大家塾 (名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ)




名古屋の不動産賃貸@大家さんの勉強会です。月一度の会合、メーリングリストで大家さん業(アパート マンション経営)を勉強しています。
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家賃

空き室

現在3室リフォーム中です。

もう少しで終わるのですが、まだ空き室!

今日は仲介屋さんに按配をお聞きしてきます〜。

できれば意見を参考にしてお客様の住みよい環境を整えたいと思っています。

結果は明日!

アパート購入調査

ひろは、アパートの購入時に現地調査後、
すぐにお部屋探しの業者に向かいます。

そこで4〜5件まわると、ほとんどといっていいほど、
その物件をお客様に紹介している業者様がわかります。

時には、売主から公開されていなかった情報や、
間取りなどを教えていただけることがあります。

是非是非やって見ることをお勧めします。

あ!相場賃料はもちろん判ります。

お題いただきました〜 90%で計算すると?1

お題をいただきました。

2日前のシミュレーションで、
90%の収入があると仮定して購入金額、
を算出すると、どうなるのか?

そして、その結果の手取りを計算してみました。

購入金額算出

年間の家賃500万円、空室率10% 手数料金8%で、
実質利回りから算出する購入金額は以下になります。

・実質利回り10.0% 表面利回り13.5% 購入金額 4166万円
                  
    空室率20%であれば、3703万円です。

・実質利回り11.0% 表面利回り14.9% 購入金額 3787万円
          
    空室率20%であれば、3367万円

・実質利回り12.0% 表面利回り16.2% 購入金額 3472万円
          
    空室率20%であれば、3086万円

いずれも購入価格があがります。

よって銀行ローンも増えます。しかし、収入は10%増えるはず!

と思って僕はシミュレーションしました。が、怖いのはここから。

月間の手取り収入算出

前回同様、購入資金は、銀行から、フルローンで借りたとします。
手数料は自費払いとします。

銀行フルローン、3%固定、10年払い、手数料、修繕費用自費払いの時の、
年間収入、月間収入
(所得税は考慮していません)

実質利回り10%時(購入金額4166万円)

・支払い総額 4884万円 年間支払額488万円、年間実収入-38.5万円 月間収入-3.2万円

実質利回り11%時(購入金額3787万円)

・支払い総額 4440万円 年間支払額444万円 年間実収入5.9万円 月間収入0.5万円

実質利回り12%時(購入金額3472万円)

・支払い総額 4070万円 年間支払額407万円 年間実収入42.9万円 月間収入3.6万円

ほんとうにもうからんですな〜(~_~;)A

さらに!ここからかとうさんからご指摘いただいた

黒字倒産!編がはじまるかも?

10年フルローンで借りると?

今回は、実質利回から、どれだけの収入になるかを書きます。
購入資金は、銀行から、フルローンで借りたとします。
手数料は自費払いとします。

年間の家賃500万円、空室率20% 手数料金8%で、
実質利回りから算出する購入金額は以下になります。

・実質利回り10.0% 表面利回り13.5% 購入金額 3703万円

・実質利回り11.0% 表面利回り14.9% 購入金額 3367万円

・実質利回り12.0% 表面利回り16.2% 購入金額 3086万円


銀行フルローン、3%固定、10年払い、手数料、修繕費用自費払いの時の、
年間収入、月間収入を算出します。
(所得税は考慮していません)

実質利回り10%時(購入金額3703万円)

・支払い総額 4341万円 年間支払額434万円、年間実収入-34.2万円 月間収入-2.8万円

実質利回り11%時(購入金額3367万円)

・支払い総額 3947万円 年間支払額394万円 年間実収入5.3万円 月間収入0.4万円

実質利回り12%時(購入金額3086万円)

・支払い総額 3618万円 年間支払額361万円 年間実収入38.2万円 月間収入3.2万円

いかがでしょうか?4000万円以上の借金をするわりに、

実収入なさ過ぎるとおもいませんか?

年数、家賃上昇など、頑張った分の収益で、
物件を住みやすくする工夫をするのが、
大家さん業となります。

僕はここが賃貸業の腕だと思っています。

※)ただし、フルローンで買った場合の数字となります。
現金で購入した場合は、条件がまったく違ってきます。

購入時利回り?3

みなさんは、利回りをどう考えています?
(利回り以外の方法で考えられている方も
 もちろんいらっしゃいます。
 良ろしかったら、教えて下さいね。)

管理人は実質利回り10%〜12%を目標にして、
マンション購入を考えたいと思っています。


では、管理人の実質利回りからみた購入金額の算出方法は?

購入金額を、年間賃料から算出すると、以下の式になります。

 購入金額 = 年間賃料×実質の収入率(80%等)
           / 設定した実質利回り(12%等)
           /(1+購入額から算出した購入手数料割合(6%〜8%等))
           - 初期修繕費用

 あまり良くわかりませんね(笑)

 これを噛み砕きます。

 (1)年間の実収入を計算します。
 
 年間の実収入= 年間賃料×実質の収入率(80%)
 (実質の収入率は、空き室、修繕費用、固定資産税等を考慮します)

(2)これを「実質利回り」で割ると、
  購入に使ってもいい金額が出ます。
 
  購入に使ってもいい金額 = 年間の実収入 / 実質利回り


(3)手数料を引きます。
   しかし手数料は購入金額の6%〜8%かかるものとします。すると、

  購入金額’ = 購入に使ってもいい金額
         / (1+手数料(6%〜8%))

(4)初期の修繕費用を引きます。

  購入金額 = 購入金額’ - 修繕費用

 ふう(笑)

 これはめんどうですね。

 管理人は、年間収入に以下の数をかけ、
 修繕費用を引くと、
 購入金額が出るようにしています。

 条件

  実質の収入率=80%
  手数料 = 購入金額の8%
 
実質10.0%のとき、
  購入金額 = 年間賃料×7.41-修繕費用

 実質11.0%のとき、
  購入金額 = 年間賃料×6.73-修繕費用

 実質12.0%のとき、
  購入金額 = 年間賃料×6.17-修繕費用
  
 これで算出は格段に早くなりました。

 しかし、ほとんどの物件は買うことが出来なくなりました(~_~;)A

 なぜなら実質利回り10%〜12%は、
 表面利回り約13.5%〜16.2%となるためです。

 次回はこれで算出された金額でフルローン10年で借りた場合の
 シミュレーションについてお伝えします。
(手数料は自己資金とします)

 もし、間違いや質問、アドバイスがありましたら、
 管理人に伝えてください。
 30歳を超えた管理人への、
 なによりのお年玉となります。

 長文にお付き合いいただきありがとうございました
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