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今週末はセンター試験。受験シーズンが始まるな・・・
受験が終わって進路が決まると、佐原から大学や専門学校に進む人の大半は一人暮らしで東京や地方へ出てゆくことになってしまう。都内のアパートやマンションを借りて新しい暮らしが始まるんだけど、私たち親は仕送りっていうものが始まる。

学費の他にアパート代、生活費、結構なお金が必要になりますね。私の場合は、この春に二人目の子供が学生を終わろうし、新しくもう一人が東京へ。あと4年間は仕送りが続く予定です。どうやってその費用を無駄なく安く賄うか?不動産を仕事にしている私たちが考えることの一つに中古マンションの購入があります。

実は今、新築マンションよりも中古マンションの方が売れています。実際の売買実績も昨年ついに中古マンションの売買事例が新築マンションの売買事例を上回ったんですね。主流は中古です。

先日ご相談を受けたお客様の一例ですが・・・
春から最初のお子様が東京で一人暮らしを始める予定。そして、2人目、3人目のお子様も数年後に東京で一人暮らしを始める予定だと。約10年ほどの一人暮らしで仕送りが続くんですが・・・という前提で受けた相談は、賃貸で家賃を払うか、安い中古マンションを買うかでした。

10年間、仮に家賃6万円の部屋を10年間借りるとしたら、10年間で支払う家賃総額は敷金礼金、更新料を含まずでも720万円かかります。家賃だからそのまま返ってこないお金。

そこで中古マンションを買って、10年使ったら売りに出すということを考えてみる。2000万円以内なら1LDK〜2LDK、2500万以内なら3LDKくらいいけるだろう。仮に2500万円で中古マンションを買った場合、35年ローン、金利1.3%で毎月の支払額は約7万円。2000万円なら返済は6万円以下だ。駅から徒歩7分以内のマンションなら再販は十分可能だろう。その時にどのくらい目減りするか。昔は値上がりしたものだが、固く見て500万円程度の目減りは考えておいたとしても、10年後に売ることを前提に考えたら10年間家賃を払い続けるよりもはるかに安上がりなんですね。

しかも、中古マンションは固定資産税評価額が低いから、相続税の非課税枠を超えた資産をお持ちの方には相続税対策にも有効です。流動性の高い不動産を持つことは、現金や預金、有価証券でお金を持っているよりもはるかに評価額を低く抑えることが出来ます。払うべき相続税が三分の一くらいになることもあります。節税ですね。

中古マンションを住宅ローンで購入して、10年後に売る。売りやすい、売れるマンションを買うということは必須ですが、それが出来れば10年後に結果として家賃を浮かし、その間に相続があったとしたら相続対策にもなります。不要になった時、相続が終わった時に売ってしまえば現金が戻ってくる。

ここ数年はこういう相談が増えてきています。そのタイミングがお子様、孫が東京へ行く時っていうことなんですね。実際にどちらがお得かは売れてみないとわかりませんが、節税になるのは間違いないので条件の合う人には正解の一つなんですね・・・

なかなか条件とタイミングが合う方は少ないとは思いますが、人口減少が懸念されている今、相続税対策にアパートを建てるっていう時代もそろそろ終わりですので、都内の流動性の高い中古マンションを買うっていう方法も確かにありなんです。

仮に中古で2500万円くらいのマンションはを賃貸にまわして家賃15万円くらいとれるとすると、融資の内容次第では結構利回りとれたりします。そんなことから賃貸に廻して収益を狙う投資用と考える人も多いですが、家賃はもらえなくても自分の子供、孫が住みながら節税できるっていうのも中古マンションが売れている原因の一つかもしれませんね・・・

基本、中古マンションはずっと最後まで持ち続けるものではありません。そのままではいつかは売らないとババ抜きのババになってしまう可能性もありますから、リスクを減らすためには出来るだけ駅近の流動性の良い物件を買うことが必須ですね。

都内の中古マンションにご興味がありましたら、お気軽にご相談下さい。また相続の関係では、実家の空家になってしまった家を売って現金化して兄弟に分配するとか、新たな不動産購入の頭金にしたり、都内の中古マンションへ買い換えるっていう相談も近年確実に増えています。

最近は都内で生活拠点を築いた同級生、友人からの実家の処分、賃貸への転換・管理などを頼まれることが多くなってきましたね・・・そんな年、時代なのかな(´∀`)


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