(1)集中化が進む住宅

住宅(マンション)の建設は、オフィスやホテルと比べれば、遥かに慎重で冷徹だ。

現状の特徴を並べれば、
:確実に売れるマンションしか建設しない
2:ネットで事前にマーケッティングし、売れるか否かを判定してから着工する
3:ネットで購入希望者の状況を推定し、需要動向を把握した上での的確な価格設定を行う

・・・というビジネスになっている。

なお、賃貸、分譲を合わせた市場動向は、
景気回復と株高の恩恵を受ける富裕層の需要+都内の高級物件を目指す相続税節税需要+オリンピックへの思惑+海外投資家の高額物件需要・・・・これらを背景に、東京都心とその周辺への一極集中となっている。

 

(2)投資用不動産としての賃貸住宅(=マンション) 

不動産8_1


上図は、不動産投資としての賃貸マンションを選別する際のポイントが掲載されているが、

購入後の賃料動向、投資物件の価格動向に関しては、

1:物件より立地のファクターで選択される割合が増加、現在は90%が立地要因

2:地域一番物件とそれ以外の価格差が拡大、2番3番物件は値下がりが大きい

、という状況になっている。

換言すれば、都心にあるか否か(60%)、駅から5分圏内という近さか否か(30%)、物件が良いか否か(10%)というファクター割合で価格設定が行われている。

 

(3)居住者の観点から

居住者の賃貸マンションの選択基準は、「職・住・遊、医・学・食・快・安」がキーワードになっている。詳細は、上図の文章参照してください。

 

(4)分譲マンションに関して

住み替えが常識化しており、
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売れる物件、

住み替えの為に、売却までに時間がかからない物件、

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これらがマンションを購入する際の考慮ポイントになっている。

それゆえ、
駅から遠いバス利用物件に関しては、事実上値付かずという厳しい状況が増えている。


(5)住宅系リート

住宅系リートの価格も大幅に上昇した。しかし、家賃の上昇はまだ微々たるもので、物価や賃金の上昇の後に家賃が上がる事が通例だ。


現在のJリートの価格は、今後の家賃の上昇と、新規物件の高い家賃を見込んだものだ。

そもそも家賃は、景気動向に左右されるオフィス賃料と比べれば安定しているものだ。

あまり将来の家賃上昇を織り込み過ぎるのは好ましくない可能性がある。

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