1. 不動産購入時に必要となるもの

不動産の購入時にはたくさんの書類が必要となります。どんな書類があるのか、ひとつずつ順番に説明をしています。

1-1. 不動産購入申込書

契約書の前に一番最初に書く書類となります。目的の不動産を買うという意思表示の為に書く書類です。契約書と混同している人が多いのですが、契約書はローンの審査が通ってから書くものです。不動産を購入する場合には、資金繰りや税制面などの理由から通常ローンを組みますので、契約書はローン審査が通ってから書くようになります。

申込書は契約書ではないので、申込書を書いた段階では、通常はキャンセルをしても違約金を取られることはありません。ただ、マンション購入の申し込みでは、申込金が必要な場合があり、そのようなケースでは違約金が発生することがありますので、注意をしてください。

1-2. 印鑑

不動産の契約だけであれば認め印で問題ないのですが、金融機関の融資を利用される場合は実印が必要となります。もちろん、借り入れがない場合でも実印を使用して問題はありません。

 

1-3. 不動産購入時の手付金(現金もしくは小切手)

通常購入代金の10%を手付金とすることが多いですが、法的に決まりがある訳ではありません。10%よりも多くても少なくても問題ありません。双方の話し合いで決めることになっていますので、不動産会社の言われるままに支払わなければならないということはありません。

ただ、手付金の金額があまりにも少ない場合には、決済までの間に中間金などを支払うことが多いようです。こちらも決まりはありませんので、よく話し合って良い条件を見つけてみてください。

単に手付金と呼ばれることが多いですが、正式には解約手付金と呼びます。契約を解除する場合、手付金を支払った方から契約の解除を申し出た場合は、手付金を全額放棄することで(手付流れといいます)無条件に解約することができます。

一方、受け取った側が契約の解除を申し出た場合には、受け取った手付金を倍にして支払う(手付の倍返しといいます)ことで解約することができます。この場合に手付金額以上の損害が相手にあったとしても損害賠償をする義務はありません。ただし、この条件で解約ができるのは、どちらか一方が契約の履行に着手するまでとなっています。

いつまでも、契約の解除ができる訳ではありませんので注意をしてください。また、買主が手付金を払うのが一般的ですが、売主が手付金を用意しても法的には問題ありません。

 

1-4. 不動産購入金額に応じた収入印紙

印紙代と呼ばれることが多いですが、正式には印紙税法で定められた税金です。印紙税と呼ばれることも多いです。不動産だけでなく、ほぼすべての売買契約時に必要となります。

印紙税の金額は基本的に売買契約の金額に応じて変わりますが、現在、不動産の譲渡に関しては軽減措置が取られています。

具体的に説明しますと、「不動産の譲渡に関する契約書」のうち、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものについて、契約書の作成年月日及び記載された契約金額に応じ、下記の金額に印紙税額が軽減されています。

(注) 契約金額の記載のないものの印紙税額は、本則どおり200円となります。

  • 1万円以上50万円以下のもの200円
  • 50万円を超え100万円以下のもの500円
  • 100万円を超え 500万円以下のもの1千円
  • 500万円を超え1千万円以下のもの5千円
  • 1万円を超え5千万円以下のもの1万円
  • 5千万円を超え1億円以下のもの3万円
  • 1億円を超え5億円以下のもの6万円
  • 5億円を超え 10億円以下のもの16万円
  • 10億円を超え50億円以下のもの32万円
  • 50億円を超えるもの48万円

 

1-5. 不動産購入仲介手数料の半金

仲介手数料は売買契約が成立した時点で発生します。この為、契約時に全額を支払っても問題はありません。しかし、国土交通省の指針によって、「契約が成立した時には半額、媒介の責任を完了した時に残額を受領すること。」とされているため、契約時に半額というのが通例となっています。仲介業者が応じてくれればとういう条件が付きますが、媒介の責任の完了時(引渡し完了時)に全額の支払いでも違法ではありません。双方で話し合って条件を決めることができます。

ただし、ひとつ例外があります。土地の権利が借地権で売買にあたって地主の承諾が必要な場合には、「停止条件付契約」となるため、売買契約を締結した時点では契約成立とは認められません。売買契約の締結後、地主の承諾が得られた時点ではじめて契約が成立することになります。そのため、この時点まで仲介業者の請求権は発生しないことになります。

 

1-6. 不動産購入者の本人確認書類

現在は不動産の売買契約締結に際して本人確認が義務付けられています。確認書類は個人と法人とで変わります。

1) 個人の場合住所、氏名、生年月日が確認できるもの

  • 運転免許証
  •  パスポート(旅券)
  • 住民基本台帳カード(住基カード)
  • 各種健康保険証
  • 印鑑証明書(売買契約書に捺印する印と同じもの)
  • 外国人登録書
  • 乗員手帳
  • 各種福祉手帳
  • 医療受給者証
  • 母子健康手帳
  • 身体障害者手帳
  • 官公庁から発行、発給された書類

 

2) 法人の場合法人自体の確認と担当者の確認

  • 登記事項証明書
  • 印鑑証明書
  • 官公庁から発行、発給された書類

担当者の本人確認には上記(1)の書類で住所・氏名・生年月日の確認をおこない、
名刺等で当該法人における役職あるいは所属部署の確認をします。

3)代理人による契約の場合

代理人をたてて契約する場合は、上記(1)の書類で契約者と代理人双方の本人確認をします。

 

1-7. 不動産購入者本人の印鑑証明書

印鑑証明とは、必要書類に捺印された印鑑(実印)が間違いなく本人のものであるかを確かめるために使用するものです。不動産の登記事務や公正証書の作成には印鑑証明が義務づけられています。重要な書類の作成には印鑑証明書が必ず必要になります。最近ではほとんどの市区町村においてコンビニなどでも取得できるサービスをしています。3カ月以内に発行されたものを1通用意してください。

 

1-8. 不動産購入に関する委任状(代理人をたてる場合)

委任状の書式は特に決まっていませんが、白紙の委任状を渡してしまうと何でも出来てしまうことになります。そうならない為にもある程度の契約内容を記載しておくと良いでしょう。

委任状に書いておくと良い契約内容は、

  • 売買物件の情報
  • 売買金額
  • 手付金の額
  • 引渡し予定日
  • 契約に違反した際の取り決め
  • 公租公課の分担
  • 金銭の取り扱い
  • 所有権移転登記申請手続き

などです。

これらが書かれた書面に、委任者の自署と実印を押印して、代理人の実印を押印します。代理人の印鑑証明書(3カ月以内に発行されたものを1通)と代理人の方の本人確認書類を添付すれば委任状の完成です。

 

2. 不動産融資事前審査申請時に必要となる書類

不動産のような高額のものをを購入する場合には、銀行などから融資を受けることが一般的です。ローンの申請をする際にどのような書類が必要となるのか確認をしておきましょう。

 

2-1. 不動産融資事前審査申込書

書類は金融機関が用意致します。金融機関が確認するポイントは、返済能力と信用力、および物件の担保価値です。返済能力については、収入と他の債務(他の住宅ローンや自動車ローン、クレジットカードの残額など)と今回のローンの内容を見て判断します。申し込みをする融資の完済時の年齢や年収に占める返済額の割合を示す返済負担率などがチェック対象となります。

信用力については、勤続年数や健康状態がチェックされます。物件の担保価値については、担保評価額というのが決められていますので、そちらで確認をすることになります。物件の購入価格=担保評価額とはならないことに注意をしてください。

また、金融機関はローン審査の情報を共有していますので、どこかの金融機関でローンが通らなかった場合、他の金融機関にもその情報は伝わっています。ですので、審査に通らなかった場合は、何が問題なのかを確認し、解消してから再度審査を申請するのが良いです。

たくさん出せばどこか通るところがあるかもと考えるのは早計です。かえって審査に通りにくくなってしまう可能性がありますので注意をしてください。

 

2-2. 不動産購入者の源泉徴収票

給与所得者の場合は、直近2年分の源泉徴収票を用意してください。お勤め先に申請すれば用意してくれます。給与所得者で確定申告をされている方は、源泉徴収票だけではなく、住民税決定通知書または課税証明書等が必要となります。その他、直近の確定申告書(税務署の受付印があるもの)や直近の納税証明書その1・その2でも良い場合があります。詳しくは担当の金融機関で確認をしてください。

個人事業主などの事業所得者の場合は、源泉徴収票がありませんので代わりに下記の書類で対応することになります。納税証明書その1、その2、確定申告書(写)が各々3年分が必要です。

※納税証明書(その1)とは、納付すべき税額、納付した税額及び未納税額等の証明です。

※納税証明書(その2)とは、所得金額の証明(個人は申告所得税又は申告所得税及復興特別所得税に係る所得金額、法人は法人税に係る所得金額です。)

団体会員の構成員以外の方は、住民票および住民税決定通知書等公的な収入証明書で対応できます。

 

2-3. 不動産購入者の既存借入に関する書類

既存借り入れとは、住宅ローン、自動車ローンなど今回申し込みをするローン以外の借入金に関する書類となります。残高証明書や返済予定表を用意してください。クレジットカードによるショッピングなども既存借入れに含まれます。

 

2-4. 購入する不動産の資料

対象となる物件のチラシや登記簿謄本が必要ですが、どちらも、不動産会社が用意してくれます。

 

3. 不動産融資本審査申請時に必要となる書類

本審査では、事前審査よりも必要書類がふえます。金融機関によって変わりますが、本審査には通常1~2週間かかりますので、余裕を持って準備するようにしてください。

 

3-1. 不動産融資申込書

申込書は金融機関で入手します。申込書の書き方は、申込みをする金融機関で必ず確認するようにしてください。自己資金の欄には既に不動産会社に支払った金額も含めて書いて大丈夫です。少しでも手持ち資金が多い方が金融機関の印象が良くなります。

 

3-2. 団体信用生命保険申込書・告知書

団体信用生命保険は、返済期間中に万が一の事態がおこった時の為の保険です。生命保険に加入されている方が多いと思いますが、民間の金融機関で融資を受ける場合には、団体信用生命保険への加入が条件となっている場合が殆どです。万が一の時には、住宅ローンの残額がゼロになるのでご家族の為にも加入されることをお勧めいたします。

 

3-3. 健康保険証

健康保険証を必要とする目的は、申込書に記載された勤務先にいつから勤務しているのか、現在も勤務しているのかを確認するためです。転職したばかりなど、何らかの事情で健康保険証が手元にない場合には、在籍証明書などでも良い場合があります。

 

3-4. 印鑑(実印)

実印とは住民登録をしている市区町村の役所や役場に、自分の戸籍上の姓名を彫刻した印鑑を申請して受理されたものです。一般的に姓名(苗字と名前)を彫刻したもののことが多いですが、苗字だけでも問題はありません。例え、姓名が彫刻されていても、役所で登録をしていなければ実印とはなりません。逆に、100円で買ったものでも、役所で登録をすれば実印となります。

不動産購入の契約とは異なり、融資契約の際は必ず抵当権設定の登記が行われますので、実印であることが必須となります。

3-5. 印鑑証明書

前述の内容と同じです。3ヶ月以内に発行されたものを用意してください。

 

3-6. 不動産購入者の身分証明書

前述の本人確認書類と同じで、運転免許証やパスポート(旅券)・健康保険被保険者証・住民基本台帳カード(住基カード)・マイナンバーカードなど公的機関が発行する証明書で、氏名・住所・生年月日・性別・顔写真など、個人を特定する情報を記載・貼付したものです。

 

3-7. 不動産購入者の源泉徴収票

前述の内容と同じです。

 

3-8. 購入する不動産の資料

こちらも前述の内容と同じです。

 

4. 建物の火災保険加入時に必要となる書類

融資を受ける際は必須となる火災保険ですが、融資を受けない場合も、万が一の際に近隣の方々へ迷惑をかけないように加入しておいた方が良いと思います。ここでは、火災保険に加入する際に必要となる書類について確認をしていきます。

 

4-1. 建築確認申請書

建物を建築する際に、役所に提出して建築基準法や地域の条例に適合しているかを確認するための書類です。施工業者や販売会社が保管しており、物件の引き渡しの際に受け取ることができます。火災保険の加入などで、物件の引き渡し前に書類が必要となる場合には、施工会社あるいは販売会社に連絡してコピーなどを入手すれば問題ありません。

 

4-2. 住宅性能評価書

住宅の性能を法律に基づいた一律の基準で評価・表示するための書類です。住宅性能評価書には2種類あります。住宅設計段階で発行される設計住宅性能評価書と完成後に発行される建設住宅性能評価書です。

マンションの場合は、マンション全体で評価を受けている場合が多いです。

こちらも通常は施工会社あるいは販売会社が保管をしており、物件の引き渡し時に受け取ることができます。火災保険の加入などで、物件の引き渡し前に書類が必要となる場合には、施工会社あるいは販売会社に連絡してコピーなどを入手すれば問題ありません。

これらの書類は保険料率の計算に使用するものですので、正確な保険金額を算出する際に必要となるものです。保険会社を選ぶ際にはこれらの書類があれば正確な見積りを取るこができます。

 

4-3. 登記簿謄本(登記事項証明書)

不動産の登記簿謄本(最近は「登記事項証明書」と呼びます)は、誰でも取得することができます。 戸籍謄本や住民票などは個人的な情報ですので取得が制限されていますが、不動産の登記情報はそもそも自分以外の人に権利内容を知ってもらうためのものですので、法務局で申請をすれば、誰でも手に入れることができます。

 

5. 住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)時に必要となるもの

金融機関から融資を受ける際に必要となる書類を確認しておきましょう。

 

5-1. 不動産購入者の印鑑(実印)

前述の内容と同じです。

 

5-2. 不動産購入者の身分証明書

前述の内容と同じです。

 

5-3. 不動産購入者の健康保険証

前述の内容と同じです。

 

5-4. 不動産購入者の印鑑証明書

タイミング的に引越し前に契約をすることが多いと思います。抵当権の設定登記自体は旧住所(現在の住民票のある場所)でも新住所でもどちらでも可能ですが、旧住所で登記をした場合には次のようなデメリットがあります。

住宅用家屋証明書が発行されないため、所有権保存登記・抵当権設定登記時に受けられる減税措置を受けることができません。減額されない登録免許税ががかかります。その後、土地と建物の住所移転登記を行なわなければならず、移転登記は司法書士に依頼しなければならないため余計な費用が発生します。

このように無駄が多いので、事前に住民票を移動して、新住所で印鑑登録をしておくと良いでしょう。極端な話、建物がない状態でも住居表示番号があれば住民票の移動は可能です。土地の分筆登記などをした場合で、まだ住居表示番号がないという場合には、建築確認通知書を持って役所の住居表示の担当部署に行けば、簡単な届出書を出すだけで住居表示番号を発行してくれます。

特に難しい手続きではありませんので、ご本人が行って手続きをされると良いと思います。

※収入合算者については旧住所のもので構いませんので1通用意するようにしてください。

 

5-5. 不動産購入者の住民票

新住所で登記を行う場合は、家族全員の続柄が記載された新住所のものを1通と旧住所のものを1通用意してください。

※収入合算者は旧住所のもののみで構いませんので1通用意してください。

 

5-6. 不動産の売買契約書・重要事項説明書の原本

不動産の売買契約書と重要事項の説明書の原本が必要となります。どちらもコピーでは受け付けてもらえませんので注意をしてください。

 

5-7. 不動産購入の手付金の領収書

不動産の購入の申し込み時に支払った手付金の領収書となります。適正な金額の収入印紙が貼られており、且つ割印がされているものが必要となります。

 

5-8. 収入印紙

ローン契約にも印紙税がかかります。尚、住宅取得の軽減措置は適用されませんので、通常税額となります。

契約書に記載された金額が、                    

  • 1万円未満のもの 非課税  
  • 1万円以上10万円以下のもの200円
  • 10万円超50万円以下のもの400円
  • 50万円超100万円以下のもの1,000円
  • 100万円超500万円以下のもの2,000円
  • 500万円超1,000万円以下のもの1万円
  • 1,000万円超5,000万円以下のもの2万円
  • 5,000万円超1億円以下のもの6万円    
  • 1億円超5億円以下のもの10万円         
  • 5億円超10億円以下のもの20万円
  • 10億円超50億円以下のもの40万円
  • 50億円超のもの60万円

 

6. 不動産の決済・引渡し・登記申請時に必要となるもの

ここまでくれば、もうあと一息で完了です。最後に必要となる書類を確認していきましょう。

 

6-1. 不動産購入者の印鑑

引渡し時に使用する印鑑は実印である必要はありませんが、登記の申請時に使用する印鑑は実印である必要があります。このため、すべてまとめて実印を使用する場合が多いです。

 

6-2. 身不動産購入者の分証明書

前述の内容と同じです。

 

6-3. 不動産購入者の印鑑証明書

前述の内容と同じです。

 

6-4. 不動産購入者の住民票

発行から3ヶ月以内のものが必要です。旧住所で登記をする場合には旧住所のものを1通、新住所で登記を行う場合は新住所のものを1通用意してください。

 

6-5. 不動産購入の残余金・清算金

ローン金額を除いた残額があればこの時点で全額支払う必要があります。残金を残した状態では登記を行うことができないので、きちんと支払いを済ませてください。

 

6-6. 不動産購入の仲介手数料の残金

すべての取引が完了したら、仲介手数料の残額を仲介業者に支払います。