１２月大家塾〜賃貸住宅へのニーズ最新事情〜

はまやん♪です。
１２月、急に寒くなりましたね。今年最後の大家塾は「忘年勉強会」です。

今回大家塾開催のタイトルは「忘年勉強会」ですが、これ、毎回塾長が適当に考えてつけています。
たまに、「なんかさぁ、適当にタイトル付けといて」とか言われたりするわけですが、300人余りいる大家塾メンバーの皆様に、ピンと来るものを伝えようとなかなか難しいです。

さて、今月は、SUUMOの村上様をお招きして、「賃貸住宅へのニーズ最新事情」としてお話しいただきました。
村上様は風邪を引かれた後で、喉の調子がよくないと仰っていましたが、時間いっぱいまで大変熱の入ったセミナーでした。

今、インターネットが普及し、スマホを持っていない方が珍しいくらいになった昨今、住まい探しのプロセスも、住まいに求める志向も大きく変化していることは、大家さんだけでなくとも、感じている所と思います。
今回、たくさんのデータをもって、そうした変化を証明し、これから大きく変化するであろう潮流をわかりやすく説明していただけました。

個人的に思ったことですが、世の中の変化は東京・大阪に始まり、名古屋は遅れて普及する傾向がありますが、東京・大阪で具体化しつつある変化が、まだ名古屋には及んでいないことは、「歪み」のひとつであり、今はチャンスなんだな、と思いました。（何言ってるかわかります？）

後半は、塾長講演です。

会場全員が、「今日こそはハトが出るぞ！」と期待が渦巻いていましたが、マジックはなし(笑)
賃貸住宅フェアでお話された、不動産賃貸業への取り組みにあたってのマインド的な話でした。

マインドの話をここで書いても伝わらないと思いますので書きませんが、全般にテクニックの話が多い中、考え方、取り組み方の話は貴重だと思います。
名古屋大家塾には、物件所有がこれからという人から、多くの不動産運営をされている方が一緒に参加されているので、ステージ毎に感じ方が違うことと思いますが、大切にしたいと思います。

特に、今回、加藤さん、川村さん、（たこまる改めせんたっくす）佐橋さんの経験談を題材に取り込んでいただいたのはとてもよかったと思います。ビデオでは会場も爆笑込みで楽しかったです。
良いと思ったことは直ぐに行動に移す、わからないことなどがあったら、信頼できる人と相談する。
当たり前のことを当たり前にしたことが、結果につながっている。

と、いうことで、何回かＨＰ更新が遅れていましたが、やろうと思ったことをキチンとやりました！

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２０１４年大家塾は今回が最後になります。ありがとうございました。
また、来年も皆様の不動産賃貸業が発展されますよう。
一緒に楽しみましょう！

１０月大家塾 税務 〜減価償却と経営〜

こんにちわ　はまやん♪です。
#10月もイベントてんこ盛りで…　あ、いえ、言い訳です…

このブログは言わば「本家　名古屋大家塾」のブログなのです。
しかし、今年から立ち上がっている分科会がものすごい勢いで盛り上がっておりまして、あちこちに参加しているとブログの更新もままなりません。ほんと、名古屋大家塾、すごいことになっています。
分科会の方は、密度濃い勉強会だったり、ノリノリでリフォーム体験だったり、本当に皆さん積極的に活動されていて、ス・テ・キです♪

余談からいっぱい書いてしまいました。
さてさて、１０月のテーマは「税金」です。

昨年に続き今年も、税理士　森広忠先生です。

森先生は、子供の頃から、「不動産賃貸業に詳しい税理士」を目指され、今、「シンプルタックス森会計」を運営されている、税理士大家さんです。

最近、二人目の娘さんが生まれ、育児に忙しくされているそうです。

本日のテキスト。なんかかわいくない？

今回のテーマは昨年のアンケートでたくさん要望があった「減価償却」です。（ちなみに次回テーマは「相続」です）

《目次》
　【１】減価償却
　【２】借入金
　【３】事例演習
　【４】デッドクロス問題
　【５】損益分岐点（まとめ）

減価償却と相続について詳しく話して欲しいという要望はとても多く、大家さんの関心の強さが伺われます。

今池ガスビル会議室。大きな箱もいい具合に入ってます

森先生、いつもニコニコ顔で身振り手振りのお話です

講演は減価償却の考え方から、計算方法の基礎までお話しいただきました。減価償却の計算問題の演習つきです。

RC造の耐用年数47年などはほとんどの方はわかっていましたが、中古物件の耐用年数の計算や、自己使用する資産の償却方法、経費か償却資産かの判断についての理解などには差があるようです。

私自身は自分で確定申告書を書いたこともあって、わかってるつもりでした。 でも、取得価額に付随費用を入れることや、登記費用・不動産取得税は経費にも資産にも計上できるなど気付いていなかったこともありました。 しっかり理解しないといけませんね。

電卓叩いて演習問題！

演習問題は少し時間がタイトになってしまい、バタバタしてしまいましたが、皆さん実際に手を動かして計算されていました。
税額がいくらになり、手元にいくら残るか？　皆さん真剣です。

税理士さんにお願いすれば、面倒な確定申告も簡単に済ませられますが、定額法か定率法かどちらにするか、資産計上するか経費にするのかなどポイントを知ってお願いするかどうかは大違いだなと思いました。


休憩後の後半は、今日のもうひとつのポイント「デッドクロス」です。
こちらは、株式会社エーシーアイの栗崎さんとセッションで、年々の税引き前・税引き後キャッシュフローをグラフ化した資料を元に、収支がどのように変化して行くのかを解説していただきました。

デッドクロスのチャート、あなたの物件は大丈夫？

減価償却が経年とともに小さくなり、返済が進んで利息分が減ることで、課税対象額がキャッシュフローを超えてしまいます。
これが、不動産資産を保持しているがために支出をしなければならない状態「デッドクロス」です。

参加者の皆さんも、デッドクロスという言葉自体はご存知の方が多かったようですが、今回のセミナーでデッドクロスの恐ろしさがしっかり理解できた人が多かったようです。

前説中、得意満面の塾長(笑)

昨年の税金セミナーは１０月から３回開催しましたが、今回も１０月です。
皆さん、なぜ１０月に税金のセミナーを開催するか、お分かりでしょうか？
これには塾長の深〜い思慮があります。（たぶん）

今年もあと二ヶ月です。
不動産賃貸業を制するには、税務は避けられません。
税務を制すれば、不動産賃貸業、危うからずです。

皆様が賃貸経営で繁栄されることを希望しております。

８月大家塾「弁護士の使っている交渉の技術 〜交渉が苦手な大家さんのために」

はまやん♪です。
ちょっと間が空いてしまいました。ゴメンナサイ。

８月２４日（土）は弁護士大家、加藤さんのお話で、渾身のテーマ「交渉術」です。

　　　　弁護士　　加藤　幸英（かとう　ゆきひで）　　　ブログ
　　　　隼綜合法律事務所　http://hayabusa-legal.com/

加藤さんと言えば、昨年秋の必殺さんセミナーの二次会訴訟バトルなど見せていただきましたが、名古屋大家塾の前身時代から参加されており、地主系大家を皮切りに、外断熱教、日本交渉学会会員、ほんまのもんの弁護士、と素晴らしい肩書きが並んでおられる方です。

一瞬、外断熱教の布教活動に入りそうになりましたが、参加者のノリがイマイチだったのか、外断熱トークは自制されてしまいました。外断熱に賭ける熱い思いはまた次回ということでしょうか。
さすが、弁護士先生、冷静な対応です。







■第一部は交渉術。

交渉というと、隙あらば畳み掛ける、揚げ足を取る、のような巧みな話術で相手を陥れるようなイメージがあると思います。
昨今は、交渉後の関係まで考えて対応する方が良い、と考えられているそうです。

　(≧ヘ≦) 　・相手に勝とうとする敵対型(Win-Lose)ではなく、
　　　　　　　　　　　人と問題を分離して考え、
　(⌒-⌒)　　　・ともに問題を解決しようとする協力型(Win-Win)







非常に重要だと思ったのは、交渉では事前の準備が重要という点です。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
１．自分が得たい結果を明確に順位付けする
２．そのための方策を考える
３．バトナ
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
こうしてセミナーや書籍などで日ごろから知識をつけておくことも準備のひとつだと思いますが、「得たい結果を順位付けする」ということって、できていると思っても、紙に書き出して整理してあるのと、頭で考えただけとではかなり違いますね。

滞納する入居者と交渉する場面なら
　1) 家賃を払って欲しいのか
　2) 退去して欲しいのか
　3) 誠意を見せて欲しいのか

自分にとって交渉の結果でどういう結果を得たいのかを明確にし、その優先順位をつけておくことが重要だという話には大いに納得しました。

そして、加藤さんが、「今日一番皆さんにお伝えしたいこと」と話された
　　バトナ
　　ＢＡＴＮＡ
　　Best Alternative to a Negotiated Agreement
誰か、こんな法人名つけちゃいそうですね。

英語を訳すと「交渉が決裂した時の対処策として最も良い案」で、交渉学では「不調時対策案」と言うそうです。

交渉を始める前に、バトナを見つけておくという準備作業をしっかりすることが最も重要だということだそうです。

なるほど、なるほど。

滞納者との交渉の場合のバトナって何でしょうね？
　- 建物明渡しの訴訟をチラつかせる
　- 保証人に支払い請求する　　　　　…かな？


交渉の時のテクニックにはたくさんのノウハウをお話してくださり、実例つきで非常に分かりやすかったです。
たくさんありますが、日ごろから意識して使い分けるようにして身に着けたいと思いました。
　- ドア・イン・ザ・フェイス
　- フット・イン・ザ・ドア　　etc etc …

■スペシャル　「詐欺師の手口」

詐欺の事例やその経過の話ですが、結論は詐欺に会わないように詐欺師のやり方を知り、おかしいなと思ったら相談をすることが大事だということでしょうか。

詐欺師というのは、警察にとっても詐欺が故意に行われたことを立証することが非常に難しく、従って積極的に取り組むわけではないといのが実情のようです。

投資家を狙った詐欺は多いので、知識をつけてひっかからないようにする、怪しいなと感じる感性を磨いておかないといけませんね。








■第二部は大家さんのための弁護士の選び方・使い方

弁護士はやはり紛争解決のプロで、うまく使うかどうかで大きな差が生まれると思いました。特にセミナーでは「弁護士の選び方」のノウハウをすごく分かりやすく紹介して下さいました。

　内容は…　　足を運んでセミナー代を払った人だけでーす。


今回のセミナーを実施するにあたって、加藤さんは60枚にも及ぶ原稿を用意され、さらにそれを密度を圧縮してお話して下さったそうです。
たくさんのぶ厚い本も読んで、エッセンスを　ガっ　と放出する大盤振る舞い！

今回の名古屋大家塾も内容充実でいいセミナーでした。
講師を務めてくださった加藤さん、段取りを取っていただいた塾長他スタッフの皆さん、ご苦労様でした。そしてありがとうございました！

チームは重要

ひろ＠名古屋です。

岐阜にてチームの管理会社とリフォームやサンと新しい部屋について
話し合いを持ちました。

僕「リフォームの総額が家賃より高いから何とかしよう」

管理会社「でも削れるところがありません」

僕「家賃はこれくらいでもいける？」

管理会社「難しいです♪」


僕「リフォーム、これとこれ一緒に発注したら安くならない？」

リフォーム「フロアタイルをCFにして、木工事の一部を水道やさんにお願いすれば・・・」

僕「それでいこう」

リフォーム「でも・・・」

リフォーム「部屋の質感のためにはフロアタイルがいいんです〜♪」

僕・管理会社「！！」

僕「でも・・・やっぱりその案いいよね〜♪」

・・・・喧々諤々・・・・

おかげさまで削れるところは削れる。
妥協できないところは妥協しないように設計できそうです。

チームのおかげで、質の高い部屋ができそうです。

というか、住む人うらやましぃ〜♪

かなり変でかっこいい部屋ができそうです。

またアップしますね。

最近の流れはいいかんじ

こんにちは。ひろです。

前年あるアパートの購入が出来ず、そこから重い腰を上げて物件探しを
続けていました。

最近面白い物件が沢山出てきます。

築3●年　RC４F建て３DK　●0戸　価格　●000万円〜1●000万円

ん？

価格がわからない(笑)

即効で現地に。

販売もどうか微妙な物件です。

でも販売されるとすると、大変面白そうで、

楽しみなお話の一つです。

こんな物件を探しています

ひろ＠大家塾でがんばる　です。

最近、沢山の方がこのHP見ているようです。

不動産やさんも見てくださるので、
ちょっとお願いを。

大家塾の会員の方々は、こんな物件を探しています。

地域：愛知県　三重県　岐阜県
建物：築古RC　比較的安い戸建

見る目は大変厳しいですが、買うとなったら即効です。

ご紹介の程よろしくお願いします。

[e-mail]

本日の質問

こんにちは。名古屋＠最弱大家のひろです。

今日はある最強大家さんから質問です。

「管理会社にお願いしている場合、お客様を探してもらう時も管理会社に選任がよいと思います？他も頼んだほうがいいと思います？」

僕の気弱な答え

「空いてたら他にも頼んだらいかがでせうか」

これをネタに管理会社にお願い（脅迫でありません(笑)）するのもいいかも。


僕の名古屋はずれのアパートは、どの不動産賃貸業者様から見ても等距離にあって、スポット地帯のため、どこに行ってもうちのエリアとは言われません。

そこで、多数の賃貸業者様にお願いしています。

結果、決まったのは様々な業者様から。

当分　我が家はこの方法でいきたいと思います。

ありえない不動産資料

こんにちは。名古屋大家塾　塾長　兼　最弱大家のひろです

とっても良い物件資料を発見し、
うきうきしながらメンター一号、メンター二号にご報告。

でもメンターが資料と謄本をみて「あれ！
戸数が間違っているよ」
資料上では５F建て　１F店舗　２０戸のアパートが、
なんと間取りと謄本では、１F　店舗　２F〜５F　各４戸　１６戸に！

ありえん。

資料では空室１２戸　８戸入居
レントロールでは、空室９戸　８戸入居

何を信じていいのかもうめちゃめちゃです(笑)

しかも、不動産屋からの資料は、
遅くなって申し分けありませんの文字も。

凄い資料でした。

リフォームのお勉強

リフォームを勉強中です。

リノベーション物件に住もう！~（超）中古主義のすすめ


http://www.bluestudio-design.com/

ブルースタジオのHPと本です。

この本が、いま僕の思っている部屋と近いです。

もし、このようなリフォーム感に近い建材を売っている場所がありましたら、

覗いてみたいです。

4日の夜にかきぞめ♪

4日の夜に何人かの人たちと書初めやります♪

また途方も無い目標を立てるぞ〜

昨年度は、

三棟取得
結果：三戸取得
１３Kやせる
結果：まったく変わらず。
あることを止める
結果：止めれず。

なんと！今年の目標は昨年と一緒な気が！
ただ、知識と、実体験は増えた年でした。

ちょっとだけ、良い建物が何か判った気がします。

不動産やさんが建物を販売する時に紹介する順番

１．知人
↓
２．紹介
↓
３．インターネット
↓
４．新聞
↓
５．そのほかの広告


この順番を見てどう思います？

僕は３〜５番が違っているのではとか考えました。

でも実際には、この順番には理由があって、
それのが大切だったんです。


この順番は、告知している人数がかかわっています。

１〜５にむかって、告知する人数が増えています。

この理由は、売主さんがなるべく周辺に知られないように
販売したいという意向があるためだそうです。

販売する業者さんが、売側、買い側両方と縁をつなぎたい理由は知っていましたが、

お客様の意向を汲み取って、順番に出していくと言うことを最近知りました(^_^;)A
。

建物販売不動産会社には、売る側、買う側両方のお客様がいることがよくわかりました。

仲介業者と、お客の関係をもっとよく知る必要がありそうです。

困った〜

東京ビッグサイトの展示会から戻ってきましたひろ＠名古屋です。

お台場すぐにもかかわらず、何も遊んでいません(ーー;)

下に書いた岐阜の建物ですが、

悩んでいます。

問題点

１．入居者
売主は入居者がいないはずと言っています。
不動産会社は、見に行ったら、人が２〜3人住んでいるといっています。
僕も同意見です。

２．リフォーム
２．１　リフォーム内容
２．２　リフォーム金額

３．リフォーム金額の調達

おおっと。書いていたら事業計画書を書くのが一番良いと思えてきた。

今週末は事業計画書、入居者の確認を行ってみよう。

いつもご相談に乗っていただき、大シマ様、ありがとうございます。

可愛い子に会ってきました とんだあばずれ？

可愛い子に会ってきましたが、
とんだあばずれ＋元はとってもいい子でした。

たいへんお世話になっている大家塾指南役の大シマさまとＡさまに同行いただき、
岐阜県、金華山をのぞむことができる建物を見に行ってきました。

ＲＣ５階建て２ＤＫ１５戸（？）
？は１Ｆが２個１になっていそうなため。（確認できず）
入居人０と聞いていましたが、
電気メータ回っており、入居人がいるかも。

あとは全部空室（多分）。
フルスケルトンリフォーム途中、むき出しの部屋有り。
リフォーム途中の部屋有り。
隣の家まで１０ｃｍ日の入らない部屋有り。
部屋真ん中に楽しそうな写真が置いてある空室有り。

おおっと〜。猫の足跡がトイレに(笑)

リフォーム費用概算２０００〜３０００万円
しかし容積オーバーで銀行から借りられるかどうか判らない。

謄本、固定資産税評価額、その他資料なし。

水道、電気、ガス、引いてもらえるか調査必要有り。

ハードルたかっ！

面白いけど危険度高し！！

詳しい詳細はこちら(笑)

おおっと〜きたぁ〜

うっきた〜きてしまった〜

以前書いた素敵な子、週末に会う予定です。

おろおろして書いています。

以前書いたときは先に他の人にアプローチを受けているとのことで、

デートも難しい状態でしたが、

今度はいけそうです。

がんばるぞ〜！！

何に燃えます？

このあいだある大家さんからの質問を受けました
「どんな物件に燃えます？」

「利回りがいい建物」

と、とっさに答えました。

後で考えると、今は
新しい建物の購入時期で、
購入を良く考えている時期。

大家産業は経営なので、利回りを良く考えます。
購入時期、建物にめぐり合って、
良く考えるのは、三つです。

１．自分が経営したらどうなるのか？
２．めぐりあった建物にどうしたら良いのか?
３．どういう生活を提供できるのか？どうしたいのか？

この３つと利回りは密接につながっているため、
両方のバランスを考えます。

利回りはある程度絞り込めますが、この三つはまだまだ新米大家のため、
沢山のパターンを考えます。
であった建物のため、さらにネタを探しています。

あの時はうまく答えれませんでしたが、
今はこの作業の繰り返しに燃えています


Ｐ．Ｓ．ちょっと離れた位置から書いてみました。
実際には現場に行くと、燃え〜でうきゃうきゃしています。

利回り１００％以上〜うッ！！

新聞をみました。

なんと！住居＋居酒屋　８０万円　賃貸７万５千円の文字が。

おお！利回り１００％を超える(笑)。

おもわず昨日書いた子を見に行く予定を急遽こちらに。

おもいっきし浮気です〜

一宮の不動産屋さんにいって資料を見せてもらったら

なんと！

射抜売（内装設備　８０万円）
賃料７万８７５０円

内装設備を８０万円で売って、居酒屋を月７万５千円でできる権利だったのです



ううっ。痛い。痛すぎる〜(笑)

きたっ！！岐阜 パート2

素敵な子が見つかった。

年は食っていているけど、街中にひっそりとだれにも相手にされずに住んでいるけど、

僕にはわかる。あの子は素敵。

しっかりと手をかければ、めちゃめちゃ光る。

いけるところまでいってみたい〜。

久々に燃えるぞ〜

大家塾を終わって

ふうっ。

大家塾も結構気合が入るのでほっとした次の日。

車を一日点検で預けて
岐阜に行って
sasakimikaライブの下見に岐阜女子大学に行って、
売却中の建物見て
佐橋さんのアパートをチェックして
車を取りに行って
焼き鳥食って(笑)
ツタヤで音楽ＤＶＤをかりて
秀和さんの建物でＰＯＰを書いて
ＨＰ書いていました(笑)

もはや完全なアホです(笑)

9月２３日大家塾

９月２３日に大家塾が行われました。

１．秀和様の建物見学
　　１Ｋ
　　２ＤＫのフルリフォーム

２．藤英様の建物見学
　　グリシーヌ
　　グリシーヌ作成のひ・み・つ

秀和様の建物では、充実した設備と、ＰＯＰに関心が高まっていました。
設備
　自作キッチン、
　自作の冷蔵庫置き場
　モニタ付インターフォン
　ウオッシュレットトイレ
　フローリング
　とっても新しい機能のついたエアコン(笑)
　
これらについてすべてＰＯＰで説明がありました。

リフォームのお部屋は、フルリフォーム。
壁に秘密有り。フロに秘密有り。
キッチンは自作。オレンジの対面キッチンの下はなんと！
・・・秘密有り。

気になった方はコチラで
どうぞ。

あのキッチンは芸術的です。

古さを徹底的に味方につけたリフォームを始めてみました。


藤英様の建物は何度見てもかっこよく、
住んでいる人たちもかっこよかったです。

グリシーヌの秘密では、余すことなく語っていただけました。
ここではかけませんが・・・。

〔だって秘密だし・・・。〕

その後、中華料理屋で死ぬほどご飯を食べ、
ファミレスでひたすらお話。

解散後、またさらにファミレスである人の検討している建物の
意見会をやりました。

是非購入できることを祈っています。

ひたすら熱すぎる大家塾です。

紹介いただいているＨＰはこちら

サラリーマン大家奮闘記
http://furousyotoku.blog15.fc2.com/blog-entry-208.html
大シマさま
http://plaza.rakuten.co.jp/shuuwa/diary/20060923/

失敗談

ある物件がＦＡＸされてきました。

1年前、まだ知識も何も持っていなかったころ、
検討した物件です。
そのときの価格は750万円。
素敵なキッチン、間取り。
買うことが出来ませんでした。

なんと、今回は400万円で同じマンションが売にでました。

現在5万円込み込みで入居中。

即効で銀行に電話。

でも銀行からまった！が。

「〇〇さん、キャッシュフロー出るとお思いですか？」

家に帰り、調べました。

管理費、共益費を含めた場合、キャッシュフローがマイナスに。

不動産屋さんには

「良い物件ですが、僕には買うことが出来ません。申し訳ありません。」

と。

過去できなかったことが、実現しそうになって、
思わず動いてしまいました。

今には今の考えがあり、過去の考えとは違う。

てへっ(^^ゞ　次ぎ行ってみよ〜次。

店舗

最近　店舗にいくとリフォームに目が行ってしょうがありません。

印場駅にある美容院シャーナはとってもかわいいです。

リフォームを学生さんと、
美容師さんで行ったそうなのですが、
かなりいい感じです。

がっつりした、巾20cmのフローリングの床財（無垢）に、
ご自身で、白１０％　透明９０％を混ぜた塗料を塗ったそうです。
若干白のフローリングのてかり具合とフローリングのがっつり感

照明の使い方も勉強になります。

お気に入りです〜♪

ブルースタジオ

ブルースタジオを紹介します。

中古住宅をリフォームして、住むことを提案している会社です。

僕が気に入っているのは、リフォームの雰囲気。

古い雰囲気を生かしながらのリフォームのバランスが素敵です。
見晴らしがよければ、見晴らしを生かしながらのリフォームを行っています。
（う〜ん言葉だと難しい）



リノベーション物件に住もう！―「超」中古主義のすすめ


これも買っちゃいました♪

いい感じです。

売る 買う 貸す 借りる

表裏一体だと思うのです。

売るのも

買うのも

貸すのも

借りるのも


その間に、大事なのは、

手をかけて、良いものにする作業をする。


ブームだからとか、

ファンドだからとか。

今はこういう時期だからとか。

そういった考えは必要。


でもね、

働いて、良いものにして。

貸したい。売りたい。

難しいこともあるよね。

でもいいものを作ろう。

すみにくい物を、すみやすい快適で、健康に住める建物に変えてきたい。

うっ悔しい。

一軒屋の賃貸も考えています。

Yahoo不動産にて
売り出し中のある物件

愛知県瀬戸市○○町
駅から20分
値段：630万円
3LDK
167m2
土地 82m2
建築'94/06

へっ？築10年でこの値段。

間取りが１F居間２F 3部屋

こりゃ〜いけるっ！

早速テル

ぷる〜ぷる〜がちゃっ

「もう売れちゃいました〜」

(ーー;)

これだから面白いっすねぇ〜

アポなし銀行3件

そうだ！

お金を下ろさなきゃ。

そうして入った銀行。

ネクタイを緩め上着なしでカードだけもって入る。

おろし終わったとき、

「！そうだ。ここは銀行だった。

融資のご提案をしなきゃ。」

すぐに車に帰って、ネクタイを締めて提案書握り締めて融資係へ。

「今日はどうしました？」

「融資の提案に来ました。」

ちょっとどもりながら話す。

資料に助けられて話が進む。

最後に

「審査しましょう。」と、言ってもらえる。

これから15年間以上パートナーとなるかもしれない大事な人。


次の信用金庫にいく。

既に10年来のパートナー。今回の融資を断られているところ。

でも、「今回の話に乗れなくて悔しいです」

の一言をもらう。ちょ〜うれしかった。

おまけに「今お持ちの場所だったら最後まで融資します。」


最後、本日一の山場

これまでに2度断られている。

提案内容がうまくいきそうだ。難しいけど。

その間にこう聞かれた。

「普通、一度断られたら、止めます。なぜ、再び来たんです？」

「あの建物をマルット直して、人が喜んで住む場所にしたいんです。
親父の部屋計画で。」

「その部屋に住んでみたいですね。完成したらすんじゃうかも。」

「ぜひ、見に来てください。」

とっても嬉しい一言でした。

皆さんに助けられながら大家業を続けています。

今回の山も大きいですが、是非よろしくお願いします。

シャワー詳細

シャワーの水量を変更するため、シャワーヘッドを購入しました。

古いシャワー




新しいシャワー　低水流でもオッケーなタイプ
これは先端の穴が小さくなっているため、勢いが強くなります。







取替前の写真




取替後の写真です。

スポーツマン入居者さんからの指摘で変更したのですが、
めちゃ喜びでした。

順次他の部屋も変えていっています。

夜 高速をぶっ飛ばす

「どうです？売アパート見に行きます？」

「了解っす　今栄なので　10時30分ころうかがいます。」


１１：３０　出発


全工程250km　東京までいけてしまう距離を走る。

しかも会社の新人歓迎会が終わった後の真夜中(笑)。

行きは不動産博士ドルフ・デ・ルースのCDを聞きながら走る。

雨が全力でたたきつけてくる中、到着・・・。

みえない。みえない・・・。

冬時期の猛吹雪も大変だったが今回の雨もすごい。

帰りは見に行った売アパートのことで盛り上がりながら。

４：００　帰宅

う〜ん。さいこう〜。

大家業って面白いっすよ。

シャワー シャワー♪

新しく入居者になった方から連絡が！

「シャワーが弱すぎてお湯が出ません。」

「ひろ＠管理人のマンションは、電気温水器なので、
ガスがまよりも弱いですが。いかがですか？」

「シャワーをさかさまにするとお湯が上がっていきません。」

あまりに弱すぎる(^_^;)A

温水器メーカーの方と調査に行ってきました。

そこで、手土産に浴室:浴室快適機器:シャワーヘッドを購入しました。

シャワーの穴が小さく、お湯の勢いが少なくても、シャワーの勢いが激しくなる優れものです。（上記リンク先はそのタイプとは違います）

これをつける前、確認すると、シャワーを上に向けてもお湯がシャワーを伝うだけ。

変更した瞬間、80cmくらいお湯が出ました！！

とはいえ、温水器メーカの方に見ていただくと、

温水器メーカーの方、

「温水器の中には減圧機がはいっており、その減圧数が高いとの事。

減圧数を下げる機器に交換すれば、もっと出が良くなりますよ。」

早速お願いしました。

すると、なんと120cmくらい飛び出ました。

入居者さん、感動〜♪　
「いい部屋を貸してくださってありがとうございます。」
のメールも頂きました。

うれし〜♪

今回の教訓。

事件は現地でおきているんだ！＋あきらめちゃぁいけない。

銀行融資

面白い物件と格闘中です。

まずは銀行からですが。

これが手ごわい。

融資は難しい物件ではあるのですが、

担保力が伸びません。

今もっているマンションを追加担保入れ、

さらに、資料を作り直し、
この取引が銀行にとってどのように利益になるかを示せるプランを
作りたいとおもっています。

以外に必要な・・・

大家業を始めると沢山のFAXが来るようになります。

家がFAXだらけになって、妻に怒られます(笑)

そんなときにはこれ。



電動パーソナルシュレッダー


やっと買いましたがいいですよ〜。

僕はスキャナー付プリンターも持っているので、
パソコンに取り込んで、すぐこれに入れています。

昔の手紙も隠滅できます(笑)

P.S.　シュレッダーの無いときは、紙を破りすぎて、
　　背中が痛くなっていました。

マンション管理はこうして見直しなさい

大家さんのお仕事として、建物の管理があります。
ある本を見つけました。



マンション管理はこうして見直しなさい―管理見直しケーススタディ満載！！


タイトルを見てちょっと不安でしたが(笑)、
内容を見ると、

共用部の直し方、
エレベータの保守点検について、
屋上防水の点検、
外壁のひび割れの対処方法、
給配水管の取替について、
など、古い物件を検討する僕にはぴったりの内容でした。

簡単な内容がまとまっているので、これでマンション管理全体を把握します〜。

前に 進む

前に進むと決めている。

どんな状況でも難しそうでも。


それだからか、一歩一歩近づく足音がする。


でも、近づくたびに

恐れが近づく。


寝ればそのことを思う。

「良くないのでは。いや、良いはずだ。」

両方が押し寄せる。


まるで恋のよう。


とっても真剣な。

キャラクター

不動産でキャラクターを出していくのは賭けが高いと思うのです。


最初にマンションの一室を購入した際に、ある方にこんな相談をしました。

「軽微なリフォームと、お金かけたリフォームとどちらにしたらよいでせうか？」

「楽しいほうはどっち？」

「お金をかけたほうには、やりたい、試したいことがあります。」

「じゃあそっちやれば？」

明確なお答えです。


でも、実際には整備のみを行い入居者様がすむようになりました。


次の購入時には3戸中、一室のみやりたいリフォームを試してみました。

すると、お客様から「絶対にここに住みたい」という、ありがたいお言葉。

おっかなびっくりでしたが、うれしかったなぁ〜♪

残念ながらその人はすまなかったけど(ーー;)


次は、もう少しとんがれる賃貸住宅を提供してみたいのです。

リスクをとりつつも。

成分分析

今日はかとうさんが紹介していた成分分析ソフト、ひろ＠名古屋編でお届けします。
（リンク先、無駄道具にあります。）

このソフト、名前を分析してくれるありがたいソフトです。


まずは、本名でやってみました。

ひろ＠名古屋の成分解析結果 :

ひろ＠名古屋の半分はハッタリで出来ています。
ひろ＠名古屋の17%は魔法で出来ています。
ひろ＠名古屋の15%は記憶で出来ています。
ひろ＠名古屋の10%は元気玉で出来ています。
ひろ＠名古屋の7%は心の壁で出来ています。
ひろ＠名古屋の1%は宇宙の意思で出来ています。

まさに正解！大道芸＆マジック大好きな僕にはぴったり！
驚きです。

さて、僕の所有するマンションduke向台の結果は？

duke向台の成分解析結果 :

duke向台の75%は厳しさで出来ています。
duke向台の9%は見栄で出来ています。
duke向台の7%は食塩で出来ています。
duke向台の5%はカテキンで出来ています。
duke向台の2%はハッタリで出来ています。
duke向台の1%は不思議で出来ています。
duke向台の1%は夢で出来ています。

やっぱり・・・(ーー;)A

厳しさと見栄でできたDUKE向台マンションを、
はったりと魔法で本物に変えて見せます〜♪

ツゲノ

今日は私用で愛知県つげの（黄柳野）に行ってきました。

賃貸あるかなぁと、ちょっと興味津々でしたが、

200mに一軒しか家がない、のどかな田舎で、賃貸を作ってもちょっと難しそうなところ。


　つげのに住むおじさんとお喋りしたら、元々名古屋で酒屋さんの小僧をしてたそうです。

酒屋の新規開店を夢見て小僧をしていたのだが、お兄様がなくなり、家を継ぐため戻ってきたそうです。

ちょっぴり悔しそうでしたが、現在は沢山のお孫さんに囲まれて暮らしており、幸せそうでした。

　どのような場所にも、その土地に住む理由があるのだなぁと、改めて思ったしだいです。

カトルさんたかね

長らくお休みして、やきもきさせてしまいました。（してない？）
ひろ＠名古屋です。

秀和さまのHP、カトルさんたかねを作っていました。

物件名 カトルさんたかね
所在地 愛知県名古屋市緑区鳴海町三高根
交通 地下鉄野並駅、名鉄鳴海駅徒歩１５分
間取り 2LDK 55.00 m2 南向き 屋根付き駐車場があり。
設備 エアコン1基（ＬＤＫ）、ガスファンヒーター、オリジナルキッチン（ガス3口）、
　　　CATV(ネット対応)、フローリング、浴室サーモスタット水栓、ウォシュレット、
　　　シューズボックス、ディンプルキー

なんと、１Fにバイクガレージがあります。
キッチンなど設備もとてもGOODです。

今回学んだこと：

広告宣伝を学びました。

最初、カトルさんたかねを
作成した際に、間取り、設備が良いことから、上のほうにその紹介を持ってきました。

しかし、秀和様との相談で、バイクを好きな方に見ていただきたいとの
ご要望をいただき、バイクガレージ情報を上に持ってきています。

どのような人に伝えたいかをはっきりさせ、
広告にそれを反映させる事を学ばせていただきました。

ありがとうございます

P.S.そういえば、僕の物件広告を作った際にも
かとうさんからペットの写真をトップに持ってきたほうが良いよ。
とのアドバイスを頂いていました〜(^^ゞ
忘れっぽい・・・。反省

プチ喜び

このホームページを見てアパート、マンションのご紹介を頂きました。

ありがとうございます。ミニミニ可児店さま。

早速会のメーリングリストに流させていただきます。

株と不動産 パート２

株と不動産。

両方ともに投資に数えられます。


株は購入、ホールド、売却の手数がかかります。


不動産は・・・。やれることがいっぱいで、

ちょ〜手がかかります。


かからないようにすることも可能だと思いますが、

人が快適に住むことができるようにするのは、やはり大変。


でもね、これがたまらなく好きなんです。


自分の読みがあたるかどうか真剣に考え、実行しはずれる。

たま〜にあたる。


外堀を埋めて、内堀を埋めつつ外堀を見張る。


多分この感覚がすきなんです。


株のイメージは

外堀を埋めて、外堀を見つめ、外堀を掘り、埋める。かなぁ。


やれる工夫の大小と、数の大きさで、不動産が好きです。

株と不動産

不動産に運用している資金の15分の1くらいを
株で運用しています。

その株も中国不動産会社　万科企業の株です。

僕の不動産に対する基本的な考えたに、

「こんな家がほしいけどなくて困っている」

という人たちに、すみ良い家を供給したい。

というのがあります。

中国は、まだまだ家自体が足らない状況です。

なので購入しました。


以前は石油が世界を取るのだ〜と、中海発展を買っていたのですが、

いまいち感覚的にわからず、やめてしまいました。


不動産だったらなんとなくわかるもんね〜。

以前買い付け証明を出したマンションが・・・

購入断れ

倍額で売りに出されていました(ーー;)

大家の３日目

１０時〜５時　働く。

その間、相続で死ぬほど悩んでいる後輩に相談を受け、
とてもやさしいある方に相談し、解決の糸口を教えていただく。

６：３０　会社の飲み会開始

夜９：００　不動産屋、ある大家さんと合流し、１Rマンションを見に行く。

夜１２：３０　ある大家さんとディープな話し合い。
　　　　　　　とっても勉強になる。

夜２：００　帰宅

夜２：３０　ブログ書き。


と〜っても楽しい３日間でした。

このような忙しい日々を送れてともてうれしいです〜。

スピードが一番！

支えてくださったみな様。
本当にありがとうございました。

P.S.僕よ。

うぉ〜。
○○○の資料だしてね〜。
○○の資料作ってね〜。
○○○案おもいつかね〜。
名古屋不動産賃貸オーナーズクラブの○○○に
流す情報の詳細を忘れた〜。
○○○やさん。支払い明日します〜
○○○管理不動産会社に電話がつながらない〜。

がんばれ〜！

ある大家の一日

前日

午前リフォームの相談。
昼リフォームの相談
夜９時〜夜２時３０分まで不動産屋さんと飲み会！
めちゃめちゃはじける。

当日
朝９時　ある方のご指導を仰ぎつつ、水栓金具取り付け。
１時　　ある方の引越しのお手伝い
３時　ショーの構成を見てほしいと頼まれる。
　　　都合によりショーに出ることに決定。
７時　ショー出演、手伝い
８時　来て頂いた方々とともにまた飲む。
１時までのむ。
２時　帰宅。

続きは明日。

感動の一言

この会に参加するある方の一言

　「私は大家業のプロになりたいんです。
　　
　　不動産売買業者ではなく、

　　賃貸業者でもなく、
　
　　大家業のプロになりたいんです。」

　
　かっこいい〜♪

　お客様が喜ぶ、住みよい住環境を作ることが出来る、

　切磋琢磨するその姿！！

　僕も頑張ります〜

が〜ん！！

この跡は何の跡〜！

写真をクリックして拡大してみてください。


水漏れ？


エアコン？


なんでもいいんでわかった方教えて下さい〜

正解者には・・・

（新年会お休み申し訳ありません）

ついに大家の仕事勃発。

1月XX日、夜。
私の物件に入居者さんを入れてくれた業者から連絡があった。

業者：『入居者さんより連絡です。キッチンの近くの"何とか機"から水か漏れてます！』

私：『”何とか機”ってなんですか？？』

業者：『わかりません』

私：『場所はキッチンで間違いないですか??』

業者：『・・・』

仕方なく入居者さんに直接連絡をとり、自分で対処することにした。
電気温水器の水漏れだった。
ちなみに温水器はキッチンではなく奥の部屋にある。

管理会社とは連絡が取れない。
とりあえず、Ｃ電力に連絡し、止水バルブをしめた。水漏れはとまった。
入居者は早い対応を望んでいたため、Ｃ電力にメンテナンス会社を紹介してもらい、修理の日を決めた。

二日後。
初めて入居者さんとのご対面。
『こんな初対面になるとは…』
私は緊張を抑えられなかった。
部屋に扉から、エミネムのポスターが私をにらみつけている。
もう修理は始まっていた。
修理のおじさんとも初対面、初対面の3人が限られた空間の中にいるというのはお仕事とはいえ、ちょっと気まずい。
特にこちらは迷惑をかけているほうだし…。
私は口を開くたびに”すみません”を連発していた。

水漏れで床が白くなっていたが、そんなに広い範囲ではなかったので、

今後、直す方向で、住んでもらう事を了解してもらった。

ついに、40分ほどの沈黙と作業が終わった。

部屋をでたおじさんと私。

初回取引なのでお金を払うことにしたのだが、
うっ、細かいのがない…。
おじさんもおつりの持ち合わせがない。

仕方ないので、ジュースでも買おうと思い、おじさんと一緒に
自販機探し。
周りは一軒家と畑。
畑仕事中のおばさんをつかまえ自販機の場所を聞いた。
コーヒーを買って小銭をGET、なんとか支払いも終えた。

短いようで長い一日だった。

そんな一日を思い出させるように、
コーヒーはまだ私の手元にたたずんでいる…。