都市計画

都市計画法第34条第12号

市街化調整区域では原則として宅地の造成及び建物の建築は出来ません。ただし、当該市街化調整区域(隣接市町村の市街化調整区域を含む)に20年以上居住する6親等以内(下記の表参照)の親族がいらっしゃる方で、当該物件をお求めになるご本人が現在居住する家が自己所有で無い方は、自己の居住の用に供する建築物を建築する目的で開発許可(都市計画法第34条第12号該当による)を取得できる可能性があります。
(*鴻巣市の場合、近隣市町村は含みません。鴻巣市内の市街化調整区域に20年以上、居住する親族がいる必要が有ります。)

34条12号

都市計画法
第34条 第12号
開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

 

 

埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例
(都市計画法第34条第12号の規定により定める開発行為)
第6条 第1項 第2号 ロ
当該開発行為に係る土地の存する市町村又は当該市町村に隣接する市町村の市街化調整区域に20年以上居住する親族を有する者が、既存の集落に自己又は自己の親族が所有する土地において行うもの

(条例の解説)
市街化調整区域において20年以上の長期にわたり継続して生活の本拠を有している者の親族が、当該市街化調整区域に自己用住宅を建築して、そこに定住する行為は、その一族の通常の分化発展であり、まさに、その地域の自然で健全なくらしの姿です。このような開発行為については、周辺環境に影響の少ない既存の集落内で行われる限り、法第34条第12号の規定に適合するものと考えられます。

 

〈審査基準〉
1 開発行為を行う者
開発行為を行う者は、社会通念に照らし、新たに自己の居住のための住宅を建築することが相当と認められる者であって、次のいずれにも該当する者であること。

(1)開発区域が存する市町村又は隣接する市町村の市街化調整区域に自己又はその親族が20年以上居住している者
(2)現在、開発区域が存する市町村又は隣接する市町村の市街化調整区域に居住している者又は居住している親族を有する者

2 開発区域
開発区域の土地は、既存の集落に存する土地であって、次のいずれかに該当するものであること。ただし、当該土地が農地の場合で、農地法第5条許可を停止条件とした所有権移転仮登記を完了しているものを含む。
(1)開発行為を行う者が所有している土地
(2)開発行為を行う者の親族が所有している土地

3 予定建築物
予定建築物の用途は、自己の居住の用に供する専用住宅

※県から市町への権限譲渡等に伴い条例を有する市町においてはその条例に準ずる。

6親等以内の家族

(埼玉県条例より抜粋)

防火地域、準防火地域って何? 家を建てるときにどんな制限があるの?

防火地域、もしくは準防火地域というワードを聞いたことはありませんか?

建物が密集する都市部において、万が一、火災が起きてしまったときにできる限り延焼しないようにという目的で”都市計画法”によって定められているのが、この「防火地域」と「準防火地域」です。

これらの地域では、建築基準法によってそれぞれ建物の構造や材料に制限があるため、住む地域によっては、家を建てるために必要な知識となります。

今回は、具体的にどんな制限があるのか、その内容を説明します。

防火地域って?



役場や銀行、交通のターミナルといった、都市機能が集中している中心市街地や幹線道路添いの商業地域などは「防火地域」に指定されています。

たとえば東京都では、千代田区や中央区は、ほとんどのエリアが「防火地域」に指定されています。

この防火地域に、3階建て以上、もしくは延面積が100平方メートルを超える建物を建てる場合は、「耐火建築物」にすることが義務付けされています。



耐火建築物とは、一般的には鉄筋コンクリート造の建物のこと。以前は鉄筋コンクリート造、鉄骨像などでしか建てられなかったのですが、最近では、木造の耐火性能が向上したことで、一定の耐火性能を有するとして国土交通大臣の認定を受けていれば、木造住宅も可能です。

3階以上の住まいを建てるのは珍しいかもしれませんが、1階、2階建てで延面積が100平方メートル以下の建築物であっても、「耐火建築物または準耐火建築物」にしなければならないという制限があります。

「準耐火建築物」とは、「耐火建築物」までではないものの、壁や柱、床、梁(はり)といった建物の構造物を国土交通大臣が定めた構造方法でつくり、窓や扉といった開口部は火災の延焼を防ぐ防火戸にするといった、防火対策が施された建物のこと。

”国土交通大臣が…”というのは、それぞれ求められる耐火性能、準耐火性能に適合するかどうかが国土交通省によって判断されるため。

少し細かい話になりますが、屋外から火災による加熱が加えられた場合に、たとえば耐火建築物の壁は30分、準耐火建築物は45分の耐火性能があれば大臣認定…という、壁の構造耐力や遮熱性能などを確認する試験があるのです。

また、ひとくちに「防火地域」といっても、防火地域の制限が適用されない場合も。たとえば、延面積が50平方メートル以内の平屋の附属的な建築物で、外壁と軒裏が防火構造の建物などです。



準防火地域って?



「防火地域」の外側に、広範囲に広がるのが「準防火地域」です。建物の制限は「防火地域」よりも緩やかで、4階建て以上、または延面積が1,500平方メートルを超える建築物は「耐火建築物」にしなければなりませんが、延面積が500平方メートル以下なら、一般的な木造2階建ての他、防火上の技術的基準を満たしていれば木造3階建てもOKです。

ただし、それでもやはり多少の制限はあって、木造2階建てまたは平屋建ての場合は、外壁や軒裏や防火構造にする必要があります。これは、火災時の隣地への延焼を防ぐためです。

また、木造3階建ての場合は、外壁の開口部の構造と面積、主要構造部の防火措置について一定の技術的基準が定められていて、これに適合する建築物としなければなりません。

耐火構造の違いで、建物の費用はどう変わるの?



防火地域か、準防火地域かによって、建てられる建物に制限があることはわかりましたでしょうか。こんな家がいいな、と思い描いた建物が建築基準法に適合するかどうかは、専門家に相談するのがよさそうです。

とはいっても、気になるのが建築費用のこと。耐火建築物にするとなると、建築に用いる材料が違ってくるため、建築費用に差が出ます。

一般的には耐火建築物のほうが建築費用が割高になってしまいますが、自治体によっては、「防火地域」「準防火地域」とは別に緊急に”不燃化”を図る地域を「不燃化促進地域」と指定していて、その不燃化促進地域に耐火建築物、準耐火建築物を建てると、一定の助成がある場合も。

ただし、不燃化促進地域として指定されてから概ね10年以内といった期限や、いろいろな条件があるため、こちらも専門家へ相談するようにしましょう。



いかがでしたでしょうか。

建物が密集する地域において、防災は重要な都市計画のひとつ。住まいを検討するときには、検討している計画地がどの地域に指定されているのかを、あらかじめ確認しておくことが必要です。

都市計画情報は、役所でも確認できるほか、たとえば東京都内であれば、都市整備局のウェブサイトにある都市計画情報等インターネット提供サービスで調べることができます。

また、建築基準法とは別に自治体ごとの決まりがある場合も。

前提条件が変わってきてしまうため、住まいの検討を始めたら、早めに建築士や工務店など専門家への相談をしたいですね。

参照

都市計画法(第9条20項)
http://www.mlit.go.jp/common/000029198.pdf

建築基準法について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/index.html

造成宅地防災区域ってどこなの?

造成宅地防災区域てどこなのかしら。っと調べたいとき

http://www.mlit.go.jp/crd/web/jokyo/pdf/jokyo20110401_03.pdf

宅地造成工事規制区域の指定状況(平成23年4月1日現在)
http://www.mlit.go.jp/crd/web/jokyo/jokyo.htm

特例容積率適用地区 【トクレイヨウセキリツテキヨウチク】

複数敷地間で建設する建築物の容積率を移転することが認められている地区土地有効利用などを目的に導入された建築基準法上の特例制度の一。例えば、指定容積率が600パーセントの地区で、容積率を200パーセントしか利用していない敷地がある場合、未使用の400パーセント分を、同じ地区の他の敷地に上乗せし、指定容積率を超える建築物を建設できる。容積率を移転する敷地は隣接していなくてもよい。容積率移転。→空中権
平成12年(2000)の建築基準法都市計画法改正により商業地域適用対象とする「特例容積率適用区域」として創設。平成16年(2004)の法改正で第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域工業専用地域以外のすべての用途地域に適用されることになり、「特例容積率適用地区」の名称変更された。平成14年(2002)に指定を受けた大手町丸の内有楽町地区(東京都千代田区)では、JR東日本が東京駅赤レンガ駅舎3階建て)の未使用容積率を周辺の複数のビルに移転することで、駅舎の復元保全資金調達している。

市街地の防災機能の確保等のため、 火災の際の延焼防止等の機能を有する屋敷林や市民緑地等の未利用容積を移転することにより、これらの防災空間を確保しつつ、建築物の共同化や老朽マンショ ンの建て替え等を円滑に進める。
*用途地域(第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域及び工業専用地域を除く)において、関係権利者の合意に基づき、他の敷地の未利用容積を活 用。(平成16年の都市計画法・建築基準法の改正により創設)
制度のイメージ
 

流通業務市街地整備法

流通業務施設(トラックターミナル、貨物駅、倉庫など)の計画的な立地を推進することによって、流通機能の向上と道路交通の円滑化を図るための法律で、正式名称は「流通業務市街地の整備に関する法律」である。1966(昭和41)年制定。

 同法が規定する主な内容は、流通業務施設の整備に関する基本方針の策定、流通業務地区を指定しその地区内では流通業務施設等以外の施設の建設を制限すること、流通業務団地造成事業の施行手続きを定めることなどである。

なお、流通業務地区は都市計画の地域地区の一つとして指定され、流通業務団地は都市計画における都市施設として整備される。

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