使用感 : HP_Stream Mini 200-020jp

HP_Stream Mini 200-020jpを購入して、色々と遊んでみた。
HP Stream Mini
結論としては、
1:早い、安い、シンプル、静か
2:ネット、メール、SNSが中心なら、増設などは不要
である。

起動は数秒(体感的には、3−4秒)
負荷のかかる処理をしない限り無音、負荷がかかると基盤からCPUが頑張っているという音がする。
小さく軽く設置場所の自由度が高い。
安価なので、色々遊べる。仮に壊れても諦めが可能だろう。

搭載されているSSDは32GBだ。
Win8.1の初期設定をした状態では、OSサイズは16GBだが、同時にWindowsアップデートをすれば、OSのサイズが約20GBまで膨らむ。
この状態での、SSDの空きスペースは、約5GB

システムを初期化して工場出荷状態に回復するための「回復パーティション」が5.47GBも占有しているから、空き容量が少ないのだ。

Hp mini_1

7月、8月にWin10が出る。
春山がWin10評価版をインストールして試してみたが、OSサイズは約13GBだ。
そして、Win10をつj買うようになれば、「Win8.1の回復パーティション」も削除できる
何かあっても、Microsoftからダウンロードすれば良いと推定できるからだ。
そうなれば、SSDの空きスペースは約15GBなので、かなりの事ができる

もっとも、Win10のWindowsアップデートが現在と同様に、どんどんOSのファイルを増殖させて20GBを超えるようなモノであれば、空きスペースはWin8.1同様に少なくなる。この点は今は判断できない。

HP_Stream Mini 200-020jpは、内部に2.5インチHDD、SSDの増設スロット部品がある。
写真や音楽のデータは、その増設SSDやHDDに保存すれば便利だろう。
勿論、外付けでもOKだ。

HP-miniは、内部に2.5インチの増設スロットがあるが、普通のHDD、SSDを刺すもので、M2-SSD用のスロットでは無い。

また、無線LAN部分のM2スロットは、32GBのSSD部分のスロットと接続部分の形が異なる。
当初刺さっているSSDと同じ形式のものを購入したら、無線LANの部分のM2スロットには刺さらない。

なお、win8.1を使うには、増設したHDDまたはSSDに、win8.1をクリーンインストールできる。
32GBのM2-SSDは、刺したままで大丈夫だ。


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なお、32GBのSSDのクローンを作成しようとチェレンジしたが、失敗した。

これ(http://jp.easeus.com/backup-software/free.html)でやったが、作成したクローンSSDでは起動できなかった。

春山のやり方が不順文なのかもしれないが、EFIシステム・パーティションがコピーできていない事が原因かもしれない。
EFIシステム・パーティションのファイル・システムは、FIT32
OS部分のファイル・システムは、NTFS
この違いがあるので、無料版のEaseUS Todo Backup Freeでは、完全なクローンが作成できなかたのだろうか??? 

もしかしたら、これを使えば可能かもしれない。
イメージを、そのまんま複製するマシンだからだ。
玄人志向 HDDスタンド USB3.0接続 KURO-DACHI/CLONE/U3 パソコンなしでHDDのまるごとコピー機能付き

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遊びでWin10をインストールした。
内部に増設したSSDに入れれみた。
下記、ご参考にどうぞ

クラウドの世界での2大巨頭の真っ向勝負

クラウド・パワー + ビッグ・データ、、この破壊力

数年前から始まっていたけど、証券の世界人々もようやく気付いたようだ。
例えば、この記事(http://diamond.jp/articles/-/70767

2007年頃、Googlezoneという「両者が合併すれば、世界を支配する」「2014年にその世界が来る」という話があった。

EPICに関する下記記事中のリンクは既にリンク切れになっている。
EPICに関する新リンクは、→http://www.albinoblacksheep.com/flash/epic/
1:EPIC 2014 & Googlezon (1) : 破壊と、究極の独占
2:EPIC 2014 & Googlezon (2) : 日本語字幕版+EPIC 2015
3: EPIC 2014 & Googlezon (3) : 私の思うこと

2014年には、EPICは実現しなかったし、両者が合併する確率は低下した。
でも、Googlezoneというような仕組みが、世界を支配する方向に進んでいることは起こっている。

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今日のセミナーで話したこと

株式の相場は、初期、中期、後期と変化します。

初期、ちょうどバーナンキFRB議長の時代なんですが、その特徴は
1:金融がどんどん緩和される。
2:経済に関する過度の悲観が消えていく。
3:投資家の心理は、将来に対する期待と不安の間を、行ったり来たりする。
4:そのたびに、株式以上は一喜一憂して、大きく上下動する。

1

しかし、中期(今回はイエレンFRB議長の時代です)になると、
1:金融緩和の撤収が始まります。
2:足元の景気は良いのだけど、緩和が終わると景気が腰折れするのではないかと不安になります。
3:不安はあるものの、株式市場はじりじりと上がり続けます
4:何かニュースがあって、株式市場が少し下がると、買い遅れた人が「ここがチャンス!」と買いを入れるので、下げは小さく、すぐに元のジリ高トレンドに戻ります。
5:何よりも投資家にとって嬉しいことは、安定して上昇する中期は、初期よりも時間が長いのです。
普通は、3−4年はあります。場合によっては、それよりも長いこともあります。
6:上下動が少ないので、予想も比較的簡単です。2015年末が、19000前後だと思います。

ちなみに、後期ですが・・・2パターンあります。
1:急激に金融が引き締められて、耐えられずに景気が急降下する。
2:ブームが起こって、バブル&その崩壊、となる。

2000年のITブームと、その崩壊、、2007−8年の不動産ブーム、証券化商品ブーム、新興国ブーム、資源エネルギーブーム、、、と、その崩壊・・・この2回は、パターン2でした。

現在の相場がどういう結末になるか、、それはワカリマせん。
謙虚な目で観察したいと思います。

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今は、緩和撤収期です。
景気は今後も良くなりますが、そのスピードは下がります。

自動車の運転で言えば、緩和の撤収とは、
目いっぱい踏んでいたアクセルを徐々に緩める。
でも、スピードは時速80km、100km、120kmと徐々に上がっていく。

そういう状態です。

そういう時は、企業の利益が景気に依存する度合いが高い銘柄は避けたいです。

自社のビジネスがヒタヒタと伸びていく会社に投資したほうが安全です。
2
そして、そのビジネスの魅力、それは賞味期限ですが、、賞味期限が長いビジネスの企業に投資したほうが、長く楽しめます。
Apple, Facebook, Salesforce.com, Starbucksは、そういう企業です。

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ドル円ですが、、年初は「130円は行く!」と判断していました。
しかし、4月の浜田内閣官房参与発言(105円が妥当)、黒田日銀総裁発言(円安を目的に緩和していない)を聞いて、判断を変えました。

安倍総理が、地方統一選挙、来年の参議院選挙を見据えて、政治的に「円安のネガティブな側面をメディアや野党に言われたくない」という判断があったと思います。
3

そもそも、為替はテクニカルなファクターで動くことが多いです。
124.14円というチャートポイント、、、大きな流れの半値戻しというポイント、、それらを考慮すれば、125円まで行くと達成感が出て反落する(=円高)可能性があります。

思えば足元は、貿易収支の赤字は縮小し、直近は黒字になりました。
もし、対外証券投資のペースが弱まれば、110円程度になるリスクもあります。

125円まで行って、年末には120円まで戻る、、これを基本に考えたいと思います。

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US景気は、OK状態、、、つまり、お楽しみはこれからだ、、です。

US株の特徴は、私たちが良く知っている企業が、世界的に活躍している、という事です。
良く知っている
=その企業に関するニュースを理解しやすい
=投資判断を間違いにくい

という好循環が起こります。
4
でも、一番良いことは、
1:相場が動いていない日中にじっくり考えて、判断できる。
2:相場が始まったら、判断を即実行して、早寝できる
という事です。

日本株のように、値段が動いていると、考えて判断したことが、目先の株価の上下動で不安になって判断を実行できなくなります。。それでは投資に成功する確率が下がります。

日中にゆっくり考えられる、、、とても素晴らしい、有利なことなんです。

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目次 : 不動産の将来を考える



1:不動産の将来を考える、まだ投資家は懐疑的

2:20年かかった「価値の転換」


3:加速度的に増大する東京の魅力


4:これからが本番のチャイナ・インパクト


5:Jリートの現状


6:企業業績に連動するオフィス


7:外人観光客ブーム


8:少子化と住宅


9:需要の大幅な拡大が確実なシニア・リビング


10:値下げ要請から抜け出せないショッピング・モール

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不動産の将来を考える(10)値下げ要請から抜け出せないショッピング・モール

1:高度成長期から安定成長期、そして円高デフレ期と軌を一にしてきた

経済成長と人口の増加に歩調を合わせるように、ショッピングモールが全国に広がっていった。

1994年頃を境に、その流れが変わった。
出せば儲かるショッピングモール(小売業者&モール開発業者)の時代が終わったのだ。

その後約20年間、新規のショッピングモールの成功確率は50%まで低下した。

それが今後は2030%に低下すると危惧されている。

その背景は、
(1)
ネット・ショッピングに侵食され、モールに足を運んでくれる人が減少したこと、
(2)地方の
過疎化で、そもそもの購買人口が減少したこと、
が大きい。

これらの悪材料は、長期トレンドと認識されており、既存のビジネス手法の継続では挽回が不可能というのがコンセンサスだ。


2:「物を売る」から、「場を提供する」へ

最近のこの二大被害要因を跳ね返して成功するショッピングモールが散見されるようになってきた。

成功しているショッピングモールが実施している工夫は・・・

来てくれた人が、いかに心地良いと感じる場を作れるか

その場所に行きたいと思わせる・・・また行く
その
ついでに、ショッピングしてもらう、・・・という好循環を創り上げている

つまり、ショッピングの「ついで化」である。
モールに来る人々の目的のメインは、楽しい時間を過ごす事(=非ショッピング)である。

だから、楽しんでもらうという非商売スペースが重要になってきたのだ。

一昨年来、変身大成功がメディアで取り上げられている
新宿伊勢丹も、意図的にモノを売るスペースを縮小させて、来店客が「楽しく過ごせる場所」を各階に設けている。
これによって、顧客の店内滞在時間が増え、また再来店頻度も向上し、結果的に以前よりも売り上げが伸びている。
まさに
ショッピングの「ついで化」が成功している事例だ。 


2:一極集中は全国規模と地方規模の双方で進行中

コンパクト・シティ構想が国や地方自治体の政策として打ち出され、新聞、TVなどメディアでも取り上げられている。

東名阪などの大都市以外では、広大な地域を、少ない人材限られた税収で、公共サービスを提供することが不可能になってきた。

公共サービスは民主主義国家の義務だから放棄するわけにはいかない。それを維持するために、住民側もサービス提供の維持存続が可能なように(=少ない人材と限られた税収でカバーできるように)、中心部の近辺に「まとまって住んでほしい」というのがコンパクト・シティの本質である。

ただし、駅近くの住宅の新規購入費用、転居費用、これらは基本的には自己負担なので、行政が期待するスピードでは進展しない。

転居が予定通りに進もうが進まないが、行政サービスの劣化は着実に進行する。

それを感じる住民、資金的に余裕のある住民から順番に、行政サービスを受けられる便利な場所への移動が始まっている。


東京への人口流入は継続中だ。アベノミクスと東京オリンピック決定をキッカケとして、東京のマンションへの需要は階段を上ったような活況へと変化した。

2014年以降、従来の「ファミリー層を前提とした3LDK、70〜100屐廚茲蠅眈さな「50〜70屐■押腺蛙裕鐔擦鯀按鵑箸靴織泪鵐轡腑鷏設」が増えてきた。

これは、公共サービスが充実し、車が無くてもショッピングや文化施設、病院に行ける便利な都心を選択する高齢者の需要が増えていることを反映している。一極集中は全国的な規模でも、地方内部でも、同時に進んでいる。

 

2:物流は冷徹に対応している

下図は、首都圏で新規に計画されている物流倉庫の予定図だ。


不動産10_1



現在でも、物流倉庫の70%が首都圏に存在している。
首都圏への人口集中が進行しているので、今後の新設倉庫は首都圏が中心となるだろう。

人と物が集まる東京、首都圏、そこに展開される新型のショッピングモール(
心地良い場を提供する
)は、賃料もシッカリしているだろう。そこに商品を供給する物流倉庫もしかりだろう。

一方、首都圏、東名阪以外のショッピングモールに対しては、小売店から「値下げ要求」が出ていると聞こえてくる。首都圏でも旧来型のショッピングモールは苦戦していると言われている。

流通系リートは、
どこのモールを保有しているか、どこの倉庫を保有しているかを、これまで以上に精査する必要がある。


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不動産の将来を考える(9)需要の大幅な増加が確実なシニア・リビング

1:要介護者、独居老人の増加

高齢化する日本という言葉は新聞、TVなどのメディアに溢れているが、高齢化に対応すべき社会インフラとしての「高齢者向けの住宅」の現状は、やっと緒に就いたばかりだ。

今年は、要介護者が600万人に達する年と言われているが、供給されている施設は30万室に過ぎない。

不動産9_1

高齢者世帯の特徴だが、
夫婦など
複数で居住している場合は、比較的健康もしくは自立可能な生活を送っている場合が多いが、
配偶者の死亡などを機に単身(
独居老人、と呼ばれる)の生活になると、急速に要介護化する割合が増える
と言われている。


2:不足する自立可能高齢者向け住宅
高齢者に対する重要な点は、要介護にならないように、つまり自立生活が可能な期間を可能な限り長期化することだ。

高齢者の生活に適したように
自宅を改造して「永久のすみか」にすることも選択肢の一つだが、自立可能高齢者向けの軽度な医療サービス付の集合住宅が望まれている。


集合して住む事により、
要介護にならないための軽度な医療サービスが安価に効率的に受けることが可能だからだ。

病気になり、
介護が急増するのは85歳からだ。健康なうちから、高齢者向けのバリヤ・フリーの住宅(特に、普段の生活に車を必要としない住宅)に住みたいという需要は着実に増加しているが、現状は、図に示されたように、非常に少ない。

不動産9_2

3:参入業者の現状

高齢者向け住宅、シニア・リビングに参入している業者の特徴だが、地域密着型ゆえに地元の地主の土地に高齢者向け住宅を建設するパターンが多く、その結果中小業者が多い。

7400社が乱立する市場であるが、最近は、
高齢者住宅は、BMWが席巻中とも業界では言われているが、B:ベネッセ、M:メッセージ、W:ワタミ、この三社が急速にシェアを伸ばしている。

しかし、現状は下図に示されたように、上位50社を合計しても、全体の30%以下のシェアにしかならない。なお、これは日本だけでなく、世界的な傾向だ。

不動産9_3

現在供給されている高齢者向け住宅は、要介護者向け(約30万室)、自立可能高齢者向け(約4万室)と、要介護者向けに偏っている。

この背景だが、老人ホーム(=自立可能高齢者むけ住宅)は金持ちのための物というイメージが強いこと、および要介護者向けの
料金の支払者が国の予算という「誰が支払うか」という「支払い側の事情」によるものが大きい。

 不動産9_4


 

7:将来像

住宅という国家インフラという視点から見れば、高齢者は大事なユーザーである。

しかし、高齢者向けの住宅には健常者とは
異なった仕様・作り・構造や付随サービスが必要だ。

適切なシニア・リビング環境を創り上げ、
要介護者にならない社会にするには、下図に示されたような、地域が一体となった、「健康増進、高齢者保護、介護体制充実」という流れ必要になるだろう。


不動産9_5

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不動産の将来を考える(8)少子化と住宅

(1)集中化が進む住宅

住宅(マンション)の建設は、オフィスやホテルと比べれば、遥かに慎重で冷徹だ。

現状の特徴を並べれば、
:確実に売れるマンションしか建設しない
2:ネットで事前にマーケッティングし、売れるか否かを判定してから着工する
3:ネットで購入希望者の状況を推定し、需要動向を把握した上での的確な価格設定を行う

・・・というビジネスになっている。

なお、賃貸、分譲を合わせた市場動向は、
景気回復と株高の恩恵を受ける富裕層の需要+都内の高級物件を目指す相続税節税需要+オリンピックへの思惑+海外投資家の高額物件需要・・・・これらを背景に、東京都心とその周辺への一極集中となっている。

 

(2)投資用不動産としての賃貸住宅(=マンション) 

不動産8_1


上図は、不動産投資としての賃貸マンションを選別する際のポイントが掲載されているが、

購入後の賃料動向、投資物件の価格動向に関しては、

1:物件より立地のファクターで選択される割合が増加、現在は90%が立地要因

2:地域一番物件とそれ以外の価格差が拡大、2番3番物件は値下がりが大きい

、という状況になっている。

換言すれば、都心にあるか否か(60%)、駅から5分圏内という近さか否か(30%)、物件が良いか否か(10%)というファクター割合で価格設定が行われている。

 

(3)居住者の観点から

居住者の賃貸マンションの選択基準は、「職・住・遊、医・学・食・快・安」がキーワードになっている。詳細は、上図の文章参照してください。

 

(4)分譲マンションに関して

住み替えが常識化しており、
===================
売れる物件、

住み替えの為に、売却までに時間がかからない物件、

===================
これらがマンションを購入する際の考慮ポイントになっている。

それゆえ、
駅から遠いバス利用物件に関しては、事実上値付かずという厳しい状況が増えている。


(5)住宅系リート

住宅系リートの価格も大幅に上昇した。しかし、家賃の上昇はまだ微々たるもので、物価や賃金の上昇の後に家賃が上がる事が通例だ。


現在のJリートの価格は、今後の家賃の上昇と、新規物件の高い家賃を見込んだものだ。

そもそも家賃は、景気動向に左右されるオフィス賃料と比べれば安定しているものだ。

あまり将来の家賃上昇を織り込み過ぎるのは好ましくない可能性がある。

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不動産の将来を考える(7)外人観光客ブーム

 1:日本がエンジョイする「外国人観光客ブーム」 

東名阪福岡は、オフィス需要回復の恩恵を受けている。
同時に観光地に向かう
外人観光客の宿泊のホテル需要という恩恵も受けている。

京都や鎌倉、浅草などの観光地は外人観光客であふれている
私も実際に京都、鎌倉にいって自分の目で混雑ぶりを確認したが、タクシーの運転手の弁では「2割3割じゃなく、
5割6割の増加」で忙しくて、タクシーの数が足らないので、周辺地域から応援タクシーを集めている
と聞いた。

外人観光客の来日数に関する2015年予想は1−2月の増加ぶりを反映して、1600〜700万人の予想と上方修正されてきた。2014年の1340万人から、+20〜27%の大幅な増加である。

なお、下図を見れば、最近の増加ペースは、前年比+30〜+60%であることがわかる。

不動産7_1

 2月は、中国の旧正月で中国台湾からの来日が激増し、年率1800万人ペースだったが、国内ホテルのキャパは限界に達したと、業界関係者は言っていた。

外人観光客の着実な増加は、円安による日本への旅行の割高感の解消だけが要因では無い。

政府が地道に進めてきた、「VISA発給条件緩和、オープン・スカイ政策、LCCの推進」が寄与している。
それに加えて中国、台湾など
アジア諸国の経済成長による旅行ブームの盛り上がりという恩恵もある。


これらは短期的に終わってしまうものではなく、2015年以降も
政府や民間が交通宿泊インフラの整備改善を進める計画が目白押しであり、2020年の東京オリンピックへ向けて、さらなる外人観光客数の増加が期待できる。

旅行者増加によるホテル稼働率の上昇で、
宿泊系のJリートの収益は短期的にも、長期的にも、昨年までに想定した予想値以上の伸びが期待できるだろう。(株価は、数年先まで織り込むので注が必要だが・・・)

 

2: 
ビジネス好転と団塊世代の自分へのご褒美旅行

旅行者増加によるホテル稼働率の上昇は、外人観光客だけが要因では無い。

過去5−6年で増加した団塊世代の退職者の家族が「ご褒美旅行」を増やしていることも大きい。観光地に行くと、それと思われる高齢者であふれている。特に退職者の配偶者である女性の増加ぶりが目立っている。


またアベノミクスにより景気が回復し、企業業績はリーマンショック前を上回り史上最高水準になってきた。

それを受けて宿泊を伴う国内出張が増えてきた


観光客の利用もあいまって、
東京のシティ・ホテルの稼働率は、80%を超えている。

特にビジネス・ホテルの稼働率は、90%超える状況で、常時満室に等しい。

これは当日では宿泊不可能が頻発する事を意味する

このような現状を踏まえて、東名阪福岡地域では、
ホテル業界では久方ぶりに宿泊料の値上げが始まっている。


3:2020年東京オリンピック、ホテルは足りるの?

東京では、取り壊されるホテルの客室が、再稼働時に減少しているケースが散見される。

つまり、客室が減少させ内容を高級化して、ラグジュアリー・ホテルとして再稼働している。


高級なラグジュアリー・ホテルが不足している現状と、円安になって外人観光客の増加が確実視される中、
外資系ラグジュアリー・ホテルは着実に増加中だ。

 
その先にはオリンピックが2020年に開催される。その時、ホテルは足りるのか?

政府が作成したIOC向けの誘致レポートには、50km圏内(グレイター東京)に14万室あるので、宿泊キャパシティは問題が無い、と書かれている。

ちなみに、ロンドン・オリンピックの時は、グレイター・ロンドン地域で12万室体制だった。

(下図参照) 

不動産7_2

ロンドンの12万室とは、グレイター・ロンドン地域で12万室だったが、グレイター・ロンドンとは、ロンドンの外周の高速環状道路M25の内側地域を言うのが通常であり、30−35km圏内に該当する。(上記地図の青線の少し外側)

下図の
赤丸が、東京の50km圏内だが、2020年のオリンピックは、コンパクト・オリンピック(=競技は基本都心部に集中)だから、近いところに宿泊希望が殺到しそうだ。

不動産7_3


それを考慮すれば、50km圏内では少し遠すぎ、ロンドンと同様に35km圏内のホテル利用が多くなると推定される。

政府がIOCに提出した「50km圏内14万室」の内、35km以遠はオリンピック需要の恩恵が期待以下になる可能性がある。


上記のような事を踏まえて
東京、および周辺地域ではホテルの建設ラッシュになっている。一個の用地をめぐって、ホテルとマンションが競合するケースも散見される。



4: 
オリンピック後は、ホテルは過剰?

足元のホテルの建設ラッシュだが、2020年以降、ホテルは供給過剰になるか?

 実は、そもそもホテル建設は、収益不動産という観点からは、建設のインセンティブが小さい

よほどの事でなければ、更地があった場合、収益力は「オフィス>ホテル」となるのが普通だ。ホテルは殺風景なオフィスと比べて、内装費用が高コストになるからだ。

 
ホテルの建設にあたっては、オリンピック後の需要も踏まえて建設されている。
特に大規模なものはそうである。

なお、需給見通しに関してだが、オリンピック期間中は、一般的な催し、結婚式、**周年セレモニー、++年次会合、のようなホテル利用は、特別なものを除いて、東京から別の都市での開催に変更される。その結果、平年よりも上記のような減少する催し物に付随する未稼働客室が増えることになるが、それをオリンピック需要が埋める構造になる。このような需給見通しに基づいて、現在のホテル建設が進められている。

また、前回のバブル時の2007年ごろのホテル建設投資、ホテル買収は、投資ファンドの資金による短期的な収益狙いが多く見られたが、2013年〜2015年の状態は、さまざまな資金がバランスよく入っており、2007年よりも健全である。



5:
減税の恩恵を受けるホテル 

アベノミクスの企業減税の一環で、交際費の非課税枠が拡大された。

昨年施行されたが、日本企業の多くは、年度の途中では社内の会計システムの課税非課税の仕分けシステム変更をしない。

つまり、企業交際費の非課税枠拡大の恩恵を受けるのは、2015年4月からになる企業が多いことになる。

 
セミナー開催、顧客接待など、非課税枠の拡大は景気回復、企業業績改善の流れの中で、2015年以降に増加することが確実視されている。

既に予約が増加していると聞こえてくる。

下図に見られるように、
企業の交際費は、ピークの6兆円から、23年にも及んだ円高デフレ、緊縮、リストラの影響を受けて、半減している。


不動産7_4

2015年の4月以降、企業のホテル利用が増加に転ずれば、宿泊系リートの収益は改善するだろう。

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不動産の将来を考える(6)企業業績に連動するオフィス市場

1:前回バブル時


2007年のJリートの価格とオフィスの賃料は、「異常値、バブル」だった。

ファンド資金が短期のキャピタル・ゲインを狙って、主としてリートなど証券化された不動産に群がって、短期売買を繰り返した
上がるから買う、買うから上がるというマネーゲームになってしまった。


不動産の売買は手間暇かかるが、証券化されたリートなら、マウスのクリック一発で売買できる。

オフィスでお茶を飲みながら、複数の証券化商品を一日に何度でも回転売買できる。
現実の不動産はそういうわけにはいかない。

農中や銀行、生保を含む日本の金融機関、外資系マネー等が大規模に参加して、トレーディングを繰り返したたバブル期(下図の赤枠内)では、Jリートの価格は急騰した。
バブルが崩壊した時、バブル期に投資をした個人投資家は大きな痛手を受けた。

不動産6_1

オフィスの賃料水準も、世界的な不動産バブル、証券化商品バブルの余波を受けて、企業の利益の伸びをはるかに上回る水準(=ほんの一部の企業しか払えない高値)まで上昇した。

下図の2007年、2008年を見れば、賃料水準が急騰している状況がわかる。

不動産6_2

2:現状

現在は、収益還元法から算出される理論価格との比較では、ほぼ適正価格&適正賃料で推移している。

企業利益は、リーマンショック前を上回るまで回復したが、オフィス賃料は上図に見られるように前回バブル時よりも40%近く下回る水準にとどまっている。

これは、企業の利益の水準に比例して賃料が上がっている状態であり、2007年よりも健全な状態だ。


とは言え、昨年10月31日の日銀の追加緩和の発表(Jリートの購入金額の3倍増、年間300億円から、900億円へ)以降のJリート相場の急騰は、オフィス賃料の3年先までの上昇分を織り込んでしまったとも言われているので、短期的には割高感が残るだろう。

証券市場では過熱感が見られるが、現物市場の価格は健全であるがゆえ、実需の取引量が増加し、2007年レベルを超えてきた。(下図参照)

不動産6_3

証券市場(Jリート相場)の過熱に引っ張られて、今後の賃料動向がどうなるのか、そしてオフィス・ビルの取引金額がどう推移するのか、これらは引き続き要観察項目である。

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不動産の将来を考える(5)Jリートの現状

 1:日銀のお買い上げ

昨年10月31日、
日銀が追加緩和を発表した。

それを合図に、それまで4か月ほど横バイのボックス相場が続いていたJリート指数は急上昇を始めた。そして、12月には2013年の高値を更新し、1800の大台を超えた。

1800ポイント以上のゾーンは、前回の証券化商品バブル時(2006年12月〜2007年5月)以来の事である。


不動産5_1

日銀のJリートの買い入れは、市場に大きな影響を与えている。

10月末に発表された買い入れ規模(年間900億円)は、これまでの買い入れ規模(年間300億円)の3倍であり、Jリートの全体の約1%を日銀が保有するという大規模なものなのだ。


12月の野村国際不動産フォーラムでも、GPIFのJリート投資開始とならんで、日銀のJリートへの継続的な投資が、Jリート市場を加熱領域まで持ち上げてしまうだろう、という意見が多数説を占めていた。

Jリートに関しては、三井住友信託銀行グループが有名だが、下記のようなレポートが出ていた。


不動産5_2

なお、ファンダメンタル的に現状の価格が正当化できるもの、もしくは今後もファンダメンタルが改善するものは、外国人観光客の恩恵を受ける「宿泊系」のリートである、という事がコンセンサスになっている。

オフィス系リートに関しては、東名阪福岡のオフィス・ビル以外は懸念が残っているようだ。最近発表された地価動向調査においても、東京圏の商業地のみが、前年比プラスに転じている。

不動産5_3

 

Jリートの価格は押しなべて上昇しているが、オフィスに関しては賃料上昇を相当程度に前倒しで織り込んだ価格になっているようだ。

また、ショッピングセンターなどの小売り流通系の不動産だが、東名阪福岡以外の地域では、賃料引き下げ要請があるという内容のプレゼンがあった。

なお、オフィス、流通系ともども、東名阪福岡とそれ以外の地域の二極化は2015年を通じて広がっていくと推定される。



2:2014年に登場したヘルスケア・リートは、普通とはちょっと違うので注意が必要

 昨年から新規に上場が始まり、国土交通省も後押ししている「ヘルスケア・リート」だが、一般のオフィス系のリートとは異なった特徴を持っている。


投資に関しては、

「病院などの賃料は長期安定が重視される契約形態になっている。したがって、オフィスのように景気や需給に合わせて、賃料を引き上げることが困難である。」
という点に留意しておきたい


3:その他、留意すべきこと

 (1)都内の高級物件は、相続対策や富裕層の購買意欲が継続しているが、普及価格帯物件は給与の上昇ペースを大幅に上回る価格上昇により需要は期待以下になってきた。

 (2)銀行の不動産向け融資は急増、1980年代のバブル期以上の集中ぶりである。値下がりしなくなった不動産を担保にできるなら、という理由と、潤沢な現預金を抱える企業の資金需要が思ったほど伸びていないこと、国債の売却をすすめているので代わりの投資先として選択されている等が背景にある。

 (3)年収2000万円以上のビジネスマンの中で、不動産投資熱が上昇してきた。物件を見ずにアパートの一棟買いをする個人投資家も散見されるようになってきた。

簡単に融資が下りるという背景も後押ししている。

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