豊かで、健康で、活動的な、人生を目指して

セカンド・ブログ→「文字と言葉」の豊健活人生

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投資アイディアの多くは公開情報に埋もれている
はっとした感覚、何となく気になっている記憶・情報・メモが、自然につながって宝の地図に変身する

<< 目次 >>

(1)テーマ別特集 
(2)毎年の投資戦略を考える  ( 2015年を考える )

(3)ご挨拶   非職業的投資家の皆様へ   投資のウンチク老後の生活資金を考える 
(4)超長期の相場観(Big Picture)    
(5)お役立ちWeb Site
(6)著書の目次
三部作
エントリーの内容は最善 を尽くしておりますが、皆様ご自身で投資の最終的な判断をお願いします。
皆様が何かを考える際にお役に立てればと存じます。

不動産の将来を考える(5)Jリートの現状

 1:日銀のお買い上げ

昨年10月31日、
日銀が追加緩和を発表した。

それを合図に、それまで4か月ほど横バイのボックス相場が続いていたJリート指数は急上昇を始めた。そして、12月には2013年の高値を更新し、1800の大台を超えた。

1800ポイント以上のゾーンは、前回の証券化商品バブル時(2006年12月〜2007年5月)以来の事である。


不動産5_1

日銀のJリートの買い入れは、市場に大きな影響を与えている。

10月末に発表された買い入れ規模(年間900億円)は、これまでの買い入れ規模(年間300億円)の3倍であり、Jリートの全体の約1%を日銀が保有するという大規模なものなのだ。


12月の野村国際不動産フォーラムでも、GPIFのJリート投資開始とならんで、日銀のJリートへの継続的な投資が、Jリート市場を加熱領域まで持ち上げてしまうだろう、という意見が多数説を占めていた。

Jリートに関しては、三井住友信託銀行グループが有名だが、下記のようなレポートが出ていた。


不動産5_2

なお、ファンダメンタル的に現状の価格が正当化できるもの、もしくは今後もファンダメンタルが改善するものは、外国人観光客の恩恵を受ける「宿泊系」のリートである、という事がコンセンサスになっている。

オフィス系リートに関しては、東名阪福岡のオフィス・ビル以外は懸念が残っているようだ。最近発表された地価動向調査においても、東京圏の商業地のみが、前年比プラスに転じている。

不動産5_3

 

Jリートの価格は押しなべて上昇しているが、オフィスに関しては賃料上昇を相当程度に前倒しで織り込んだ価格になっているようだ。

また、ショッピングセンターなどの小売り流通系の不動産だが、東名阪福岡以外の地域では、賃料引き下げ要請があるという内容のプレゼンがあった。

なお、オフィス、流通系ともども、東名阪福岡とそれ以外の地域の二極化は2015年を通じて広がっていくと推定される。



2:2014年に登場したヘルスケア・リートは、普通とはちょっと違うので注意が必要

 昨年から新規に上場が始まり、国土交通省も後押ししている「ヘルスケア・リート」だが、一般のオフィス系のリートとは異なった特徴を持っている。


投資に関しては、

「病院などの賃料は長期安定が重視される契約形態になっている。したがって、オフィスのように景気や需給に合わせて、賃料を引き上げることが困難である。」
という点に留意しておきたい


3:その他、留意すべきこと

 (1)都内の高級物件は、相続対策や富裕層の購買意欲が継続しているが、普及価格帯物件は給与の上昇ペースを大幅に上回る価格上昇により需要は期待以下になってきた。

 (2)銀行の不動産向け融資は急増、1980年代のバブル期以上の集中ぶりである。値下がりしなくなった不動産を担保にできるなら、という理由と、潤沢な現預金を抱える企業の資金需要が思ったほど伸びていないこと、国債の売却をすすめているので代わりの投資先として選択されている等が背景にある。

 (3)年収2000万円以上のビジネスマンの中で、不動産投資熱が上昇してきた。物件を見ずにアパートの一棟買いをする個人投資家も散見されるようになってきた。

簡単に融資が下りるという背景も後押ししている。

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不動産の将来を考える(4)これからが本番のチャイナ・インパクト

 1:まだまだ認識不足のチャイナ・インパクト 

アベノミクスと同時に起こった感のある日本観光ブームだが、・・・・
リーマンショック後の世界不況、そして3・11後の放射能汚染不安時に、来日外人観光客が急減し、
その後急速に復活した
・・・・ので、アベノミクス効果に見えるだけだ。


小泉政権時代の2003年に始まった「Visit Japanキャンペーン」継続的で地道な超党派の努力が実を結んだと評価するのが妥当だろう。

自民党、民主党の両政権でも、政策の遂行が維持されたことに加え、アベノミクス以降の円安が日本への旅行の割高感を霧散させたこと、東京オリンピックの2020年開催が決まったことなど、次々と好材料が続いたことは大きな追い風だ。

 2020年の2000万人、2030年の3000万人という政府目標は達成できる可能性が大いに高まっている。

 

不動産4_1


外人観光客の日本経済への貢献は巨額だ。

日本国内で消費する金額だけでも、年間2兆円規模に達している。

政府の経済対策が数字は大きいが現実に使われる金額(=真水の経済対策金額)は小さいと揶揄されるが、外人観光客が日本で使う金額は、100%真水の経済対策に等しい。

しかも、単年度では無く毎年継続的に、そして来日数の増加に比例して増加が期待される真水の経済対策である。

 

不動産4_2

2014年の家計平均支出金額は、月間25万円、年間300万円だ。

年間2兆円という外人観光客の貢献は、日本の世帯消費67万世帯分に匹敵する。日本の世帯数が1.4%増加したに等しい。

もし2030年度に3000万人の外人観光客が対日し、現在と同金額の消費をしたら、6兆円規模の消費をすることになり、世帯数が4%増加したに等しくなる。

少子高齢化で縮小する国内消費という逆風を相殺する大きな経済効果だと思われる。

新聞などメディアで、2015年の2月の外人観光客の消費の大きさ(特に、中国人の爆買い)が報道されたが、免罪手続きが完備しているデパートなどは大いに恩恵を受けたようだ。

不動産4_3


不動産価格は、土地の収益力で決まる。外人観光客の恩恵を受ける「小売店」や「ホテル」その他の「観光施設」が立地する不動産価格は、間違いなく上昇が続くだろう。

日本観光ブームが始まっているなかでも、中国人観光客のインパクトは計り知れない。現在の来日中国人観光客数と中国の人口比を考えると、一気に倍増しても不思議では無いというのがコンセンサスになっている。

現在の観光客数は、中国国民の0.26%に過ぎないのだ。

不動産4_4

既に観光地は中国人であふれている状況を見れば、数年後の状況は今以上である事は明らかだろう。

なお、外人観光客の消費のなかでも、中国人の消費金額は突出して大きい。中国の個人所得金額は順調に増加していることを考えれば、中国人観光客の消費金額はさらに増加する可能性がある。

不動産4_5


昨年8月以降、経済分野での日中関係の改善が進んでいる。今後数年はそのトレンドは継続すると予想されている。
下図に見られるように、中国人観光客の伸びは日中関係改善に比例して大きく増加している。2020年の東京オリンピックまでは、この状況が続くだろう。

不動産4_6


 このような状況を反映して、日本に住む中国人の活動も活発になっている。

観光地に溢れる中国人、中国語対応スタッフの不足、そのような状況を見て、中規模のアパートを改装して、中国人専用のホテルに改装する事例も出てきている。

日本人と結婚した中国人であれば、日本人配偶者に対して銀行は融資を簡単に出してくれる。日本在住の中国人にとっては、中国人観光客をターゲットにしたビジネスはハードルの低い、しかも確実に儲けが見えているビジネスなのだ。


また、日本に住む中国人の活動は、不動産投資ツアーにまで及んでいる。中国本土、台湾、その他アジアの華僑がターゲットになっている。彼らは不動産での蓄財志向が強い人々である。

日本の不動産市場に対するインアパクトは既に大きいが、今後はさらに大きくなると思われる。


下は昨年の観光客の国別内訳だが、上位2国はさらに増加が予想されている。

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不動産の将来を考える(3)加速的に増大する東京の魅力

 1:ますます魅力がアップする東京


東京って、どんどん良くなるね」、これが今回のセミナーの合言葉だった。

東京の魅力アップは、戦略特区に指定されたからではない。
それ
は最後の引き金であり、その数年前から、なんとか東京を良くしようという民間の意識レベルの共感一体感の醸成があった。


このトレンドは、5年10年ではなく、
20年、30年と続くトレンドだろう。

だから、これからも東京はどんどん良くなると、不動産企業も投資家も感じているのだ。


2:世界が望む
東京が改善すべき項目

都市の魅力(=都市力)で、鉄道、道路やライフラインなどのインフラ以外で差別化になるものは、必要な人材が、迅速に、適正価格で、得られるか、である。

労働力の流動化が不十分で、雇用制度が硬直的だと、優秀な人材を迅速に集められない。
世界の都市に伍していくには、東京は
雇用契約の規制緩和が望まれている。


3:高速鉄道の整備は、ミニ東京的な地方都市を破壊する

鉄道網の整備、高速化は、ビジネスの東京集中を加速させる

不動産の収益力の源泉は、一にも二にも場所
交通インフラが改善されれば、収益力が段違いに上昇する。


現状既に優位にある東京の利便性さらなる利便性向上への投資を正当化する。

つまり、「利便性=収益力」という観点からは、
収益不動産には一極集中を起こすDNAが内包されていると言える。

東京オリンピックへむけて首都圏のインフラ整備が加速する。
これは、東京、および首都圏へのビジネスや人の流れの集中度合いが増すことを意味している。

地方都市に関しては、「東京にあるものをオラが街にも!」、、というミニ東京志向では衰退する。
ミニ東京なら、東京に勝てない、東京的な事を好む人々は東京に行ってしまう

東京には無いもの、、これで勝負するしかないのだ。

 


4:共生の手法で開発を進める大手デベロッパー

大手不動産デベロッパーのプレゼンで感じたことは、過去と比較できないほどに、プレゼンテーションの中心に、大人の発想、余裕の心、共生の手法で開発を進める手法が示されたことだ。

三菱地所は、東京の再開発に集中(=八重洲開発)しているが、プレゼンのスライドには以下のようなものが目立っていた。
 

オフォイス機能だけでは都市の魅力はできません主役は人、という内容が並んでいる。

その1

 不動産3_1


その2

不動産3_2

その3

不動産3_3

その4

不動産3_4

東急不動産は、渋谷駅周辺開発に力を入れている。

JR東日本、その他の地権者と共同で、より良い渋谷、魅力的な渋谷、付加価値の向上する渋谷を目指して共同作業が進んでいる。2027年まで続く20年間の計画が進行中

その1

 不動産3_5


その2、ヒカリエが渋谷を変身させた、空室率は最低

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その3、かつて夢見た「ビット・バレー(IT産業都市)」が実現

不動産3_7


その4、再開発の一覧図

不動産3_8
 

森ビルは、港区を中心に東京の再開発を進めている。

その1、再開発の一覧図

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その2、地域住民との共生の歴史がプレゼンの中心

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その3

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その4


不動産の将来を考える(2)価値の転換

1:20年を要した価値の転換


(1)確実に値上がりする。
(2)持っていることに価値がある。

(3)更地で収益を生まず税金を払うだけで寝かせておいても構わない、更地の方が転売しやすいからかえって良い、
・・・という土地神話が、かつては支配的だった。


土地神話にドップリつかったのが、戦後日本の企業と個人だった。

80年代には、海外赴任者が「帰国してからでは家が買えなくなる」との不安感から現地を見ずに土地や一戸建て、マンションを購入する事例が散見された。


土地神話を最もエンジョイしたのはダイエーだった。

新規出店する際は、不動産は必ず購入した。

土地が値上がりするので、その値上がりした土地を担保にすれば、多額の資金を容易に借りることが可能
だった。

銀行も、値下がりしない土地が担保なら、と安易にダイエーに資金を融通した。

ダイエーが不振で大変な事になっても、担保にしている土地は下がることは無いと神話を信じ切っていたのだ。


しかし、土地神話は1989年を持って終焉を迎え、ダイエーは抱え込んだ「借金で購入した膨大な土地」の重みで崩壊した。



2:収益還元法の世界への転換

バブル崩壊後20年を要して、収益力で価格が決まるという不動産の価値認識の転換が起こった。


不動産が生み出す収益に軸足が移った結果、収益不動産を上手に活用し、最大の収益を生み出すオペレーションに焦点が移った。


不動産_2-1



現在の不動産投資における基本原則は、インカム収益が無ければ、収益不動産では無い、という考え方だ。


農地・山林ですら、補助金と農産物売却代金の合計現金収入が収益であり、オフィスやマンション、ショッピング・モールの賃料収入と同列である。

不動産_2-2



上図右側に図示されたように、収入が景気動向によって上下動するなら、収益不動産の価値(=取引価格)も、値上がりしたり、値下がりしたりする

それが、収益還元法による不動産価格の価格形成プロセスだ。

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不動産の将来を考える(1)不動産セミナー

3月、毎年欠かさず参加している野村證券主催の「グローバル不動産フォーラム」に参加した。

プレゼンテーションの内容、聞きに来る投資家の人数、彼らの質問内容、プレゼンターの口調や態度など、バブル時、崩壊過程、リーマン・ショック、その後と、その時々の状況を正確に反映してきた。

過去9年ほど、
野村証券以外の不動産、および不動産証券化商品のセミナーにも積極的に主席して、色々観察してきた。


2007年、、立ち見もあり的な混雑と熱狂、盛況
2008年、、どうなるんだ? 大丈夫だろうな? という意味で混雑
(特に、モルガンスタンレーのセミナー)
2009年、、閑散
2010年、、セミナーが少なくなる
2011年〜2013年、、、日本国内では野村以外の大きなセミナーが無くなった

その野村のセミナーも、前回は独立した不動産セミナーではなくなり、日本株セミナーの一部として開催される状態まで縮小した。

そんな日本の不動産だったが、2014年には、、復活のきざしが明白になるまでに回復してきた。

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2015年3月の状況は・・・・・・・

1:
企業は楽観的だが、新時代に冷徹に対応

今回のセミナーでも、不動産に関係する企業や投資家が、将来をどう描いているかを感じることができた。


不動産デベロッパー、リート関係者は、総じて「ようやく、冬の時代が去って春が来た」という安堵感を表明した。


同時にオフィスや流通などの商業用不動産へのアベノミスクの恩恵は首都圏に集中し、それ以外の地域では、名古屋、大阪、福岡が少し恩恵を享受できるに過ぎない、という地域限定的なものであると、冷徹に分析していた。



2:住宅は、確実に売れるもの、利益が確保できるものに特化

分譲マンションに関しては、
ネットを活用して事前にマーケッティング
してから、価格設定と実際の販売を行う。

販売広告も、新聞や雑誌に対するマス広告よりも、事前にネットで購入意欲を寄せた個人に直接メールや郵送で資料を送付する事が中心になり、キメ細かな対応に変わっている。


売れ残りや値崩れを発生させないように、需要に応じて少しずつ(都内では、2−3個ずつ)販売していく手法になっている。


さらには、確実に販売できる物件以外には手を出さない、マージンをシッカリ確保するという方針も定着している。郊外物件に対しては、駅から5分圏に、安価に土地を入手できた場合を除いては、大手デベロッパーは手を出さない方針のようだ。



3:
投資家は、依然として懐疑的

一方、投資家の多数は、アベノミクスに懐疑的であったことから、不動産投資をあまり拡大しないまま2015年を迎えてしまったようだ。


会場もどちらかといえば閑散で、前回バブル時の半分程度の入り。


投資家は平均的には、日本の不動産の将来に対して懐疑的で、足元の好転に持続性を感じていないようだ。

悲観派は、地方がダメだから、東名阪福岡も早々に活況が終わって、日本の不動産全体が再度ダメになると見ているようで、足元で進行している東名阪福岡とその他地域の二極化の長期化を重視していないようだ。

これ全部で10回のシリーズものになる予定です。
 

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普通の経済は、資源を浪費しない

下図は、現在の世界的な株式の上昇相場の起点となった「2011年10月」移行の推移だ

ブラジルロシアという資源に依存する新興国が、世界に対して大幅に劣後していることがわかる

11

直前のバブルは、資源大量浪費型の新興国の生産設備拡大&消費というバブルだった。

そのバブルは遥か過去の事になった。
今は、普通の経済に向かおうとしている。

つまり今後は長期間にわたって、資源大量浪費型生産設備拡大&消費という状態は来ない、という事なのだ。

これからも時々、ロシアやブラジルは、「そろそろ!」という思惑で急騰するだろう。
でも基本的には、その反騰相場は間欠泉的なもので終わり、その後は横ばってしまい、トレンドにならないだろう。

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記念碑:スイスは世界で初めて、10年債をネガティブ利回りで発行する

金融の歴史では、記念碑的なイベントだと思う。

Switzerland has become the first government in history to sell benchmark 10-year debt at a negative interest rate, as falling prices and unprecedented action by the world’s major central banks send global markets further into unknown terrain.

http://www.ft.com/intl/cms/s/0/35ddc68e-dde7-11e4-8d14-00144feab7de.html#axzz3Wg1YIKhZ
com_20150409

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1年分のポジションが反省を強いられている

原油価格が横バイだったにもかかわらず、原油に強気のLong Positionが大きく積み上がっていた。
下図の赤枠部分だ。

このポジションの背景は何か?
インサイダーではない春山にはわからない。
しかし、今から見れば、判断ミス、失敗ポジションという事になる。

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上の赤枠分を拡大して見れば、2013年後半〜2014年前半の1年間だと分かる。(下チャート参照)
つまり、1年間にわたって原油価格に強気なポジションが積み上がったのだ。

現状は、ようやく間違ったポジション相当分が減少したに過ぎない。
価格変化に相当する減少は、これからも続く

原油価格がトレンドをともなって継続上昇するという認識が広がらない限り、少し上がれば売りが来る、という市場内部の需給関係には留意が必要だ。

ooiill

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100年を10年で経験する

中国の消費、流通

先進国の100年分を10年で経験する
そんなスピード感がある

換言すれば、ネットが路面店を侵食するフェイズが既に来ている、、、そういう事だと思う

rr

旺盛な消費で活況を呈する中国
日本の昭和50年代のような、全面的、本格的、高級化、様々なトレンドが一気に来るだろう。

2015年の中国、
政治の年が、2014年8月でピーク・アウトしたのだ。
2015年は、経済復興の大号令の元年になったと感じる。

株は、強気で押すべきだと思う
もし、▼5%とかあれば、天与の恵みだろう。

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