2月大家塾

こんばんは、いまやんです。

今年は大家塾履歴を残そうかと思ってましたが
一発目の１月からアップするの忘れていました。

2月26日は司法書士の先生による
・謄本の見方
・会社の謄本の読み取り方
・法人は得

SUUMOさんによる
・SUUMOによる「選ばれる物件」になるために


参加人数（大人）
セミナー77名
二次会45名（講師含む）

でした。

11月の大家塾

こんばんは、いまやんです。

ツイッターでつぶやくようにでもいいので備忘録を残そうとのことで
メモ程度で申し訳ありません
（ちなみに、いまやんはツイッターやったことないので
短い文をつぶやくものぐらいの認識しかありません^^;）

そんな訳で2016年11月06日の講師は
CASHFLOW101さんです。
遠く北海道からいらしてもらいました。

名古屋にも不動産をやるきっかけを
与えていただいた方が多数おられます。

そんな訳で大入り状態の会場でした。
[参加人数：104名+α（ご親族がこられてました）]

受付でだいぶ待ってもらったと思いますが
申し訳ありませんでした。

はまやん♪さん、受付のお手伝いありがとうございました。

2016年9月の大家塾

こんばんは、いまやんです。
何をやっていたかの記録だけ残します。

9月25日（日）の大家塾はTeam BoLoの8人での発表でした
参加人数は104名（講師8人含む）

Team BoLoって？
名古屋大家塾の下部組織。DIY好き、DIYしたい大家さんが集結 現在構成員58名。
関東大家さんにも派生、関東支部11名。
古くからの「結（ゆい）」の精神で助け合いながら楽しく大家さんしています。

１０月大家塾 〜元賃貸仲介営業マンが語る♪管理と空室対策と物件診断と売却〜

はまやん♪です。

１０月の大家塾は、賃貸仲介営業マン、管理会社を経験された佐橋さんから空室対策のお話を色濃くしていただきました。

名古屋都市開発　佐橋さん プラスルーム株式会社代表取締役

前半は佐橋さんの独壇場。
部屋探しをされるお客様は、ネットで検索して来店するのが当たり前、人口減少・空室増加の中、従来の多くの大家さんと、事業としてしっかり取り組む大家さんとの格差がどんどん広がっていく状況になっています。

そんな中、満室経営をするために有効な方法を余すところなく披露してくださいました。

・ＡＤの効果的な活用方法
・お中元、お歳暮は××です。やるなら○○が喜ばれます。
・魅力ある部屋作りのアイデア
・ローコストで効果のあるアイテム　などなど

実際に佐橋家でやっていて、激戦区岐阜にあって年間を通してほぼ満室経営をしているノウハウを聞かせていたきました。

実は佐橋さん、昨年もお話をしていただいていますが、パワーアップした内容になっていて、即できるアイデアもいただけてとても良かったです。

−　・　−

後半は売却を中心としたCF分析、事例のお話を、石黒塾長、川村さんの実体験を元に赤裸々にお話いただきました。

川村さん

写真はセミナーと無関係です。しかし、キマってます！

・売り手市場の中、難しい物件を売却
・得意のリフォーム（むしろ職人の域ですw）で大型再生をした物件が高値売却
・安く購入して、本格的なリフォームをして資産価値を大幅向上
川村さんは職人さんたちと一緒に本職張りのリフォームをされますが、職人さんたちとのチームワークやチームへの想いがステキです。

石黒塾長

石黒塾長

・入居付けの難しい物件を、「この値段で売れたらいいなぁ」の価格で売却
　買い付けが殺到！
　　〜多様な買主の事情があり、意外な価格での取引もある
・値付け間違いをしないために

赤裸々な経験談をお話いただきましたが、単なる経験談でなく、買主様の事情や市場の状況との関係などを織り交ぜてとても分かり易いお話を聞かせていただけました。

会場風景

今回は大阪、東京からも参加された方もあり、益々盛り上がっています。
皆様ありがとうございました。

二次会も大いに盛り上がり、あっという間の一日でした。
１１月は賃貸住宅フェアがあり、名古屋大家塾は最後の定例セミナーです。
また次回も勉強し、刺激を受け、楽しみましょう！

１１月２５−２６日　賃貸住宅フェア２０１５名古屋
　　http://www.zenchin.com/fair2015_kaisai/nagoya/

１１月２９日　　　　名古屋大家塾１１月勉強会（本年最後です）

９月大家塾〜またまた設備まつり＆浜松大家さんの経営手法〜

はまやん♪です。しばらくブログの更新をサボってしまってごめんなさい。

今月は清水さんのブログから原稿をお借りしてのアップです。
清水さん、ありがとうございます。m(^_^)m

【またまた設備まつり＆浜松大家さんの経営手法】

アールプランニング株式会社 國見 礼さん 有限会社　美吉屋 古川 雅康さん 初講師の國見さんとコツコツ大家の古川さん

　　
【第一部　リフォーム部材と工事の少話　〜建築業界の表と裏〜】
アールプランニング株式会社　代表取締役社長　國見 礼さん
　　
講師の國見さんは、昨年から専任大家になり設備関係出身の知識を元に今年の春から「完全大家さん目線の部材ディーラー」のスローガンのもと大家さん向けの設備・建材会社を立ち上げられました。
　　
セミナーでお話された内容は下記の通りです。
　　
・プチリノベで窓まわりをおしゃれに見せよう！
・新築や大規模修繕には断熱材を検討しよう！
・國見さんが行っているリフォーム事例
・安く部材を仕入れる方法とは？
・リフォーム時における工事体系
・良い工事業者の見分け方
・良い工事業者とのパイプ作り
　　
大家業とリフォームは切っても切れないもの。
原状回復程度のものから水回りを含む改修工事などの大規模な修繕まで様々です。より良くすれば当然費用はかさんでしまう。
どこで費用対効果の折り合いをつけるかは私たち大家の頭を悩ませるところです。
　　
では費用を抑えたリフォームをするにはどうするか。
　　
職人さんに直接アプローチするのが一番費用を抑え易いと國見さんは言います。
　　
職人さんへ直接発注の際、幾つかの注意点を教えて下さいました。
その中でも特に参考になったものを一部紹介させていただきます。

職人さんへの直接分離発注は経験された大家さんも多くいらっしゃるかと思いますが円滑に進む場合もあれば、現場管理や全体のコントロール等々簡単に進まないことも多々あります。
私が次回の分離発注には絶対使いたいと思った、特に参考になった部分を一部紹介します。
　　
『職人さんへ直接仕事を依頼する場合は打ち合わせ内容を議事録を作成してFAXする』
言った言わないを未然に防止して思わぬ時間ロスを防ぎます。
　　
『ご祝儀やビール券は施工前に渡す』
職人さんも人間です。実際に工事精度が上がるそうです。
　　
『良い業者さんは工具を大切にして整理整頓・備品管理ができている』
見分け方のひとつとして國見さんの経験則だそうです。
　　
『部材支給を希望する』
部材利益や選定の時間よりも工事の内容に集中してくださる職人さんの方が、一概には言えませんがより良い職人さんの可能性が高いようです。
　　
『工事費の値引き依頼は行わない』
施主支給の直接発注の工事費は殆どが職人さん作業代金です。職人さんに気持ちよくお仕事をしてもらえるよう心掛けも必要です。
　　
最後に國見さんからありがたいお言葉を頂戴いたしました。
　　
「安く工事を受けてくれる複数の職人さんを自分がコントロールしきれないならば仕事を依頼しない。」
　　
國見さん大変参考になるお話ありがとうございました。m(__)m

國見さんが建材調達関係でご相談に乗っていただけます

【第二部　ほぼ満室大家さんの日常　〜ここで差がつく毎日の積み重ね〜】
美吉屋賃貸　代表取締役社長　古川 雅康さん
　　　
講師の古川さんは10年前に先代より引き継ぎ専業大家になり
激戦区である静岡県浜松市内でRCを中心に
129戸を運営する地主系大家さんです。
　　　
独自の目線で色々な工夫を凝らして他の物件との差別化をはかり
激戦区でも95％前後と高い入居率を実現させておられます。
また浜松大家塾の事務局も努めておられます。
　　　　　　
▼美吉屋賃貸　　http://www.3448ap.com/
　　　
近年の静岡県浜松市の賃貸需供は想像以上に厳しく
敷金ゼロ、礼金ゼロ、仲介手数料ゼロ、広告費2ヶ月当たり前だそうです。
スーモで検索すると1K賃料は1万円台がズラリ！
どれほど厳しいエリアであるかが想像していただけると思います。
　　　
古川さんはその厳しい中でも95％前後と高い入居率を実現させておられます。
その健全な賃貸経営のための重要なポイントとして
『5P+1F』を中心にセミナーが進められました。
　　　
『5P+1F』の意味は下記となります。
　　　
1，Place（立地）
2，Product（建物の企画・物件力）
3，Price（家賃・入居条件）
4，Promotion（募集・広告活動）
5，Partner（協力者・仲間）
6，Finance（財務）
　　　
『5P+1F』は大雑把に言えば
不動産賃貸経営において抑えておきたい全ての事柄です。
　　　
特に古川さんの強みは 2，Product（建物の企画・物件力）です。
　　　
幾つかの室内リフォームやフルリノベーション例を紹介してくださり
レンガ調のアクセントクロスや
アンティーク調の部材、建具等どれも素敵な内装で
素晴らしい工夫がたくさんありました。
流石高い入居率を誇るだけの事はあります！
　　　
一方で物件の屋外施設や給水設備にも気を配り
水道の直圧切替工事により貯水槽を撤去し屋根付きの駐輪場を新設するなど
物件自体の価値を上げる努力もしておられます。
（水道の直圧切替工事は水道関連の知識だけでなく
浜松市の水道行政をチェックしていないとできない大きな工事です。）
　　　
また、面白かったのが 3，Price（家賃・入居条件）で紹介された
古川さん独自で行っている中古家電3点セットを月々2,000円で導入できるサービス。
大家自身が購入するのではなくレンタル店から借りて導入する運営方法をとっておられます。
　　　
4，Promotion（募集・広告活動）では
自社のホームページを作成し入居者への直接物件アプローチや
不動産ポータルサイトのこまめな自社物件の掲載確認。
　　　
毎週月曜日に空室を確認し募集賃料を見直した上で
空室一覧表を各仲介店へFAXを入れるなど
実直にリーシング活動をやっておられます。
　　　
古川さんのセミナーを受講して感じたのは
不動産賃貸経営をするには全方位でバランスをとった経営をしていく大切さ
そして、それを盤石にするための毎日の積み重ねの大切さ。
　　　
不動産賃貸経営をやっていく上で何かに偏った経営ではなく
全方位に力を注ぎ、常に情報を更新を繰り返して
自身を成長させることが大切だということを改めて再認識しました。

満席で潜入していた某有名ブロガー氏も紛れ込んでどこにいるのかわかりません

2月大家塾 2月28日（日曜日）〜これからの日本金融と賃貸不動産の今後〜

こんばんは、いまやんです。
受付係兼会計のお仕事を普段やっておりますが、ピンチヒッターでレポ書きます

いきなりのムチャぶりなので、写真は撮ってありませんがご了承の下さい(^^;




2015.2.28　名古屋大家塾のセミナーは川村龍平先生です。

東京築古組の代表をやっておられて
去年の名古屋の賃貸住宅フェアで塾長のナンパが成功してお話をきける事となりました。

午前、午後、懇親会のまる1日がかりのセミナーです。

今回のセミナー色々と普段ない事がありました。

第一に募集していて2週間前に定員オーバーになってしまう！！

第二に2週間ぐらい前に会場の場所変更
「今池のガスビル」⇒「ダイテックサカエ　4F スターホール」
急な会場変更で場所を間違える人がいないか色々心配でしたが
そんな連絡もなく無事に終われたと思っております。

第三にレジュメの紙質のグレード高い！！
一部1200円もしたって本当ですか？＜塾長

第四にタイトルが「金融マーケットの基礎知識と不動産投資」
中には長期金利の推移（なんと1987年からのグラフ）とか
円の対ドル・対ユーロ為替レートの推移（1973年から）とか載ってます。
これは普段とちょっと違う内容だったのではないでしょうか？

第五にボリュームがありすぎて一日で終りませんでした（笑）
正直午後の大家の話を楽しみに来られた方には申し訳ありませんが
来月も来て頂いて、お話いただく事になりました。

そんなこんなの異例づくしなセミナーでした。


このレジュメ、今月参加されて来月も参加される方
来月忘れずに持ってきてくださいね(^^）

余ってるレジュメは来月の新規さんにまわしたいのでお願いします。

1月大家塾 1月25日（日曜日）〜日本を独占してみないか?!モノポリー大会〜

はまやん♪です。

１月大家塾は今日でした。
明けましておめでとうというには、もう月末な感じですね。

今回はいつもと趣向を変えて、参加者２８名。モノポリーゲームをやりました。
会場はよくお世話になっているモンゴルレストラン「シンキロー」さんです
参加者の半数はモノポリーを知らない又はやったことがある程度だったのですが、斉藤さんとアシスタントをしてくれた杓谷さんのガイドですぐに習得できたようです。

モノポリーは一見、スゴロクのようなゲームですが、土地を所有し、通行料・利用料を徴収するという不動産賃貸業そのものです。

ただ、大家塾でモノポリーをやるには狙いがあって、このゲームは「良い交渉を繰り返す」ことでゲームをうまく運ぶことができ、不動産賃貸業における交渉のヒントになる部分がとても大きい、ということだったそうです。


今回モノポリー会の開催を発案してくれ、中心になって進めてくれた斉藤さんも３０代前半、アシスタントをしてくれた杓谷さんは大学生だそうです。
お二人に聞くと、交渉は単に有利に展開するためでなく、双方がWIN-WINになる内容を考えることが秘訣だと話していました。

＜今回の講師＞
　　　株式会社名古屋匠塗装　代表取締役　齊藤 嘉徳さん
　　　http://www.nagoya-takumi.com/

　　　東海モノポリークラブ　　　杓谷さん
　　　http://tokai-mc.jimdo.com/

参加された皆さんも、（破産したのに・(笑)）面白かった、楽しかったと言う声たたくさん聞かれて良かったです。
皆さんのアンケート結果でも、モノポリー参加24人中、21人は「大変よかった」でしたし、「またやりたい」と言うコメントも多かったようです。

楽しみながら大家さんスキルを高められる、っていいですね！

　　ありがとうございました！！

シンキローでモノポリー会

（情報）
今回講師をしていただいた斉藤さんが施工している物件が２月頃に完成するので、「匠の塗装」が見られることになりそうとのことでした。ご興味ある方は、見に行かれてはいかがでしょうか？（具体的な案内は今後、情報提供があるようです）

５月大家塾〜大家さんにまつわる税務について〜

はまやんです。
最近、塾長がセミナー行脚に行かれるので、大家塾の手伝が忙しいです。

５月２４日（土）は細江先生の税務セミナーでした。

　　　　名古屋総合税理士法人　http://hosoe-tax.com/
　　　　税理士　　細江　博之（ほそえ　ひろゆき　弟）　　　プロフィール
　　　　税理士　　細江　貴之（ほそえ　たかゆき　兄）　　　プロフィール

名古屋総合税理士法人さんは、４０年以上も前から、名古屋東部に多くの大家さんのクライアントを抱えて税務支援をされておられ、大家さんにまつわる税務に非常に強い税理士法人さんとのことです。

さて、今回もまたまた、栄ガスビルです。

ごく普通の案内です…　ごく普通の…

最初の講師には、弟さんの細江博之先生に、特にアンケートで多かった税務調査を中心に事例を織り交ぜながら、お話いただきました。

細江博之税理士　〜税務調査を中心に〜

１００人超の部屋なので余裕があります

お兄さんの細江貴之さんは、相続関係に強いとのことで、少しだけお話をしていただけました。（スイマセン）

細江貴之税理士　〜相続関係に強い！〜

今回、時間配分をミスってしまい、Ｑ＆Ａの時間があまり取れなかったり、相続対策のお話もほんのわずかの時間しか取れず、参加者の皆様にはご迷惑をおかけしてしまいました。申し訳ありません。

相続対策をテーマにすることについては、アンケート等により、希望される方とそうでない方に偏りがあるように見えていました。
しかし、相続対策のテーマについて、今回参加者の多数の方の大半が話を聞きたいと思われていることも判りました。

６月はリベンジとして相続税対策をテーマにセミナーを実施予定です。

3月大家塾 〜火災保険祭りだよ〜

３月２９日（土）入居のご案内と、最後のお客様づけの時期ですが、ちょうど３０名の方にご参加いただいて、盛況のうちに３月の大家塾が行われました。

隣は企業様が使われてますが、こちらはなぜか「どらえもん」です

今回は、梶川さんと名倉さんに、不動産賃貸業向けに、保険の基本からオプションの付け方など、実践的なお話をしていただきました。

前説中のポーズが決った

第一部は 梶川 さん。
梶川さんはＦＰをやられている大家さんです。

保険では、どんな事故があり、どういう場合に保険が降りるのかというわかりやすくお話いただきました。

不動産賃貸経営を投資観点から見た時に、家賃アップや空室を埋めるといった、収益をアップさせるための努力や工夫をする大家さんは多いのに、修繕や事故（利払い、税金）と言った支出を抑えるための努力や工夫が足らないのではないかと言うお話に、ハッとした思いがしました。

保険も投資の一部。適切にかけて上手く利用しよう

保険制度を良く知り、適切な契約と請求をして、不慮のマイナスを減らせば、プラス要素を増やすのと同じ効果があります。


第二部は 有限会社ＧＩＡ 取締役 名倉安春 さん。
名倉さんには昨年４月にも講演をしていただいており、また、大家塾では塾長はじめ多くの方がお世話になっています。

保険会社の考え方をお話して下さいましたが、なんとなく感じているイメージとは違っていて意外でした。

　・「事故受け」をすれば必ず対応する
　　　→すぐに連絡をする。詳細は後からでも。
　・自分だけで判断しない
　　　→相談することが大事。
　・早く決着したい
　　　→しっかりした書類、写真、見積もり等を自分で揃えて申請。


お二人のお話に共通するのは、「保険を賢くかけて適切に使うこと」だと思いました。
不動産賃貸経営は大きな資産・借り入れを扱っており、有事の際には事業を手放すだけでは済まないリスクですから、保険でヘッジすることは我が身を守ることそのものです。

白版はイメージです

来年４月には火災保険も値上がりが決まっているので、皆様も見直しをされてはいかがでしょう。

　　その時の賢い保険のかけ方は…
　　　大家塾に参加した方は、しっかり聞かれましたね！

最後に、保険のことを勉強するのに何から始めたら良いか？という質問がありました。
まず、自身が契約している契約内容を良く確認して、パンフレットを良く理解し、不明なことがあれば周りの人に聞く！　のが良いそうです。
私もこれから契約内容のチェックチェックです♪


今回は講師の方と、参加者とで自然とＱ＆Ａ方式のセミナーとなり、とても具体的で判りやすい内容になったと思います。

講師のおふたり、参加者の皆様に感謝いたします。

１月大家塾 〜ふくちゃん・狼閣下の不動産の事を適当にのたまう会〜

こんばんわ　はまやん♪です。

今年一発目の名古屋大家塾、狼閣下とふくちゃんが満を持して乗り込んで来て頂きました。

狼さん＆ふくちゃんの名古屋講演は今回で３回目です。
１００人以上の方が参加されて、部屋が満員状態でした。聞いた話ですが北海道からこられていた方もあったとか。私含む一部メンバーは開始時間ぎりぎりの突入で、席がなじゃん！　危うく立ち見になるところでした。

狼さん、ふくちゃんの写真は期待がものすごく高いので、とりあえずはこんなところでお許し下さい。
みなさま、萌えて行ってください。(笑)

狼閣下、絶好調！　　(ちょっと首がへん？)

今回の狼さんパートは中間省略の話が中心だったと思いますが、内容がとっても高度で、ついて行くのが精一杯でした。
休憩時間に狼さんにご挨拶をした時に、「皆さん伝わってるかなぁ〜」って言われてました。あの時、「ちょい難し過ぎ！」と言った方が良かったかなぁ…

この辺のことが、狼さんのブログにあるので興味のある方は是非読んでみてください。

"小家"さん、利回りは自分で決める！　　(モモクロ風)

ふくちゃんのパートでは、親切にも前回の内容のおさらいから始まり、本当の実質利回りの計算のしかたを中心に、融資、自己資金、金利、打ち入れetcのやり方による差異を説明していただきました。

「で、結局どうしたらいいのよ？」って部分は「個別事情に応じて決める必要がある」ということで、たぶんこれは事業戦略にも関わることもあって、自分で考えましょう、というオチなんでした。（たぶん）

今回も「不動産ティップス」やっていただきましたが、テキストに書いていただいたのでとっても有難かったです。
（あ、テキストは参加者のみ配布です。欲しい人は…大家塾に参加しよう♪）

狼さん、ふくちゃん、ありがとうございました！
（また、次回もお願いします！Ne）