3月、毎年欠かさず参加している野村證券主催の「グローバル不動産フォーラム」に参加した。

プレゼンテーションの内容、聞きに来る投資家の人数、彼らの質問内容、プレゼンターの口調や態度など、バブル時、崩壊過程、リーマン・ショック、その後と、その時々の状況を正確に反映してきた。

過去9年ほど、
野村証券以外の不動産、および不動産証券化商品のセミナーにも積極的に主席して、色々観察してきた。


2007年、、立ち見もあり的な混雑と熱狂、盛況
2008年、、どうなるんだ? 大丈夫だろうな? という意味で混雑
(特に、モルガンスタンレーのセミナー)
2009年、、閑散
2010年、、セミナーが少なくなる
2011年〜2013年、、、日本国内では野村以外の大きなセミナーが無くなった

その野村のセミナーも、前回は独立した不動産セミナーではなくなり、日本株セミナーの一部として開催される状態まで縮小した。

そんな日本の不動産だったが、2014年には、、復活のきざしが明白になるまでに回復してきた。

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2015年3月の状況は・・・・・・・

1:
企業は楽観的だが、新時代に冷徹に対応

今回のセミナーでも、不動産に関係する企業や投資家が、将来をどう描いているかを感じることができた。


不動産デベロッパー、リート関係者は、総じて「ようやく、冬の時代が去って春が来た」という安堵感を表明した。


同時にオフィスや流通などの商業用不動産へのアベノミスクの恩恵は首都圏に集中し、それ以外の地域では、名古屋、大阪、福岡が少し恩恵を享受できるに過ぎない、という地域限定的なものであると、冷徹に分析していた。



2:住宅は、確実に売れるもの、利益が確保できるものに特化

分譲マンションに関しては、
ネットを活用して事前にマーケッティング
してから、価格設定と実際の販売を行う。

販売広告も、新聞や雑誌に対するマス広告よりも、事前にネットで購入意欲を寄せた個人に直接メールや郵送で資料を送付する事が中心になり、キメ細かな対応に変わっている。


売れ残りや値崩れを発生させないように、需要に応じて少しずつ(都内では、2−3個ずつ)販売していく手法になっている。


さらには、確実に販売できる物件以外には手を出さない、マージンをシッカリ確保するという方針も定着している。郊外物件に対しては、駅から5分圏に、安価に土地を入手できた場合を除いては、大手デベロッパーは手を出さない方針のようだ。



3:
投資家は、依然として懐疑的

一方、投資家の多数は、アベノミクスに懐疑的であったことから、不動産投資をあまり拡大しないまま2015年を迎えてしまったようだ。


会場もどちらかといえば閑散で、前回バブル時の半分程度の入り。


投資家は平均的には、日本の不動産の将来に対して懐疑的で、足元の好転に持続性を感じていないようだ。

悲観派は、地方がダメだから、東名阪福岡も早々に活況が終わって、日本の不動産全体が再度ダメになると見ているようで、足元で進行している東名阪福岡とその他地域の二極化の長期化を重視していないようだ。

これ全部で10回のシリーズものになる予定です。
 

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