1:20年を要した価値の転換


(1)確実に値上がりする。
(2)持っていることに価値がある。

(3)更地で収益を生まず税金を払うだけで寝かせておいても構わない、更地の方が転売しやすいからかえって良い、
・・・という土地神話が、かつては支配的だった。


土地神話にドップリつかったのが、戦後日本の企業と個人だった。

80年代には、海外赴任者が「帰国してからでは家が買えなくなる」との不安感から現地を見ずに土地や一戸建て、マンションを購入する事例が散見された。


土地神話を最もエンジョイしたのはダイエーだった。

新規出店する際は、不動産は必ず購入した。

土地が値上がりするので、その値上がりした土地を担保にすれば、多額の資金を容易に借りることが可能
だった。

銀行も、値下がりしない土地が担保なら、と安易にダイエーに資金を融通した。

ダイエーが不振で大変な事になっても、担保にしている土地は下がることは無いと神話を信じ切っていたのだ。


しかし、土地神話は1989年を持って終焉を迎え、ダイエーは抱え込んだ「借金で購入した膨大な土地」の重みで崩壊した。



2:収益還元法の世界への転換

バブル崩壊後20年を要して、収益力で価格が決まるという不動産の価値認識の転換が起こった。


不動産が生み出す収益に軸足が移った結果、収益不動産を上手に活用し、最大の収益を生み出すオペレーションに焦点が移った。


不動産_2-1



現在の不動産投資における基本原則は、インカム収益が無ければ、収益不動産では無い、という考え方だ。


農地・山林ですら、補助金と農産物売却代金の合計現金収入が収益であり、オフィスやマンション、ショッピング・モールの賃料収入と同列である。

不動産_2-2



上図右側に図示されたように、収入が景気動向によって上下動するなら、収益不動産の価値(=取引価格)も、値上がりしたり、値下がりしたりする

それが、収益還元法による不動産価格の価格形成プロセスだ。

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