大家塾 (名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ)




名古屋の不動産賃貸@大家さんの勉強会です。月一度の会合、メーリングリストで大家さん業(アパート マンション経営)を勉強しています。
みんなで大家力を高めよう〜!!
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本年もよろしくお願いいたします

新年明けまして、おめでとうございます。
ウマ年ですのでウマく行きますよ!
ウマ年で駆け上がろう!!

12月大家塾 〜思いっきし炎の望年会〜

こんにちわ。はまやん♪です。
もう12月もあと数日になりました。皆様、今年一年は良い年だったでしょうか。
12月7日に行った望年会ですが、やっとこさのブログになっちゃってスイマセン。

今回は、ユニホーの仲尾さん(大家塾生です)のご縁で、タカラスタンダードさんに会場に加えて、お弁当まで提供していただいての大家塾となりました。

まずスタートは、「私の5年後の夢自慢!」から。
最初はどうなるかな?と思いましたが、皆さん、それぞれ将来を考られていて、一様に笑顔で語られていたのが印象的でした。
自分の将来を思い描くこと、それを口に出すことで、より実現性が高まりますね!

続いて川村さんが大家塾に参加されてからの変化についてお話し下さいました。

ドリアン
ドリアンから大家さんへ転進?

カタイ仕事をされていた川村さん、マレーシアにドリアン農場を買ったという話は大変興味深かったです。
しかし、その後不動産賃貸業に転進され、現在の投資手法や不動産再生の取り組みはぶっちぎりのオリジナリティが素晴らしかったです。
川村さんを表現する言葉はいくつかありますが、一番は「行動力」でしょうか。
ほんとすごいです。


思いっきし炎の望年会
思いっきし炎の望年会

最後は株式会社AXIA代表取締役の武田さんです。サラリーマンから独立・企業し、入居者のライフスタイルから部屋探しをするというコンセプトのサイト BRANCH AVENUE を立ち上げるなど、多方面の活動をされた経過を話していただきました。

最後は残念ながら時間切れになってしまい、途中で終了することになりましたが、自分から行動することで点と点が、人と人がつながって行くのを実感している、それができるのも大家さんだからこそ、というお話をされたかったそうです。

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タカラスタンダード様
タカラスタンダ−ド様でショールーム見学

今回はご縁をいただきタカラスタンダード様のご好意でステキな会議室を使わせていただいた上、お弁当まで出していただきました。参加者の皆さんも大好評でした!

お昼のお弁当タイムでは、チーム芸術(まもなく新設?)から小田さんがバイオリンの生演奏もしていただきました。

★お礼★
今回の大家塾では、特に多くの方のお世話になりました。
タカラスタンダード様、ユニホー様、発表をしてくださった川村さん、武田さん、バイオリン演奏をしてくださった小田さん、参加者のみなさま、本当にありがとうございました!!

11月大家塾 〜狼さんスピンオフ ふくちゃん祭り〜

こんばんわ、カムバックしました、はまやん♪です。

2013.11.24(日)
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ハッピー不動産投資 現在進行中!
 投資利回りは自分で決める?

〜狼さんスピンオフ ふくちゃん祭り〜
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9月のセミナーに続き、約束のふくちゃん祭りの開催です。

ふくちゃんは設備関係の仕事をしていたことがあるそうで、特に建物には詳しいようです。
名古屋大家塾のセミナーで講演して下さる方は、大家さんが本当に儲かることを大切にされている方が多いですが、ふくちゃんのトークは儲かること、そうでないことをすごく判りやすく話してくれます。

この手法を、毒舌とか辛口とか言ったりしますが、聞いて毒だとか辛いとか思う人は名古屋大家塾へは来られることはないかもしれません。
本日のレジュメ
本日のレジュメ


今回のレジュメは43ページ、相当がんばって用意して下さいました。
セミナーで聞た方がわかりやすいですが、レジュメだけでも内容充実です。

はじめに、巷に溢れる不動産投資の情報がどれほどワナにまみれているかを、これでもかというほど具体的に話していただきました。
ネット記事を読むと「そうか!」と思ってしまうことも良くありますが、実は大切なことが隠されたままのことばかりなんですね。コワコワ…

次は正しいキャッシュフローの計算のしかたですが、計算式を色分けして丁寧に示してあり、計算の道理を判りやすく解説していただきました。

後半は、融資期間の長短によるメリット・デメリットや、フルローンと頭金を入れる場合の違いなどなど、Excelでのシミュレーション例を示して説明していただきました。

Excel表を見ながら、ものすごいスピードでお話されるのでついてゆくのに必死です。

最後はとっておきの「不動産ティップス渋谷」ネタです。
内容が書けないのが残念です(笑)
ふくちゃん、最後の5分で一気にしゃべり尽くそうと思ったようですが、ノリノリで20分もかかってしました!

3時間ちょっとのセミナー、ふくちゃん全力疾走でした!


今回で二度目ですが、前回よりすごく判りやすく、楽しかったです。
来年もふくちゃんに来て頂くことになっています。今回参加できなかった方、是非お見逃しなく!

11月大家塾へ来たい方へ

11月24日 13:00~ 大家塾が開かれます。

題名は、狼さんスピンオフ、ふくちゃん祭りです。

内容は、不動産投資の罠と正体、そして利回りってなによ?

の巻です。

よろしかったらご参加ください。

今回は特別に大家塾以外の方も参加可能です。

さらにそのまま大家塾に入会もできます。

ぜひご参加ください。

登録ページ

どうぞよろしくお願いします。

11月大家塾 相続対策と調査 〜不動産の法人化など〜

こんばんは、いまやんです。
ブログ係卒業しましたが、はまやんさんが欠席だった為急遽書かせていただいております。 ※卒業は取り消されておりますwww

2013.11.9(土)
相続対策と調査 〜不動産の法人化など〜

税理士法人レティング
代表税理士、公認会計士、税理士
木下勇人先生

の、セミナーでした。

当日はレジュメがセミナー開始に間に合わないので塾長の前説が長引いても安心していられる貴重なスタートとなりました(笑)
木下先生も1ページ目でレジュメが届くまで頑張っていましたが少々つらそうに感じたのは、一番先生から遠い位置にいたいまやんだからでしょうか?

税理士法人レティング木下勇人先生
税理士法人レティング木下勇人先生

相続税の現状、仕組みなどから始まり、続の話まで、もめやすい家族構成など話していただきました。

節税対策は養子縁組と法人についてです。
養子縁組も否認される可能性があるので注意が必要です。
法人は必要経費や法人経費の考え方からどのように法人へ移転するかなど、色々なお話を教えていただきました。
しかし最後は複雑な例を出そうとしすぎて、ホワイトボードでの説明が難しくなってメーリングリスト対応となりました。
メーリングリストに投稿される日を待ってます(^^)

10月大家塾 税務 〜減価償却と経営〜

こんにちわ はまやん♪です。
#10月もイベントてんこ盛りで… あ、いえ、言い訳です…

このブログは言わば「本家 名古屋大家塾」のブログなのです。
しかし、今年から立ち上がっている分科会がものすごい勢いで盛り上がっておりまして、あちこちに参加しているとブログの更新もままなりません。ほんと、名古屋大家塾、すごいことになっています。
分科会の方は、密度濃い勉強会だったり、ノリノリでリフォーム体験だったり、本当に皆さん積極的に活動されていて、ス・テ・キです♪

余談からいっぱい書いてしまいました。
さてさて、10月のテーマは「税金」です。

昨年に続き今年も、税理士 森広忠先生です。

森先生は、子供の頃から、「不動産賃貸業に詳しい税理士」を目指され、今、「シンプルタックス森会計」を運営されている、税理士大家さんです。
SimpleTax
最近、二人目の娘さんが生まれ、育児に忙しくされているそうです。


講演会テキスト
本日のテキスト。なんかかわいくない?

今回のテーマは昨年のアンケートでたくさん要望があった「減価償却」です。(ちなみに次回テーマは「相続」です)

《目次》
 【1】減価償却
 【2】借入金
 【3】事例演習
 【4】デッドクロス問題
 【5】損益分岐点(まとめ)

減価償却と相続について詳しく話して欲しいという要望はとても多く、大家さんの関心の強さが伺われます。

会場風景
今池ガスビル会議室。大きな箱もいい具合に入ってます


壇上の森先生
森先生、いつもニコニコ顔で身振り手振りのお話です

講演は減価償却の考え方から、計算方法の基礎までお話しいただきました。減価償却の計算問題の演習つきです。

RC造の耐用年数47年などはほとんどの方はわかっていましたが、中古物件の耐用年数の計算や、自己使用する資産の償却方法、経費か償却資産かの判断についての理解などには差があるようです。

私自身は自分で確定申告書を書いたこともあって、わかってるつもりでした。
でも、取得価額に付随費用を入れることや、登記費用・不動産取得税は経費にも資産にも計上できるなど気付いていなかったこともありました。
しっかり理解しないといけませんね。


電卓とノート
電卓叩いて演習問題!

演習問題は少し時間がタイトになってしまい、バタバタしてしまいましたが、皆さん実際に手を動かして計算されていました。
税額がいくらになり、手元にいくら残るか? 皆さん真剣です。

税理士さんにお願いすれば、面倒な確定申告も簡単に済ませられますが、定額法か定率法かどちらにするか、資産計上するか経費にするのかなどポイントを知ってお願いするかどうかは大違いだなと思いました。


休憩後の後半は、今日のもうひとつのポイント「デッドクロス」です。
こちらは、株式会社エーシーアイの栗崎さんとセッションで、年々の税引き前・税引き後キャッシュフローをグラフ化した資料を元に、収支がどのように変化して行くのかを解説していただきました。

デッドクロスのチャート
デッドクロスのチャート、あなたの物件は大丈夫?

減価償却が経年とともに小さくなり、返済が進んで利息分が減ることで、課税対象額がキャッシュフローを超えてしまいます。
これが、不動産資産を保持しているがために支出をしなければならない状態「デッドクロス」です。

参加者の皆さんも、デッドクロスという言葉自体はご存知の方が多かったようですが、今回のセミナーでデッドクロスの恐ろしさがしっかり理解できた人が多かったようです。

デッドクロスのチャート
前説中、得意満面の塾長(笑)


昨年の税金セミナーは10月から3回開催しましたが、今回も10月です。
皆さん、なぜ10月に税金のセミナーを開催するか、お分かりでしょうか?
これには塾長の深〜い思慮があります。(たぶん)

今年もあと二ヶ月です。
不動産賃貸業を制するには、税務は避けられません。
税務を制すれば、不動産賃貸業、危うからずです。

皆様が賃貸経営で繁栄されることを希望しております。

9月大家塾「狼旅団セミナー(2回目)」

こんにちわ はまやん♪です。

9月はイベントてんこ盛りでした。
#更新が遅くなってしまい申し訳ありません。

9/3-4は賃貸住宅フェア

名古屋大家塾からもたくさんの方が講演されています。
(一部の講演は台風のため中止になった模様)

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 加藤さん 250戸所有するオーナーが語る満室にするための秘策
       あさよしブランドの作り方
 沢さん  借金なんか恐くない!
       〜沢孝史のこれからの不動産投資〜
 後藤さん 空室率4割超の物件を次々再生
       満室稼動を実現する賃貸経営術
 本渡さん シェアハウス、戸建て、木造、RCなど
       多種の不動産取得によるリスク分散投資
 仲尾さん 異業種コラボレーションで付加価値アップ!
       〜アイデアをカタチにする賃貸経営虎の巻〜
 奥村さん 不可能と言われた市場を切り拓いた開拓者たちがここに終結!    
       「名古屋で成功した」シェアハウス座談会
──────────────────────────────────


9/15-16和歌山ホテル浦島ツアー 合同合宿WITH必殺さん!!

不参加の私はレポートできませんが、必殺さんチームはこれまた強力な方々が参加されたようです。大阪チームも名古屋チームも宴会電車で和歌山まで。
楽しすぎです。
帰りは台風直撃で大変だったとか。それもまた、楽し、でしょう。


9/29 9月大家塾

さて、やっとここからが、今回のレポートです。
今回は5月に続く、第二回狼さんセミナーです!

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狼さんの「毒」の部分が勉強になります♪

狼さんは関東で活躍されている収益不動産業者さんですが、先回の名古屋大家塾があまりにノリノリだったので、勢いで第二回開催を約束してしまったんですのw

私たちは大家さんの視点で見がちですが、物件売買の場面では、業者さん目線でどのように見えているかを知ってるのと知らないのとでは大違い、ということで、仲介業者の頭の中を、パカっと開いて、分かりやすくお話してくださいました。

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開始前の狼さん 真剣に資料チェック

不動産業者の目線を(たぶん)余す所なく披露して下さり、大変勉強になる有意義なセミナーになりました。

  内容は内緒!

  塾長が第一回目の時の残っていた資料を「欲しい人〜」と言ったら
  瞬殺で完売しました。(タダですけど…)恐るべし。
  そんな内容ですた。

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会場の様子。120人の箱もだいたい埋まりました


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絶好調〜〜 PS: 日々多数の敵と戦っているので顔出しNGですのw 

狼さん自身のブログの方が、前後のこと含めて詳しく書かれているし記事もおもしろいです。
ですから、狼さんのブログを読んでください。
(手抜きをうまい事言い逃れた。ウッシッシ)

そこで、狼さんからのお願い(≒命令)です。
ブログを読んだら(読んでなくても)、そこここにあるスマホ・タブレット・パソコンを使ってブログサイトにある「赤ずきんちゃん」か「じろうくん」のボタンを押してください。
ね! 分かってますね、カンバッチのこと!

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じろう君を押したら狼旅団の一員です



そして、今回は特別に、ふくちゃんのセミナーの二本立てです。
ふくちゃん、ホームの関東地区でも滅多に見られない、狼旅団の最終兵器だそうです。
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ハッピー不動産投資


  どういう意味だろう…
  ハイ、来なきゃ分かりません。

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ふくちゃんです。毒吐いてます。ガンガンです


PS
ちょっと休み勝ち?なふくちゃんのブログはこちら


「狼旅団セミナー〜秋」

こんにちは、いまやんです。

9/29(日)に狼さんのセミナーをやります。
(狼さんと狼さんご紹介の講師の方と2名で各々のセミナーとなります。)
今回は大家塾に入ってない方も申し込みができます。

下記のフォームに必要事項を記入して送ってください。
(この時点では申込みされておりません)

http://form.os7.biz/f/e93fdbfe/

すると、ご登録いただいたメールアドレスに
詳細が書かれたメールが届きます。
(この時点でも申込はされておりません)

届いたメールに書かれている方法で申込をしてください。
(この申込をされた時点で申込は完了です)

少々複雑かもしれませんが、よろしくお願いします。

大家塾 受付係 いまやん

あ、勝手に役職を名乗ってしまった(笑)

一次会のセミナーは2013年9月27日(金)が締め切りです。
二次会は締め切りました。
(9月23日現在)

8月大家塾「弁護士の使っている交渉の技術 〜交渉が苦手な大家さんのために」

大家塾〜交渉術〜案内表示

はまやん♪です。
ちょっと間が空いてしまいました。ゴメンナサイ。

8月24日(土)は弁護士大家、加藤さんのお話で、渾身のテーマ「交渉術」です。

    弁護士  加藤 幸英(かとう ゆきひで)   ブログ
    隼綜合法律事務所 http://hayabusa-legal.com/

加藤さんと言えば、昨年秋の必殺さんセミナーの二次会訴訟バトルなど見せていただきましたが、名古屋大家塾の前身時代から参加されており、地主系大家を皮切りに、外断熱日本交渉学会会員、ほんまのもんの弁護士、と素晴らしい肩書きが並んでおられる方です。

一瞬、外断熱教の布教活動に入りそうになりましたが、参加者のノリがイマイチだったのか、外断熱トークは自制されてしまいました。外断熱に賭ける熱い思いはまた次回ということでしょうか。
さすが、弁護士先生、冷静な対応です。
講師 加藤弁護士






第一部は交渉術。

交渉というと、隙あらば畳み掛ける、揚げ足を取る、のような巧みな話術で相手を陥れるようなイメージがあると思います。
昨今は、交渉後の関係まで考えて対応する方が良い、と考えられているそうです。

 (≧ヘ≦)  ・相手に勝とうとする敵対型(Win-Lose)ではなく、
           人と問題を分離して考え、
 (⌒-⌒)   ・ともに問題を解決しようとする協力型(Win-Win)

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非常に重要だと思ったのは、交渉では事前の準備が重要という点です。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
1.自分が得たい結果を明確に順位付けする
2.そのための方策を考える
3.バトナ
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
こうしてセミナーや書籍などで日ごろから知識をつけておくことも準備のひとつだと思いますが、「得たい結果を順位付けする」ということって、できていると思っても、紙に書き出して整理してあるのと、頭で考えただけとではかなり違いますね。

滞納する入居者と交渉する場面なら
 1) 家賃を払って欲しいのか
 2) 退去して欲しいのか
 3) 誠意を見せて欲しいのか

自分にとって交渉の結果でどういう結果を得たいのかを明確にし、その優先順位をつけておくことが重要だという話には大いに納得しました。

そして、加藤さんが、「今日一番皆さんにお伝えしたいこと」と話された
  バトナ
  BATNA
  Best Alternative to a Negotiated Agreement
誰か、こんな法人名つけちゃいそうですね。

英語を訳すと「交渉が決裂した時の対処策として最も良い案」で、交渉学では「不調時対策案」と言うそうです。

交渉を始める前に、バトナを見つけておくという準備作業をしっかりすることが最も重要だということだそうです。

なるほど、なるほど。

滞納者との交渉の場合のバトナって何でしょうね?
 - 建物明渡しの訴訟をチラつかせる
 - 保証人に支払い請求する     …かな?


交渉の時のテクニックにはたくさんのノウハウをお話してくださり、実例つきで非常に分かりやすかったです。
たくさんありますが、日ごろから意識して使い分けるようにして身に着けたいと思いました。
 - ドア・イン・ザ・フェイス
 - フット・イン・ザ・ドア  etc etc …

スペシャル 「詐欺師の手口」

詐欺の事例やその経過の話ですが、結論は詐欺に会わないように詐欺師のやり方を知り、おかしいなと思ったら相談をすることが大事だということでしょうか。

詐欺師というのは、警察にとっても詐欺が故意に行われたことを立証することが非常に難しく、従って積極的に取り組むわけではないといのが実情のようです。

投資家を狙った詐欺は多いので、知識をつけてひっかからないようにする、怪しいなと感じる感性を磨いておかないといけませんね。

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第二部は大家さんのための弁護士の選び方・使い方

弁護士はやはり紛争解決のプロで、うまく使うかどうかで大きな差が生まれると思いました。特にセミナーでは「弁護士の選び方」のノウハウをすごく分かりやすく紹介して下さいました。

 内容は…  足を運んでセミナー代を払った人だけでーす。


今回のセミナーを実施するにあたって、加藤さんは60枚にも及ぶ原稿を用意され、さらにそれを密度を圧縮してお話して下さったそうです。
たくさんのぶ厚い本も読んで、エッセンスを ガっ と放出する大盤振る舞い!
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今回の名古屋大家塾も内容充実でいいセミナーでした。
講師を務めてくださった加藤さん、段取りを取っていただいた塾長他スタッフの皆さん、ご苦労様でした。そしてありがとうございました!

5月大家塾「狼旅団セミナー」

5月大家塾「狼旅団セミナー」

はまやん♪です。

今回で4回目の投稿になりました。
一部の大家塾メンバーの方に聞いてみましたが、
このブログを更新しているのをご存じない方多いようです。
がんばって更新していきますので時々アクセスして下さいね〜


さて、5月26日は有名ブロガー狼さんにセミナーを実施していただきました。



狼さん







狼さんと言えば、必殺さんとランキングを争う(最近負けてる…w)
有名ブロガーさんで、いくつも気づいていないお話をおっぴろげてくれました。

TV放送だったら、ず〜〜っと「ピー」音がしてそうなネタが出るわ出るわで、
ためになるし、おもしろいし、で楽しいセミナーになりました。(笑)


狼旅団の地下に潜った不動産ブログ
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/

 ↑ 清きポチをよろしく(清くなくても全く構いません)



参加者は大家塾メンバーの他にも
「狼旅団枠」で参加いただいた方もいらっしゃり
良い交流となりました。(参加人数76名)


そして、ある日!
狼さんのブログにこんな一文が…

────
最後に今回名古屋で初めて狼セミナーを受講する方に申し上げます。

ワタクシ、基本的にいっつもセミナー最初の立ち上がりは
プラグがカブったような不完全燃焼気味になります。
その辺で笑いが取れないとどんどんとドツボへと迷い込むので
つかみの部分では無理にでも笑っていただけると幸いです。。

関西圏では毎回これが出来ずに立ち上がりいつもプスンプスンと始まります。。

なにとぞお願いいたします。。。
────


会場オープンすると(いつも長い!と言われる)塾長の前説ですが
今回は特別に盛り上げにかかります。塾長得意の大道芸まで投入です。


大道芸


ノリノリになった会場で、
若干圧倒される狼さんでしたが、
塾長とも「あうん」の呼吸で
セミナーが始まりました。


さて、今回のセミナーは…
【貸す理論】
【売る理論】
【買う理論】
の3本立て。   …と、実は特別番外編!


狼さんのマシンガントークは止まることなく、
追加ネタ炸裂で会場の制限時間ギリギリとなり、懇親会へ突入。




会場参加者









懇親会じゃんけん








じゃんけん大会は狼さんから、しょぼくれん切手と特製メジャーのプレゼント!
しょぼくれん切手は、メーカー希望小売価格100万円ですよ!!(時価不明)

盛り上がりまくった夜は更けてゆくのでありました…



★オマケ★

最前列かぶりつき席を陣取ったSさん。
狼さん渾身のかぶり物を装着。
迫真のポーズにモザイク加工を躊躇する私でした。www


佐賀狼














いやぁ〜、今回も名古屋大家塾、楽しすぎです。

豊橋大家塾
TeamBolo
チーム新築
チーム地主
チームスルガ
チーム海外
大家塾雀豪会

分科会も立ち上がって、盛り上がってまっす。

4月大家塾「シェアハウスセミナー」

はまやん♪です。

4月28日ゴールデンウィーク入りした、心地よい快晴の日曜日、不動産が大好
きな人たちが集まったのは、黒川の Share House 180°
http://www.sharehouse180.net/

DSCF0393











本日の講師はこのシェアハウスを超スピードで立ち上げた伊藤さん。

伊藤さん自身が世界各国のドミトリーやシャアハウスで生活し、その楽しさを自
分で実現したいという思いで、ビジネスをスタート。

シェアハウスは日本でもまだ始まったばかり。ノウハウを集め、分析するために
伊藤さんがしたことは「足で情報を集めること」

東京を始め、日本全国あちこちのシェアハウスや運営会社をめぐったり、実際に
名古屋のシェアハウスに住んでみたり… すばらしい行動力です。

若いっていいな。

=====

シェアハウスのいい所

・家賃収入が多い
・成長市場
・差別化がしやすい。アイデアがそのまま差別化につながる
・給排水を集約できるため、リフォームコストが抑えられる

内覧をさせていただき、びっくり仰天だったのは、1DKの部屋をリフォームし
て2部屋になっていたり、1フロアの中にロフト式にして二階建てベッドを作ったり
(これは文字では表現できません!!)

DSCF0395














アイデア満載でしたっ


シャアハウスの難しい所

・考えられるあらゆる問題が発生する(笑)


何人かの人が共同生活をするので、それぞれの人が「常識」「ルールを守って
る」と思っていても、他の人から見ると「非常識」「ルール違反」に映ることが
起きるのですね。
喧嘩の仲裁もせなあかん時もあるそうです(笑)

大変な面もありますが、入居者のコミュニティに入って生活を楽しむという充実
感があるというお話しです。

オシャレな内装も大切ですが、ソフト面が非常に成否を分けるポイントのように
思いました。


シェアハウスって、いいな。


PS:
今日はイジワルなことは何も書きません。
でも、このシェアハウスのすごいところ、面白いところ、経営観点のポイント。
ぜ〜んぶ、目と耳で触れないとわかんないですよ〜


大家塾、楽しいですよ。
興味のある方はご参加ください。
(但し、名古屋大家塾への参加は条件がありますのでご注意ください)

4月大家塾「保険について」

はまやん♪です。

4月21日に保険のセミナーが行われたので、レポートします。
今回はタイトルそのまんまで、保険の話です。

大家さんの立場の理解ができる頼もしい保険屋さん、有限会社GIAの名倉さん
にお話していただきました。

20130421-ed


私だけかもしれませんが、保険ってなんかお得な感じがしなくて、そこにお金使
うか? と思ったりするわけですが、いやいや保険っていいっすよ、というか、
保険かけてないとヤバイよって話です。

余談ですが…

私は自動車保険大好きで、車両保険を限界までかけるようにしています。
と、言うのも、新車3年くらいのマーク供別世蕕に身分不相応でした)を駅前
に路駐して出社したら、数日後に飛○村の中央分離帯で大破して発見されました。
ところがこれが、車両保険のおかげで、新車に即再生できました。
元々まぁまぁの車でしたが、ピッカピッカのインスパイアに再生しました。

保険って、窮地を救ってくれるので、経験するとホントありがたみがわかります。


トリビアじゃないですが、へぇな話をいくつか書きましょう。

(1)
地震で建物が壊れるのは大変困るわけですが、大家さんにとってもっと困るの
は、建物が傾くことだそうです。
壊れてしまえば100%保険が立て直すなり、売るなりすればいですが、少し傾いた
くらいだと、保険が出ても傾きを直したり、立て直したりはできません。
一方、傾いた部屋の入居者さんは住み続けてくれるでしょうか?これは大家さん
にとっては死活問題です。

(2)
地震保険は火災保険の補償額の1/2までしか出ない。
ご存知でした?(私は知ってました。エヘン)

(3)
ところが、火災保険は掛けられる補償額がある範囲で選べます(新価)。
地震で全壊しても再生できるように備えるなら火災保険をおおめにかければ良いわ
けです。

(4)
火災保険は火事だけが対象じゃない。実際は水災や盗難で使われることのが多い。


セミナー開始のころは、いきなり「付保割合ってわかりますか?」なんて質問か
ら始まって難しい話だなぁと思いましたが、具体的な例を挙げて、また、質疑応
答の形式でわかり易いように工夫してお話をしていただけました。


保険を掛けることの大切さが良くわかりました。
物件購入で数千万、億のローンを組んでいる方も少なくないわけですが、事故・
地震が起きて途端にローン返済に困るとそれで人生終了になりかねません。

少し大げさですが人生を守ってくれる保険、大切ですね。

====

保険について話題になると、よく塾長は、こんなことを言われます。

保険の大切さを皆さんにお伝えしているのに、皆さんちゃんと保険の見直しや設
計をしっかりやっているのか、せっかくセミナーやってるのに、活かせてもらえ
てないんじゃないか?

中古不動産を購入して、賃貸業を行う人にとって、保険はお買い得だといつも話
されていたのが良くわかりました。

皆さんも、保険の見直しと、設計をしましょうね。


PS:
なお、
セミナーでは事故があった時に何をしておくとよいのか? とか
地震保険の給付とそれに対する○○のしかた とか
それを知ってるのと知らないのじゃとんでもない違い
という話をいくつも惜しげもなく話していただきました。

ハイ。
ちょっとイジワルに書いてありますが、そりゃもうお金と時間を使って参加した
人がトクをしなきゃね。ごめんね。 (^_^);



PS:
私の隣に座っていた○山さんは、その場で保険屋さんに変更の連絡をしてました。
私の保険はダメダメなことが帰宅後バッチリわかりました。
GW中に設計してパワーアップしておきます。
それまで、地震起きないでください。

3月大家塾「数字で見る不動産賃貸業」

こんばんわ、はまやん♪です。

いまやんさんの応援で大家塾HPを更新させていただくことにしました。



今回のお題は「数字で見る不動産賃貸業」として、塾長と数字使いの名手株式会社エーシーアイの栗崎さんのセミナーでした。
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実は私、大家塾に参加して半年以上になりますが、塾長は前フリしかしないのかと思ってましたが、ついに登壇となりました。m(^_^);

さて、話はちょっと逆上ります。
今回は今池のガスビルの会議室で開催することなりましたが、3/12に参加申し込みの案内で160名の部屋を確保してましたが、3/16の申し込み締め切りになっても、

   申し込みはたったの18人 ショボ〜ン

   (塾長は冷や汗タラ〜リ…だったかも)

皆さん、お金は好きでも数字は嫌いなのでしょうか…?
「人数を激しく見積もり失敗しました」ということで、36名の部屋に変更して、残り18名まで!それ以降はキャンセル待ち、ということにしたら

その日のうちにキャンセル待ちになり
 :
 :

最終的に67名の申し込みに急増です!!!


退去があっても、こんな勢いで入居が決まったらウハウハですね♪


さて、第一部は塾長の”買ってはいけない”物件の見分け方。
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大事ですね〜
不動産賃貸業は取得時の設計により運命?の80%が決まる、ということですが、さて、その設計とはどんなことでしょう?
講演では、Aさん作のEXCELグラフを駆使して、損益分岐点が○や○の条件がどう変化するのか、などなど、わかりやすく(たぶん)説明してくださいました。

スクリーンに相談君マークが出ると、回りのチームで意見を出し合うのですが、毎回盛り上がってしまって進行が遅れちゃったりしてました。




第二部は株式会社エーシーアイの栗崎さんの「数値で分析する不動産賃貸業」です。
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『思ったよりも儲からない大家』を抜け出して、『予定通りに儲かった大家さん』になろう。
ということで、ある具体的な物件を題材にした数値分析のしかたの一部をお話してくださいました。

例えば、レントロールひとつにしても、あんなふうに見たり、こんなふうに見たりすると、へぇ〜そうだったんだ〜 ってことが読み取れてしまうんですね。

特に、ほほぉ〜と思ったのは、会社で時々耳にする「PDCA」(Plan Do Check Action)ですが、事業計画を月単位まで落として見直して、いつどんな手を打つのか、をしっかり実行しましょうというお話です。

『家賃は月払いだから、年間計画でもいいんじゃないの?』
と思う人も少なくないのではないかと思いますが、月々で計画を見直し、適切な手を打っておくことがこんなふうに違ってくるんです、という話でした。
なるほど、予定通り儲かる、ためには必要なことなんですね。

 ヒント: 家賃○○円下げたら入居してくれるお客様がいます、さぁどうしますか?


ハイ。
ちょっとイジワルに書いてありますが、そりゃもうお金と時間を使って参加した人にはバッチリわかるようにしてあります。 (^_^);



セミナー後の懇親会は上階の「特別室3」と書いてあるステキなレストランへ。
いつもよりチョイ高かったですが、それ以上においしい料理とそれぞれ交流盛り上がりまくりで、めっちゃ楽しい時間でした。


次回は、4月21日の予定です。
その後もいろいろ計画がありますよ〜〜



PS:
講師の株式会社エーシーアイの栗崎さん、データの変化を視覚的に見せる準備をしたのに、突然新品のパソコンに変えるハメになたおかげで、操作に不慣れなためNG。
すっごく残念そうでした。

PS2:
大家塾では同じテーマを持った方で少人数の分科会的活動が立ち上がり始めています。
TeamBolo は大盛況です。
何かお困りのことやチャレンジしてみたいことがあったら、勝手にグループを立ち上げちゃったり、シャイな方は塾長に相談してみてください。

P.S.
塾長大変お疲れだったようです(笑)。
IMG_3068

シンキローで新年会

こんばんは、いまやんです。
定型のこの一文が落ち着きます。

今回の目玉は、塾長がインフルエンザでお休み!!
(記憶にある限りでは塾長休みの大家塾って無いのですが
いまやんが参加する前や不参加の時にあったのでしょうか?)

そして塾長サポート隊のメンバーもお休み
そんな中、受け付け業務のお仕事の
いまやんに白羽の矢があたりました(^^;

参加者の皆さんには、つたない進行で申し訳なかったです。

そして塾長が休みという事で参加人数が集まらないのじゃないかと心配でした。

しかし心配も吹き飛ぶ
秘密の談合(1次会)には22名
秘密の飲会(2次会)には25名
もっと秘密の会(3次会)にも何名か(すいません帰ってきました)

と、前日とか当日にまでも参加希望があったりして
大変ありがたかったです。

これもきっと参加の名簿の名前に
色々魅力のある皆さんの参加表明があったからだと思います。

特に目を疑ったのは、必殺さんの名前!!

数名は参加者が増えたのは間違いないです。
ありがとうございました。

と、ここまで書いて今月は何をやったのか
知らない人だと判らないと判明。

やった事は、グループ分けして話し合いです。
テーマを決めてグループが分かれなかったので
話の内容が、ごちゃまぜになったグループもありました。

しかし、ここでは書けない様な談合もあったのですよ。

もちろん塾長が知らないような裏話もありましたよ〜

おっと内容は、秘密の談合、秘密の飲会というように「秘密」なんです。

【12月大家塾 12月8日(土曜日)】  必殺パート2!全保連 & 忘年会祭

はいはい、いまやんです。
文章を読めば塾長ではないのはわかるんじゃないかなぁ〜っと思いますが
勝手にアップしている犯人として名乗っています

これからも、うっとおしいなぁ〜と思うかもしれませんが
あたたかく見守ってください。

【12月大家塾 12月8日(土曜日)】  必殺パート2!全保連 & 忘年会祭

9月の必殺さんのセミナーの懇親会の時に

「また、名古屋に来ます」

と言っていただけた
必殺さんが3ヶ月も間をあけずに来てくださいました。

一部の全保連さん
二部で必殺さん

そして二次会の懇親会で塾長のショーが繰り広げられました。
鼻息で風船を割ったり、盛り上がりました(^^)

手元に写真が見当たらないので
写真はなしです。

塾長がこれを見たらきっとこの記事を訂正して
写真付きにしてくれるんじゃないかなぁ〜と思ってます。

大家さんのための税金入門 第3回(最終回)

こんばんは〜、いまやんです。
受付業務をやってます。

すでに去年の話で申し訳ないのですが
平成24年11月17日に3回にわたって
税理士の先生に教えていただいていく講座の三回目がありました。

いつもいつもセミナー中の写真では面白くも無いので
今回はレジュメの目次を載せておきます。

どんな事を話されていたかは
これで一目瞭然。

って訳で割愛させていただきます(笑)

この後の懇親会で先生も大家塾のメンバーになっていただきました(^^)

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【10月20日(土)】大家さんに必要な税金の知識の勉強会

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前回のアップ、写真が大きすぎですね。
これでどうでしょう?

失敗が多い、いまやんです。
塾長に代わってアップ中です。

受付業務以外に大家塾ブログアップ士の称号もいただこうかなぁ〜

この日は、税務の勉強、三連荘の2回目です。

> 「大家さんのための決算書入門」
>
> −不動産賃貸業の決算書解説と銀行融資対策−
>
> 【詳細】
> 決算書に強くなろう
>
> 決算書とは?
>
>  会社は?
>
>  個人は?
>
> 融資を受けやすい決算書とは?
>
>
> w)そして、更に前回大変好評だった演習もあります。
>
> ☆−(ノ゜Д゜)八(゜Д゜ )ノイエーイ
>
>
> 決算書を説明できない人、銀行融資につまずいている人等にお勧めです。

メーリングリストに流れてきた塾長の文章をコピペしました。
手抜きモードでブログアップ中です。

怒られたら修正しますw

一次会47名
二次会21名+1名

さて、次の日が宅建の試験とかいう話でしたが
試験受けた皆さん、大丈夫だったのでしょうか?

【9月大家塾 9月23日(日)】  必殺大家人、金持ちリーマンさんの講演会

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こんばんは、いまやんです。現在11月9日。
大家塾のブログをもっとアップしてね〜とのリクエストの元
9月23日の写真を塾長からいただいてアップしている次第です。
少々の誤記入などはお見逃しを〜(^^;

2012年9月は大家塾での集まりが一ヶ月に3回有る
嬉しい悲鳴が聞こえそうなハードな状態でした。

受付業務をやっている、いまやん は、1回休んでしまいました。(反省

手元の出席簿によると出席人数はこのようになっております。
1次会70名
2次会43名+4名(講師の方2名)
(当日ドタキャンされた方は考慮してません)

【第一部】
必殺大家人講演 1部
(ブログの裏話やブログに書けないネタなどQ&Aもあり)
必殺大家人 2部
(士業は絶対に言わない大家にとって最も有利な裁判はなにか?など)

【第二部】
目指せ!金持ちリーマン講演 【アメリカ不動産投資セミナー】
(アメリカの不動産の購入方法、あぶないエリアなどなど)

二次会も大盛り上がり。
おふた方の帰りの座席指定券の時刻すぎても
会場で騒がれていました。
終電の新幹線、間に合われたのでしょうか?

本の紹介 大富豪アニキの教え

こんにちは。ひろ@塾長です。

今日は、本の紹介です。

バリに住む、大富豪アニキの本が出ました。


昔、出稼げば大富豪ツアーが出来るもっと前、

濱口さんに誘われていったバリでアニキこと丸尾さんにお会いしました。


アニキはウルトラ大富豪。

そのころぼくはまだまだちっちゃくて。

でも濱口さんがアニキに丁寧に紹介してくれたのです。


すると、世界情勢を語り、

「建物好きなら見に行くか?」と、開発建物をいくつも見せてくれました。


車のクラクションを鳴らすと、3m×6mはある扉が開き、
建物の真ん中から海が見える高級建物が建っていました。

アニキは、そこに入るなり、

庭の道路のレベルをチェックし、
池の中を調べ、蓮の花の下にあるタバコを見つけ、
すべてのドアをチェックし、
階段の音鳴りをチェックし、
不具合があれば、すべて伝えていました。

「すごくしっかりチェックするんですね。」といった所、

「当たり前やんけー」と爽やかに言ったのを覚えています。


初対面にも関わらず、親身になってお話をしてくれるアニキと一緒の時間が素晴らしかったこと。

めちゃめちゃ優しくしてもらいました。

大富豪にもかかわらず、初対面の人を自宅に招き入れ手厚く手厚く歓待することが出来る。

これがとても爽やかで。

以来のファンです。

(今はチョー忙しそうなので、難しいかもしれません。)


上記は、僕が過ごしたことですが、うまく伝えきれていません。

本では、まんまが載っています。

今、読んでいますが、とってもステキです。

アニキに合っている時の雰囲気まんまです。


大富豪アニキの教え [単行本(ソフトカバー)]著者:兄貴(丸尾孝俊)

是非、お読みください。

お勧めです。

6月の大家塾の課題図書

7月7日開催の
6月大家塾の課題図書の発表です。

読んでから来たほうが勉強になりますので、
必ず読みましょう。


(1)年収1億円を生む不動産投資法
実践不動産投資法
作者:北岸正光様
1500円
アマゾンへのリンク "http://linktraq.net/7nk"

(2)元銀行員税理士がこっそり教える借りやすい決算書の作り方
作者 永野 淳也様
1500円
アマゾンへのリンク "http://linktraq.net/7nl"

(3)学生大家から6億円を築いた私の投資法
作者:石渡 浩様
1500円
アマゾンへのリンク "http://linktraq.net/7nm"

どれも必読の本となります。
(1)、(2)が今回説明する部分となります。
質問が出来るまで読み込めるとベストです。

(3)に関しては、寝技が満載です。
個人的にはすきな手法が載っています。微妙な手法も載っています(笑)。
ひろ@塾長は、地方銀行、信用金庫しか取引がなく、オリックス、スルガ、UFJ等とは取引がありません。
(3)の手法どれひとつとってもいいねぇ〜とにやりとしてしまいますが、
簡単に行うには、(1)のがいいかも。
でも、(3)のが条件的には有利となることが多いと見ています。

(2)はなんとしても必須です。
よ〜く読み込んでよい決算書を作りましょう。
現実と違う申告を勧めているのではありません。
申告方法によって、黒字にできたり、赤字にできたり出来る部分、
すなわち裁量で修正出来る部分を変更できるようになります。



ひろ@塾長は、税務や確定申告はまったくもって苦手です。
そのため悔しい思いも多々しています。

失敗によって、◯百万円の失敗をしたこともあります。

ぜひ皆様、そのようなことがないように、(1)〜(3)で勉強してみてください。


それでは、皆様6月の大家塾であいましょう!!
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