大家塾 (名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ)




名古屋の不動産賃貸@大家さんの勉強会です。月一度の会合、メーリングリストで大家さん業(アパート マンション経営)を勉強しています。
みんなで大家力を高めよう〜!!
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購入

7月大家塾〜大阪合宿〜

はまやん♪です。

7月の大家塾、、、 大阪合宿です!

7月20日、21日 大阪の必殺さんが募集したメンバーと名古屋大家塾メンバーが伊勢に集結して不動産談義!楽しい合宿です。
去年は帰りに台風が来て、帰れなくなるというハプニングもありましたが、さて、今年は……?

大阪合宿、濃ーーい内容だそうです。

夕食はこちら
夕食会場になった水上ハウス!

不思議だ〜

紹介された分譲マンション

3LDK90屐。隠坑械伊円

紹介されたアパート

2F立て 1R8戸 全部 1700万円

あれぇ?

なぜか急に・・・

最近家に売り物件情報が沢山来ます。
しかも、ほとんど毎日見に行っている気が・・・。

今日はリフォームやさんから物件資料が来ました。

このリフォームやさん、リフォーム後、
仲介やさんに回ってくれたり、
後のお客様探しのことを、心配してくれもしました。

今度は物件資料まで・・・。

ありがとうございます〜。(多分見てないと思うけど・・・)


ちなみに資料には一言、「リフォーム必要有り」と書かれていました。

また、購入したら、ぜひご一緒させてもらいたい人の一人です。

ひろは、沢山の良い方に囲まれて幸せです。

全国地価マップ4

edb8c75e.jpg全国地価マップ

路線化を調べるのにとてもよいです。

プチ喜び5

このホームページを見てアパート、マンションのご紹介を頂きました。

ありがとうございます。ミニミニ可児店さま。

早速会のメーリングリストに流させていただきます。

ネットでの物件探しのお供に

ネットで物件探ししてます?

あれもこれも資料ほしくなっちゃいますよね。

でも住所入力めんどうですよね。

そんなときにこれ aiBAR 2005

(Vectorの記事はこちら)

紹介記事です。

「aiBAR2005」は、懸賞サイトで応募するときに、必要項目の入力を自動で行ってくれるソフトです。

懸賞の応募だと毎回、住所や氏名といった個人情報を入力しないといけないが、「aiBAR2005」を使うと、一度登録するだけで自動的にフォームに入力してくれます。

ワンタッチでほぼ必須項目が埋まってしまうから、懸賞好きな人には大きな助けになります。


このソフトかなり強力で、これを導入してから、
すばやく物件資料送付依頼できるようになれましたが・・・。

一棟かえんのう〜(笑)

求む!売りアパート 売りマンション

会ではこんなアパートマンションを探しています。

一棟

  一棟売りアパート マンション
  風呂トイレセパレート 6000万円まで 管理が悪いもの可
空室など気にせず。風呂トイレセパレート、20岼幣
  販売価格に比べて評価額が高い物件大好き!

  アパート マンション 1億円前後

  築50年までオッケ〜SRCマンション

 区分所有のアパート、マンション
 間取り1LDK 割安なもの
  ファミリータイプ 格安なもの

土地

  名東区

  名古屋全域 割安感のあるもの


現在購入予定者が5名ほどいます。

ぜひご紹介ください。

以前買い付け証明を出したマンションが・・・

購入断れ

倍額で売りに出されていました(ーー;)

やった〜ありがとうございます〜



決済が終了しました〜

晴れてマンション三戸、買いますことができました。

皆様から頂いた知識、励ましのおかげですぅ〜るるる〜

今年の目標(3棟取得 15kg減)から遠ざかった感もあるのですが、

でもうれしいです〜。


はっ


今回は100%空き室だった〜。

ここからが始まり。


今回から、リフォーム、入居者探し編が始まります。

なんとリアルタイム連載1年!!

なったらやだな〜(笑)

購入前って・・・。

購入前って、怖いですね〜。

負債をかかえる恐怖。

購入する物件が空き家100%とかだったら更に怖いですね〜。

購入まであと三日、二日、一日のカウントダウン。

う〜ん。

(現在進行形)

でも空き室であればこそ、物件をリフォームし、

お客様の気に入るお部屋にすることも可能ですしね。


タニアさんくらいの経験をつんでみたいです。

二代目大家のアパート経営入門ブログ:埋めて⇒空いて⇒埋める - livedoor Blog(ブログ)


僕も知識を身につけ、お客様のご意見をとりいれ、
すみやすい住居を作りたいと思います。

落ちなしでごめんなさい〜(^^ゞ

最近好きなもの 3種の神器5

b3df9240.jpg最近物件調査のおともにもって行くのがこの3つ。

1.デジカメ

2.巻尺

3.水平機

 最近、3が大好き。片時も放しません。

 友達のうちに行ってもはかるので、嫌がられています。

 ちなみに家をはかると・・・。 (@_@;)


 物件調査の際にはひととおり、水平機で測ります。

 すると、水はけのための勾配、駐車場の壁の傾き具合、

 窓、床の水平具合、柱の垂直具合などわかります。


 水平機を当てると、意外と新発見があったりして、

 楽しいですよ〜♪

 是非 一家に一台!

アパート購入調査の方法

ある方からアドバイスをいただきました。

「ひろさんの物件、○○区でこの間取り、
ペット可の条件だったら、
他にはなさそうですよ。」

!!目からうろこが落ちました。

そうなんです。
僕は、自分のマンションと同一条件の物件が、
この地域でどれくらいあるかの調査を
行っていなかったのです。

(ペット可の物件はネットで調べました。しかし、
間取りを含めた場合はどうなるのか?
賃貸業者さまからの意見は聞いていませんでした。)

もし、物件に他になさそうな特徴がある場合は、
この地域で・・・の物件はどれくらいありますか?と聞くと、
賃貸用のチラシ作りのねたになると思います。

アドバイス、ありがとうございました〜♪
&おめでとうございます〜♪

アパート購入調査

ひろは、アパートの購入時に現地調査後、
すぐにお部屋探しの業者に向かいます。

そこで4〜5件まわると、ほとんどといっていいほど、
その物件をお客様に紹介している業者様がわかります。

時には、売主から公開されていなかった情報や、
間取りなどを教えていただけることがあります。

是非是非やって見ることをお勧めします。

あ!相場賃料はもちろん判ります。

おともだちの輪

d5a2fb45.jpgひろ@名古屋です。
本日は名古屋不動産賃貸オーナーズクラブの月一の勉強会です。

今日のお昼からとっても楽し〜なはず!?

と思ったら前哨戦がありました〜。


昨日、ローン特約有りでまたまた買い付け証明出しました。
(最近2連敗中)

その最中にかとうさんからお電話が。

かとうさん「今日日東の宮原さんとご飯食べに行きますけどどうですか?」

ひろ@名古屋「行きます!行きます!」


上記、クリックした方はわかると思います。

あの外断熱、賃貸にはありえね〜物件、グリシーヌの設計士さんです。

ひろがつくなり日東の宮原さん、

「設計士は、はんこ突いてもらった時点で負けなんです」



 普通、施工主がはんこ突いたら負けでは?
 (まあ、勝ち負けではないんですが。)


 と思ったら、グリシーヌシリーズは二人でやりたい放題やった模様。
 
 お二人とも非常に苦労されたようです。

 でもその苦労を語る二人の顔がめちゃめちゃにやけていました。


 お互いをけなしつつ、フォロー。

 けなしつつ、けなしっぱなし。

 宮原さん「グリ1はすごくいい。あれ以上はできん。」

 かとうさん「グリ2はそれ以上に!」

 宮原さん「


 二人ともグリシーヌをと〜っても愛しているんですね。

 お二人は、めちゃめちゃ仲がいいんです。

 グリシーヌでともに戦った戦友といった形でしょうか。

  お二人ともグリシーヌシリーズを誇りにしていらっしゃいました。


 ひろも、誇りを持って、お客様に住んでいただける、
 こんな物件を3年後に建てたい!!

区分所有3

ひろ@管理人です。

区分所有って言葉知ってます?
大家を意識しだしてから初めて聞きました。

マンションの一部を所有する事です。

区分所有は、土地付アパートに比べ、
建物が古くなった場合の
出口戦略が極端に難しくなります。

ひろは二個の区分系を持っていますが、
上記の理由で今は、一棟購入したいと思っています。

ただ、最近わかったことですが、

収益が上がっている区分所有に対し、

追加融資が得られることがわかりました♪

前回融資を得たのですが、それから4ヶ月、

得られた融資額と同額ぐらいの追加融資を得ることが出来そうです〜

黒字倒産1

    >1月13日のブログをアップしました。

ひろ@名古屋です。

黒字倒産って知ってます?

かとうさんから気をつけるようにと
暖かいコメントをいただきました。


まさにこの間調査した物件のシミュレーションでこれを体験しました。

こちらのシミュレーションを使用しました。

表面利回り13.76%
築10年
返済期間 20年
販売価格 6000万円
借り入れ 6000万円
年収   ?円
家賃が1%づつ下落
空室率20%で計算

見事に途中で赤字に転落します。

理由は、納税額の増大。(減価償却と元金返済額、所得税率の変化のためです)

他条件を見ていい物件だと思ったんだけどな〜。

黒字になるよう試算して、その金額で買い付け証明入れたら、

不動産屋さんから売主さんに伝えてもらえませんでした(TT)

失敗 その22

 サラリーマンの不動産投資の本を多々読んだひろは、

 区分系1DKマンション購入のために

 銀行にローンを組みに行きました。

 「レバレッジを効かせるのだ〜よろしくお願い申す!」

 「お断り申す!」

 「お断り申す!」
 「お断り申す!」
 「お断り申す!」
  ・
  ・
  ・
  
 あれ?

  不動産投資というか、投資に対して銀行は融資を行いません。

 先に書いた名刺もその理由でよくなかったです。

  さらに、1Rマンションへの融資を銀行は行いません。

 40〜50岼幣紊硫板輙僂離泪鵐轡腑鵑詫算饌仂櫃砲覆蠅泙后

 しかし一つだけ抜け道があります。(と、銀行員。顔を寄せて)

 自己資金があって、それを担保に〜 ポカッ(._+ )☆\(-.-メ) (実話)

失敗 (ーー;)1

ひろ@名古屋です。
最初に名刺を作ったとき、最初にこんな文字がありました。


不動産投資家 ひろ@名古屋


これが銀行で滑る滑る。

10行回ったところで、やっと間違いに気づき、
直しました。


アパ・マン経営 ひろ@名古屋


今度は不動産屋に「アパマンさん?」

う〜んむずかしい

旅の途中4

最近良く物件探索にいくひろ@名古屋です。

今回は土地がめちゃめちゃ広い物件。

これだったら、銀行評価も高い!

と思って「うきうき」しながら現地に行きました。

が!!

がけの中腹に立つ物件でした。

夜現地に着いたのですが、

足元が見えなかったため、

妻は下に降りず、僕だけ見てきました。

建物は良かったのですが、なんともこの急な階段が・・・。

僕は、建物が良かったため、購入どう?と妻に聞きましたが、

即効で妻は「だめ!」

物件探しの旅はまだまだ続くのでした。

売却の理由

ひろ@名古屋は物件紹介の紙を見た後、以下の事を確認します。

1.固定資産税評価額 路線価と周辺の土地価格

2.売主様がこの物件を手放される理由。

3.どのようなお客様が住んでいらっしゃるか?
   そして、この一年の家賃支払い状況

理由は

1.は銀行用。

2.は、どのような答えが返ってきても参考になるため。

3.はお客様調査 

です。

この調査結果がよければ現地調査に入ります。


この間、この問いをしたところびっくりする答えが返ってきました。

問い:2.売主様がこの物件を手放される理由。

答え :  海外に移住するため。

うらやまし〜。

ごめんなさい。間違いがありました。1

皆様申し訳ないです。
7日、5日のシミュレーションでさらに間違いが発覚しました。

銀行ローン合計金額の算出が通常の1.2倍くらいになっています!

そりゃ赤字になるわ。

みなさま。ごめんなさい!

P.S.元利金等 元金均等の場合の銀行ローン合計金額算出方法を
 知っている方がいらっしゃったら教えて下さい。
 もしくはホームページがあったらご紹介お願いします。

お題いただきました〜 90%で計算すると?1

お題をいただきました。

2日前のシミュレーションで、
90%の収入があると仮定して購入金額、
を算出すると、どうなるのか?

そして、その結果の手取りを計算してみました。

購入金額算出

年間の家賃500万円、空室率10% 手数料金8%で、
実質利回りから算出する購入金額は以下になります。

・実質利回り10.0% 表面利回り13.5% 購入金額 4166万円
                  
    空室率20%であれば、3703万円です。

・実質利回り11.0% 表面利回り14.9% 購入金額 3787万円
          
    空室率20%であれば、3367万円

・実質利回り12.0% 表面利回り16.2% 購入金額 3472万円
          
    空室率20%であれば、3086万円

いずれも購入価格があがります。

よって銀行ローンも増えます。しかし、収入は10%増えるはず!

と思って僕はシミュレーションしました。が、怖いのはここから。

月間の手取り収入算出

前回同様、購入資金は、銀行から、フルローンで借りたとします。
手数料は自費払いとします。

銀行フルローン、3%固定、10年払い、手数料、修繕費用自費払いの時の、
年間収入、月間収入
(所得税は考慮していません)

実質利回り10%時(購入金額4166万円)

・支払い総額 4884万円 年間支払額488万円、年間実収入-38.5万円 月間収入-3.2万円

実質利回り11%時(購入金額3787万円)

・支払い総額 4440万円 年間支払額444万円 年間実収入5.9万円 月間収入0.5万円

実質利回り12%時(購入金額3472万円)

・支払い総額 4070万円 年間支払額407万円 年間実収入42.9万円 月間収入3.6万円

ほんとうにもうからんですな〜(~_~;)A

さらに!ここからかとうさんからご指摘いただいた

黒字倒産!編がはじまるかも?

10年フルローンで借りると?

今回は、実質利回から、どれだけの収入になるかを書きます。
購入資金は、銀行から、フルローンで借りたとします。
手数料は自費払いとします。

年間の家賃500万円、空室率20% 手数料金8%で、
実質利回りから算出する購入金額は以下になります。

・実質利回り10.0% 表面利回り13.5% 購入金額 3703万円

・実質利回り11.0% 表面利回り14.9% 購入金額 3367万円

・実質利回り12.0% 表面利回り16.2% 購入金額 3086万円


銀行フルローン、3%固定、10年払い、手数料、修繕費用自費払いの時の、
年間収入、月間収入を算出します。
(所得税は考慮していません)

実質利回り10%時(購入金額3703万円)

・支払い総額 4341万円 年間支払額434万円、年間実収入-34.2万円 月間収入-2.8万円

実質利回り11%時(購入金額3367万円)

・支払い総額 3947万円 年間支払額394万円 年間実収入5.3万円 月間収入0.4万円

実質利回り12%時(購入金額3086万円)

・支払い総額 3618万円 年間支払額361万円 年間実収入38.2万円 月間収入3.2万円

いかがでしょうか?4000万円以上の借金をするわりに、

実収入なさ過ぎるとおもいませんか?

年数、家賃上昇など、頑張った分の収益で、
物件を住みやすくする工夫をするのが、
大家さん業となります。

僕はここが賃貸業の腕だと思っています。

※)ただし、フルローンで買った場合の数字となります。
現金で購入した場合は、条件がまったく違ってきます。

購入時利回り?3

みなさんは、利回りをどう考えています?
(利回り以外の方法で考えられている方も
 もちろんいらっしゃいます。
 良ろしかったら、教えて下さいね。)

管理人は実質利回り10%〜12%を目標にして、
マンション購入を考えたいと思っています。


では、管理人の実質利回りからみた購入金額の算出方法は?

購入金額を、年間賃料から算出すると、以下の式になります。

 購入金額 = 年間賃料×実質の収入率(80%等)
           / 設定した実質利回り(12%等)
           /(1+購入額から算出した購入手数料割合(6%〜8%等))
           - 初期修繕費用

 あまり良くわかりませんね(笑)

 これを噛み砕きます。

 (1)年間の実収入を計算します。
 
 年間の実収入= 年間賃料×実質の収入率(80%)
 (実質の収入率は、空き室、修繕費用、固定資産税等を考慮します)

(2)これを「実質利回り」で割ると、
  購入に使ってもいい金額が出ます。
 
  購入に使ってもいい金額 = 年間の実収入 / 実質利回り


(3)手数料を引きます。
   しかし手数料は購入金額の6%〜8%かかるものとします。すると、

  購入金額’ = 購入に使ってもいい金額
         / (1+手数料(6%〜8%))

(4)初期の修繕費用を引きます。

  購入金額 = 購入金額’ - 修繕費用

 ふう(笑)

 これはめんどうですね。

 管理人は、年間収入に以下の数をかけ、
 修繕費用を引くと、
 購入金額が出るようにしています。

 条件

  実質の収入率=80%
  手数料 = 購入金額の8%
 
実質10.0%のとき、
  購入金額 = 年間賃料×7.41-修繕費用

 実質11.0%のとき、
  購入金額 = 年間賃料×6.73-修繕費用

 実質12.0%のとき、
  購入金額 = 年間賃料×6.17-修繕費用
  
 これで算出は格段に早くなりました。

 しかし、ほとんどの物件は買うことが出来なくなりました(~_~;)A

 なぜなら実質利回り10%〜12%は、
 表面利回り約13.5%〜16.2%となるためです。

 次回はこれで算出された金額でフルローン10年で借りた場合の
 シミュレーションについてお伝えします。
(手数料は自己資金とします)

 もし、間違いや質問、アドバイスがありましたら、
 管理人に伝えてください。
 30歳を超えた管理人への、
 なによりのお年玉となります。

 長文にお付き合いいただきありがとうございました
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