August 29, 2009

突然ですが・・・

色々と思うところもあり、
当ブログを閉鎖することにいたしました。

もちろん、これからも不動産賃貸業は続けていきますが。。。

ながらく、ご愛読いただき(?)ありがとうございました!!!

nidaimeooya at 10:58|PermalinkComments(15)TrackBack(0)

August 04, 2009

土地値以下 積算が出る 超高利回り

アパート・マンション経営にとって、
物件の購入、すなわち「仕入れ」が大事なのは
いうまでもありません。

「仕入れ」が安ければ、利益を出しやすいのは当然です。。。


ですが、「安い」の基準って何なんでしょうか?

・「土地値以下」 
 よく見聞きしますよね、「土地値以下」って。
 実勢価格?路線価?固定資産税評価額?
 「収益還元法」なぞという、ワケの分からん方法が一般化するまで、
 建物付きの不動産は「土地値以下」というのが普通でした。
 建物が古くなればなるほど、ゼロ評価からマイナスが大きくなり、
 売値というのは、土地値とどんどん乖離していきます(下に)

 今まで、3棟ほど中古物件を買いましたが、土地値以上で購入した
 ケースなんて一度もありません。
 ですが、正直なところ「大して儲かりません」というのが実感です。
 もっとも、借入を5年とか7年とか最長でも10年で組んで
 キャッシュフロー(というらしい)が少ないから、
 余計にそう思うのかもしれませんが。。。


・「積算が出る」
 えっと・・・銀行の積算評価のことでしょうか?
 購入後、ローンの完済まで変化しないのでしょうか?
 金利の上昇リスクよりも、ある意味不確実性が高いというか、
 ハッキリ言えば「何の意味も無い」と考えています。
 別に、アスベストがどうの、済証がどうのまで言わなくても、
 こんなもの、銀行の胸先三寸で左右されるものです。
 私みたいに、ある日突然8分の1以下まで下げられてから
 「そんなの納得できない!」と言ってみても始まりませんよ!!!


・「超高利回り」
 立地最高、築も新しい。入居付けに困ることも無く、土地値以下で積算も出る。
 部屋は競争力抜群で、広々とした間取りに最新の設備、今後のメンテナンスも
 よく考えてあり、修繕費用も大してかからない。
 なおかつ死ぬほど安くて、「超高利回り」というのなら、
 買ってもいいのでしょうけれど、現実的には超高利回りというのは
 当たり前のことですが、なんらかの問題があるからこそ、
 超高利回りで売りに出るわけです。
 
 そして、その大抵の問題は超高利回りではクリアできなかったりします。。。


と言いつつ、また物件を増やしてしまうバカが私だったりします(爆)
土地はすでにキャッシュで購入してしまいました。
建築費だけで利回りを出すと、軽く20%には行ってしまいます。
融資は本決まりではないですが、15年固定で2%台。
ローン完済までに入居率半分、家賃3割下落でも耐えられるかな?
と思って計画してきましたが、
最近、それでも十分なのかどうか自信なくなってきました(汗)

あと5年もすれば、既存の借入はほぼなくなるのですが。。。




nidaimeooya at 23:56|PermalinkComments(25)TrackBack(0)

July 14, 2009

出版

えっと・・・


突然ですが、友人の恵比寿のI氏こと石原さんが
この度、書籍を出版されることとなり、
不詳わたくしタニアも、その中で他の大家さんとともに、
登場させていただきました。

満室大家さん12人の極意を盗め!「不況に強い不動産経営」50の戦略
(アフィリエイトは張っておりません、念のため)

ちなみに、登場する「12人」の大家さんですが

・恵比寿のIさん
・kamochanさん
・健吉さん
・ゴンさん
・ジョセフィーヌyukiさん
・たまこさん
・たろうさん
・ちはさん
・星輝さん
・満室公爵サエひでおさん
・水戸大家さん

と、私(汗)です。。。


今回、購入特典として、無料レポートが付くそうです。

アマゾンで購入後、以下のサイトを開いてください。

購入特典の申し込みサイトはこちら

↑のサイトにて、備考欄に ↓△両霾鵑魑入すると」
。隠祁紊涼輅姑峭罅複碍紂治祁紂治祁紂
購入した日付(07−○○)

無料レポートは以下のとおりです。

 屬海譴粘萎!管理会社に聞くことリスト」のPDF(A4×4)

∋嚇栂せ峪瓩RIG(星輝&恵比寿のI)の対談CD6枚分の4枚目約1時間
※こちらは先着順だそうです。一定数に達したら終了とのことです。
(MP3ファイル)


以上、恵比寿のI氏、出版のお話でした。。。





nidaimeooya at 07:09|PermalinkComments(13)TrackBack(0)お勉強 

June 25, 2009

では、どうするか?(その2)

その1では、ツカミとして「自宅」について書きました。
ツカミにもなっていないし、「深く議論するものでもない」と
非常に手厳しいコメントも頂きました(大汗)

結局、結論も出ないまま、その2に進みます。
なんと無責任な(苦笑)


賃貸経営が冬の時代になるからするな!

とは、私はこのブログで一度も書いたことはありません(多分・・・)


家賃収入が月収を超えた、月々のキャッシュフローが給料を超えた・・・
からサラリーマンを辞めても大丈夫!・・・
というのは無謀すぎるとは思います。


賃貸経営冬の時代が来るというのは、
大抵の方が思っていることではないでしょうか?

ここでは、冬の時代が来るという前提で話を進めます。

その冬の時代に対抗するための手段、
その最大の手段は・・・

夜も遅くなったので、また明日以降に。。。


nidaimeooya at 00:09|PermalinkComments(13)TrackBack(0)雑談 

June 20, 2009

入居申し込みが連続で♪

ウチのある物件ですが、色々とあって4月末で約40%以上が
一挙に退去してしまっていました。

リフォームプランの非常に難しい物件なので、
色々考えたり、色んなアドヴァイスを頂いたりして、
結局、今回は極力リフォーム費用を抑えるプランを選定し、
家賃も据え置きとしました。

実質的な値引きです。。。


ただ、客付けをお願いしている仲介業者さんのおかげで、
ポンポンと埋まりだし、残りがあと1戸になりました。

さて、こうなると困るのが、空室に置いている
膨大な荷物の数々・・・

広めの部屋に転居する事も考えていますが、
今度の申し込んでいただいた方の入居には
間に合いそうもありませんので、
とりあえず、残り1戸となった、この物件の空室に
エッチラオッチラと移動させることになりそうです。


今年の4月以降に、大量の退去に見舞われて、
入居率も80%台半ばまで落ち込んだときには
どうなることかと思いましたが、
おかげさまで95%以上まで戻ってきました。
早く100%にもって行きたいもんですね。


こういう話題のときって、激しくコメントが少なくなるんですよね(苦笑)


nidaimeooya at 11:29|PermalinkComments(10)TrackBack(0)アパート経営全般