2007年04月26日

「家賃並みの返済でマンションが買える」あなたは信じていますか?

1 :窓際店長見習φφφ ★ :2007/04/25(水) 22:31:31 ID:??? ?2BP(7778)
“毎月10万円台の支払いで買えるマンション特集”……住宅情報誌などでしばしば目にする記事だ。この言葉の意味は、「家賃と同程度の負担でマンションが手に入る」ということなのだろう。あたかも、現在は買いやすい環境が整っていると言わんばかりだ。確かに、一昔前と比べれば依然として金利水準は低く、都心部を除けば分譲価格も安定している。毎月10万円台の負担で買えるマンションがあることは事実だ。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/

しかし、家賃と住宅ローンはその性格がまったく異なる。“毎月の負担金額”だけを単純に比較して、買いやすいかどうか判断するのは危険きわまりない。そこで、過去の苦い経験を反面教師に、住宅ローンを組むこと=マンションを買うことのリスクについて、改めて理解を深めておきたい。

下記は、東京圏における中高層住宅の単価をもとに、75平方メートル換算したマンション販売価格がサラリーマン世帯の年収の何倍に相当するか(年収倍率)を、東京中心部(東京駅起点)からの距離別に時系列化した表だ。分譲価格と家賃の関連性を見るに返済能力(収入)とのバランスが重要な意味を持つ。そこで、まずは年収倍率をもとにマンションの買いやすさを見てみよう。(表略)

マイホームを検討する際、日本では「年収の5倍」が価格妥当性の1つの目安とされるが、バブル絶頂期の1990年には10キロ圏内で18.7倍に達していたことが分かる。しかも、こうした傾向は郊外にも波及しており、40キロ圏以遠(西八王子近辺に相当)でさえ8.16倍に膨らんでいた。東京圏平均でも同年は10倍を超える加熱ぶりで、改めて、バブル期の異常性が感じ取れる。

ところがその後、給与の下落以上にマンション価格が急降下。2000年には、年収倍率が5.29倍(東京圏平均)まで低下した。バブル前の水準に戻ったわけだ。「マンションが買いやすくなった」と言われるのも、年収倍率の改善が深くかかわっている。そこで家賃と比較するため、頭金2割、35年返済で当時のローン金利をもとに毎月返済額(元利均等返済)を計算してみた。結果は以下の通り。(表略)

5年刻みで“失われた10年”を振り返ると、90年はローン金利と平均価格のピークがダブルで重なり、家賃の2倍近い毎月返済額を強いられていた。それが、5年後には家賃相場と同水準まで下がり、さらに5年後の2000年には家賃を下回るまでに返済負担は軽減されることとなった。都市開発協会が2003年に解散してしまったため直近のデータがないのが残念だが、2000年以降もローン金利、家賃相場はほぼ同水準で推移している。ここで再度、家賃並みの返済でマンションが買えるかどうか問いただしてみると、どうやら、きちんとした裏付けがあってのセールストークといえそうだ。

しかし、金利も家賃も変動リスクを内包している。そのため、将来的に約束された結果でないのは言うまでもない。その上、阪神淡路大震災や耐震偽装事件でマイホームを失っても住宅ローンはなくならなかった現実を思い出せば、家賃との単純比較だけでマンション購入を決断することのリスクは説明するまでもないだろう。改めて、なぜ、地震などで建物が消滅したにもかかわらず、住宅ローンは返済義務がなくならないのか?……そこには、「抵当権」という“しがらみ”が隠れている。(以下略。全文はリンク先へ。)




4 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 22:40:41 ID:CxnG1qNN
結局のところ、多額の借金をして株を買うのと
ローンを組んで不動産を買うのは同じ。
ハイリスクハイリターンの商品。
ちゃんとローンを返せるなら問題ないが、
会社をリストラされたりして支払いができなくなったら
不動産は取り上げられる。

賃貸で暮らすのはそういう危ない運用を避けて
堅実に暮らすということ。
どちらがいい悪いということはない。



8 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 22:46:28 ID:U5zYYM3+
もはやずっとリーマンでい続けられるかどうか、
っていうところからハイリスクな時代になった訳だが。



9 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 22:47:00 ID:U6+tyBuC
賃貸は好きに引越しできるけど買っちゃうとな。
買ったマンションを他人に貸せるから
どっこいどっこいなのかもしれないけど。



23 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 22:56:57 ID:OndIPqKv
新築マンションて築30年でほぼ強制的に建て替えるんだろ?
定年過ぎてローンやっと払い終わった頃にそんな金持ってる自信はないな。



24 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 22:58:07 ID:ulpRyZYw
別途で、2万とか3万の管理費や修繕積み立てがくるからなあ


31 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 23:01:17 ID:7E7qZ/+D
35年ローンを組む心理が良くわからんのだが。
賃貸に住み続けてある程度頭金作ってから買うか、
よっぽど欲しいなら中古が無難だよなぁ。



32 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 23:01:58 ID:YyP1z1VM
マンション買うのは構わないが、隣が嫌な奴だったら地獄だぜ?
簡単には売れない(引っ越せない)し。



37 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 23:08:11 ID:A200qWOc
家賃の場合20マンの家賃だったのが2マンのアパートに引っ越すこともできるが
ローンの支払いの場合20マンの支払いが固定されている。
3ヶ月返済が滞ると銀行から不幸の通知が来て一括返済求められる。



38 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 23:10:06 ID:mEMDDYSj
この先ハイパーインフレがきたら 35年ローン金利固定組んでた人なんて
ウハウハじゃない?
今度のボーナスから一千万円繰上げ返済!・・・とか



44 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 23:18:15 ID:IVZIFOJS
>>38
本当の固定金利ってそうそう無いと思う。
あと、契約条項を隅から隅まで読まないと、なんとも。



39 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 23:14:10 ID:u2kgTNIb
っていうか、日本は資産インフレのない
極めて珍しい国だからこんな話になるんだろ。
普通の国では買う方が良いに決まっている。

この先デフレになるかインフレになるかどっちに賭けるかなんだよ。
株と変わらない。



42 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 23:16:02 ID:FB9YtVZH
賃貸がいいか、持ち家(マンション)がいいか。
絶対!この議論はかみ合わない。



64 :名刺は切らしておりまして :2007/04/25(水) 23:38:14 ID:DLvrU/Ts
マンションの不動産価値って元々低いんだよ。
購入する人は「自分の物にしたい」と言うが、じゃあ分譲マンションの
どれだけが自分の物か知ってるのかと。

管理組合の規定によるが、玄関ドア・窓ガラス・ベランダ・廊下は
大抵が共有だ。壁だって、隣室との中間点までが自分の物。
場合によっては壁紙までで、壁は共有物だったりするんだぞ。

つまりマンションを購入するというのは、建物を買うと言うよりも
空間を購入しているのに近い。俺はそれにウン千万は出したくない。
出したくても出せないけどな、貧乏だしw



84 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 00:08:36 ID:Iln0kFDa
ローンで購入すれば、20年後、30年後には自分の物になるっていうが、
その頃には老朽マンショはゴミ同然。資産価値なんてほとんど無し。



89 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 00:19:14 ID:SphAR42D
お金の無い人は。
小さくてもいいから駅近の中古マンションを買いなさい。
転売する時、マンションは駅徒歩が生命線です。
中古売買で駅徒歩圏外の物件なんて最初から紹介もしませんからw
間違っても駅から15分以上の物件は買ってはいけません。



93 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 00:21:44 ID:RlZaqH15
>>89
正しい。
ただ、徒歩15分は遠すぎ。5分だな。それ以上は資産価値はない。



97 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 00:26:26 ID:kJwWNT6r
マジレスすれば住宅ローン破産したやつの物件を競売で落とすのが一番安い。
賃貸にしようが自分で住もうがどちらでもよし。
競売物件リフォーム転売で上場した会社もあるくらいだしな。



106 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 00:33:42 ID:mJhTcDMJ
>>97
居座ってるヤツがいたら追い出さないといけないし
購入代金は即金で払わないといけないだろ?
シロウトにはお勧めできまい



110 :職人:2007/04/26(木) 00:36:41 ID:9Co8IoRk
というか老人になってもその頃には住宅有り余りで買い手市場。
賃貸入居して下さいと土下座されるくらいになる。
今買っても意味が無い。



137 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 01:34:33 ID:PGV9EZ1P
べつに損得なんか考えてない。
損得勘定だけの人生つまらない。



139 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 01:35:42 ID:YHTrSvSQ
マンションをローンで買うのは、「借金して家賃を30年間分前払いする行為」。

損得だけでいったら、ばかばかしすぎ。
都会での持ち家は異常な行為なんだよ。
年収と地価が上昇続けた高度経済成長時代だから、できたこと。

今の時代は全く逆だな。


147 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 01:49:56 ID:JR161B9Y
持ち家よりも、土地だけ買っとけ。
土地さえあれば・・・ 何かしらあってもそこで簡易で家建てて暮らせばいいし。 
それかログハウスとかで



149 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 01:58:12 ID:1aDCM5ie
>>147
固定資産税・・・・しかも住んでないと2倍に


155 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 02:25:28 ID:+bTqLzLG
まぁ家賃並みの返済ですよ詐欺は当面は続くと思うよ、
デベウマー、銀行ウマーだしね、
営業にどっさり金掛けるからマスコミもダンマリだし。

ハコそのものは郊外の2000マソの物件も
都心の6000マソの物件も原価500マソなのに。



161 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 03:09:47 ID:Vi6iuwi7
もし地震の心配が無ければ、マンションを買うのも悪く無いかも知れないが、
残念ながら日本は地震大国である。
構造部分が壊れたら、もう建て替えるしかない。
果たして35年ローンを組んだ人間に、
もうひとつ同額のローンを組む余裕があるだろうか?
しかも同じマンションに住む全員がお金を出し、
さらには解体費用まで捻出しなくてはならない・・・



162 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 03:12:51 ID:1aDCM5ie
>>161
いくら地震大国といっても
マンションの構造まで破壊される確率はかなり低いと思われ。



164 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 03:27:35 ID:Vi6iuwi7
下の5点を信じられるなら、マンション買っても良いんじゃないの?

・マンションの構造部分が壊れるほどの大地震は発生しない
・壊れても保険に入っていれば大丈夫
・構造計算書の偽造など有り得ない
・建築業者の手抜き工事は、絶対無い
・住民による修繕積立金の滞納・不払いも無い



166 :名刺は切らしておりまして :2007/04/26(木) 04:03:52 ID:NTKKubOD
そもそも誰もトータルコストが家賃並とは言ってない。
ローンの支払額が家賃並なだけ。






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この記事へのコメント
1 : 名無しさん 2007年04月26日 14:14
新築マンション買う人間の考えが理解できない。
ハコが完成していない状態で、モデルルームだけ見て購入を決定するなんて狂気の沙汰。
しかも、数十年のローンを組んで運良く完済できたとしても、
自分のものになった時には資産価値ほとんどないんだよ?

頭おかしいとしか思えない。
2 : 名無しさん 2007年04月26日 23:43
>>149 が結論
ローンと家賃だけ並べて比較する詐欺業界に騙されるな!
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