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アパマン投資をする時の注意、表面利回りと実質利回り

アパートマンションを購入する際に、チラシに利回りが表示されています。チラシには、よく利回り○%と書いてありますが、これは物件の価格を分母にして、年間の家賃収入を割って計算して、投資利回りと呼んでいるのです。投資用不動産を選ぶ際、あくまで投資ですから、できるだけ高い利回りを選ぶための判断指標とします。しかし、この「利回り」は注意が必要です。「利回り」自体に2つの定義があるからです。利回りには、

・表面利回り(グロス利回り)
・実質利回り(ネット利回り)

があります。表面利回りとは、年間の家賃収入合計を物件価格で割ったものです。たとえば1000万円の物件価格で年間100万円の家賃なら、10%となるわけです。注意すべきは、表面利回りはあくまで想定であって、これで購入を判断してはいけないということです。不動産業者から物件の案内を取り寄せてみてください。家賃収入が書いてありますが、そこには小さく「満室時」とか「満室想定時」と書いてあることでしょう。つまり、その利回りは満室になった時、さらに言えば想定している家賃が取れた時の家賃収入なのです。ということは、その利回りはあくまで想定であって、現在満室でない限り、達成される数字ではないということです。表面利回りだけはたいてい良く見えます。経費も、ローン返済も考慮しない数字だからです。



アパマン経営収入は使わず、さらにアパマン投資をする種銭にしよう

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3つもあれば、どれかが空室でも他の物件が稼いでくれるので、全体で収支がマイナスになることもありませんし、複数あることで収入も増えます。ここで、その収入を浪費したい衝動に駆られるかもしれません。しかし、そのお金は余分な収入と考え、リスク対応用に貯蓄するとともに、次の大物、つまり「一棟もの」を買う種銭にしましょう。もちろん、「一棟もの」を買わずにワンルーム3つくらいで十分な副収入として、ここで投資をやめる手もありますし、ひたすら増やすこともありでしょう。多くの場合は、ワンルーム3つで年間収入が200万円強でした。ここでもっとワンルームを増やすか、「一棟もの」に投資を切り替えるか考え、「一棟もの」に切り替えたのです。周りでは、どんどんワンルームを買い増す地方公務員や会社経営者もいました。一方、自分年金用にと3つくらいでやめた方もいました。この辺はそれぞれの判断でしょう。私は、このあとローンを使ったレバレッジ投資をすることで「一棟もの」に切り替え、複数の収入の流れをどんどん増やすことにしたのです。


サラリーマンの信用力も生かし、アパマン投資ローンを組む

「一棟もの」を買うということはそれだけの資金が必要です。「一棟もの」には、居住用アパート、居住用マンション、商業ビルなどがあります。ここでも居住用が安定しているので、商業ビルよりも居住用アパート、居住用マンションのほうが投資対象としては良いでしょう。アパートの場合は数千万円、マンションの場合は数千万円から数億円の規模になります。「一棟もの」を買う場合は、不動産投資ローンを使って、レバレッジをかけて購入します。ローンを組むうえで、サラリーマンは非常に有利です。額の多寡は別にして、定期的に安定収入があるというのは、金融機関からみて「信用力」になるからです。この「信用力」を自宅購入に使うと、「信用力」が毀損され、不動産投資ローンの(Iドルが上がることはすでに書きましたが、できればサラリーマンとしての「信用力」も活用してローンを引き出し、不動産投資をしたいものです。
 
ただし、ローンを組んでの不動産投資は練習段階と捉えましょう。その点を考慮し、いきなり全額借入れの高レバレッジ、フルローン(自己負担の頭金なしで全額ローンで物件を購入する)1億円などと冒険せず、何かあっても対処できる額にとどめるべきでしょう。物件は3000万円程度で、自己資金を1割から3割、ローンは9割から7割程度に抑えて投資します。ローンがある時のキャッシュフローの変化、税金の影響などを学ぶのです。


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まずキャッシュでワンルーム投資をして「練習」する

稼ぐ力を身につけ、種銭を貯めたら、いよいよアパマン経営へのチャレンジです。

不動産投資にはいくつか種類があります。まず、「用途」があります。「用途」は大きく分けて、居住用と商業用があります。居住用は人が住むための不動産です。商業用は、小売店舗やオフィスなどのビジネス目的で賃貸されるビルです。倉庫や駐車場などの特殊な形態もあります。どちらかと言うと、居住用よりも商業用のほうが、利回りが高いのですが、利回りの高さはそれだけリスクが高いことの裏返しなのです。不況になると、一気にニーズがしぼみます。不況期のオフィス空室率がニュースになるのは景況を如実に反映する指数であるからです。一方、安定的にニーズがあるのは居住用です。安定収入を狙うためには居住用が良いと思います。

居住用の投資対象物件を種類で大きく分けると、ワンルーム(区分所有)と一棟もの二棟所有)に分けられます。ワンルームは、マンションの1室を買うことです。一棟ものはアパートやマンションをまるごとひとつ買うことです。自己資金が大きく、ローンも借りられれば一棟ものを買いたいところですが、壱のこまでは不動産投資初心者ですからいきなり高額投資は危険です。

まずはワンルームで練習をしていきます。狙いは居住用のワンルーム、まずは種銭でワンルームを買います。この時重要なのは、いきなりローンを組まず、すべて自己資金、つまり全額手持ちのキャッシュで買うことです。理由は、「リスク対応力」を上げるためです。



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空き家を放置するとこんなに危険!!【空き家の危険と被害】


雑草が伸びきって蜘蛛の巣だらけの家は、空き家をアピールしているようなもの。町の景観悪化にもなってしまいます。



ひと目でわかる空き家のままでは、空き巣に狙われやすくなります。また不法滞在者が住み着いてしまうことも。


長い間締め切ったままでは湿気がこもり、押入れや水廻りにカビが発生してしまうことも。家電や家具がさびる恐れもあります。


知長時間放置した排水溝やトイレから下水の臭いが。お部屋の中に臭いが染みついてしまう原因になります。


カラスなどによって燃えやすいゴミが散乱したり、人の目が届きにくい空き家は放火犯にとって良い標的です。


管理する人のいない空き家の場合、粗大ゴミや産業廃棄物が繰り返し不法投棄されてしまうこともあります。



【基本プラン】月1回巡回管理(約30~45分)
4,000円(税別)/月
建物外部確認
外壁や塗装・木部鉄部などの状況を確認し、ご報告します。
敷地内確認
庭の植木や雑草の状況を確認し、剪定・草刈りの要否、状況をご報告します。(※剪定・草刈り・除草剤撒き等は別途費用が掛かります。)また、不法投棄や不法居住者等の有無を確認します。不法投棄・不法住居者を発見した際は現状を写真に収め、ご報告します。(※対応によっては別途費用が掛かります。)


ポストの確認
不要な広告・チラシの処分。                     その他郵便物は巡回報告書と一緒に送付いたします。
玄関前清掃・ゴミ処理
玄関前の掃き掃除、敷地内のごみ拾い(※大きなごみの処分には別途処分費がかかります。)
近隣情報報告書
巡回時に入手した近隣情報をご報告します。
巡回報告書の送付
巡回内容を郵送・もしくはメールにてご報告します。


【オプションプラン⓶】月1回巡回管理(約60分)
⓵1,000円(税別)⓶1,500円(税別) ①+②2,000円(税別)
⓵建物内部確認・
換気・通風・通水
全室(押入れ・物置含む)の雨漏りの症状(しみ等)がないかを目視にて確認します。
全室(押入れ・物置含む)を開放し、空気の入れ替えを行います。(約1時間)
水栓を開放し、サビ・水垢等の付着防止、排水トラップの保護(悪臭・害虫の侵入防止)を行います。
⓶建物内清掃
建物内全室の掃き掃除を行います。                  
※押入れ・物置は物が置いていない部分。
ご利用の流れ~flow~
1.お問合せ・資料請求

空き家管理サービスのご説明やお客様のご要望をお伺いします。
ご不明点などもお気軽にご相談ください。
2.現地確認・お打ち合わせ

現地を確認し、お客様と打ち合わせをさせていただきます。
管理方法の詳しいご説明なども致します。
3.プラン決定・お申し込み

ご相談の上プランを決定し、お手続きをさせていただきます。
お申し込みの際は、ご本人確認証と御認印をご準備ください。
4.ご契約・ご入金

内容に同意いただき、管理契約を結ばせていただきます。
お支払い方法は、銀行振込・お現金でのお手続きとなります。
5.鍵のお預かり・業務開始

管理する物件の鍵をお預かりいたします。
月に一度、管理物件を巡回いたします。
6.定期報告

月に一度、報告書を郵送またはメールにてお送りいたします。

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