はまやん♪です。しばらくブログの更新をサボってしまってごめんなさい。
今月は清水さんのブログから原稿をお借りしてのアップです。
清水さん、ありがとうございます。m(^_^)m
【またまた設備まつり＆浜松大家さんの経営手法】
【第一部 リフォーム部材と工事の少話 〜建築業界の表と裏〜】
アールプランニング株式会社 代表取締役社長 國見 礼さん
講師の國見さんは、昨年から専任大家になり設備関係出身の知識を元に今年の春から「完全大家さん目線の部材ディーラー」のスローガンのもと大家さん向けの設備・建材会社を立ち上げられました。
セミナーでお話された内容は下記の通りです。
・プチリノベで窓まわりをおしゃれに見せよう！
・新築や大規模修繕には断熱材を検討しよう！
・國見さんが行っているリフォーム事例
・安く部材を仕入れる方法とは？
・リフォーム時における工事体系
・良い工事業者の見分け方
・良い工事業者とのパイプ作り
大家業とリフォームは切っても切れないもの。
原状回復程度のものから水回りを含む改修工事などの大規模な修繕まで様々です。より良くすれば当然費用はかさんでしまう。
どこで費用対効果の折り合いをつけるかは私たち大家の頭を悩ませるところです。
では費用を抑えたリフォームをするにはどうするか。
職人さんに直接アプローチするのが一番費用を抑え易いと國見さんは言います。
職人さんへ直接発注の際、幾つかの注意点を教えて下さいました。
その中でも特に参考になったものを一部紹介させていただきます。
職人さんへの直接分離発注は経験された大家さんも多くいらっしゃるかと思いますが円滑に進む場合もあれば、現場管理や全体のコントロール等々簡単に進まないことも多々あります。
私が次回の分離発注には絶対使いたいと思った、特に参考になった部分を一部紹介します。
『職人さんへ直接仕事を依頼する場合は打ち合わせ内容を議事録を作成してFAXする』
言った言わないを未然に防止して思わぬ時間ロスを防ぎます。
『ご祝儀やビール券は施工前に渡す』
職人さんも人間です。実際に工事精度が上がるそうです。
『良い業者さんは工具を大切にして整理整頓・備品管理ができている』
見分け方のひとつとして國見さんの経験則だそうです。
『部材支給を希望する』
部材利益や選定の時間よりも工事の内容に集中してくださる職人さんの方が、一概には言えませんがより良い職人さんの可能性が高いようです。
『工事費の値引き依頼は行わない』
施主支給の直接発注の工事費は殆どが職人さん作業代金です。職人さんに気持ちよくお仕事をしてもらえるよう心掛けも必要です。
最後に國見さんからありがたいお言葉を頂戴いたしました。
「安く工事を受けてくれる複数の職人さんを自分がコントロールしきれないならば仕事を依頼しない。」
國見さん大変参考になるお話ありがとうございました。m(__)m
【第二部 ほぼ満室大家さんの日常 〜ここで差がつく毎日の積み重ね〜】
美吉屋賃貸 代表取締役社長 古川 雅康さん
講師の古川さんは10年前に先代より引き継ぎ専業大家になり
激戦区である静岡県浜松市内でRCを中心に
129戸を運営する地主系大家さんです。
独自の目線で色々な工夫を凝らして他の物件との差別化をはかり
激戦区でも95％前後と高い入居率を実現させておられます。
また浜松大家塾の事務局も努めておられます。
▼美吉屋賃貸 http://www.3448ap.com/
近年の静岡県浜松市の賃貸需供は想像以上に厳しく
敷金ゼロ、礼金ゼロ、仲介手数料ゼロ、広告費2ヶ月当たり前だそうです。
スーモで検索すると1K賃料は1万円台がズラリ！
どれほど厳しいエリアであるかが想像していただけると思います。
古川さんはその厳しい中でも95％前後と高い入居率を実現させておられます。
その健全な賃貸経営のための重要なポイントとして
『5P+1F』を中心にセミナーが進められました。
『5P+1F』の意味は下記となります。
1，Place（立地）
2，Product（建物の企画・物件力）
3，Price（家賃・入居条件）
4，Promotion（募集・広告活動）
5，Partner（協力者・仲間）
6，Finance（財務）
『5P+1F』は大雑把に言えば
不動産賃貸経営において抑えておきたい全ての事柄です。
特に古川さんの強みは 2，Product（建物の企画・物件力）です。
幾つかの室内リフォームやフルリノベーション例を紹介してくださり
レンガ調のアクセントクロスや
アンティーク調の部材、建具等どれも素敵な内装で
素晴らしい工夫がたくさんありました。
流石高い入居率を誇るだけの事はあります！
一方で物件の屋外施設や給水設備にも気を配り
水道の直圧切替工事により貯水槽を撤去し屋根付きの駐輪場を新設するなど
物件自体の価値を上げる努力もしておられます。
（水道の直圧切替工事は水道関連の知識だけでなく
浜松市の水道行政をチェックしていないとできない大きな工事です。）
また、面白かったのが 3，Price（家賃・入居条件）で紹介された
古川さん独自で行っている中古家電3点セットを月々2,000円で導入できるサービス。
大家自身が購入するのではなくレンタル店から借りて導入する運営方法をとっておられます。
4，Promotion（募集・広告活動）では
自社のホームページを作成し入居者への直接物件アプローチや
不動産ポータルサイトのこまめな自社物件の掲載確認。
毎週月曜日に空室を確認し募集賃料を見直した上で
空室一覧表を各仲介店へFAXを入れるなど
実直にリーシング活動をやっておられます。
古川さんのセミナーを受講して感じたのは
不動産賃貸経営をするには全方位でバランスをとった経営をしていく大切さ
そして、それを盤石にするための毎日の積み重ねの大切さ。
不動産賃貸経営をやっていく上で何かに偏った経営ではなく
全方位に力を注ぎ、常に情報を更新を繰り返して
自身を成長させることが大切だということを改めて再認識しました。
今月は清水さんのブログから原稿をお借りしてのアップです。
清水さん、ありがとうございます。m(^_^)m
【またまた設備まつり＆浜松大家さんの経営手法】
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【第一部 リフォーム部材と工事の少話 〜建築業界の表と裏〜】
アールプランニング株式会社 代表取締役社長 國見 礼さん
講師の國見さんは、昨年から専任大家になり設備関係出身の知識を元に今年の春から「完全大家さん目線の部材ディーラー」のスローガンのもと大家さん向けの設備・建材会社を立ち上げられました。
セミナーでお話された内容は下記の通りです。
・プチリノベで窓まわりをおしゃれに見せよう！
・新築や大規模修繕には断熱材を検討しよう！
・國見さんが行っているリフォーム事例
・安く部材を仕入れる方法とは？
・リフォーム時における工事体系
・良い工事業者の見分け方
・良い工事業者とのパイプ作り
大家業とリフォームは切っても切れないもの。
原状回復程度のものから水回りを含む改修工事などの大規模な修繕まで様々です。より良くすれば当然費用はかさんでしまう。
どこで費用対効果の折り合いをつけるかは私たち大家の頭を悩ませるところです。
では費用を抑えたリフォームをするにはどうするか。
職人さんに直接アプローチするのが一番費用を抑え易いと國見さんは言います。
職人さんへ直接発注の際、幾つかの注意点を教えて下さいました。
その中でも特に参考になったものを一部紹介させていただきます。
職人さんへの直接分離発注は経験された大家さんも多くいらっしゃるかと思いますが円滑に進む場合もあれば、現場管理や全体のコントロール等々簡単に進まないことも多々あります。
私が次回の分離発注には絶対使いたいと思った、特に参考になった部分を一部紹介します。
『職人さんへ直接仕事を依頼する場合は打ち合わせ内容を議事録を作成してFAXする』
言った言わないを未然に防止して思わぬ時間ロスを防ぎます。
『ご祝儀やビール券は施工前に渡す』
職人さんも人間です。実際に工事精度が上がるそうです。
『良い業者さんは工具を大切にして整理整頓・備品管理ができている』
見分け方のひとつとして國見さんの経験則だそうです。
『部材支給を希望する』
部材利益や選定の時間よりも工事の内容に集中してくださる職人さんの方が、一概には言えませんがより良い職人さんの可能性が高いようです。
『工事費の値引き依頼は行わない』
施主支給の直接発注の工事費は殆どが職人さん作業代金です。職人さんに気持ちよくお仕事をしてもらえるよう心掛けも必要です。
最後に國見さんからありがたいお言葉を頂戴いたしました。
「安く工事を受けてくれる複数の職人さんを自分がコントロールしきれないならば仕事を依頼しない。」
國見さん大変参考になるお話ありがとうございました。m(__)m
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【第二部 ほぼ満室大家さんの日常 〜ここで差がつく毎日の積み重ね〜】
美吉屋賃貸 代表取締役社長 古川 雅康さん
講師の古川さんは10年前に先代より引き継ぎ専業大家になり
激戦区である静岡県浜松市内でRCを中心に
129戸を運営する地主系大家さんです。
独自の目線で色々な工夫を凝らして他の物件との差別化をはかり
激戦区でも95％前後と高い入居率を実現させておられます。
また浜松大家塾の事務局も努めておられます。
▼美吉屋賃貸 http://www.3448ap.com/
近年の静岡県浜松市の賃貸需供は想像以上に厳しく
敷金ゼロ、礼金ゼロ、仲介手数料ゼロ、広告費2ヶ月当たり前だそうです。
スーモで検索すると1K賃料は1万円台がズラリ！
どれほど厳しいエリアであるかが想像していただけると思います。
古川さんはその厳しい中でも95％前後と高い入居率を実現させておられます。
その健全な賃貸経営のための重要なポイントとして
『5P+1F』を中心にセミナーが進められました。
『5P+1F』の意味は下記となります。
1，Place（立地）
2，Product（建物の企画・物件力）
3，Price（家賃・入居条件）
4，Promotion（募集・広告活動）
5，Partner（協力者・仲間）
6，Finance（財務）
『5P+1F』は大雑把に言えば
不動産賃貸経営において抑えておきたい全ての事柄です。
特に古川さんの強みは 2，Product（建物の企画・物件力）です。
幾つかの室内リフォームやフルリノベーション例を紹介してくださり
レンガ調のアクセントクロスや
アンティーク調の部材、建具等どれも素敵な内装で
素晴らしい工夫がたくさんありました。
流石高い入居率を誇るだけの事はあります！
一方で物件の屋外施設や給水設備にも気を配り
水道の直圧切替工事により貯水槽を撤去し屋根付きの駐輪場を新設するなど
物件自体の価値を上げる努力もしておられます。
（水道の直圧切替工事は水道関連の知識だけでなく
浜松市の水道行政をチェックしていないとできない大きな工事です。）
また、面白かったのが 3，Price（家賃・入居条件）で紹介された
古川さん独自で行っている中古家電3点セットを月々2,000円で導入できるサービス。
大家自身が購入するのではなくレンタル店から借りて導入する運営方法をとっておられます。
4，Promotion（募集・広告活動）では
自社のホームページを作成し入居者への直接物件アプローチや
不動産ポータルサイトのこまめな自社物件の掲載確認。
毎週月曜日に空室を確認し募集賃料を見直した上で
空室一覧表を各仲介店へFAXを入れるなど
実直にリーシング活動をやっておられます。
古川さんのセミナーを受講して感じたのは
不動産賃貸経営をするには全方位でバランスをとった経営をしていく大切さ
そして、それを盤石にするための毎日の積み重ねの大切さ。
不動産賃貸経営をやっていく上で何かに偏った経営ではなく
全方位に力を注ぎ、常に情報を更新を繰り返して
自身を成長させることが大切だということを改めて再認識しました。
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