大家塾　（名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ） : リフォーム

リフォーム

2015年11月16日12:00

カテゴリ: リフォーム; 大家塾

１０月大家塾　　～元賃貸仲介営業マンが語る♪管理と空室対策と物件診断と売却～

はまやん♪です。

１０月の大家塾は、賃貸仲介営業マン、管理会社を経験された佐橋さんから空室対策のお話を色濃くしていただきました。

名古屋都市開発　佐橋さん
プラスルーム株式会社代表取締役

前半は佐橋さんの独壇場。
部屋探しをされるお客様は、ネットで検索して来店するのが当たり前、人口減少・空室増加の中、従来の多くの大家さんと、事業としてしっかり取り組む大家さんとの格差がどんどん広がっていく状況になっています。

そんな中、満室経営をするために有効な方法を余すところなく披露してくださいました。

・ＡＤの効果的な活用方法
・お中元、お歳暮は××です。やるなら○○が喜ばれます。
・魅力ある部屋作りのアイデア
・ローコストで効果のあるアイテム　などなど

実際に佐橋家でやっていて、激戦区岐阜にあって年間を通してほぼ満室経営をしているノウハウを聞かせていたきました。

実は佐橋さん、昨年もお話をしていただいていますが、パワーアップした内容になっていて、即できるアイデアもいただけてとても良かったです。

－　・　－

後半は売却を中心としたCF分析、事例のお話を、石黒塾長、川村さんの実体験を元に赤裸々にお話いただきました。

川村さん

写真はセミナーと無関係です。しかし、キマってます！

・売り手市場の中、難しい物件を売却
・得意のリフォーム（むしろ職人の域ですw）で大型再生をした物件が高値売却
・安く購入して、本格的なリフォームをして資産価値を大幅向上
川村さんは職人さんたちと一緒に本職張りのリフォームをされますが、職人さんたちとのチームワークやチームへの想いがステキです。

石黒塾長

石黒塾長

・入居付けの難しい物件を、「この値段で売れたらいいなぁ」の価格で売却
　買い付けが殺到！
　　～多様な買主の事情があり、意外な価格での取引もある
・値付け間違いをしないために

赤裸々な経験談をお話いただきましたが、単なる経験談でなく、買主様の事情や市場の状況との関係などを織り交ぜてとても分かり易いお話を聞かせていただけました。

会場風景

今回は大阪、東京からも参加された方もあり、益々盛り上がっています。
皆様ありがとうございました。

二次会も大いに盛り上がり、あっという間の一日でした。
１１月は賃貸住宅フェアがあり、名古屋大家塾は最後の定例セミナーです。
また次回も勉強し、刺激を受け、楽しみましょう！

１１月２５－２６日　賃貸住宅フェア２０１５名古屋
　　http://www.zenchin.com/fair2015_kaisai/nagoya/

１１月２９日　　　　名古屋大家塾１１月勉強会（本年最後です）

2015年09月28日23:38

カテゴリ: 大家塾; リフォーム

９月大家塾～またまた設備まつり＆浜松大家さんの経営手法～

はまやん♪です。しばらくブログの更新をサボってしまってごめんなさい。

今月は清水さんのブログから原稿をお借りしてのアップです。
清水さん、ありがとうございます。m(^_^)m

【またまた設備まつり＆浜松大家さんの経営手法】

アールプランニング株式会社
國見礼さん
國見さん

有限会社　美吉屋
古川雅康さん
古川雅康さん

初講師の國見さんとコツコツ大家の古川さん

　　
【第一部　リフォーム部材と工事の少話　～建築業界の表と裏～】
アールプランニング株式会社　代表取締役社長　國見礼さん
　　
講師の國見さんは、昨年から専任大家になり設備関係出身の知識を元に今年の春から「完全大家さん目線の部材ディーラー」のスローガンのもと大家さん向けの設備・建材会社を立ち上げられました。
　　
セミナーでお話された内容は下記の通りです。
　　
・プチリノベで窓まわりをおしゃれに見せよう！
・新築や大規模修繕には断熱材を検討しよう！
・國見さんが行っているリフォーム事例
・安く部材を仕入れる方法とは？
・リフォーム時における工事体系
・良い工事業者の見分け方
・良い工事業者とのパイプ作り
　　
大家業とリフォームは切っても切れないもの。
原状回復程度のものから水回りを含む改修工事などの大規模な修繕まで様々です。より良くすれば当然費用はかさんでしまう。
どこで費用対効果の折り合いをつけるかは私たち大家の頭を悩ませるところです。
　　
では費用を抑えたリフォームをするにはどうするか。
　　
職人さんに直接アプローチするのが一番費用を抑え易いと國見さんは言います。
　　
職人さんへ直接発注の際、幾つかの注意点を教えて下さいました。
その中でも特に参考になったものを一部紹介させていただきます。

職人さんへの直接分離発注は経験された大家さんも多くいらっしゃるかと思いますが円滑に進む場合もあれば、現場管理や全体のコントロール等々簡単に進まないことも多々あります。
私が次回の分離発注には絶対使いたいと思った、特に参考になった部分を一部紹介します。
　　
『職人さんへ直接仕事を依頼する場合は打ち合わせ内容を議事録を作成してFAXする』
言った言わないを未然に防止して思わぬ時間ロスを防ぎます。
　　
『ご祝儀やビール券は施工前に渡す』
職人さんも人間です。実際に工事精度が上がるそうです。
　　
『良い業者さんは工具を大切にして整理整頓・備品管理ができている』
見分け方のひとつとして國見さんの経験則だそうです。
　　
『部材支給を希望する』
部材利益や選定の時間よりも工事の内容に集中してくださる職人さんの方が、一概には言えませんがより良い職人さんの可能性が高いようです。
　　
『工事費の値引き依頼は行わない』
施主支給の直接発注の工事費は殆どが職人さん作業代金です。職人さんに気持ちよくお仕事をしてもらえるよう心掛けも必要です。
　　
最後に國見さんからありがたいお言葉を頂戴いたしました。
　　
「安く工事を受けてくれる複数の職人さんを自分がコントロールしきれないならば仕事を依頼しない。」
　　
國見さん大変参考になるお話ありがとうございました。m(__)m

國見さんが建材調達関係でご相談に乗っていただけます

【第二部　ほぼ満室大家さんの日常　～ここで差がつく毎日の積み重ね～】
美吉屋賃貸　代表取締役社長　古川雅康さん
　　　
講師の古川さんは10年前に先代より引き継ぎ専業大家になり
激戦区である静岡県浜松市内でRCを中心に
129戸を運営する地主系大家さんです。
　　　
独自の目線で色々な工夫を凝らして他の物件との差別化をはかり
激戦区でも95％前後と高い入居率を実現させておられます。
また浜松大家塾の事務局も努めておられます。
　　　　　　
▼美吉屋賃貸　　http://www.3448ap.com/
　　　
近年の静岡県浜松市の賃貸需供は想像以上に厳しく
敷金ゼロ、礼金ゼロ、仲介手数料ゼロ、広告費2ヶ月当たり前だそうです。
スーモで検索すると1K賃料は1万円台がズラリ！
どれほど厳しいエリアであるかが想像していただけると思います。
　　　
古川さんはその厳しい中でも95％前後と高い入居率を実現させておられます。
その健全な賃貸経営のための重要なポイントとして
『5P+1F』を中心にセミナーが進められました。
　　　
『5P+1F』の意味は下記となります。
　　　
1，Place（立地）
2，Product（建物の企画・物件力）
3，Price（家賃・入居条件）
4，Promotion（募集・広告活動）
5，Partner（協力者・仲間）
6，Finance（財務）
　　　
『5P+1F』は大雑把に言えば
不動産賃貸経営において抑えておきたい全ての事柄です。
　　　
特に古川さんの強みは 2，Product（建物の企画・物件力）です。
　　　
幾つかの室内リフォームやフルリノベーション例を紹介してくださり
レンガ調のアクセントクロスや
アンティーク調の部材、建具等どれも素敵な内装で
素晴らしい工夫がたくさんありました。
流石高い入居率を誇るだけの事はあります！
　　　
一方で物件の屋外施設や給水設備にも気を配り
水道の直圧切替工事により貯水槽を撤去し屋根付きの駐輪場を新設するなど
物件自体の価値を上げる努力もしておられます。
（水道の直圧切替工事は水道関連の知識だけでなく
浜松市の水道行政をチェックしていないとできない大きな工事です。）
　　　
また、面白かったのが 3，Price（家賃・入居条件）で紹介された
古川さん独自で行っている中古家電3点セットを月々2,000円で導入できるサービス。
大家自身が購入するのではなくレンタル店から借りて導入する運営方法をとっておられます。
　　　
4，Promotion（募集・広告活動）では
自社のホームページを作成し入居者への直接物件アプローチや
不動産ポータルサイトのこまめな自社物件の掲載確認。
　　　
毎週月曜日に空室を確認し募集賃料を見直した上で
空室一覧表を各仲介店へFAXを入れるなど
実直にリーシング活動をやっておられます。
　　　
古川さんのセミナーを受講して感じたのは
不動産賃貸経営をするには全方位でバランスをとった経営をしていく大切さ
そして、それを盤石にするための毎日の積み重ねの大切さ。
　　　
不動産賃貸経営をやっていく上で何かに偏った経営ではなく
全方位に力を注ぎ、常に情報を更新を繰り返して
自身を成長させることが大切だということを改めて再認識しました。

満席で潜入していた某有名ブロガー氏も紛れ込んでどこにいるのかわかりません

2008年02月11日23:56

カテゴリ: リフォーム

共用の廊下から水漏れを止めてもらいました

先日の日記にあった、防水やさんはすごいです。

60歳を超えているにもかかわらず、

ベランダの手すりに立ちます。

岐阜の建物は、共用部の廊下に勾配がまったくなく、

水溜りができます。

防水やさんが、糸をぴんと張ると、1cmの隙間部分が。

そこには水溜りの後と、階下には水漏れの後があります。

防水やさんに相談すると、モルタルで勾配を作ろうという話になりました。

やってみたところ、防水＆水溜りが解消されました。
さらに上部にはシートを張ったため、かなり見た目が良くなりました。

が・・・

「おかげで１トンもの荷物を運んだよ～
どれだけつらいかわかるぅ？」

と何度も嘆かれました(笑)

2007年12月12日00:26

カテゴリ: リフォーム

電子鍵　お試しキャンペーン

まささんからご紹介いただきました電子鍵のお試しキャンペーンです。

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
■■

楽々ロックお試しキャンペーン

http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm
電子錠『楽々ロック(MI-03)』をお一人様一台限り本体価格16.000
円(税込・送料込み)で販売いたします。

東京ビックサイトで行う「賃貸住宅フェア」（１２月１８・１
９日）
http://www.zenchin.com/chintai-fair07tokyo/index.html

のECプランニングブースにお越し頂き、申込用紙にお名前等を
記入して頂いた方のみが対象になります。

なお、申込用紙に記入して頂いた方は当日ご購入しなくても1
月末までに購入していただければ

一台限り16.000円で販売いたします。

取付工事もお一人様1台限り7.000円(消費税込）で致します。

なお、楽々ロックについて詳しくは下記URLを参照ください。
http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm

また、ブロガーの方につきましては、ブログにてこのキャンペ
ーン情報を掲載いただいた方については掲載したブログのURL
をお知らせいただければこのキャンペーンの適用台数を１台増
やして２台まで上記価格を適用（工事代金も同じです。）いた
します。
■で囲まれた部分をコピーしてブログに転載してください。
ぜひキャンペーンの宣伝にご協力ください。
※お試しキャンペーンではありますが、すでに導入していただ
いているオーナー様につきましても来場いただき記入いただけ
れば上記キャンペーンは適用になります。

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
■■

二部屋あくので買ってみようかなぁ～(笑)

2006年12月20日22:25

カテゴリ: リフォーム

アテンポリフォーム日誌お勧めです

最近リフォームの知識を増やそうとしています。

　ちょっと良かったHPの紹介です。

　アテンポリフォーム日誌

　リフォームの詳しい内容が写真付で見ることが出来ます。

　とてもいい勉強になりました。

　もし、いいページがありましたら、メールでもいいので教えてくださいまし～

2006年07月11日09:03

カテゴリ: リフォーム

オリジナルキッチン

ご無沙汰しております。
ひろ＠名古屋です。

ちょっと雨の季節で
アンニュイな気分になってしまい、
お休みを頂いてしまいました。

先週日曜日は、
今後のリフォームプランのアイデア蓄積のため、
キッチンを見に行きました。

日生産業株式会社

大シマ様のＨＰに最近掲載されているキッチンを作成しているところです。

大変気の良いご主人に案内していただきました。

日製産業様ではオリジナルキッチンを作っていますが、

なんといっても魅力的なのは価格、オリジナル作成，オリジナルな割に短納期であることです。

たとえば、これまで、キッチンと壁の間に2ｃｍの隙間がある場合、

隙間をなくすようにキッチン巾を調整したキッチンを作ってくれます。

もしくは、隙間を埋めるように天板と同様な素材で張ってくれたりもします。

キッチンの扉のみ変更もありです。

つり天井の扉のみ変更し、下のキッチンのみ変更という、賃貸にとって優しい変更もありです。

ちなみに僕が一番好きだったのは、しゃしんの洗面台です。

2006年06月24日10:02

カテゴリ: リフォーム

フローリング

次に行うリフォームは、フローリング命になりそうです。

がっつりした、黒に近いブラウンか、白の明るいフローリングか。

防音はいるのか？いらないのか？

等調べ始めています。

防音を紹介しているページを見つけました。

聞き比べのページ

いろいろな生活音の違いを実際に聞くことが出来ます。

2006年06月10日12:52

カテゴリ: 大家のお仕事; リフォーム

店舗

最近　店舗にいくとリフォームに目が行ってしょうがありません。

印場駅にある美容院シャーナはとってもかわいいです。

リフォームを学生さんと、
美容師さんで行ったそうなのですが、
かなりいい感じです。

がっつりした、巾20cmのフローリングの床財（無垢）に、
ご自身で、白１０％　透明９０％を混ぜた塗料を塗ったそうです。
若干白のフローリングのてかり具合とフローリングのがっつり感

照明の使い方も勉強になります。

お気に入りです～♪

2006年06月07日08:55

カテゴリ: リフォーム; 大家のお仕事

ブルースタジオ

ブルースタジオを紹介します。

中古住宅をリフォームして、住むことを提案している会社です。

僕が気に入っているのは、リフォームの雰囲気。

古い雰囲気を生かしながらのリフォームのバランスが素敵です。
見晴らしがよければ、見晴らしを生かしながらのリフォームを行っています。
（う～ん言葉だと難しい）

リノベーション物件に住もう！―「超」中古主義のすすめ

これも買っちゃいました♪

いい感じです。

2006年05月07日13:32

カテゴリ: リフォーム

ホームセンターとカーマ

ネットで水栓を猛調べ。
何とか安く仕入れて期日に間に合わせてほっとする。

近くのカーマ（ホームセンター）に行ったらなんと！

もっと安く水栓が売っているではあ～りませんか。

侮りがたし。カーマ

そのほかカーテンレールもいい感じです。

2006年04月27日08:34

カテゴリ: リフォーム

アパート、マンションの外壁塗装勉強中

　やっとリフォームが終了し、ちょっと寂しいこのごろ。

　次は一棟を考えていますが、狙いは築15～35年ほど、手入れが必要な
　アパート、マンションを探しています。

　そこで、アパート、マンションの外壁塗装の勉強中です。

　もし、以下の本や、HP等があったら教えてください。

　外壁塗装の基礎
　外壁の良いデザインのアパート、マンション
　外壁塗装の良い業者さん

　僕の見つけたのは、

　浦田健さんのHP,加藤京子さんのカラーシステムによる、アパート写真です。

　どしどしよろしくお願いします。

2006年04月22日01:34

カテゴリ: リフォーム

大阪に行ってきました

大阪、InterMoldという金型関係のショーに行ってきました。

工作機械が立ち並ぶ中、専門的なディープなお話をお客様とします。

ふと、思ったんです。

ここで書いている大家業のこともディープな事なんだろうか？

いや、まだまだディープなはずはない。

ディープとは、

外断熱について2時間は熱く語れるとか、

トイレのウォッシュレットのメーカー、金額、種類、それぞれの欠点、長所を言え、取り付け取り外しをすべて自分でできるとか、

はたまた何年前に外壁が塗られているか触ればわかるとか、

そういうことを言うのだとおもう。

そのような人たちに囲まれて日々勉強できる幸せ。

でも皆がお互いのことをこう言うんです。

「あの人はデンジャラスな橋を突っ走っている。」

デンジャラスな人々ばかりに囲まれてチョーラッキ～です(^^)v

（お前もだ～ともよく言われています。でも僕はまだまだ普通）

2006年04月20日09:06

カテゴリ: リフォーム

リフォームのお勉強

あるアパートを例にリフォーム内容と金額を考えました。

それを、リフォームの達人に見ていただき、
内容と金額を添削をしてもらいました。

事前に、アパートの概観、近隣情報、
お部屋の写真、間取りを伝えてあります。

近隣情報：

場所は○○

近隣の銀行は、まだまだ不良債権が処理されておらず、
アパートのある市では、徐々に人口が減っていて、
町単位では、増えているところ。

周辺のアパートは、フローリングはもったいないから、CFばかり。
モニタ付インターフォンが珍しく、エアコン完備が珍しい。

ここに名古屋の標準的な賃貸用のアパートリフォームをすれば、
お客様に喜んでもらえると思い、計画を立てました。

　アパート：築17年　２DK　40平方メートル

　リフォームのひろの算出は、

　外壁：
　壁、屋根塗装、水道が井戸なので、水道を引きなおし。

　中：
　バランスがまを普通のお風呂に
　壁紙を変更
　電気（シーリングライト等）の変更
　インターホン設置
　ふすまをルーバーパネルに変更
　エアコン変更

リフォームの過不足があらわになりました。

1.設備関係の考えがあまい。金額算出もあま～い。家賃の算出があま～～い。

　2．現状は井戸水だが、水道の引き直し等の工事は金額が読めないことを考えて慎重にやること。

　とても良い勉強になりました。○○様ありがとうございまするるる～。

2006年04月15日01:10

カテゴリ: リフォーム

塗り

塗りは非常に難しいと思っています。

リフォーム屋さんに頼んでも、かなり違います。

塗りは塗りの腕が出ますし、
養生をめんどくさがらずやる方を選ぶことが必要です。

塗料によってもだいぶ違います。

下手に塗ると、すぐにはがれてきたりもします。

ぜひ、リフォーム時は、塗りを大切にして行うことをお勧めします～。

2006年04月10日08:56

カテゴリ: リフォーム; 宿題

リフォームの順番

～*　宿題　*～

リフォームは、一括で行う方法と、
分離発注があります。

一括で行うと、打ち合わせ回数が少なくなる利点があります。

分離発注だと、お気に入りの業者さんにお願いすることができますし、
金額を安く抑えることができる反面、職人さんの順番等を考えなければなりません。

分離発注時の順番を考えてみました。

１．水道管工事、電気工事
２．風呂（ユニットバス等壁が関係するもの）
３．壁（壁、天井）
４．塗り
５．壁紙、
６．床
７．水道、電気等、設備
８．掃除

う～ん。間違いがありそうだ（笑）

過不足や、間違い指摘待っています。

ひろ＠管理人の悩むことは、塗りのタイミングです。
塗りは職人さんの腕が出ます。
失敗すると、はみ出たり、塗料が飛んだりします。
掃除が入ったとしても、結構跡が残ったりするんですよね～。

皆様の宿題回答、お待ちしております～。

2006年04月04日03:07

カテゴリ: お客様を探す; リフォーム

DUKE向台　ひろの賃貸物件から見る夜景とPOP

DUKE向台の4階から見た夜景です。

↑クリックすると大きくなります。

右端には東山タワー（東山動植物園）が見えます。

これもPOPに書きました。

DUKE向台では、有線を聞くことができるので
下のようなPOPも作成です。

↑クリックすると大きくなります。というか、クリックしないと見えないですね(^^ゞ

POPの効果についてははっきりしませんが、
ここがポイントという部分をお客様に伝えることができるのではと思っています。

というか、POPを見て、楽しさを伝えることができるといいですね。

P.S.POPを作っているのは「妻」です。
このPOPを見て、家に有線がほしくなりました(^^ゞ

2006年03月30日18:26

カテゴリ: リフォーム

なしてもならないこと

リフォームを効率よく良い設備を導入するため、
さまざまな物を購入しました。

ブックマークには、リフォームの部材関係の会社や、
Yahoo　オークションのリンク先がいっぱいです。

失敗談です。

１．落とそうとした、水栓が温水管、冷水管の巾が違っていた。
（実際には落ちず、助かりました。）

２．テレビホン　カラーを１２０００円でオークションで買った。

問題は２番、リフォーム会社に相談です。

「これつきます？」

「つきません」
「つきません」
「つきます」
「つきません」
「つきません」
「つきません」

お！１社大丈夫な会社が！
しかし、全体の見積もり高く、その会社は断念。

妻に笑われながら、今も手元にそのインターフォンはあるのです。

2006年03月29日04:06

カテゴリ: リフォーム; 水道

サーモスタット付水栓　なせばなる！

今日は壁立ち上げ、
サーモスタット付水栓（シャワー付）を取り付けました。

これまで取り付けた水栓は３個、

今度は４個目の挑戦！

１回目・・・漏水
２回目・・・漏水
３回目・・・
・
・・
・・・
７回目・・・漏水

正直こんなの初めてです。

いつもより水栓取り付け時のテープを３倍くらいにして巻きます。

すると、８回目にやっと成功～☆彡

なせばなる！なさねばならぬのだ～。

だ～

だ～？

ん！明日は　「なしてもならない時がある」

をお伝えします。

ちなみに水栓の取り付け方法はこちら

2006年03月17日09:13

カテゴリ: お客様を探す; リフォーム

フリーの間取り作成ソフト

フリーの間取り作成ソフトの紹介です。

MyPlanner

ちょっと使うとこつがつかめて、間取りを書くことができます。

お勧めです。

2006年03月16日09:00

カテゴリ: リフォーム; お客様を探す

キーバンカーの使い方

過去記事のキーバンカーの使い方について重大な誤りを発見しました。

もし知りたい方がありましたら、

こちらまで

連絡をください。

2006年02月28日02:45

カテゴリ: リフォーム

ちょっと閑話休題

皆様がたくさん賃貸オーナーズクラブ会合について
書いていただいているので、その隙に

管理人ひろは、今3部屋をリフォーム中です。

2室は、壊れているものを直し、
直せないものを入れ替えるという
リフォームをしています。

だいぶできてきたのだが・・・

見栄えしない～

悪くはないし、正直自分が住むのだったら、きれいなお部屋。

でも何かが足りない。

古さを感じるのか？

デザインか？

う～ん。リフォームやさんにまた相談だ～！

2006年02月23日08:54

カテゴリ: リフォーム; 水道

僕の大好きな水平機

水栓、取り付けする際にもほ～らこんなに役立つ水平機。

これで460円の出費は安い！

と思ったら

100円ショップに売ってました～

2006年02月21日01:03

カテゴリ: リフォーム

リフォーム

最近気づいたことがあります

１．左下に出てくる本をほとんど持っていること。

２．ほとんどの本のリフォームは
　　スケルトンリフォームに近く、
　　やりすぎないためのリフォームが
　　書いてあることはまれなこと。

りふぉーむって難しい～。

2006年02月15日08:38

カテゴリ: リフォーム; 水道

名探偵！パート２

「私のお部屋のキッチンから水が出たの。
お風呂の排水管が詰まったって言われたわ。」

美しい女性から名探偵大屋さんに相談です。

すると、名探偵大屋さん

「わかった。間取りは、お風呂がここにあって、
キッチンがここにあって、洗面、トイレがここかなぁ。
左右逆転しているかも。」

「すご～い♪なんでわかるの～？」

「キッチンの下から水がでなかった？
もしくはキッチン下の収納の底板から出なかった？」

「そうそう　そうです～♪
　そこから出ていました」

「お風呂の配水管がつまって、配水管の上手側にある
キッチンに逆流して水が出たんですよ。

キッチン下の下水は蛇腹の管が下水管にさしてあるだけなので
下水があふれてキッチン下から漏れたんです。」

「すご～い。すごすぎる～。」

そこできめ台詞

「こんなの普通だよ～」

更に続けて、

「解体時にじ～っと見ておくといいですよ。
大体構造がわかりますから。
構造がわかれば何かあったときの参考になります」

ぜひ見たいと思います～ありがとう～

名探偵大屋さんっ！

2006年02月14日08:18

カテゴリ: リフォーム; 水道

名探偵！　パート１！

新しく買ったお部屋のトイレから
水漏れがありました。

そこで、リフォームやさんに見てもらったら、

リフォーム１件め
「トイレをはずして原因特定します」

リフォーム２件め
「トイレをはずして原因特定します」

ある優しい名探偵大屋さんに見てもらったら

「トイレの下側の、右側からは水が出ていないね。
　左側だけ水があるけど、そこには何がある？」

「トイレのタンクにつながる管があります」

「管見てごらん」

「あっ！」

水漏れ箇所発見です。

「すげ～すげ～」

とはしゃぐ僕ともう一人の大屋。

しかし、名探偵いわく、

「こんなの普通だよ～」

次回は、名探偵、水漏れと間取り編！

2006年02月11日18:15

カテゴリ: リフォーム

リフォーム開始

ひろは新しく3室を購入しました。

これが全室空き室。

ポストにはごみが入りまくり。

3部屋分のポストのごみで、大きなゴミ袋がいっぱいになりました。

バブルのころに坪80万円！で建てられた、

そのころにあまりない大きさの１DK（33㎡）です。

今は、管理の状態もあって、良い雰囲気ではないですが、

内装、管理会社への働きかけをして、

すみよい物件にするぞ～

明日は、ある方の手ほどきを受けて、水栓交換チャレンジです～。

2006年02月02日01:23

カテゴリ: 購入; リフォーム

最近好きなもの　3種の神器

最近物件調査のおともにもって行くのがこの３つ。

１．デジカメ

２．巻尺

３．水平機

　最近、3が大好き。片時も放しません。

　友達のうちに行ってもはかるので、嫌がられています。

　ちなみに家をはかると・・・。　(＠_＠;)

　物件調査の際にはひととおり、水平機で測ります。

　すると、水はけのための勾配、駐車場の壁の傾き具合、

　窓、床の水平具合、柱の垂直具合などわかります。

　水平機を当てると、意外と新発見があったりして、

　楽しいですよ～♪

　是非　一家に一台！

2006年01月28日00:11

カテゴリ: 水道; リフォーム

水漏れ？雨漏り？

これ覚えていますか？

以前の日記の写真です。

今日調査をしてきました。

原因は未だわかりませんが、エアコンから出た水が最有力候補。

ただ、根本原因かどうかわかりません。

調べるとしたら、

（１）屋根に上って、高圧洗浄をいろいろな角度から行う。

　　　一万５千円

（２）壁をはがして原因を特定する

　　　壁をはがす：６０００円～７０００円

　　　壁をはがしてから、防水工事を行う：５００００～６００００円

　ということでした。

　屋根からの雨漏りであれば、共有費用からの出していただけるそうです。

　とりあえず、エアコンのホースを調査してみます～。
　

　調査にご参加いただきました、三井のリハウスさま、秀和さま、かとうさま。

　本当にありがとうございました。皆様に助けていただき、感謝感激です。

2006年01月25日09:13

カテゴリ: リフォーム; 大家のお仕事

が～ん！！

この跡は何の跡～！

写真をクリックして拡大してみてください。

水漏れ？

エアコン？

なんでもいいんでわかった方教えて下さい～

正解者には・・・

（新年会お休み申し訳ありません）

2006年01月20日00:53

カテゴリ: 水道; リフォーム

いちへぇネタ

この水洗は・・・

1996年以降の水栓である

（へぇは出ないですなぁ）

でも写真見ると判るんです。

1995年、あの痛ましい阪神・淡路大震災が起きました。

それまでのワンレバー水栓は下に押すと水が出ました。

でも、あの地震で上から落ちてきた物に当たって、

水栓のレバーがおされ、水が大量にあふれ出たのです。

そこで、1996年以降には、

レバーを上げると水が出るよう変更されました。

役に立ちそうでたたない情報です。

子ねたでおつかいくだ・・・　

使えないかなぁ～

P.S.ちなみに激安水栓をネットで買ったら、

下に押すタイプが来ました。

（´～｀）ぐすん

2006年01月19日00:53

カテゴリ: リフォーム

Yahoo オークション

ヤフーオークション使っています？

リフォーム時期になると僕は張り付きます。

またまた張り付きそうな予感。

でも、ヤフーオークションで商品名で検索をかけても、

他の商品がでてしまうことがあります。

たとえば・・・。

IH　ヒータで検索

安い順で表示すると、

☆IHクッキングヒーターとエコキュートでオール電化住宅(^-^)v 10 円 - 3 日

☆ＩＨクッキングヒーターとエコキュートが初期投資　０円！ 10 円 - 2 日

☆東京電力　ＩＨクッキングヒーター　レシピ集２冊

等がでます。

　これを出なくするために、検索キーワードを下記のようにします。

　IH　ヒータ　-レシピ集　-コンセント -エコキュート

　すると先ほど出てた商品が消えます。
　そう、消したい商品名に　-をつけると、
　検索から外れるのです。

　いくつでもつけれますので、検索キーワードを用意しとけば、
　同一の部材を簡単に速く見つけることが出来ます。　

　僕はこれからIH、フローリングを買うかも？

　（僕のIHやフローリング買い占めないでね～（笑）
　　もし、安くこれらを買える情報を知っている方、教えて下さい～）

2006年01月02日03:09

カテゴリ: 水道; リフォーム

水道管破裂！

昨年12月30日、知人のうちで水道管が破裂！
隣のうちにざぶざぶ流れる事件がありました。
（まだ詳細わかりませんが、水道代だけで100万越えるかも？）

水道屋さんも、仕事納めで連絡取れず、
また、来てもらっても2日がかりになるということで、
できないとのこと。

でも年末年始もやっている水道屋さんを紹介していただきました。
水道修繕センター
電話番号　０５２－９７２－７２８５
ここはどんな日にちでもやっているようです。

ちなみに管理人は普段水道屋本舗にお願いしています。
すばやく対応していただいています。
金額は、出張費8000円。
後は、内容によって加算されていきます。

皆様はどこにお願いしていますか？

もし、仕事が丁寧な安い業者さんがいたら是非紹介してください～。