東建物、公募増資などで最大約４５６億円調達

東京建物が増資だそうです。地合いもよくないですし、売り材料となるでしょうね。将来的な成長に向けた投資とは言え、36％の発行は影響が懸念されて株価は下げるかなと思います。他の銘柄も弱いですし影響は・・・。こういった相場では近寄らないのも手です。

東京建物 <8804> は１７日、公募増資と第三者割当増資による株式売り出しで最大４５６億４３００万円（手取り概算）を調達すると発表した。９月３０日現在の発行済み株式総数約３億１８０５万株から、最大１億１５００万株増加する。公募増資の発行価格は１１月３０日から１２月２日の間に決定。払込期日は１２月７日−９日。
　調達資金は、全額を賃貸事業と不動産証券化事業（不動産証券化スキームを活用した特別目的会社に対する投資資金、当該投資のために調達した借入金の返済、その他の不動産開発投資）における不動産開発投資に充当する。＜モーニングスター＞

東京建物 <8804> は17日の大引け後、公募増資などで最大1億1500万株（発行済み株式数の約36％）の新株発行による増資を行なうと発表した。東京・大手町の再開発事業などに充当する。内訳は公募1億375万株、第三者割当1125万株。ほかに需要に応じオーバーアロットメントによる売り出しを最大1125万株用意。 ＜サーチナ＞

リサパートナーズ3Q決算

リサの3Qです。純利益は2Q時点から1.4億円伸びて3.5億円。通期予想20億円に対する進捗率が懸念されるところです。4Qで純利益17億円を稼ぐために、プリンシパル投資事業でそこそこ大きな不動産投資物件を売却するつもりなのでしょうが、この環境下話がうめく進んでいるのかは疑問符です。このあたりの計画について、会社コメントを聞きたいです。

財務的な変化は特にないですが、強いてあげるのであれば販売用不動産350億円、有価証券180億円の評価状況がどうなのか、1年以内返済借入金400億円の手当てがしっかりできているか、といったあたりかなと。販売用不動産は前期から殆ど減っていません。

全体として、これといったトピックは見当たりませんでした。直近のIRから推測すると、主だった不動産売買はなく、企業投資ファンドは国内年金基金が出資者に加わり217億円に拡大するなど順調に増えつつある印象を受けます。率直な印象としては、通期目標達成がやや怪しい雰囲気ですかね。株価位置としては調整となりそうな場面ですね。

　　　　　　　　　　　　　　　売上高　　営業利益　　経常利益　　　四半期純利益
21年12月期第3四半期　8,120 　　　1,922 　　　　　611 　　　　　356
20年12月期第3四半期　20,492 　 　7,215　 　　5,505 　　　　4,099

　　　　　　　　総資産　　純資産　　　自己資本比率　　　1株あたり純資産
21年3Q　　　　141,490　　43,440　　　　20.5％　　　　85,429円
21年3Q　　　　139,291　　43,022　　　　20.7％　　　　84,966円　　
20年3Q　　　　142,383　　38,777　　　17.7％　　　　86,426円

ケネディクス3Q決算

ケネディクスの3Q決算。連結ですが、ダヴィンチと同じフォーマットで見てみますかぁ。利益額は12億円赤字が拡大して△100億円。通期△80億円予想は変わらず。この辺はおおむね市場予想通りかと。財務ですが、先日のファイナンスは4Qなので反映されていません。よって2Qとほぼ変わらず。現時点では184億円の増資完了により自己資本比率は上昇し（17.7％→約30％あたり）、安全圏へと抜けつつあると思われます。パシフィックHD支援による受託資産残高の成長と安定的な収益寄与を目指すと記載があるため、今後はこちらの実現化に注目したいです。

　　　　　　　　　　　　　　　　売上高　　営業利益　　経常利益　　　四半期純利益
21年12月期第3四半期　69,940 　　11,389 　　5,702 　　　△10,094
20年12月期第3四半期　124,651 　 19,553　 13,348 　　　5,653

　　　　　　　　総資産　　純資産　　　自己資本比率　　　1株あたり純資産
21年3Q　　　　206,884　　43,192　　　　17.7％　　　　57,659円　　　
21年2Q　　　　212,869　　42,427　　　　17.8％　　　59,575円
20年3Q　　　　273,149　　57,558　　　17.1％　　　　73,438円

「(4) 継続企業の前提に関する重要事象等

、財務の健全性及び安定性強化の為の施策の一環として、平成21年12月に可能となる額面総額200億円の平成23年満期ユーロ円建転換社債型新株予約権付社債（既存新株予約権付社債）の保有者による繰上償還請求への対応を目的として、平成21年10月９日開催の当社取締役会において、新株式及び平成24年満期ユーロ円建転換社債型新株予約権付社債（新規新株予約権付社債）の発行を決議いたしました。10月26日には18,391百万円の新株式発行による払込が完了し、11月９日には既存新株予約権付社債の保有者に対する新規新株予約権付社債（発行総額2,093百万円）及び現金総額16,936百万円を対価とする交換募集を実施することにより、既存新株予約権付社債19,030百万円の取得を完了しております。なお、当面の資金繰に関しまして、引き続き取引銀行から一層の具体的支援を得つつ、更に財務の健全性を高めるべく努めてまいります。
これら上記対応策について、重要な不確実性は認められないと判断しております。」

ダヴィンチ3Q決算

ダヴィンチHDの3Q決算が出ました。予想通り財務状況は中間期に比べて更に悪化しています。パシフィックセンチュリーの影響と思いますが、持分法ベースで純資産は100億円を切って36億円マイナスの79億円に。ここからの追加損失による債務超過を注意したいです。注目すべき点は、1株あたり純資産も5000円を割ったことでしょうか。現在の株価に割高感が出てきています。

損失は拡大ですが、通期3億円の黒字見通しに変更なしです。残り2ヶ月で約80億円の利益を上げる見込みが会社にはあるということなのでしょうか。ちょっと想像は難しいのですが。継続疑義についての記載は中間期と同様でした。

　　　　　　　　　　　　　　　売上高　　営業利益　　経常利益　　　四半期純利益
21年12月期第3四半期　40,373 　△24,152 　　△44,560 　　　△7,627
20年12月期第3四半期　33,610 　 　10,908　 　　△4,904 　　　　35

　　　　　　　　総資産　　純資産　　　自己資本比率　　　1株あたり純資産
21年3Q　　　　56,575　　7,942　　　　13.6％　　　　4,983円　　　
21年2Q　　　　64,529　　11,522　　　　17.5％　　　7,286円
20年3Q　　　　73,599　　15,383　　　20.6％　　　　9,789円

「財務面におきましては、主要取引金融機関と良好な関係を維持しております。BNPパリバプリンシパルインベストメンツジャパン株式会社（以下「BNPPIJ社」という。）との新株予約権付コミットメントライン契約による借入金220億円の返済期限が平成22年3月14日に到来することについて、BNPPIJ社と返済期限を延長することを含め、引き続き具体的な協議を定期的に進めております。今後、協議が合意に至った場合には適切に開示してまいります。」

カカクコムの今第2四半期連結業績は大幅増収増益

久しぶりにカカクコム。コンセンサス予想を下回り売られたようですが、上方修正していますし、引き続き業績に期待できる内容かと思います。各サイトのトラフィックが相変わらず凄いです。これと収益がきちんと結びついているのが良いところかと。

売上高　　129億円（前期比32．8％増）
営業利益　　52億円（同32．8％増）
経常利益　　52億円（同32．1％増）
純利益　　　30億円（同32．1％増）

第2四半期の好業績により、通期業績予想を上方修正

　カカクコム <2371> は、今10年3月期第2四半期業績と通期業績予想の上方修正を発表した。
　第2四半期連結業績の売上高は、59億3700万円（前年同期比36．3％増）、営業利益22億5800万円（同36．9％増）、経常利益22億6300万円（同36．0％増）、純利益13億800万円（同37．1％増）と大幅増収増益となった。
　同社グループ運営の各サイト利用状況を見ると、購買支援サイト「価格．com」のパソコンによる月間利用者数約1998万人、携帯電話約185万人、月間総ページビュー数約7億2627万ページビュー、ランキングとクチコミのグルメサイト「食べログ」のパソコンによる月間利用者数約 1107万人、携帯電話による利用者数約162万人、月間総ページビュー数約2億1736万ページビュー、旅行のクチコミサイト「フォートラベル」のパソコンによる月間利用者数約414万人、携帯電話による月間利用者数約61万人、月間総ページビュー数約3890万ページビューとなり、グループ全体で月間利用者数約4239万人、月間総ページビュー数約10億1803万ページビューとなっている。
　損益計算書を見ると、売上原価率は22．3％と前年同期より3．3ポイントアップしているが、増収効果により、売上総利益は46億 800万円（同30．7％増）となっている。売上高販管費率は、39．6％と3．4ポイント減少したことで、営業利益以下が大幅増益となっている。
　増収効果に加え、売上高販管費率も低減していることから、大幅増益となっている。従って、通期業績予想を同日に上方修正した。
　第2四半期連結で、収益の源泉である運営サイトのトラフィックが計画を上回る水準で推移したことに加え、ブロードバントの回線取次ぎや運営サイト『yoyaQ．com』事業等販売サポート業務、中古車検索サービス等情報提供業務の売上が好調で、売上高、営業利益、経常利益、純利益とも前回予想を上回る結果となったことから、通期連結業績は、売上高で前回予想を1．6％上回る129億円（前期比32．8％増）、営業利益は前回予想を 2．0％上回る52億円（同32．8％増）、経常利益は前回予想を2．0％上回る52億円（同32．1％増）、純利益は前回予想を3．4％上回る30億円（同32．1％増）を見込む。（サーチナ）

ケネディクス大量保有

ケネディクスに関する大量保有報告がありました。フィディリティです。どうやら公募増資に応募した分のようです。一部は貸株されているようですが、これは業務上の取引と思われます。

フィデリティ投信株式会社　　　2,513株　　0.21(％)
エフエムアール エルエルシー(FMR LLC)　164,379株　13.56(％)

10月27日　市場外取引　33,350円

当該株式に関する担保契約等重要な契約
Barclays Capital Inc. 400貸株
Dresdner Kleinwort Wasserstein Secs LLC 1,000貸株
Merril Lynch, Pierce, Fenner & Smith 3,727貸株
Morgan Stanley & Co. Inc. 289貸株
Nomura Securities International, Inc. 10,000貸株

三井不動産 アナリスト判断

三井不動産に関する３証券会社のレポートをまとめてみました。レーティング引き下げの要因は次の通り。アナリストレポートも何本か意見を集約すると、市場の評価を知るのにとても参考になりますね。株価的には週足のデットクロスを解消するのはしばらく容易ではなさそうです。1点補足しますと、こうした意見を汲んで投資を控えるのも手ですし、ネガティブ意見が多数を占めるうちに（安いうちに）買っておく、というのも1つの手ではあります。

ＪＰモルガン（オーバーウェイト→ニュートラル）：2011年３月期も業績の停滞状態が続く可能性が高くなってきたため、株価の本格的上昇局面を迎えるまでには時間がかかると考える。高額マンション市場の回復の遅れ、ビル事業の弱含みを勘案。

大和証券（2（強気）→3（中立））：想定を上回る下方修正をネガティブと判断。分譲事業再構築の道筋が視野に入るまで積極的な投資スタンスは取りづらい。

メリルリンチ（買い→中立、2200円→1700円）：０９年３月をボトムに大幅に回復してきた不動産株だが、年末まで弱い地合いだと指摘。政策面でも、すべてのＪＲＥＩＴの資金繰り支援から、今後は選別・再編、淘汰（とうた）にシフトと予想。実際、複数の下位ＪＲＥＩＴで資金繰り悪化が再び顕在化してきた

三井不が一段安　ＪＰモルガンなど投資判断引き下げ

　前週末30日までに複数の証券会社が三井不の投資判断を引き下げており、売りが加速した。三井不は29日に 2010年３月期の連結業績予想を下方修正し、純利益が前期比40％減の500億円（従来予想は670億円）になる見通しと発表していた。
　ＪＰモルガン証券は30日付のリポートで三井不の投資判断を３段階評価で最上位の「オーバーウエート」から真ん中の「ニュートラル」へと引き下げた。執筆した同証券の穴井宏和シニアアナリストは「2011年３月期も業績の停滞状態が続く可能性が高くなってきたため、株価の本格的上昇局面を迎えるまでには時間がかかると考える」と指摘。理由について「高額マンション市場の回復の遅れ、ビル事業の弱含みを勘案」と説明している。10年６月までの目標株価は従来の 2500円から2000円に修正した。
　ほかにも大和証券ＳＭＢＣが30日付で、メリルリンチ日本証券が29日付でそれぞれ三井不の投資判断を引き下げた。〔ＮＱＮ〕

三井不が続急落――大和証券ＳＭＢＣは「３」（中立）に引き下げ

　三井不動産が続急落。前場は一時１０１円安の１４０５円まで売られ、９９円安の１４０７円で引けた。
　大和証券ＳＭＢＣでは１０月３０日付で、投資判断を「２」（強気）から「３」（中立）へ引き下げた。
　三井不は１０月２９日に、１０年３月期業績予想を下方修正。連結経常利益予想を１２５０億円（前期比１４．４％減）から９３０億円（同３６．３％減）へ引き下げた。事業環境などを踏まえ、おもに分譲セグメントで期初計画を見直している。
　同証券では、想定を上回る下方修正をネガティブと判断。分譲事業再構築の道筋が視野に入るまで積極的な投資スタンスは取りづらいとしている。（株式新聞）

三井不が安い、メリル日本証は投資評価を「中立」に引き下げ

　三井不動産が安い。同社は２９日、１０年３月期の連結業績予想を売上高１兆４２００億円から１兆４１００億円（前期比０．６％減）に、営業利益予想を１５００億円から１２００億円（同３０．０％減）に引き下げた。
　メリルリンチ日本証券は３０日付モーニングサマリーで、同社の投資評価を「買い」から「中立」に、目標株価は２２００円から１７００円に引き下げた。
　同証券は、０９年３月をボトムに大幅に回復してきた不動産株だが、年末まで弱い地合いだと指摘。政策面でも、すべてのＪＲＥＩＴの資金繰り支援から、今後は選別・再編、淘汰（とうた）にシフトと予想。実際、複数の下位ＪＲＥＩＴで資金繰り悪化が再び顕在化してきたとする。
　午前１０時１３分時点の株価は７１円安の１４３９円で、東証１部値下がり率第９位。（株式新聞）

三井不 今期業績見通しの下方修正

三菱とは違い堅いと見られていた三井も結局は上期のマンション事業が不振だった模様。通期も下方修正です。こういった流れからしばらく（年末まで？）ボックスと見ていますが、セクターへの各アナリストの投資判断への影響をしばらく見極めたいと思います。三菱地所の通期予想については下方修正はありませんでした。

三井不が大幅反落　今期業績見通しの下方修正響く

　29日大引け後、４〜９月期決算に併せて発表した2010年３月期の連結純利益見通しが従来予想の670億円から前期比40％減の500億円に下方修正されたことが意外感を誘い、これを嫌気した売りが膨らんでいる。
　４〜９月期に比較的好調だったマンション販売動向に当初は楽観的な見方が多かった。しかし、物件の売却損や在庫評価損など120億円の損失を計上。「今後も引き当てが増える可能性がある」（準大手証券のアナリスト）との警戒感を誘っている。
　大手不動産株では夏場以降、事前に評価損の計上が予想されていた菱地所（8802）よりも三井不の株価が相対的に高く推移する場面が続いていた。この優位性がはげ落ちる形で売りが強まっている格好だ。
　三井不による業績見通しの下方修正を受けて、冬のボーナス減少や景気低迷を受けて下期もマンション販売の低迷が続くとの見方が強まった。このため菱地所のほか住友不（8830）も連れ安となり、業種別東証株価指数（ＴＯＰＩＸ）で「不動産業」が値下がり率首位となっている〔ＮＱＮ〕

菱地所が後場に上昇　今期利益見通し修正なしで

　前場は安かったが、後場に上昇に転じて推移している。13時に発表した４〜９月期決算で、2010年３月期通期の連結営業利益の修正をしなかったことが好感された。29日付の日本経済新聞の報道で「通期の売上高と営業利益の下方修正を検討するかどうか慎重に検討している」などと伝えられていたが、売上高のみの下方修正にとどまった格好だ。発表前の後場入りから株価は持ち直していたが、発表後に33円高の1387円まで上げ幅を広げた。
　前場は、三井不（8801）が前日の大引け後に今期通期の業績見通しの下方修正を発表したことを嫌気した売りに押され、菱地所も連れ安になっていた。ただ、「これまでは相対的に業績面で安心感を誘っていた三井不を買って、菱地所を売る動きが目立っていた」（準大手証券のアナリスト）という。菱地所の発表前の上昇は、三井不の業績下方修正が買い戻しに作用した面もあるようだ。〔ＮＱＮ〕

日本リテールとラサールジャパン投資法人が合併

今日は一服しそうですが、REIT指数がここのところ下落していますね。配当利回りも6.22％程度まで上昇しています。しばらくREIT投資を休めてましたが、投資には良い時期だと思いました。どうも大口の売りが継続的に続いているようです。

ファンダメンタルズとしては、先のレジデンス系の統合や昨日のラサールとリテールの合併は割と良いニュースだと思いますし、増資を久しぶりに再開している投資法人も見られ始めていますので、長期的にはREIT市場として正常な方向にあるのは間違いないと思ってます。ただ、大株主の交代、増資、金利上昇、地価・賃料下落などによる配当利回り下落などなど改めて警戒されているのかもしれません。高くなりすぎて買えなかった個人投資家には良い判断時期かと思います。

日本リテール投資法人とラサール ジャパン投資法人が合併へ (2009.10.29)

日本リテールファンド投資法人（JRF）とラサール ジャパン投資法人（LJR）が合併の基本合意書を締結した。JRFは三菱商事及びUBSをスポンサーとする商業施設特化、LJRはラサールをスポンサーとする総合型。合併形式は、 JRFがLJRを吸収合併する形式で、JRFが存続、LJRは解散となる。存続するJRFは、現在の取得価格ベースで7,000億円の資産規模となる。当面はLJRの保有するオフィスビル及び住宅を保有するため規約を変更するが、これら資産は原則として売却する方向で、中長期的には引き続き商業施設に特化していく予定。合併比率はJRF：LJR＝1 : 0.295。これに伴い端数投資主が発生するが、減少させる方策を検討中としている。合併契約は12月、合併日は2010年3月1日の予定。

三菱地所の4〜9月、営業益21％減 住宅事業が苦戦

三菱地所の上期決算見通し。住宅在庫の損失処理を行った模様です。マンション需要は回復傾向にありますが、やはり消費者の目は以前にも増してシビアになっているので、価格調整はやむを得ずといった流れかと思います。オフィスビルについては年後半からの回復を見込んでいるようです。保有ビルの空室埋め戻しなどは4月以降進んでいるとのこと。JPモルガンでは3Qにピークアウトすると見ているようです。賃料も公表されている指標ほどには下落していないようなので、このあたりは優良不動産を多く抱える当社の強みが出ていると思います。一般的な指標だけを見ていると分からない部分です。

◇菱地所の4〜9月、営業益21％減　住宅事業が苦戦

　三菱地所の2009年４〜９月期の連結営業利益は、前年同期比21％減の600億円前後になったようだ。住宅事業で分譲マンションの値下げを実施したことに伴い損失が発生したためで、従来予想の665億円に届かなかった。今回の値下げで積み上がったマンション在庫を消化して、資金の回収を急ぐ。
　売上高は従来予想である４％増の4505億円を下回ったとみられる。期中に売上計上したマンションの値下げが響いたほか、主力のビル賃貸事業もオフィス市況の悪化で伸び悩んだ。
　マンションの完成在庫は９月末時点のグループ合計で約2060戸と、前期末から約160戸増加。傘下の藤和不動産の販売は比較的好調だったものの、前期までに本格的な価格調整をしていない菱地所本体の販売分が苦戦したためだ。
　菱地所は今期末までにマンション在庫を期初時点の半分に削減する方針を掲げていた。目標達成のため夏場過ぎに値下げを実施。これに伴い従来想定していなかった在庫の評価損が数十億円から百億円規模で売上原価に発生したとみられ、営業利益の下振れ要因になった。
　2010年３月期通期は資産開発事業で物件売却の可能性もあるが、オフィス市況の悪化やマンション市況の底ばいが見込まれる。売上高で前期比６％増の9945億円、営業利益で３％増の1420億円を下方修正するかどうか慎重に検討している。<日経>

日本のCMBS裏付ローンのデフォルトは、2009年第3四半期も増加傾向が継続

先程の記事の関連で備忘録。フィッチHPより。私募ファンドなどのリファイナンス危機は来年最も厳しさを増すと市場では言われていますが、フィッチのレポートもその一つ。多くのノンリコローンの組成時期が2004年から2007年で（不動産ファンドバブルの時期ですね）、2010年にリファイナンス時期を迎えるという背景があります。これによる物件の投売り、地価下落、更なる企業破綻という懸念は漠然と残っています。

2009年春以降の底打ち浮上相場は終わり、企業選別が進むかもしれませんね。本日もダヴィンチはアルデプロやパリバ処分の影響かどうかは分かりませんが、リスク懸念が高まったためか安値更新で市場評価は厳しいようです。一方ではマンション販売について明るい指標も出てますが、やはり浮上は2011年頃ではとの声も多いと聞きます。引続きこの問題については、ウォッチしていきたいと思います。

日本のCMBS裏付ローンのデフォルトは、2009年第3四半期も増加傾向が継続
2009年10月21 日

フィッチ・レーティングス−東京/香港−2009年10月21日：
フィッチ・レーティングス（フィッチ）は本日、同社が格付を行っている国内のCMBSの裏付ローン等のデフォルト率は、2009年の第3四半期においても、増加傾向が続いているとコメントした。

2009年9月30日現在でフィッチが格付をしている日本のCMBSの裏付けとなっている期日一括型ローン等187件、13,350億円のうち、 1,929億円に相当する26件がデフォルト状況にある。同年6月末との比較では、デフォルト率は件数ベースで11.6％から13.9％に、金額ベースでは、5.6％から14.4％に大幅に増加している。金額ベースの急増は、都心部に所在するクラスAオフィスであるパシフィックセンチュリープレイス丸の内を裏付けとするローン約1,112億円が9月にデフォルトしたことが主な要因である。

一方、7月から9月の間に、元本が全額償還されたローン等は、9件で155億円相当あった。このうち2件はリファイナンスによる返済であり、残り7件は担保物件の処分代金が返済に充当されている。担保物件処分においては、デフォルトしたローンについて、スペシャル･サービシングの中で物件が処分され、債権回収額が最終的にCMBSに含まれるデット金額を上回る金額で終結したものが7件のうち4件を占めている。一部の案件では担保物件の処分がメザニン債権者による買い取りという形で行なわれるケースが見られた。

なお、このほか第3四半期中に債権回収が完了したローン等の中では、損失発生が不可避と見られていたローンの最終的な回収額がシニア・デット部分を下回り、該当するCMBSの最劣後のクラスにおいて、その差額分に相当する元本の損失が認識された案件が1件発生した。フィッチでは、10月19日に当該クラスの格付を「C」から「D」に引き下げた。

「一部に物件取引の増加も認められ、これが不動産マーケットの改善につながっていく可能性がある一方、依然として不動産市場の本格的な回復にはまだ時間がかかると思われる地方都市も多い。フィッチでは、不動産価格の大幅な下落や期日を迎えるローン等のリファイナンスが引き続き難しい状況を反映して、現在、 CMBSの格付の見直し作業を続けており、数週間のうちには完了する予定である」とフィッチの日本のストラクチャード・ファイナンス部門の責任者の工藤仁章は述べている。

フィッチは、厳しいリファイナンスの環境は当面継続し、デフォルト率の増加傾向は続くとみている。フィッチでは引き続きデフォルト状況及びスペシャル・サービシング中のローン等の債権回収の動向を注視していく。

→　www.fitchratings.co.jp

三井不動産の中国投資

日経新聞より。三井不動産の中国進出構想の思惑や背景を取り上げた記事です。その中でダヴィンチショックについて触れています。残高が4兆円に上る日本のCMBSの裏づけローンについて、一部大手の焦げ付き率が20％というのはかなり厳しい状況だと言えます。
国内リスクもそれなりに残るので、中国への投資リスクが相対的に下がっているという見方もできるってことですかね。

三井不動産、中国に進出　国内不透明、リスク覚悟

　三井不動産の中国進出構想が注目を集めている。浙江省寧波で商業施設、天津で住宅などの共同開発プロジェクトが浮上。高成長が続く中国をてこに海外投資を加速するとの観測が広がっている。リスクの大きさで定評のある中国での不動産事業に三井不があえて踏み出すのはなぜか。
　日本企業による中国での大型開発で先陣を切ったのは森ビル。1996年に大連で「森茂大厦」、98年に上海で「ＨＳＢＣタワー」、さらに昨年８月には総工費が1250億円に達した地上101階建ての「上海環球金融中心」を開業した。
　ただ、これまで後に続く企業は出てこなかった。海外での不動産開発は各国特有の法制度や商慣行の制約が多く、特に中国では地方政府との関係にも細心の配慮が不可欠。リスクが膨らめば進出のネックになる。
　森ビルの上海環球も当初は社内や取引金融機関の反対で出資比率を３割に抑えたり、アジア通貨危機の際には工事中断を余儀なくされたりした。森稔社長はそんな反対論をオーナー経営者ならではの強固なリーダーシップではね返してきた。
　三井不もリスク分散に余念がない。2011年開業予定の寧波の商業施設は伊藤忠商事が出資する杉杉集団との合弁事業で、三井不のシェアは約36％。天津の住宅開発もシンガポール企業との共同事業になる見通し。
　それでも懸念材料はある。中国不動産市場のバブルだ。政府による４兆元（約53兆円）の景気刺激策を受け、中央銀行の中国人民銀行が融資拡大を個別金融機関に強く指導。一部が投機マネーとして株式や不動産に流れ込んでいる。今年１〜９月の中国での不動産開発投資は前年同期比17.7％増、主要70都市の不動産販売価格は９月まで４カ月連続で上昇中だ。

　バブル懸念がぬぐえない中で三井不はあえて中国進出に踏み切るのだが、背景として見逃せないのが国内不動産市況の低迷だ。米サブプライムローン問題の表面化以降、外資が一斉に資金を引き揚げ、日本の不動産市場は深刻なカネ詰まりに陥っている。
　典型例は“ダヴィンチ・ショック”。かつて「１兆円ファンド」で話題を集めたダヴィンチ・ホールディングスが９月末、東京駅前の大型ビル「パシフィックセンチュリープレイス丸の内」（06年にオフィス部分を約2000億円で購入）を担保にしたノンリコース（非そ及型）ローンの返済ができず債務不履行になった。
　こうしたノンリコースローンは証券化されて商業用不動産ローン担保証券（ＣＭＢＳ）の形で投資家に販売され、約４兆円の残高があるという。ある大手格付け会社はＣＭＢＳの裏付けとなっているローンの焦げつき率が年末には20％前後に高まると予測する。
　返済に行き詰まった物件の処分が加速すれば地価急落は必至。都心のオフィス需要も低迷が長引く気配で投資意欲はわきにくい。リスク覚悟の中国進出には不動産業界の苦境が重なって見える。<日経>

ケネディクス、転換社債の発行を一部中止 増資額が想定上回る

ケネディクスがCBの一部発行を中止しました。増資額が予定額を上回ったとのIRが出ています。これは予想外でした。これまで経営不安のある企業は増資発表だけでは安心材料とならないこともよくありました。増資の予定額に達しないとか、増資後に実は裏契約があって実際の資金調達額はわずか・・・なんてこともURBANではありましたね（本日BNPパリバに半年間の会員資格停止と課徴金処分が出たという記事が日経に載っていました）。このケネディクスの増資成功（ほぼ）は明るいニュースだと思います。それだけ現在の株価に魅力を感じている投資家が多かったわけですから。CBの発行額が減ったのも好材料です（既存株主には希薄化の度合いが厳しい面がありますが、次の返済期限を気にしながらの消極経営をされるよりはまし）。少しづつですが、ケネディクスは健全化の道を進んでいるという印象を受けました。

ケネディクス、転換社債の発行を一部中止　増資額が想定上回る
　ケネディクス（4321）は14日、９日に発表していたユーロ円建て新株予約権付社債（転換社債＝ＣＢ）の発行を一部中止すると発表した。同時に発表していた新株式発行による調達額が約181億円と「想定を上回る結果となったため」という。
　公募増資とＣＢ発行計画は、12月に可能となるＣＢ保有者による最大200億円の繰り上げ償還請求に対応することが目的。財務負担を軽減するため、償還請求には公募増資で調達する現金と2012年と16年にそれぞれ満期を迎えるＣＢとの交換を求める方針だった。だが、公募増資による調達額が想定よりも多くなることから、12年満期のＣＢのみを約21億円発行することに決めた。
　新株式については13日に、１株３万3350円と同日終値を8.5％下回る価格で発行すると発表している。

ＡＳＳＥＴ今期は最終黒字幅が拡大の見通し

アセットマネジャーズHDが通期業績予想を上方修正しました。不動産ファンド株の上方修正IRなんて何年ぶりでしょうか。2〜3年ぶりかしら？一時的な売却益が効いているという内容はともかく、そういった明るさのあるIRでした。資産をスリムにするとこういったことが起こり始めるから面白いですね。（アセットHDの上方修正は2007年以来）

ＡＳＳＥＴが急反発　今期は最終黒字幅が拡大の見通し
　急反発。一時は値幅制限の上限（ストップ高）にあたる前日比 1000円（12.3％）高の9110円まで上昇した。９日朝方に2010年２月期の連結最終損益が13億円の黒字（前期は481億円の赤字）になりそうだと発表したことが買い材料。従来予想は10億円の黒字。３〜８月期に保有資産の売却を進め、特別利益が発生することが寄与する。黒字幅の拡大を手掛かりに、株価が短期的な上昇局面に入ることを期待する買いが入っている。
　民主党政権が中小企業の債務返済を猶予する制度の導入を検討していることから、「企業の資金調達環境への不安が後退しており、不動産ファンドを手掛ける同社株にも資金が向かいやすい」（国内証券情報担当者）面もあるという。〔ＮＱＮ〕

ケネディクス、パシフィックＨＤ支援優先交渉権を獲得

久しぶりに不動産ファンド業界にとってポジティブなニュースでした。増資体制も整え、反撃に出ようというところかと思います。うまく統合できると良いと思いますがパシフィックHDの資産内容は十分精査して無理しないで欲しいところです。6月以降安心感の出てきたケネディクス。個人的には不動産ファンド系の中では、ケネディクス、リサ、アセットへの投資で当面回したい思います。ダヴィンチは買えないですね・・・。

ケネディクスが反発、外資系投資会社と共同でパシフィックＨＤ支援先選定の優先交渉権を獲得

　９月３０日、外資系投資会社と提携して、会社更正手続き中のパシフィックホールディングス（以下、パシフィックＨＤ）の支援企業候補として、向こう１カ月間の優先交渉権を獲得したと発表した。支援先として名乗りを挙げた狙いについて、ケネディクスでは、中期経営計画に掲げる受託資産残高の成長と安定的な収益構造の構築に貢献する点を挙げている。
　なお、最終的に支援企業としての地位が確定するためには、今後、更生計画案の提出と、裁判所による認可その他の法令に定める関係者の承認が前提となる。
　国内大手証券では、「パシフィックＨＤは現時点で、ケネディクスに資するような不動産物件を抱えていない。有益な人材についても疑問がある」としつつも、（１）パシフィックＨＤが培ってきた顧客層、投資家層という情報ネットワークを取得できる（２）パシフィックＨＤを取り込むことで不動産ファンド業界トップへの足掛かりをつかめ、海外からの投資呼び込みに際して有利となる――の２点については評価。
　さらに、パシフィックＨＤが経営破たんし、ダヴィンチ・ホールディングス<4314.OJ> が大型オフィスビル「パシフィックセンチュリープレイス丸の内」の売却に失敗するなど競合する大手不動産ファンドが苦境にあるなかで、「懸案であった大型オフィスビル『ＫＤＸ豊洲グランスクエア』を０９年６月に売却したほか、１０００億円規模のファンド立ち上げに動くなど、いち早く攻めの姿勢に転じているケネディクスは一目置かれる存在」としていた。