このブログは、2026年末以降のどこかで閉鎖消滅します
１：２０年を要した価値の転換
（１）確実に値上がりする。
（２）持っていることに価値がある。
（３）更地で収益を生まず税金を払うだけで寝かせておいても構わない、更地の方が転売しやすいからかえって良い、
・・・という土地神話が、かつては支配的だった。
土地神話にドップリつかったのが、戦後日本の企業と個人だった。
８０年代には、海外赴任者が「帰国してからでは家が買えなくなる」との不安感から、現地を見ずに土地や一戸建て、マンションを購入する事例が散見された。
土地神話を最もエンジョイしたのはダイエーだった。
新規出店する際は、不動産は必ず購入した。
土地が値上がりするので、その値上がりした土地を担保にすれば、多額の資金を容易に借りることが可能だった。
銀行も、値下がりしない土地が担保なら、と安易にダイエーに資金を融通した。
ダイエーが不振で大変な事になっても、担保にしている土地は下がることは無いと神話を信じ切っていたのだ。
しかし、土地神話は1989年を持って終焉を迎え、ダイエーは抱え込んだ「借金で購入した膨大な土地」の重みで崩壊した。
２：収益還元法の世界への転換
バブル崩壊後２０年を要して、収益力で価格が決まるという不動産の価値認識の転換が起こった。
不動産が生み出す収益に軸足が移った結果、収益不動産を上手に活用し、最大の収益を生み出すオペレーションに焦点が移った。
現在の不動産投資における基本原則は、インカム収益が無ければ、収益不動産では無い、という考え方だ。
農地・山林ですら、補助金と農産物売却代金の合計現金収入が収益であり、オフィスやマンション、ショッピング・モールの賃料収入と同列である。
上図右側に図示されたように、収入が景気動向によって上下動するなら、収益不動産の価値（＝取引価格）も、値上がりしたり、値下がりしたりする。
それが、収益還元法による不動産価格の価格形成プロセスだ。
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２００６年の前著は名作だった。
今回は、もう少し枝葉末節、四方山話をカバーしている。
前著を先に読んでからのほうが、より理解が深まると思う。
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これも、１回では無く、２−３年で、３−４回読む本だと思う、体に刻み込まれるまで
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今回は、もう少し枝葉末節、四方山話をカバーしている。
前著を先に読んでからのほうが、より理解が深まると思う。
これも、１回では無く、２−３年で、３−４回読む本だと思う、体に刻み込まれるまで
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先日のに絵を入れてみました。
１：逆資産効果から、資産効果へ
景気回復、逆資産効果の終焉、株価や不動産価格の反騰の恩恵により、高価格品・高級品の消費が復活増加が続いている。
売り上げ不振時に行われていたディスタウント販売が減少し、一部では値上げも始まっている。
一方、生活必需品や基礎的食料品に関しては、アベノミクス以降も消費数量に変化が見られない。
これらの商品に関しては、商品の性格上、逆資産効果の悪影響が無きに等しかったのだから、アベノミスクの景気回復による資産効果の恩恵も無い。
下図は、需要や価格の変化のイメージ図
消費景気は、楽しむ分野、高品質、高価格という分野が恩恵大であり、需要の拡大にともない、供給量の増加と商品の種類や提供されるサービスの多様化も進んでいる。
２：需給が変われば、価格が変わる
労働市場は風雲急を告げている。
景気回復の恩恵を受けている業種を中心に、ビジネスの拡大、採用増加という流れが生じており、賃金上昇など労働条件の改善が進んでいる。
しかし、景気回復の恩恵から遠いビジネスでは、業績改善が見通せないため、ビジネスの拡大、採用増加という流れは見えない。労働条件の改善をしたくても、ビジネスが“利益が出るか出ないかのスレスレ状態”であり、賃上げも困難だ。
上図を見て理解できる事は、景気回復の恩恵企業が採用を増やしているので、日本全体では雇用者が増加している。
恩恵企業はパートやバイトも増やしており、時給も引き上げている。正規職員のボーナス・給与も平均以上に引き上げている。その結果、日本全体の一人当たり賃金も上昇している。
換言すれば・・・・
１：値上げが出来るようなビジネスでは、ボーナス・給与・時間給が増やせる。
２：値上げが出来ないようなビジネスでは、増やせない。
・・・という事になる。
つまり、「需給が変われば、価格が変わる」ということであり、それは、商品、サービス、労働時給、みな同じである。
３：価格が変われば、行動が変わる
円高デフレで経済が低迷する状態が２０年以上継続した日本では、労働者の余剰が顕著になり、労働者の値段が下落した。
雇う側からすれば、安い時給でいくらでもパートやバイトを採用できる状態を長期間エンジョイしたことになる。
その状況は、既に大きく変わった。
始まりは、２０１１年の３・１１東日本大震災だった。復興と原発事故のために、突然大きな労働需要が発生した。建設需要が中心だ。
そして、２０１２年１０月以降のアベノミクスによる景気回復で完全に変わった。
様々な分野に広がる業績改善企業は、パート・バイトの時給を大幅に引き上げたり、正社員化を進めたりして人材の確保に走っている。
待遇の改善や時給を引き上げられない業態からは、パートやバイトが流出している。
やる気のある人材・優秀な人材ほど、やりがいがあり、労働者の待遇が改善しつつある、ビジネスが好調で雇用を増やしている仕事に転職している。
その結果、引き上げられない業態のパートやバイトの質は低下してしまう。
価格が変われば、人間の行動が変わる
人間の行動が変われば、社会が変わる
１：増えない輸出数量
円安になったが、輸出が思ったほど増えない、と言われている。
下図を見れば、円安が進んでいるにも関わらず、輸出数量がほとんど増えていない現実が見える。
輸出数量が増えない原因は、
１：経営者が景気の先行きに慎重で、「増産したものの売れない」という悪夢を避けたいと考えて積極経営に転じていない。
２：長期に渡る円高で、多くの輸出企業（中小企業を中心に）が消滅した。
一度消滅してしまった企業からは、円安による恩恵が生じない。
特に、２の過去の円高要因が大きいと言われている。
一方、現在残っている輸出企業は、１＄＝８０円でも利益が出るような強い企業だけが存在していると言われる。それらは、輸出数量が増えなくても、利益は、二倍近くに増加している。
７６円→１２０円、これだけでも、＋５７％の利益増加要因である。
それに加えて、価格競争力もアップしている。
生き残った輸出企業は、アップした競争力を背景に、２０１５年は数量の増加も期待できる局面に達しつつある。
この販売増加分が、輸出の増加なのか、現地生産の増加なのか？
それは企業の戦略次第だが、報道されるニュースを見る限りでは現地生産の増加が多いと思われる。
それは企業の戦略次第だが、報道されるニュースを見る限りでは現地生産の増加が多いと思われる。
したがって、
所得収支（経常収支）黒字の増加 ＞ 貿易黒字の増加
という構造になるだろう。
所得収支（経常収支）黒字の増加 ＞ 貿易黒字の増加
という構造になるだろう。
２：エネルギー輸入の動向は？
原発再稼働でエネルギー輸入が急減するので、貿易黒字に戻ると言われている。
上図を見れば、震災後に輸入が増加したのはＬＮＧだと分かる。
原油の輸入は、震災の有無にかかわらず、趨勢的に減少している。
理由は環境問題＆コストだ。
ＬＮＧは原油よりも低コスト＆環境に優しい、からだ。
理由は環境問題＆コストだ。
ＬＮＧは原油よりも低コスト＆環境に優しい、からだ。
原発の再稼働に関しては、政治的なファクターが多いので、単純な再稼働は困難と思われる。
震災前との比較では、
１：福島第一の分は戻らない。
２：４０年超の古い原発は、相当部分が長期間再稼働できないか、もしくは廃炉の可能性がある
３：新規原発は事実上不可能
という状況だ。
政治状況を勘案すれば、２０２０年時点で、震災前の３０％〜５０％しか戻らないと言われている。
つまり、ＬＮＧの輸入量は激減しない。
さらには、景気回復＝発電量の増加、である。
今後、景気が回復を継続すれば発電量は増加する。その分はＬＮＧの輸入増加要因になる。
今後、景気が回復を継続すれば発電量は増加する。その分はＬＮＧの輸入増加要因になる。
ＬＮＧ価格の低下の相当分は、「７６円から、１２０円への円安」によって相殺されている。
１：貿易収支の推移
３．１１の震災以降、日本は貿易赤字に転落した。
下記は１９５０年以降の貿易収支の推移だ。
過去に大幅な貿易赤字を記録したのは、オイル・ショックで世界経済が不況に陥った時だった。
（下図ピンクの丸印）
過去に大幅な貿易赤字を記録したのは、オイル・ショックで世界経済が不況に陥った時だった。
（下図ピンクの丸印）
その後、省エネに成功した日本が巨額の貿易黒字を計上した。
貿易相手国（特にＵＳ、欧州）からは、「貿易黒字を減らせ！」と文句を言われた。
１９８４年〜２００７年の約２３年間の出来事だ。（上図、緑枠内）
貿易相手国（特にＵＳ、欧州）からは、「貿易黒字を減らせ！」と文句を言われた。
１９８４年〜２００７年の約２３年間の出来事だ。（上図、緑枠内）
しかし、リーマンショックによる世界経済の不振、その後の震災による原発停止で、全く様変わりしてしまった。
２：エネルギー輸入の増加
貿易収支の赤字化の要因は、下図を見れば明白で、原発が停止したために火力発電所の稼働増強による鉱物性燃料（ほとんどが天然ガス）輸入が急増したのだ。
電力会社の燃料輸入代金は、震災後に月間約１兆円増えた。
増加した電力会社の月１兆円の支払い増加は、そのまま貿易赤字の１兆円（月間）の悪化になっている。
増加した電力会社の月１兆円の支払い増加は、そのまま貿易赤字の１兆円（月間）の悪化になっている。
ドル・ベースのエネルギー価格は下がってきたが、円安の影響で円ベースの支払代金はあまり減っていない。
ドル建ての原油価格と、円建ての原油価格を比較したのが下図だ。
２０１３年後半〜２０１４年夏までは、日本は円安で値上がりした原油を買うハメになった。
この間、月間１兆円の負担増加だった。
昨年秋以降の原油価格の下落で、ようやく輸入価格は下がってきたので、負担はそれなりに減少している。
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油が出るがゆえに・・・
産油国は「油が出る」という自然の恵みがあるがゆえの悩みを抱えている。
掘れば輸出代金を稼いでくれる油があるので、汗水たらして働くという意識が低くなる。
その結果、育成に手間暇がかかる製造業など高付加価値の産業が育たない。
政府としても、一般大衆が不平不満を漏らす状況になると、バラ撒き政策で国民の歓心を買い不満を抑えるという安易な政策を実行する。
若年層の失業問題
中東産油国は人口が増えているが、彼らを雇用するような仕事が増えている訳では無い。その結果、若者の失業率が高く、「大学は出たけれど・・」という状況になっている。
彼らの不平不満に対して、豊富な原油輸出代金に頼った「ばら撒き政策」で不平不満を抑えてきたが、昨今の原油価格下落によりばら撒きが不可能になってきた。
若者層の不平不満が顕在化し、それが石油の富を独占する長期独裁政権や王族への反発、民主化要求デモへとつながった。
アラブの春が去って
2010年から2012年にかけてアラブ世界において発生した民主化を要求する大規模反政府デモや抗議活動はアラブの春と呼ばれ、若者層を中心に変化の期待が高まったが、その期待は完全に裏切られた。
その後にやってきたのは、軍事独裁政権か内戦による国家の混乱だった。
強力な独裁政権下では、右も左も意見の違いを力で抑え込み、同時に少数派にも一定の配慮をすることが可能だった。
独裁政権の打倒後に期待された民主主義政権だが、まったく実現しなかった。
しかも、強力な独裁政権による「無理やりの国としての体裁の一体化」というタガが外れたことにより、意見の異なるグループ間の対立が噴出した。
民族的な違いをベースとする意見の考え方の違いでは妥協が困難だ。同様に宗教的要因（宗教内部の宗派争いも含め）による場合は、さらに妥協など考えられない。そもそも一神教は、他の神（他の考え方）を認めないことで成立している宗教なのだ。
そもそも民主主義の前提やベースは、異なる意見を持つ様々なグループが相互に妥協する精神だ。
しかし、現状の中東アフリカ地域においては、誰も妥協による約束を守ろうとしないので、妥協自体が成立しない。つまり民主主義の精神的な基盤が存在しない。
だから、一旦は独裁政権が倒れたものの、再び独裁政権に戻るか、もしくは異なる主張を持つグループ間の内戦による国家の混乱に陥っている。
参考：ウィキペディア、アラブの春（http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A2%E3%83%A9%E3%83%96%E3%81%AE%E6%98%A5）
不満と失業を吸収するテロ、ＩＳ問題
職にありつけず独裁政権政府や社会に不満を持つ若者の一部が、テロリストの勧誘にのってしまう傾向が増えてきた。失業者のテロリスト化だ。
テロリスト撲滅には、経済の立て直しが必要だと言われるが、原油価格が低迷し政府収入が減少し、アラブの春に対する失望感が渦巻くい現状では、外国からの経済援助以外には、手の打ちようが状況だ。
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おい、お前が減産しろ！押し付け合いのチキンゲーム
原油の需要見通しがジリジと下方修正されているので、このまま２０１５年に突入すれば、さらに価格が下落する恐れがある。
しかし産油国の現状は、「お前が減産しろ、俺は嫌だ、国庫収入がさらに減るから」と減産を押し付け合っている。
生産コストコストが安くないと生き残れない
誰が減産をするかも大事だが、誰がどんな状況にあり、どんな事情を持っているかはさらに重要である。
（１）生産コストの安い国、もしくは財政的に余裕のある国
サウジアラビアは、単年度財政収支の均衡のためには「＄８３〜＄８５」の原油価格が必要だ。しかし、過去の石油収入を使わずに蓄積してあるので、現状レベルの＄８０割れが継続したとしても、「最低でも、７−８年は財政破綻などの問題は間全く心配がない」と言われている。
財政的に余裕があり、過去の蓄積がある国は、多少の赤字生産は可能であるのが現状だ。
（２）生産コストの高い国、もしくは財政がひっ迫している国
ナイジェリアは、２００８年以降も原油価格が高止まりすると想定していた。その当てが外れただけではなく、２００６年以降の政治の不安定化により暴動や政治の腐敗が続いており、原油価格が＄１５８でなければ財政が破綻へ向かうと言われている。
過去の蓄えも少なく、今度４か月程度で蓄えが消滅するとも言われている。
ちなみに、政府収入の８０％が原油輸出代金から得られているのがナイジェリアだ。
程度は異なるものの、同様な財政状況の国が多いのが現状であるが、その背景はあまりにも短期で急騰した原油価格を見て「将来の原油生産収入を高くみつもり過ぎた」ことにある。
＄８０割れをした現状に対して、高コスト産油国や財政逼迫産油国の対応策など何もない、というのが実情のようだ。
（３）ＵＳのシェール革命
シェール・オイルの平均採算コストは、＄７０−＄７５のようだ。中には、＄５７でもＯＫという企業もあるが、少数派だ。
ただし、米国政府の収入は原油輸出代金に依存していない。現状はまだ原油輸入国であるし、国営シェール・オイル会社なども存在しない。
サウジの過去と現在
サウジアラビアは原油需給の調整弁役を演じてきた。
産油国が結束して行動するように、身勝手な行動をする国を懲らしめる事もやってきた。
１９８０年代中盤（上図赤丸部分）には、いくつかの国が「減産を他国に押し付けて、自国だけは増産を継続する身勝手な行動」をやめなかった。
そこでサウジは見せしめとして、自らが大増産して、原油価格を一気に１０ドル割れまで急落させた。世界はサウジの強権行動に驚愕し、他の産油国は協調して減産する事に収束した。
２０１４年もサウジがリーダーシップをとって減産を主導してほしいという期待が高まっている。
しかし、１１月１２日時点でサウジから出て来たコメントは「特に何もしない」という内容だった。
それを受けて、１１月１３日には、原油価格は＄７５を割り込んだ。
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特集目次：原油価格下落と地政学的リスクの高まり
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生きている間の生活の糧を自分の力で賄う。
自分の力とは、
�．咼献優垢�財を成す
��相続財産を活用する
��時間をかけて貯蓄＆運用
のいずれかだ。
自営業、または自分が企業経営者ならば、そして健康であれば、死ぬまで働いて「食い扶持」を稼ぐことが可能だ。
しかし、６５歳までのどこかで、年齢制限（not 能力制限）を理由に「恵まれた労働者＝サラリーマン」という地位から追放される場合は、それを自覚して、追放後の無収入期間、死亡までの期間の生活を考慮した事前の計画が必要だ。
事前の計画は、冷徹な現状認識から始まる。
現状を認識し、自分に与えられた条件下で死ぬまでの生活の計画＆設計に着手するのだ。
親の死亡と相続、配偶者や子供のこと、それ以外にも事務的に必要な作業もあまたある。
そんな数多くの懸案事項の中の一つが資産形成計画だ。
資産運用は、どの程度の金額を、どの程度のリターンで運用すれば、どんな結果になるか、、、これは算数の答えとしては、小学生でも計算できる。
そして、その結果を受け入れれば、どんなレベルの老後の生活が可能かも見えてくる。
一旦見えたら、どうすれば事態を改善できるかを考える。
改善の実現可能性、
改善の具体的な目標
それを達成する手段
これらを熟慮する地道な作業が始まる。
この段階に至れば、地道な作業は楽しくなる。
見たくない現実を冷徹に見つめてこそ、将来を見据えた楽しい作業ができるのだ。
苦しいのは、現実を見つめる時だ。
多くの人は、苦しさを避けるために、本能的に現実直視から逃げる。
逃げている間に、時間が経過して「恵まれた労働者＝サラリーマン」という地位から追放される時を迎える。
そして苦しむ。
どうせ苦しむなら、早めに現実直視という苦しみに能動的に直面したほうが良い。
若い ＝ 残りの時間で対応可能、という事だから
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自分の力とは、
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のいずれかだ。
自営業、または自分が企業経営者ならば、そして健康であれば、死ぬまで働いて「食い扶持」を稼ぐことが可能だ。
しかし、６５歳までのどこかで、年齢制限（not 能力制限）を理由に「恵まれた労働者＝サラリーマン」という地位から追放される場合は、それを自覚して、追放後の無収入期間、死亡までの期間の生活を考慮した事前の計画が必要だ。
事前の計画は、冷徹な現状認識から始まる。
現状を認識し、自分に与えられた条件下で死ぬまでの生活の計画＆設計に着手するのだ。
親の死亡と相続、配偶者や子供のこと、それ以外にも事務的に必要な作業もあまたある。
そんな数多くの懸案事項の中の一つが資産形成計画だ。
資産運用は、どの程度の金額を、どの程度のリターンで運用すれば、どんな結果になるか、、、これは算数の答えとしては、小学生でも計算できる。
そして、その結果を受け入れれば、どんなレベルの老後の生活が可能かも見えてくる。
一旦見えたら、どうすれば事態を改善できるかを考える。
改善の実現可能性、
改善の具体的な目標
それを達成する手段
これらを熟慮する地道な作業が始まる。
この段階に至れば、地道な作業は楽しくなる。
見たくない現実を冷徹に見つめてこそ、将来を見据えた楽しい作業ができるのだ。
苦しいのは、現実を見つめる時だ。
多くの人は、苦しさを避けるために、本能的に現実直視から逃げる。
逃げている間に、時間が経過して「恵まれた労働者＝サラリーマン」という地位から追放される時を迎える。
そして苦しむ。
どうせ苦しむなら、早めに現実直視という苦しみに能動的に直面したほうが良い。
若い ＝ 残りの時間で対応可能、という事だから
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経済と株式市場は、政治とは別の世界で動いている
１：政治は混乱、経済は淡々
経済は政治とは距離を置いて、淡々と活動している。
軍事クーデター後の暫定政権も、外国企業のタイ国内での活動の維持を最優先している。
政治家も経済人も、タイ経済のためには何が重要かをお互い認識し尊重している。
また歴史的に数多くの軍事クーデターを経験してきたタイ社会は、一種のクーデター慣れしているとも言える。
株式投資家も、それを認識しており、タイの政治の混乱を他所に堅調に推移している。経済や株式市場は、政治とは別世界で動いているのだ。
しかし、長期的には安心してはいられない。
現在の軍事政権は、一般的な意味での民主主義を否定している。
タイの歴史と伝統に最適な議会制度に変更するための憲法改正も作業途上にある。
具体的には、軍部の意向に沿う人を指名して、軍部の意向に反する勢力が過半数を取れないような議会が計画されている。
これらは長期的には市場による人、物、金の最適配分を阻害するので、非効率な経済体制にタイが置かれることになる。
経済や株式市場は、政治とは別世界で動いていると安心してはいられない。
いずれにしても当分の間、タイは政治が経済に優先する時代が続くだろう。
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