大家塾　（名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ） : 2006年01月

2006年01月

2006年01月31日23:34

カテゴリ: 購入; お客様を探す

アパート購入調査の方法

ある方からアドバイスをいただきました。

「ひろさんの物件、○○区でこの間取り、
ペット可の条件だったら、
他にはなさそうですよ。」

！！目からうろこが落ちました。

そうなんです。
僕は、自分のマンションと同一条件の物件が、
この地域でどれくらいあるかの調査を
行っていなかったのです。

（ペット可の物件はネットで調べました。しかし、
間取りを含めた場合はどうなるのか？
賃貸業者さまからの意見は聞いていませんでした。）

もし、物件に他になさそうな特徴がある場合は、
この地域で・・・の物件はどれくらいありますか？と聞くと、
賃貸用のチラシ作りのねたになると思います。

アドバイス、ありがとうございました～♪
＆おめでとうございます～♪

2006年01月30日01:22

カテゴリ: 家賃; 購入

アパート購入調査

ひろは、アパートの購入時に現地調査後、
すぐにお部屋探しの業者に向かいます。

そこで４～５件まわると、ほとんどといっていいほど、
その物件をお客様に紹介している業者様がわかります。

時には、売主から公開されていなかった情報や、
間取りなどを教えていただけることがあります。

是非是非やって見ることをお勧めします。

あ！相場賃料はもちろん判ります。

2006年01月29日01:14

カテゴリ: お客様を探す

賃料調査

皆さんはお部屋探しどこの会社でやってます？

ひろ＠名古屋では、ネットで調べてお部屋を紹介していただける業者様を
探します。

ミニミニ
センチュリー２１
アパマン
ホームメイト
エイブル

そこで、賃料をどれくらいにするのか相談します。
皆様は、どこにお願いします？

もし良い業者様がいらっしゃったらご紹介ください。

2006年01月28日00:11

カテゴリ: 水道; リフォーム

水漏れ？雨漏り？

これ覚えていますか？

以前の日記の写真です。

今日調査をしてきました。

原因は未だわかりませんが、エアコンから出た水が最有力候補。

ただ、根本原因かどうかわかりません。

調べるとしたら、

（１）屋根に上って、高圧洗浄をいろいろな角度から行う。

　　　一万５千円

（２）壁をはがして原因を特定する

　　　壁をはがす：６０００円～７０００円

　　　壁をはがしてから、防水工事を行う：５００００～６００００円

　ということでした。

　屋根からの雨漏りであれば、共有費用からの出していただけるそうです。

　とりあえず、エアコンのホースを調査してみます～。
　

　調査にご参加いただきました、三井のリハウスさま、秀和さま、かとうさま。

　本当にありがとうございました。皆様に助けていただき、感謝感激です。

2006年01月27日02:18

カテゴリ: 名古屋不動産賃貸オーナーズクラブとは？; 人物紹介

名古屋　大好き

今日はちょっと外れる話題です。

　僕の友達が大好きな名古屋。

　正確には、この曲が大好きです。

　
　名古屋はええよ　。　やっとかめ　（あっ超ー　参照）

　彼が歌う名古屋はええよ！やっとかめは絶品です！

　是非一緒にカラオケ行きましょ～！

　名古屋大すき～　はい～♪

2006年01月26日00:16

カテゴリ: 勉強会; お部屋紹介

やっと１月の会合！！

１月の勉強会は　有限会社　秀和さまの物件（緑区）にお邪魔しました。

これがなんというのか。
外と違ってびっくりするぐらい中が綺麗です。

賃料も激安！

金額を聞いて皆様驚いていました。

会の中の人には私が住む！という人も。

卓越したリフォーム力、物件の購入力、全てが違います。

駆け出しのサラリーマン大家では、
全く太刀打ちできない圧倒的な力を感じました！！

すみのすみまでこだわっています。

例えば・・・。

洗面と壁の隙間が嫌いだそうで、
なるべくぴったり合うように洗面をオーダで作るそうです。

何故なのか？

隙間にコーキングを打つのですが、それが古くなると汚れるので。
あと、その下の隙間にごみとかも詰まるから。
だそうです。

さらに賃貸でオーダ！

でも直接発注、直接運び入れ（そのため梱包なし）のため、
金額を抑えることができるそうです。

お客様のことを考えたリフォーム力。
そして古くならないための工夫。

天井のライトの上部に一枚のアクリルの板が張ってあります。

「どうしてなんですか？」とお聞きすると、

天井ライトの横は光で、天井が焼けてしまうことがあります。

これは、意外と入居者様がきになる汚れになりますので。

とのことです。

緑区の方、是非是非　有限会社　秀和の物件、たずねてみてください。

金額に対する価値がとてもよい物件ですよ～。

おくさん。
<

2006年01月25日09:13

カテゴリ: リフォーム; 大家のお仕事

が～ん！！

この跡は何の跡～！

写真をクリックして拡大してみてください。

水漏れ？

エアコン？

なんでもいいんでわかった方教えて下さい～

正解者には・・・

（新年会お休み申し訳ありません）

2006年01月24日03:01

カテゴリ: お部屋紹介

生活編

買い付け証明が　二つになったひろ＠名古屋です。

昨日の続きです。

sakura(サクラ)

所在地名古屋市千種区橋本町1-2
最寄り駅地下鉄東山線、名城線「本山」駅徒歩6分
家賃 \148,000 ~ \211,000
共益費 \12,000
間取り 1LDK / 2LDK
専有面積 62.18 ~ 74.22㎡
構造 SRC造 4階建て

生活編です。

床は床暖房設置

洗濯物を干す場所はお風呂の中に乾燥があります。

ベランダには干す器具はなし。

とにかく収納は広く、生活臭を見せないつくりになっていました。

キッチン背面にも収納があります。

キッチン下には収納はなく、排水がまっすぐに降りています。
（A氏いわく、配水管は直管のが排水トラブルが少なく、
その代わり、下の穴と、キッチンをあわせる必要があり、
作成が難しいそうです。）

キッチンはオール電化。

ちょと驚いたのは浴室TVでビデオを見ることが出来るように、

DKからビデオ等の配線がつなげれること。

トイレはタンクレス。

とかくよいものを使っていました。

すべてがシンプルに見えるためにあります。

次回はやっとNFTOCのつき一回の会合です。

2006年01月23日09:09

カテゴリ: 勉強会

やっと新年会？

買い付け証明3通出しているひろ＠管理人です。

やっと新年会の朝を迎えました。

勉強会＆新年会は午後から、

しかし、かとうさんから、午前中に住友林業の新築物件を見に行こうと誘われ、

O島さん　Aさんと一緒に行ってきました。

sakura(サクラ)
所在地名古屋市千種区橋本町1-2
最寄り駅地下鉄東山線、名城線「本山」駅徒歩6分
家賃 \148,000 ~ \211,000
共益費 \12,000
間取り 1LDK / 2LDK
専有面積 62.18 ~ 74.22㎡
構造 SRC造 4階建て

まずセキュリティーがすごい！

まず玄関に入るのにカードキー

玄関内で各階の状況をモニタで見ることが出来ます。

エレベータ外、中にはボタンはなく、カードキーで動作。

自動的に各階へ行ってくれます。

お部屋の扉は2重扉、これもカードキーを必要とします。

ついでに車庫にはシャッターがついています。

ここまでのセキュリティが必要かどうかが疑問に思いましたが、

これからはセキュリティが必要な時代になると見ています。

お年を召した方がかなり増えるためです。

参考になりました。

セキュリティ編はこんなところで。

次は生活編です。

2006年01月21日09:28

カテゴリ: 人物紹介; 購入

おともだちの輪

ひろ＠名古屋です。
本日は名古屋不動産賃貸オーナーズクラブの月一の勉強会です。

今日のお昼からとっても楽し～なはず！？

と思ったら前哨戦がありました～。

昨日、ローン特約有りでまたまた買い付け証明出しました。
（最近２連敗中）

その最中にかとうさんからお電話が。

かとうさん「今日日東の宮原さんとご飯食べに行きますけどどうですか？」

ひろ＠名古屋「行きます！行きます！」

上記、クリックした方はわかると思います。

あの外断熱、賃貸にはありえね～物件、グリシーヌの設計士さんです。

ひろがつくなり日東の宮原さん、

「設計士は、はんこ突いてもらった時点で負けなんです」

？

　普通、施工主がはんこ突いたら負けでは？
　（まあ、勝ち負けではないんですが。）

　と思ったら、グリシーヌシリーズは二人でやりたい放題やった模様。
　
　お二人とも非常に苦労されたようです。

　でもその苦労を語る二人の顔がめちゃめちゃにやけていました。

　お互いをけなしつつ、フォロー。

　けなしつつ、けなしっぱなし。

　宮原さん「グリ1はすごくいい。あれ以上はできん。」

　かとうさん「グリ２はそれ以上に！」

　宮原さん「

」

　二人ともグリシーヌをと～っても愛して

いるんですね。

　お二人は、めちゃめちゃ仲がいいんです。

　グリシーヌでともに戦った戦友といった形でしょうか。

　　お二人ともグリシーヌシリーズを誇りにしていらっしゃいました。

　ひろも、誇りを持って、お客様に住んでいただける、
　こんな物件を3年後に建てたい！！

2006年01月20日00:53

カテゴリ: 水道; リフォーム

いちへぇネタ

この水洗は・・・

1996年以降の水栓である

（へぇは出ないですなぁ）

でも写真見ると判るんです。

1995年、あの痛ましい阪神・淡路大震災が起きました。

それまでのワンレバー水栓は下に押すと水が出ました。

でも、あの地震で上から落ちてきた物に当たって、

水栓のレバーがおされ、水が大量にあふれ出たのです。

そこで、1996年以降には、

レバーを上げると水が出るよう変更されました。

役に立ちそうでたたない情報です。

子ねたでおつかいくだ・・・　

使えないかなぁ～

P.S.ちなみに激安水栓をネットで買ったら、

下に押すタイプが来ました。

（´～｀）ぐすん

2006年01月19日00:53

カテゴリ: リフォーム

Yahoo オークション

ヤフーオークション使っています？

リフォーム時期になると僕は張り付きます。

またまた張り付きそうな予感。

でも、ヤフーオークションで商品名で検索をかけても、

他の商品がでてしまうことがあります。

たとえば・・・。

IH　ヒータで検索

安い順で表示すると、

☆IHクッキングヒーターとエコキュートでオール電化住宅(^-^)v 10 円 - 3 日

☆ＩＨクッキングヒーターとエコキュートが初期投資　０円！ 10 円 - 2 日

☆東京電力　ＩＨクッキングヒーター　レシピ集２冊

等がでます。

　これを出なくするために、検索キーワードを下記のようにします。

　IH　ヒータ　-レシピ集　-コンセント -エコキュート

　すると先ほど出てた商品が消えます。
　そう、消したい商品名に　-をつけると、
　検索から外れるのです。

　いくつでもつけれますので、検索キーワードを用意しとけば、
　同一の部材を簡単に速く見つけることが出来ます。　

　僕はこれからIH、フローリングを買うかも？

　（僕のIHやフローリング買い占めないでね～（笑）
　　もし、安くこれらを買える情報を知っている方、教えて下さい～）

2006年01月18日09:13

カテゴリ: 購入

区分所有

ひろ＠管理人です。

区分所有って言葉知ってます？
大家を意識しだしてから初めて聞きました。

マンションの一部を所有する事です。

区分所有は、土地付アパートに比べ、
建物が古くなった場合の
出口戦略が極端に難しくなります。

ひろは二個の区分系を持っていますが、
上記の理由で今は、一棟購入したいと思っています。

ただ、最近わかったことですが、

収益が上がっている区分所有に対し、

追加融資が得られることがわかりました♪

前回融資を得たのですが、それから4ヶ月、

得られた融資額と同額ぐらいの追加融資を得ることが出来そうです～

2006年01月17日02:08

カテゴリ: 購入; 銀行

黒字倒産

　　　　＞１月１３日のブログをアップしました。

ひろ＠名古屋です。

黒字倒産って知ってます？

かとうさんから気をつけるようにと
暖かいコメントをいただきました。

まさにこの間調査した物件のシミュレーションでこれを体験しました。

こちらのシミュレーションを使用しました。

表面利回り１３．７６％
築１０年
返済期間　２０年
販売価格　６０００万円
借り入れ　６０００万円
年収　　　？円
家賃が１％づつ下落
空室率２０％で計算

見事に途中で赤字に転落します。

理由は、納税額の増大。（減価償却と元金返済額、所得税率の変化のためです）

他条件を見ていい物件だと思ったんだけどな～。

黒字になるよう試算して、その金額で買い付け証明入れたら、

不動産屋さんから売主さんに伝えてもらえませんでした(TT)

2006年01月16日00:09

カテゴリ

泣きました！

通称「廊下が土砂降りの家」を劇的に大改造！

築８０年、建坪１１坪の長屋は難問山積み！
強度の視力障害を持つ奥さんと職人のご主人が快適に暮らせる家は実現するか!?
倒壊寸前！
家に深刻な危機！

感動しました

わかります？そう、ビフォアーアフターです。

家が変わり、今までの家族の問題点の一部を解決できる。

いま、深い感動をおぼえていまするる～。

ひろ＠名古屋はいつかアパートを建てたいと思っています。

それまで、お客様が住みたい部屋、住んで気持ちよい家を研究します！！

2006年01月15日15:28

カテゴリ: 銀行; 購入

失敗　その２

　サラリーマンの不動産投資の本を多々読んだひろは、

　区分系１DKマンション購入のために

　銀行にローンを組みに行きました。

　「レバレッジを効かせるのだ～よろしくお願い申す！」

　「お断り申す！」

　「お断り申す！」
　「お断り申す！」
　「お断り申す！」
　　・
　　・
　　・
　　
　あれ？

　　不動産投資というか、投資に対して銀行は融資を行いません。

　先に書いた名刺もその理由でよくなかったです。

　　さらに、１Rマンションへの融資を銀行は行いません。

　４０～５０㎡以上の家庭用のマンションは融資対象になります。

　しかし一つだけ抜け道があります。（と、銀行員。顔を寄せて）

　自己資金があって、それを担保に～　ポカッ(._+ )☆＼(-.-メ)　（実話）

2006年01月14日03:23

カテゴリ: 銀行; 購入

失敗　(ーー;)

ひろ＠名古屋です。
最初に名刺を作ったとき、最初にこんな文字がありました。

不動産投資家　ひろ＠名古屋

これが銀行で滑る滑る。

10行回ったところで、やっと間違いに気づき、
直しました。

アパ・マン経営　ひろ＠名古屋

今度は不動産屋に「アパマンさん？」

う～ん

むずかしい

2006年01月13日23:00

カテゴリ: 人物紹介; 人物紹介

新しい大家さんにお会いしてきました

ひろ＠管理人です

なんと！
名古屋不動産賃貸オーナーズクラブに入会したいと
とってもご丁寧なメールをいただきました。

リーさんです。９月から大家さんになられたとのこと。

O氏、ひろ＠名古屋　sasakimika　りーさん　リーさん彼女と
７時半から飲み始めてなんと１２時半までノンストップ、
同じところで飲んじゃいました。

めちゃめちゃ楽しかったです。

よく勉強されていてまじめ。真剣。夫婦漫才ありで
楽しい時間をすごしました。

いや～人生まだまだ楽しいことが転がっていますね～。

みなさまにもよい事がありますように！

2006年01月12日23:50

カテゴリ: 大家のお仕事; 水道

ついに大家の仕事勃発。

1月XX日、夜。
私の物件に入居者さんを入れてくれた業者から連絡があった。

業者：『入居者さんより連絡です。キッチンの近くの"何とか機"から水か漏れてます！』

私：『”何とか機”ってなんですか？？』

業者：『わかりません』

私：『場所はキッチンで間違いないですか??』

業者：『・・・』

仕方なく入居者さんに直接連絡をとり、自分で対処することにした。
電気温水器の水漏れだった。
ちなみに温水器はキッチンではなく奥の部屋にある。

管理会社とは連絡が取れない。
とりあえず、Ｃ電力に連絡し、止水バルブをしめた。水漏れはとまった。
入居者は早い対応を望んでいたため、Ｃ電力にメンテナンス会社を紹介してもらい、修理の日を決めた。

二日後。
初めて入居者さんとのご対面。
『こんな初対面になるとは…』
私は緊張を抑えられなかった。
部屋に扉から、エミネムのポスターが私をにらみつけている。
もう修理は始まっていた。
修理のおじさんとも初対面、初対面の3人が限られた空間の中にいるというのはお仕事とはいえ、ちょっと気まずい。
特にこちらは迷惑をかけているほうだし…。
私は口を開くたびに”すみません”を連発していた。

水漏れで床が白くなっていたが、そんなに広い範囲ではなかったので、

今後、直す方向で、住んでもらう事を了解してもらった。

ついに、40分ほどの沈黙と作業が終わった。

部屋をでたおじさんと私。

初回取引なのでお金を払うことにしたのだが、
うっ、細かいのがない…。
おじさんもおつりの持ち合わせがない。

仕方ないので、ジュースでも買おうと思い、おじさんと一緒に
自販機探し。
周りは一軒家と畑。
畑仕事中のおばさんをつかまえ自販機の場所を聞いた。
コーヒーを買って小銭をGET、なんとか支払いも終えた。

短いようで長い一日だった。

そんな一日を思い出させるように、
コーヒーはまだ私の手元にたたずんでいる…。

2006年01月11日23:09

カテゴリ: 購入

旅の途中

最近良く物件探索にいくひろ＠名古屋です。

今回は土地がめちゃめちゃ広い物件。

これだったら、銀行評価も高い！

と思って「うきうき」しながら現地に行きました。

が！！

がけの中腹に立つ物件でした。

夜現地に着いたのですが、

足元が見えなかったため、

妻は下に降りず、僕だけ見てきました。

建物は良かったのですが、なんともこの急な階段が・・・。

僕は、建物が良かったため、購入どう？と妻に聞きましたが、

即効で妻は「だめ！」

物件探しの旅はまだまだ続くのでした。

2006年01月10日01:29

カテゴリ

間違いを直しました

1月7日、5日のシミュレーションの間違いを直しました。

現在エクセルでシミュレーションを作っています。

銀行の支払い合計をする計算式が間違っていました。

そのため、今回は、銀行支払いをする関数を使いました。

いつか良いシミュレーションを作ってみたいなぁ。

もしこんなシミュレーションが欲しいという要望がありましたらご連絡ください。

一緒に作りましょう（笑）

2006年01月09日18:11

カテゴリ: 勉強会; 購入

売却の理由

ひろ＠名古屋は物件紹介の紙を見た後、以下の事を確認します。

１．固定資産税評価額　路線価と周辺の土地価格

２．売主様がこの物件を手放される理由。

３．どのようなお客様が住んでいらっしゃるか？
　　　そして、この一年の家賃支払い状況

理由は

１．は銀行用。

２．は、どのような答えが返ってきても参考になるため。

３．はお客様調査　

です。

この調査結果がよければ現地調査に入ります。

この間、この問いをしたところびっくりする答えが返ってきました。

問い：２．売主様がこの物件を手放される理由。

答え　：　 海外に移住するため。

うらやまし～。

2006年01月08日12:56

カテゴリ: 購入; 融資

ごめんなさい。間違いがありました。

皆様申し訳ないです。
7日、5日のシミュレーションでさらに間違いが発覚しました。

銀行ローン合計金額の算出が通常の1.2倍くらいになっています！

そりゃ赤字になるわ。

みなさま。ごめんなさい！

P.S.元利金等　元金均等の場合の銀行ローン合計金額算出方法を
　知っている方がいらっしゃったら教えて下さい。
　もしくはホームページがあったらご紹介お願いします。

2006年01月08日11:36

カテゴリ: 人物紹介; 名古屋不動産賃貸オーナーズクラブとは？

熱すぎる戦い（スティック壊れそう）

名古屋・外断熱賃貸マンション物語　

　　　　×

　　　名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ＠ブログ管理人

2006年01月08日11:02

カテゴリ: 人物紹介; 勉強会

名古屋不動産賃貸ゲーマーズクラブ発足

名古屋不動産賃貸ゲーマーズクラブを作りました。

入会の方はひろ＠名古屋まで連絡を下さい。

（うそ）

2006年01月07日03:28

カテゴリ: 購入; 家賃

お題いただきました～　90％で計算すると？

お題をいただきました。

2日前のシミュレーションで、
90％の収入があると仮定して購入金額、
を算出すると、どうなるのか？

そして、その結果の手取りを計算してみました。

購入金額算出

年間の家賃500万円、空室率10％　手数料金8％で、
実質利回りから算出する購入金額は以下になります。

・実質利回り10.0% 表面利回り13.5% 購入金額　4166万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　空室率20％であれば、3703万円です。

・実質利回り11.0% 表面利回り14.9% 購入金額　3787万円
　　　　　　　　　　
　　　　空室率20％であれば、3367万円

・実質利回り12.0% 表面利回り16.2% 購入金額　3472万円
　　　　　　　　　　
　　　　空室率20％であれば、3086万円

いずれも購入価格があがります。

よって銀行ローンも増えます。しかし、収入は10％増えるはず！

と思って僕はシミュレーションしました。が、怖いのはここから。

月間の手取り収入算出

前回同様、購入資金は、銀行から、フルローンで借りたとします。
手数料は自費払いとします。

銀行フルローン、3％固定、10年払い、手数料、修繕費用自費払いの時の、
年間収入、月間収入
（所得税は考慮していません）

実質利回り10％時（購入金額4166万円）

・支払い総額　4884万円　年間支払額488万円、年間実収入-38.5万円　月間収入-3.2万円

実質利回り11％時（購入金額3787万円）

・支払い総額　4440万円年間支払額444万円年間実収入5.9万円月間収入0.5万円

実質利回り12％時（購入金額3472万円）

・支払い総額　4070万円年間支払額407万円年間実収入42.9万円月間収入3.6万円

ほんとうにもうからんですな～(~_~;)A

さらに！ここからかとうさんからご指摘いただいた

黒字倒産！編がはじまるかも？

2006年01月06日01:18

カテゴリ: 人物紹介; 名古屋不動産賃貸オーナーズクラブとは？

"超”アパート経営入門が来ました

本日、待ちに待った"超”アパート経営入門が来ました。

これは、名古屋賃貸不動産オーナーズクラブのメーリングリストに入っている
タニヤさんと、有名なコテツさんが作成されています。

参照　アパート経営で目指せ金持ち父さん

かなりのボリュームです。

　１・79ページの本

　２・スカイプによる無料相談サービス

　３・タニヤさん、コテツさんが使っている物件パンフレット

会の中でも物件パンフレットの威力は強力で、
がんがん埋まっていったとお話を聞きました。

管理人は、借地権や、店舗物件についてタニヤさんに相談をし、
かなりお世話になっています。

いつもありがとうございます。タニヤさん。(^^ゞ

2006年01月05日08:55

カテゴリ

今年も・・・・

書初めを行いたいと、
我が家に大家さん三人が集まりました・・・
が、書初めそっちのけで、
ついついリフォーム話に花が咲き、
夜中の二時に。

結局出来なかったのであります。

2006年01月05日01:50

カテゴリ: 家賃; 購入

10年フルローンで借りると？

今回は、実質利回から、どれだけの収入になるかを書きます。
購入資金は、銀行から、フルローンで借りたとします。
手数料は自費払いとします。

年間の家賃500万円、空室率20％　手数料金8％で、
実質利回りから算出する購入金額は以下になります。

・実質利回り10.0% 表面利回り13.5% 購入金額　3703万円

・実質利回り11.0% 表面利回り14.9% 購入金額　3367万円

・実質利回り12.0% 表面利回り16.2% 購入金額　3086万円

銀行フルローン、3％固定、10年払い、手数料、修繕費用自費払いの時の、
年間収入、月間収入を算出します。
（所得税は考慮していません）

実質利回り10％時（購入金額3703万円）

・支払い総額　4341万円　年間支払額434万円、年間実収入-34.2万円　月間収入-2.8万円

実質利回り11％時（購入金額3367万円）

・支払い総額　3947万円年間支払額394万円年間実収入5.3万円月間収入0.4万円

実質利回り12％時（購入金額3086万円）

・支払い総額　3618万円年間支払額361万円年間実収入38.2万円月間収入3.2万円

いかがでしょうか？4000万円以上の借金をするわりに、

実収入なさ過ぎるとおもいませんか？

年数、家賃上昇など、頑張った分の収益で、
物件を住みやすくする工夫をするのが、
大家さん業となります。

僕はここが賃貸業の腕だと思っています。

※）ただし、フルローンで買った場合の数字となります。
現金で購入した場合は、条件がまったく違ってきます。

2006年01月04日02:05

カテゴリ: 購入; 家賃

購入時利回り？

みなさんは、利回りをどう考えています？
（利回り以外の方法で考えられている方も
　もちろんいらっしゃいます。
　良ろしかったら、教えて下さいね。）

管理人は実質利回り10％～12%を目標にして、
マンション購入を考えたいと思っています。

では、管理人の実質利回りからみた購入金額の算出方法は？

購入金額を、年間賃料から算出すると、以下の式になります。

　購入金額 = 年間賃料×実質の収入率(80%等)
　　　　　　　　　　　/　設定した実質利回り(12％等)
　　　　　　　　　　　/（1＋購入額から算出した購入手数料割合(6%～8%等)）
　　　　　　　　　　　-　初期修繕費用

　あまり良くわかりませんね(笑)

　これを噛み砕きます。

　(1)年間の実収入を計算します。
　
　年間の実収入= 年間賃料×実質の収入率(80%)
　（実質の収入率は、空き室、修繕費用、固定資産税等を考慮します)

(2)これを「実質利回り」で割ると、
　　購入に使ってもいい金額が出ます。
　
　　購入に使ってもいい金額 = 年間の実収入 / 実質利回り

(3)手数料を引きます。
　　　しかし手数料は購入金額の6%～8%かかるものとします。すると、

　　購入金額’ = 購入に使ってもいい金額
　　　　　　　　　/ （1+手数料(6%～8%)）

（4）初期の修繕費用を引きます。

　　購入金額　= 購入金額’ - 修繕費用

　ふう（笑）

　これはめんどうですね。

　管理人は、年間収入に以下の数をかけ、
　修繕費用を引くと、
　購入金額が出るようにしています。

　条件

　　実質の収入率=80%
　　手数料 = 購入金額の8％
　
実質10.0%のとき、
　　購入金額　= 年間賃料×7.41-修繕費用

　実質11.0%のとき、
　　購入金額　= 年間賃料×6.73-修繕費用

　実質12.0%のとき、
　　購入金額　= 年間賃料×6.17-修繕費用
　　
　これで算出は格段に早くなりました。

　しかし、ほとんどの物件は買うことが出来なくなりました(~_~;)A

　なぜなら実質利回り10％～12%は、
　表面利回り約13.5%～16.2%となるためです。

　次回はこれで算出された金額でフルローン10年で借りた場合の
　シミュレーションについてお伝えします。
（手数料は自己資金とします）

　もし、間違いや質問、アドバイスがありましたら、
　管理人に伝えてください。
　30歳を超えた管理人への、
　なによりのお年玉となります。

　長文にお付き合いいただきありがとうございました

2006年01月03日01:41

カテゴリ

あっ忘れていました

皆様の健康をお祈り申し上げます！

元気が一番！

2006年01月02日13:37

カテゴリ: 勉強会; 名古屋不動産賃貸オーナーズクラブとは？

新年ですね～

開けましておめでとうございます！

1月1日は、大須に行ってNFTOCのメンバー4人でお茶をしてきました。

なんとひろ＆みか以外の二人は和服！

ちょーかっこ良かったのですが、写真をとりたいと言い出せず、残念。

正月からアパマン経営について熱く語り合っちゃいました。

喫茶店をはしごした時に、なんとお一人から提案で、書初めをすることになりました。
　
ひろの願い事は、写真のとおり。
年初からでかく出過ぎました。(~_~;)A

皆さんの書初めを見て年初から熱い思いがびんびんと伝わってきました。
　＆ちょ～いい刺激が伝わってきました。

　今年もいいことが僕と皆様に沢山ありますように！！

2006年01月02日03:09

カテゴリ: 水道; リフォーム

水道管破裂！

昨年12月30日、知人のうちで水道管が破裂！
隣のうちにざぶざぶ流れる事件がありました。
（まだ詳細わかりませんが、水道代だけで100万越えるかも？）

水道屋さんも、仕事納めで連絡取れず、
また、来てもらっても2日がかりになるということで、
できないとのこと。

でも年末年始もやっている水道屋さんを紹介していただきました。
水道修繕センター
電話番号　０５２－９７２－７２８５
ここはどんな日にちでもやっているようです。

ちなみに管理人は普段水道屋本舗にお願いしています。
すばやく対応していただいています。
金額は、出張費8000円。
後は、内容によって加算されていきます。

皆様はどこにお願いしていますか？

もし、仕事が丁寧な安い業者さんがいたら是非紹介してください～。

2006年01月01日01:37

カテゴリ: 人物紹介; 名古屋不動産賃貸オーナーズクラブとは？

あけましておめでとうございます！

あけましておめでとうございます！！
管理人のひろ＠名古屋です。

　新年になりました。
　皆様の新しい目標はなんでしょうか？

　今年の僕の目標です。

　　１．入居者の方が快適に暮らすことが出来る工夫を見つけ、勉強し、即実践する。
　　２．一棟購入と、満室経営
　　３．新たに購入する方のお手伝いをする。
　　４．電話したいと思ったらすぐ電話する。連絡を取る。
　　　　（実は電話が大の苦手なのです(~_~;)A）

　　昨年の目標は、先輩方の温かいご支援と、お客様との良縁により、
　達成することができました。ありがとうございました。

　　名古屋不動産賃貸オーナーズクラブが
　皆様の良い縁つなぎの場になる事を願っています。
　さらに、お手伝いもして行きます。

　本年もどうぞよろしくお願いします