大家塾 (名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ)




名古屋の不動産賃貸@大家さんの勉強会です。月一度の会合、メーリングリストで大家さん業(アパート マンション経営)を勉強しています。
みんなで大家力を高めよう〜!!
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2006年04月

キャラクター

不動産でキャラクターを出していくのは賭けが高いと思うのです。


最初にマンションの一室を購入した際に、ある方にこんな相談をしました。

「軽微なリフォームと、お金かけたリフォームとどちらにしたらよいでせうか?」

「楽しいほうはどっち?」

「お金をかけたほうには、やりたい、試したいことがあります。」

「じゃあそっちやれば?」

明確なお答えです。


でも、実際には整備のみを行い入居者様がすむようになりました。


次の購入時には3戸中、一室のみやりたいリフォームを試してみました。

すると、お客様から「絶対にここに住みたい」という、ありがたいお言葉。

おっかなびっくりでしたが、うれしかったなぁ〜♪

残念ながらその人はすまなかったけど(ーー;)


次は、もう少しとんがれる賃貸住宅を提供してみたいのです。

リスクをとりつつも。

新しい子供

新しい子供(建物)を捜しています。

今狙っているのは二つ。

二つとも

ある人から、絶対に俺だったら買わないといわれ、

ある人から、めちゃくちゃ欲しい〜
くれ〜といわれているとんがっている建物。

とっても素敵です

アパート、マンションの外壁塗装勉強中

 やっとリフォームが終了し、ちょっと寂しいこのごろ。

 次は一棟を考えていますが、狙いは築15〜35年ほど、手入れが必要な
 アパート、マンションを探しています。

 そこで、アパート、マンションの外壁塗装の勉強中です。

 もし、以下の本や、HP等があったら教えてください。

 外壁塗装の基礎
 外壁の良いデザインのアパート、マンション
 外壁塗装の良い業者さん

 僕の見つけたのは、

 浦田健さんのHP,加藤京子さんのカラーシステムによる、アパート写真です。

 どしどしよろしくお願いします。

新しい入居さんが入りました

今日から新しい入居者さんが入りました。


引越し無事すんだかなぁ〜

ねこちゃんとうまくやっているかなぁ〜

お部屋気に入っているかなぁ〜


と思っていたところ、電話が

「TVが映んないですけど。」

「え〜〜〜」


すぐに共用部の管理会社に連絡したら

「あ、TVのことでしょう。今直している最中だから。」

っていうか、こっちにも連絡してよ〜(泣)

入居者さん、とってもいい人で、連絡したら、

「問題ないですよ。1ch、3ch、5chは映るので。」


ええ〜。ありえねぇ。

UHF VHFだけじゃないんだ〜。


今結果報告待ちです。

入居者さん、引っ越しすぐでごめんよ〜

大家特製ラーメンズDVDでも送ろうかなぁ。

キャラクター おまけ

そうそう、キャラクターこんなのも見ました。

「藁の家」

わらの家を作っていく過程を見ることが出来ます。

藁の家を建てる人々をストローベイルハウスビルダーというのだそうです。

今立てている途中みたいですが、

日本家屋の雰囲気の家が出来上がるのでしょう。

ちょっとづつ建っていくのが楽しみです。

キャラクター5

ってどう思います?

不動産ってキャラクターあるの?という感じかもしれませんが、

これが上級の方々になると色濃くなってきます。

有限会社 秀和のマンション再生

濱ビル株式会社のViare

有限会社 藤英の外断熱 グリシーヌシリーズ

皆様、趣味と実益を兼ねています(笑)

ではなくて、物件から人生がにじみ出ています。

これらの会社は、戦略がまったく違います。

土地土地にあった建物をあった仕様で、あったお客様に提供しつつ、なおかつご自身の好きなものを作りつつも。

正直ここまで出来るのはすごいことだと思うのです。

まだまだ僕は、建物・土地を見て長所を探し、伸ばし、提供する。
マイナス面があれば、そのマイナス面を底上げする。ぐらいしか出来ていないと思うのです。(インフラは最低限作った上ですが)

これがキャラクターにまで昇華するまで挑戦したい。

あの土地にあの建物がある。と判ってしまうくらいのはっきりとした「におい」を持つ物件を作れるまでの力をもちたいです。

Inspired by
川上一翁 かく語りき 第273回 sasakimikaはハッスルを目指せ

濱ビル株式会社のTOPページの音楽

入居前夜、鍵を渡してきました

本日仲介さんに鍵を渡してきました。

かなり手をかけて、苦労したお部屋なので、
ちょっと感慨深いです。

これから、入居者さんの新しい生活が
あそこで始まるのだなとおもうと、
うぅっ(涙)。

僕は手をかけたあのお部屋に入れなくなります。

これからは見守るだけ。

子供を見守る親の心境です。


他に、新しい子供と、新しい生活をつくるぞ〜っ。

おお〜。

大阪に行ってきました

大阪、InterMoldという金型関係のショーに行ってきました。

工作機械が立ち並ぶ中、専門的なディープなお話をお客様とします。


ふと、思ったんです。

ここで書いている大家業のこともディープな事なんだろうか?


いや、まだまだディープなはずはない。


ディープとは、

外断熱について2時間は熱く語れるとか、

トイレのウォッシュレットのメーカー、金額、種類、それぞれの欠点、長所を言え、取り付け取り外しをすべて自分でできるとか、

はたまた何年前に外壁が塗られているか触ればわかるとか、


そういうことを言うのだとおもう。

そのような人たちに囲まれて日々勉強できる幸せ。


でも皆がお互いのことをこう言うんです。

「あの人はデンジャラスな橋を突っ走っている。」


デンジャラスな人々ばかりに囲まれてチョーラッキ〜です(^^)v

(お前もだ〜ともよく言われています。でも僕はまだまだ普通)

なぜか急に・・・

最近家に売り物件情報が沢山来ます。
しかも、ほとんど毎日見に行っている気が・・・。

今日はリフォームやさんから物件資料が来ました。

このリフォームやさん、リフォーム後、
仲介やさんに回ってくれたり、
後のお客様探しのことを、心配してくれもしました。

今度は物件資料まで・・・。

ありがとうございます〜。(多分見てないと思うけど・・・)


ちなみに資料には一言、「リフォーム必要有り」と書かれていました。

また、購入したら、ぜひご一緒させてもらいたい人の一人です。

ひろは、沢山の良い方に囲まれて幸せです。

リフォームのお勉強

あるアパートを例にリフォーム内容と金額を考えました。

それを、リフォームの達人に見ていただき、
内容と金額を添削をしてもらいました。

事前に、アパートの概観、近隣情報、
お部屋の写真、間取りを伝えてあります。


近隣情報:

場所は○○

近隣の銀行は、まだまだ不良債権が処理されておらず、
アパートのある市では、徐々に人口が減っていて、
町単位では、増えているところ。

周辺のアパートは、フローリングはもったいないから、CFばかり。
モニタ付インターフォンが珍しく、エアコン完備が珍しい。


ここに名古屋の標準的な賃貸用のアパートリフォームをすれば、
お客様に喜んでもらえると思い、計画を立てました。

 アパート:築17年 2DK 40平方メートル

 リフォームのひろの算出は、

 外壁:
 壁、屋根塗装、水道が井戸なので、水道を引きなおし。

 中:
 バランスがまを普通のお風呂に
 壁紙を変更
 電気(シーリングライト等)の変更
 インターホン設置
 ふすまをルーバーパネルに変更
 エアコン変更

リフォームの過不足があらわになりました。

1.設備関係の考えがあまい。金額算出もあま〜い。家賃の算出があま〜〜い。

 2.現状は井戸水だが、水道の引き直し等の工事は金額が読めないことを考えて慎重にやること。


 とても良い勉強になりました。○○様ありがとうございまするるる〜。

満室大家 一歩手前

3月シーズンを終了し、
危険な時期になってきましたが、
4月になって、2室が埋まりました。

あと残るは一室。

実は申し込みをもらったのですが、
若干難有りで、断りを入れてしまいました。

これで、否満室大家さん。

満室までがんばるぞ〜

塗り

塗りは非常に難しいと思っています。

リフォーム屋さんに頼んでも、かなり違います。

塗りは塗りの腕が出ますし、
養生をめんどくさがらずやる方を選ぶことが必要です。

塗料によってもだいぶ違います。

下手に塗ると、すぐにはがれてきたりもします。

ぜひ、リフォーム時は、塗りを大切にして行うことをお勧めします〜。

リフォームの順番

〜* 宿題 *〜

リフォームは、一括で行う方法と、
分離発注があります。

一括で行うと、打ち合わせ回数が少なくなる利点があります。

分離発注だと、お気に入りの業者さんにお願いすることができますし、
金額を安く抑えることができる反面、職人さんの順番等を考えなければなりません。

分離発注時の順番を考えてみました。

1.水道管工事、電気工事
2.風呂(ユニットバス等壁が関係するもの)
3.壁(壁、天井)
4.塗り
5.壁紙、
6.床
7.水道、電気等、設備
8.掃除

う〜ん。間違いがありそうだ(笑)

過不足や、間違い指摘待っています。




ひろ@管理人の悩むことは、塗りのタイミングです。
塗りは職人さんの腕が出ます。
失敗すると、はみ出たり、塗料が飛んだりします。
掃除が入ったとしても、結構跡が残ったりするんですよね〜。

皆様の宿題回答、お待ちしております〜。

成分分析

今日はかとうさんが紹介していた成分分析ソフト、ひろ@名古屋編でお届けします。
(リンク先、無駄道具にあります。)

このソフト、名前を分析してくれるありがたいソフトです。


まずは、本名でやってみました。

ひろ@名古屋の成分解析結果 :

ひろ@名古屋の半分はハッタリで出来ています。
ひろ@名古屋の17%は魔法で出来ています。
ひろ@名古屋の15%は記憶で出来ています。
ひろ@名古屋の10%は元気玉で出来ています。
ひろ@名古屋の7%は心の壁で出来ています。
ひろ@名古屋の1%は宇宙の意思で出来ています。

まさに正解!大道芸&マジック大好きな僕にはぴったり!
驚きです。

さて、僕の所有するマンションduke向台の結果は?

duke向台の成分解析結果 :

duke向台の75%は厳しさで出来ています。
duke向台の9%は見栄で出来ています。
duke向台の7%は食塩で出来ています。
duke向台の5%はカテキンで出来ています。
duke向台の2%はハッタリで出来ています。
duke向台の1%は不思議で出来ています。
duke向台の1%は夢で出来ています。

やっぱり・・・(ーー;)A

厳しさと見栄でできたDUKE向台マンションを、
はったりと魔法で本物に変えて見せます〜♪

DUKE向台 ひろの賃貸物件から見る夜景とPOP

DUKE向台の4階から見た夜景です。




↑クリックすると大きくなります。

右端には東山タワー(東山動植物園)が見えます。

これもPOPに書きました。


DUKE向台では、有線を聞くことができるので
下のようなPOPも作成です。




↑クリックすると大きくなります。というか、クリックしないと見えないですね(^^ゞ


POPの効果についてははっきりしませんが、
ここがポイントという部分をお客様に伝えることができるのではと思っています。

というか、POPを見て、楽しさを伝えることができるといいですね。

P.S.POPを作っているのは「妻」です。
このPOPを見て、家に有線がほしくなりました(^^ゞ

内見準備のためのPOP

内見準備のための案内用コーナを作ってみました。

ペットと入居可能な部屋なので、
ペットの洋服つきにしてみました。



↑クリックすると大きくなります。

ポップの内容はこんな感じです。


↑クリックすると大きくなります。

おいて一日、どうなるかなぁと思っていたら、
なんと契約が決まりかけています!!

これはPOP効果なのか?それとも???


ツゲノ

今日は私用で愛知県つげの(黄柳野)に行ってきました。

賃貸あるかなぁと、ちょっと興味津々でしたが、

200mに一軒しか家がない、のどかな田舎で、賃貸を作ってもちょっと難しそうなところ。


 つげのに住むおじさんとお喋りしたら、元々名古屋で酒屋さんの小僧をしてたそうです。

酒屋の新規開店を夢見て小僧をしていたのだが、お兄様がなくなり、家を継ぐため戻ってきたそうです。

ちょっぴり悔しそうでしたが、現在は沢山のお孫さんに囲まれて暮らしており、幸せそうでした。

 どのような場所にも、その土地に住む理由があるのだなぁと、改めて思ったしだいです。

恐ろしい一言

「いつかこのクラブも会員のすべての物件を
見終わるときがくるんだね。どうする?」


ぎゃーす!


これからの計画です。

 税理士さん講習
 会計士さん講習
 仲介屋さん講習
 リフォーム講習
 水栓取り付け講習
 銀行融資講習

 もし他にネタがありましたら、ぜひコメントをください。
 よろしくお願いします。 
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