利回り


(3)手数料を引きます。
　　　しかし手数料は購入金額の6%〜8%かかるものとします。すると、

　　購入金額’ = 購入に使ってもいい金額
　　　　　　　　　/ （1+手数料(6%〜8%)）

（4）初期の修繕費用を引きます。

　　購入金額　= 購入金額’ - 修繕費用

　ふう（笑）

　これはめんどうですね。

　管理人は、年間収入に以下の数をかけ、
　修繕費用を引くと、
　購入金額が出るようにしています。

　条件

　　実質の収入率=80%
　　手数料 = 購入金額の8％
　
実質10.0%のとき、
　　購入金額　= 年間賃料×7.41-修繕費用

　実質11.0%のとき、
　　購入金額　= 年間賃料×6.73-修繕費用

　実質12.0%のとき、
　　購入金額　= 年間賃料×6.17-修繕費用
　　
　これで算出は格段に早くなりました。

　しかし、ほとんどの物件は買うことが出来なくなりました(~_~;)A

　なぜなら実質利回り10％〜12%は、
　表面利回り約13.5%〜16.2%となるためです。

　次回はこれで算出された金額でフルローン10年で借りた場合の
　シミュレーションについてお伝えします。
（手数料は自己資金とします）

　もし、間違いや質問、アドバイスがありましたら、
　管理人に伝えてください。
　30歳を超えた管理人への、
　なによりのお年玉となります。

　長文にお付き合いいただきありがとうございました

あっ忘れていました

皆様の健康をお祈り申し上げます！

元気が一番！

新年ですね〜

開けましておめでとうございます！

1月1日は、大須に行ってNFTOCのメンバー4人でお茶をしてきました。

なんとひろ＆みか以外の二人は和服！

ちょーかっこ良かったのですが、写真をとりたいと言い出せず、残念。

正月からアパマン経営について熱く語り合っちゃいました。

喫茶店をはしごした時に、なんとお一人から提案で、書初めをすることになりました。
　
ひろの願い事は、写真のとおり。
年初からでかく出過ぎました。(~_~;)A

皆さんの書初めを見て年初から熱い思いがびんびんと伝わってきました。
　＆ちょ〜いい刺激が伝わってきました。

　今年もいいことが僕と皆様に沢山ありますように！！

水道管破裂！

昨年12月30日、知人のうちで水道管が破裂！
隣のうちにざぶざぶ流れる事件がありました。
（まだ詳細わかりませんが、水道代だけで100万越えるかも？）

水道屋さんも、仕事納めで連絡取れず、
また、来てもらっても2日がかりになるということで、
できないとのこと。

でも年末年始もやっている水道屋さんを紹介していただきました。
水道修繕センター
電話番号　０５２−９７２−７２８５
ここはどんな日にちでもやっているようです。

ちなみに管理人は普段水道屋本舗にお願いしています。
すばやく対応していただいています。
金額は、出張費8000円。
後は、内容によって加算されていきます。

皆様はどこにお願いしていますか？

もし、仕事が丁寧な安い業者さんがいたら是非紹介してください〜。

あけましておめでとうございます！

あけましておめでとうございます！！
管理人のひろ＠名古屋です。

　新年になりました。
　皆様の新しい目標はなんでしょうか？

　今年の僕の目標です。

　　１．入居者の方が快適に暮らすことが出来る工夫を見つけ、勉強し、即実践する。
　　２．一棟購入と、満室経営
　　３．新たに購入する方のお手伝いをする。
　　４．電話したいと思ったらすぐ電話する。連絡を取る。
　　　　（実は電話が大の苦手なのです(~_~;)A）

　　昨年の目標は、先輩方の温かいご支援と、お客様との良縁により、
　達成することができました。ありがとうございました。

　　名古屋不動産賃貸オーナーズクラブが
　皆様の良い縁つなぎの場になる事を願っています。
　さらに、お手伝いもして行きます。

　本年もどうぞよろしくお願いします

名東区お部屋の紹介

お部屋の紹介です。(~o~)

「メゾン藤英」

一部屋入居可能です。

名東区松井町の南垂れの斜面にたっています。

土地柄は非常に良い場所で、

地元の人にそこにすんでいることを言うと

「いいところにお住みですね。」

とほめていただけます。


なんと！ここに行って入居申し込みメールすると

インターフォンがＴＶモニターフォンになっちゃいます！（本当）

ついでにブログ管理者は、ほめられます（嘘）


新規参入大家のちょっとした本音：

土地柄が良い分、ここは土地値が高いです。

NEWER大家が作るとかなりがんばることになります。(^_^;)A

賃料、かとうさんの管理、この土地柄であれば、

かなりお得ですよ〜奥さん（笑）。

忘年会ありがとうございました

忘年会が終わりました。

いや皆様熱いですね〜。
正直これまで盛り上がるとは思いませんでした。
カラオケも用意したのですが、そっちのけ。
名古屋不動産賃貸のお話で盛り上がりました。!(^^)!

今回の会はワンマイルストーンでやりました。愛知県名古屋市中区栄５−６−２６　いづもビル２Ｆ
052-243-0321
1月からはリニューアルし、個室も増えるそうです。
ゆっくりとお話し、商談、食事を取りながらカラオケしたい。
にはもってこいです。
（使うときに名前を出してくださいますと
「そうですか」とにっこりしてもらえます(笑)。）

今回新しくこられた方のご紹介です。
有限会社 秀和のOさん

沢山の知識をありがとうございました。

今年もあと少し、皆様良いお年を！
来年もよろしくお願いします。

名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ忘年会

11月下旬〜12月中に忘年会をやります。 詳細はメールにて告知します。 よろしくお願いします。

10月の会

10月は濱ビル株式会社にお邪魔しました。
賃貸マンション=建具や部材が安いってイメージがありますよね。
しかしこちらは違います。

イタリアから取り寄せた建具、
そしてホテルをイメージした部屋のつくりは、
本物だけがかもし出すしっとりした落ち着きと、重厚さを出しています。

もし栄で本物が織り成す安心感と安らぎを求めるなら
Viareをお勧めします

つながっている皆様

名古屋不動産クラブに参加している人、 指南役の方々のページをご紹介します。

Ｎａｇｏｙａ☆はまちゃんの自由気ままなＢｌｏｇ　

続・好きなことを仕事にする ターネックさん

【名古屋・外断熱賃貸マンション物語】かとうさん

みなさま人間的にすばらしい人たちです。(^^♪
管理人ひろの目標です。

9月の会

9月は有限会社藤英　加藤さんのマンションを見せていただきました。
外断熱って知っています？
知らない方はぜひこちらをクリック
夏暑い時に入ったのですが、建物の中はひんやりとしていました。
正直あすこまですごしやすいとは思いませんでした。
温度差、クーラーのつけすぎで体調を崩す、もしくは 暖房で肌が乾いてしまう。などを避けたい方にはぜひお勧めです。
デザインもカッコイイですよ〜

8月の例会終了

8月の例会が終了しました。
8月の例会では、ひろの物件取得でやっちまった特集でした。
最大にやってしまった事は、ローン保障なし、銀行のあてなしで１DKを購入決定したこと。
実は区分所有で銀行ローンは難しいのです。
名古屋は土地絶対主義(^_^;)Aなのです。
（１R、１K、１DKのみです。ファミリータイプはその限りではありません）

ひろです

こんにちは！ひろです。
区分系マンション２戸を２００５年８月１８日、
名古屋不動産賃貸オーナーズクラブの方に助けられ、取得します。
これから賃貸を行っていきます。
皆様よろしくお願いします〜。

8月の名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ

8月の名古屋不動産賃貸オーナーズクラブは8月21日に行います。なんと！ひろさんの物件を見に行くことに（予定）。よろしくお願いしま〜す。

名古屋不動産賃貸オーナーズクラブの紹介

名古屋の不動産賃貸＠大家さんの勉強会です。
月一度の会合、メーリングリストで大家さん業を勉強しています。
目的は,お客様に良い居住空間を提供できる大家さんになることです。
大家業を向いた人が集まって話し合ったり、
お互い知恵を出し合ったりしてみんなで協力しています。

入会は紹介のみとなっています。
メール：[e-mail]
（現在、このメールアドレスは存在しません）

メールやコメントの対応はできないことがありますのでご了承ください。