土地家屋調査士事務所の日々(境界確定 登記 分筆 )

不動産の調査・測量・登記・境界確定を業務としてしています。土地・建物のことならご相談下さい。日々のあれやこれやを綴ります。

境界杭を探す

国土調査当時の図根点データコピーを役所からもらってきてスキャナーで読み込み「BLUETREND XA 2014」のOCR機能を利用して座標値を読み込んでデータ数字を修正して「BLUETREND XA 2014」に登録して測地成果2011に変換。地図のラスターデータを「BLUETREND XA 2014」上に張り付けて座標を取得。NW型GNSSシステム「2周波GNSS受信機 HiPer V」と「株式会社ジェノバGNSS補正情報配信サービス」を使って位置を設定してから図根点の確認もして現地の杭を「TJM OS」で測量してから測量データを「BLUETREND XA 2014」で処理、小野先生の「最小二乗法による境界復元プログラム」で座標を検討して杭を探す位置を求めて現地に出動

 

 

地下境界杭

砕石が固く敷き詰められた進入路を数十年前の当時の土の位置と思われるところまでヘロヘロになりながら一時間近くひたすら砕いて掘り続けていくと・・・・・

 地表面から砕石30cmの下に「あったー!」当時の杭を探し出しました






探査中

作業服を泥だらけにして掘って見つけました。

 


 探査中境界杭の位置を「TJM OS」の電子野帳機能で3次元観測(角度計測、距離は2回計測する設定)し観測データは「BLUETREND XA 2014」で手簿計算、記簿計算し展開してから位置誤差の確認をします。


電子基準点を利用したリアルタイム測位促進協議会

「電子基準点を利用したリアルタイム測位促進協議会」に入会しました。会員名簿をみると錚々たる企業名ばかりで個人での入会は私1人のようです。


協議会だよりが送付されてくることになりますがリアルタイム測位の利用検証レポートが掲載されているので日々の業務にもとても参考になります。


平成18年10月に「登記研究701号カウンター相談173」記事に対する統一見解(意見書)の作成」が行われていてリアルタイム測位が地積測量図の世界測地系図面の作成には最も効率的で有効な方法であるという統一見解を示しています。

2周波GNSS受信機「HiPer V」

7月上旬に注文しておいたトプコンの2周波GNSS受信機「HiPer V」が手元に届きそうです。

「HiPer V」はGNSS受信機で測位衛星(米国のGPS衛星、ロシアのGLONASS衛星、日本の準天頂衛星QZSS、EUのGalileo衛星など)からの信号を受信し座標情報を取得することができます。

今回は
GPS衛星、GLONASS衛星のみの対応ですが今までより観測できる場所と時間帯が広がりそうで期待しています。

ジェノバのネットワーク型の補正データ(仮想点方式)配信への接続もAUの3G回線から普段使っているiPhoneのLTE回線で接続できるようになるので、より高速になり使いやすくなりそうです。
 

一素子用プラグ

プリズム 002OSステーションとプリズムの高さを一致させるためのプラグを買ったのでトラバー点観測作業の効率が良くなると思います


着脱式なので本来は機械とプリズムを取り外して交換すればよいのですが互いに高さが2cm程度異なるためOSステーションと一素子プリズムを互いに取り外して交換したあとにお互いに取り付け後高さを微調整していました


その調整作業分時間を短縮できそうです
プリズム014




 

地籍情報

JSIK21sympoお茶の水女子大学で情報知識学会の
第21回年次大会で「シンポジウム〜東北大震災と地籍情報〜」
が行われるようです。


土地家屋調査士は「地籍」にかかわる業務ですので興味深いテーマです。都合をつけて参加してみようと思ってます。

仕事のために2

本今朝、届いた本を含めて読み直します

仕事のために1

本 002連休真っただなかだが、倅が何時ものように高田馬場の声優養成所へと出かけて行ったので、家族で出かけることもなく、仕事の仕入のためにラジオ聞きながら何冊か目を通してみる

建物表題登記 自分でする場合 所有権証明書

建物表題登記を申請する場合所有権証明情報を添付します。代表的なものでは「建築確認済証」「検査済証」「工事完了引渡証明書」などです。建築確認申請のない地域では役所によっては税務課で「現況証明書」を発行してもらいます。さて、「建築確認済証」もない、工事人も不明で「工事完了引渡証明書」も添付できない、「現況証明書」も発行する制度が無い、こういった場合どうするか。登記を行っていない場合でも固定資産税は賦課されていることがあるのでその場合は「固定資産評価額証明書」を添付します。さらに借地などの場合であれば、敷地所有者の証明書とかあります。建物完成後1ヶ月以内に表題登記の申請義務があります。完成後長い時間が経過すると困難になる場合もありますので注意が必要です。

わかりやすい説明

専門家とは難しい問題を誰にでもわかるように説明できる人「小学5年生にでもわかるように解説できなければだめ」と受験指導校で教わった。以前仕事が終わったとき「良く丁寧に説明してもらえてありがとう」と涙ぐんでお礼を言われたとき、とても嬉しかった。知識に、ここまででいいということはない。

 さらに良く理解していただけるようにしたい。とても大切な不動産に関わる仕事で報酬をいただく為には勉強が不可欠だ。なぜその人はそのことを伝えたいのか訊ねたいのか、言葉にはその背景や理由があるのでその部分を見逃すと本当の目的と違った対応をしてしまう。眼鏡検査員をしていた時は、その人に必要な眼鏡について会話の中、趣味や生活スタイルなどを把握して必要な度数を試していただく仕事だった。不動産登記のための調査と感覚は似ている。

 ちなみに、そのころ目のレンズの屈折率を判断する器械はトプコンだった。いま土地家屋調査士となって、使用してるトータルステーションもGPSシステムもトプコンだ。

マイベストプロ茨城

夏 005あっという間に夏が去り秋が来て冬となりました。写真の現場は夏です、ここは午後の測量作業中に雷がきて作業を中断したことがたびたびありました。分筆登記の申請後に手続きがまっていました。許可申請には締切があり遅れると、さらに1ヶ月後の申請となりますので気がかりな作業でしたが、急ぎで作業を進めて紹介いただいた司法書士・行政書士の先生が役所に許可申請をする提出期限に間にあったので、ほっとしました。
 分筆登記の前提として隣接地の所有者さんと立会いをしますが、やはり大切な境界についての確認の場面ですので非常に気を使います。この時は隣接地所有者さんに挨拶に行ったところ、逆にこちらに気を使っていただいて、季節のトウモロコシをお土産に沢山頂いきました。さっそく家に帰って茹でて食べましたら甘くておいしいトウモロコシでした。後日、所有者さん同士もお互いに知り合いだったこともあり、和やかに境界の立合い及び確認ができて本当に良かったです。
 さて先日いつもお世話になっている方からマイベストプロ茨城という企画をご紹介いただきました。地元に密着した専門家で構成するという企画が気に入ったので、すぐに参加することにしました。マイベストプロ茨城の私のページはこちらです。明後日11月30日に「マイベストプロ茨城」のグランドオープンとなり朝日新聞朝刊紙面でのオープン告知広告掲載が決定したようです。コラム欄もあるので登記関連の役に立つことを書いていこうと思っています。あわせてツイッターでも徒然につぶやくつもりです。

GPS  その3  ネットワーク型GPS測量

GPS 003ここしばらく暑い日が続く中、VRS-RTK測位中です。作業の前日には観測に適した時間を選ぶ必要があるので衛星の飛来予測を確認します。13時から14時ぐらいまでが衛星状態が良いので暑い中の観測作業です。

このGPS観測したデータをグーグルアースに入力してみるとかなりの精度で展開できるので土地所有者の方に現地の杭の関係を視覚で説明できることができとても役に立っています。たとえばブロック塀の上を観測した点がそのままグーグルアースにブロック塀上にのってきていると納得しやすいのではないかなと思います。
他の現場もVRS-RTK測位後に国土調査時点の図根点を探してみると容易に図根点を見つけることが可能です。また他のトラーバース測量の路線がことなる場合に起こったであろう路線と路線の差異もはっきりと確認することができ、さらに小野先生の作成された高精度の境界(筆界)復元プログラムを組み合わせて境界杭の探査、復元を行います。

VRS-RTK測位を行うと過去の任意座標で作成された地積測量図で形は合わせてあるけれど位置に問題を含んでいる測量図の存在が明確になるケースもあります。そんなときは、なぜそうなってしまって調べて慎重な対応が必要になります。実際そういった場合は原因は、測量範囲が狭かったことや近くにある現況の構造物をもとに分筆したことなどあげられます。

これからは、大切な土地の分筆は、現況や道路拡幅時の道路境界杭だけに頼った任意座標座標による分筆作業ではなく、電子基準点からのデータをサーバーで解析するVRS-RTK測位に基づいた測量を行うことが大事だなと思います。データ配信可能地域であれば短時間でかつ安価で世界測地系座標を設置できるVRS-RTK測位にもとづいた測量を依頼されることをお勧めします。

グーグルアースは誰でも利用できて感覚的には十分な精度で自分の土地の位置を確認できます。「ここが自分の土地だ」と座標値を緯度経度に変換して空中写真から確認することは安心につながるかなと思います。

境界確認 世界測地系 グーグルアース

グーグルアースを利用して、今測量している場所の境界杭の位置を表示して画像印刷をしてみた。境界確認の成果資料として空中からの視点で確認してもらうことに使える。世界測地系で測量すれば誰でもその位置グーグルアースで見られるので納得しやすいと思うし任意座標で測量成果ですといえる状況ではなくなったと今更ながら感じる。分筆、境界確認依頼するときは「世界測地系でお願いします」と注文したほうがいいですね。

GPS その2 と座標解析プログラム

 境界確認の依頼がありました。GPS衛星の配置状況を確認し、準備を整えて現地へ出発し無事観測を終了。事務所でGNSS-Pro7で座標他のデータを出力した後、現地でトラバース測量、細部測量をおこない状況を確認してみると・・・どうも平成元年の分筆測量の時に道路境界を誤認をして登記したようです。
 当時、現地の構造物のありようからそのまま現況を観測し分筆図面を作ったようです。残地部分には境界杭の表示もなにも記載されていない地積測量図でした。図根点や基準点からの測量ではない任意座標でしたが、やや離れた場所でしたが河川の杭がずらりと並んでいましたし、基準点も設置されている場所でしたので、そちらから復元を検討してみるとそこまではずれないかなと思いました。
 多少離れたところでしたが基準点が設置されているので歩いてみると、近所の方が「以前基準の杭を探していた人たちがいたが、何日もかかって見つけ出したようだ。かなり深い場所だったらしい。」ということでした。GPS測量のあとに掘ってみると、河川の氾濫の後に土盛りをしたようで、あまり深く掘ると堤防を崩すことになるので中止して、目に入る範囲で河川の杭を準拠点として観測しました。実際に事務所でデータを展開してみると国土調査の時点で存在した河川の杭は地図と整合しています。
 ネットワーク型RTKデータサービスを利用したGPS測量を行えば、過去に行われていた道路境界や構造物だけに頼った任意座標の復元作業をで境界の誤認につながってしまうような事例が無くなると思います。また小野先生の座標解析と最小二乗法による境界復元プログラムを合わせて座標について検証すると準拠点の検討や全体のベクトル図も容易に作成することができます。ベクトル図は目に見えて杭の配列の傾向がつかめるので、どの杭とどの杭が関係し、または関係が弱いか判別でき復元の判断にきわめて有意義なデータを取得できます。
 今は世界測地系の測量を求められています。そして実際にネットワーク型RTK測量を行ってみると過去の測量図の数々の問題点が浮かび上がってきます。以前はお世話になっているT先生からGPS器械をその都度お借りして使用していたのですが、その時からこれからの測量には必要であると感じていました。これからもネットワーク型RTKデータサービスを利用した測量を実施し、お客様には将来に向かって安心した土地の管理を提案していきたいと思います。

「U+link」

プロバイダーはDTIを利用しているのでVPNである「U+link」も合わせて利用しています。ノートパソコンにデータカードでネットに接続して仕事のファイルを利用できるのでEvernoteよりいいかも。最近Googleのクラウドサービスの「ドライブ」も5GB無料で利用できるようなのでさっそく移動用に合わせて使っています。

「座標解析と最小二乗法による境界復元」

「座標解析と最小二乗法による境界復元」
土地家屋調査士で測量士の小野孝治先生が作成して公開している境界確認、復元に役に立つエクセルのマクロで作成されたプログラムです。2008年に先生にメールで利用申し込みをして以降土地の測量の復元作業の時に自分なりに判断して利用しています。全ての機能を理解しているわけではありませんがそれでもとても助かっています。
 今日も埋設杭を探す逆打ち作業で利用したのですが準拠点の選定を行いヘルマート変換で求めた復元地点を探査したところ4cmも差で現地に埋設されていた既存杭を見つけることができました。小野先生がこの役に立つプログラムの普及をすすめるために日本土地家屋調査士会連合会の会報に広告掲載をしようとして断られたということですが、なんだかもったいない話です。
 小野先生の解説を読んでみると最小二乗法をもとにして、現地で観測した杭の位置と図面上の杭の位置の位置誤差を評価し、現存する杭の位置の妥当性や亡失杭がどの位置に存在していたかをもっとも高い確度で判断すればこの位置であると判断できるプログラムとして作られているようで便利だなと思い使っています。悩ましい判断の時にとても参考になる数学的な答えを瞬時に計算してくれるプログラムを提供していただいた小野先生にはとても感謝しています。

観測

GPS観測中。衛星補足数も8個と状態が良い。PDOP値も2.5と観測には支障なさそう。今回は画面を見ながらA-SurveyCEに座標を入力したが、ノートパソコンを現場に持参し、座標をSIM形式で出力してA-SurveyCE読ませる、観測した距離に補正計算した値をかけて現地の位置関係をチェックしたらさらに良いと感じた。係数計算したメモを持っていけばよいのだがネット環境があれば便利だ。
 GNSS-ProとBLUETREND XAも持ち歩いて現地の位置関係の説明につかえればと思うが、今のdynabookではCPUの処理速度の問題でCADは難しそうだが、ためしにインストールしてみようかとも思う。

衛星情報

衛星情報今日の衛星情報をみると16時30分から17時が衛星も比較的散らばっているので観測にむいているようですが、現場のまわりの南側にある小高い丘が気になります。昨日はよさそうな時間だったのですが衛星が低い位置だったようで補足数3個で観測できなかったので、近隣への挨拶だけすましてきました。
 今回は国土調査(一筆地調査)の際に筆界未定となった土地の地図訂正申出をすすめるために観測の基本となる点を設置します。

Google Earth

グーグルアースGoogle Earthに表示される緯度経度を平面直角座標系の座標値に変換すると地図上の位置を確認できるので建物の大まかな所在の確認には役に立つので建物の滅失登記の全体の位置関係の確認に使ってみた。調査素図として添付するのに使えるので便利です。

ネットプリント

 常陸大宮市役所で打ち合わせしていた補助者から電話があって建物の底地と配置の関係がよくわからんということで・・地図にもとの配置を書き込んでpdfファイルでネットプリントへ送信。近くのセブンイレブンでカラーで出力して税務課担当者にみてもらって関係が判明したようです。カラーで送ったのでわかりやすいと思う。すごい便利

境界

月曜日の「あさいち」で「田舎の実家のたたみ方」という特集をしていました。そのなかで「敷地の境界があいまいだったり、ちゃんと登記されていなかったりするケースもあります。」という説明がありました。「どこからどこまで管理しなければならないのか、親の助けを借りて確認しておくことが大切です。」ということですが、実家をたたまなくても日常から明確ににしておき管理しておくことは大切な事と思います。
 さらに、たまたまでしょうが連続テレビ小説「梅ちゃん先生」でも家を新築する際に境界をめぐってお隣同士が喧嘩をする場面があります。父、建造が役所に相談に行っても「空襲で焼けてしまってわからないので、お互いに解決してくれと言われた」とあり、母、芳子が「方法は?」ときくと「それも自分たちで決めろということだ」と答えていました。空襲で焼け残った梅の木を基準に考えればよいと思いつくのですがうまくいきません。
 毎日の仕事に関連した話が続けて話題になっているのは、境界についての問題が非常に身近なものであるからなのですが、争いということにならない前に、しっかりと境界杭を設置して世界測地系にもとずいた図面を残しておくことが大切と思います。当事務所では、VRS-RTK測位による世界測地系座標の測量図作成を行っています。
マイベストプロ茨城
プロフィール
土地家屋調査士
疋 田 敬 之  
(ひきた たかし)

茨城県水戸市堀町1125番地の30
takashi.hikita@gmail.com
TEL 029-253-0365
携帯 090-6500-7763

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土地家屋調査士は、土地の境界の専門家です。
土地・建物の調査、測量、登記で社会に貢献します。

高校当時はオートバイに夢中でした。高校卒業後大学に進学し横浜へ。卒業し20数年がたった今、大学の初代学院長坂田祐先生の「人になれ奉仕せよ」という建学の精神がとても気に入っています。最近HPで知ったのですが先生の権力に屈しない気骨のある生き方はすばらしいと思います。

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民間境界紛争解決手続代理
土地家屋調査士 
認定番号105001号

社団法人 茨城県公共嘱託登記土地家屋調査士協会 社員
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