2018年11月10日
ブログ移行しました
2018年03月29日
ぼちぼちブログを復活させる。まずは江東区のマンション規制
保育所や小学校が足りない 江東区、マンション規制へ：日本経済新聞
江東区、臨海部で学校新増設 マンション規制と並行：日本経済新聞
江東区の臨海部はこんな感じでしょうか？
・お台場
・豊洲
・有明
などオリンピック前から需要がきている、しかもオリンピック後も開発期待も高まる地域ですね。
上記2記事によると
とありますので、
40〜70�崢�度の核家族世帯向け住宅は7割
シングル向け2割
大型物件が1割
って感じですかね。
ツッコミたいのが
おそらく、三世代同居は期待できないのではないか…
・若い金持ちの資産になって賃貸に出されるか
・お年寄りの金持ちの資産になって賃貸に出されるか
というネガティブに考えています。
シングル向けも現状は夜の湾岸部は、飲食も遊びも貧弱なので、他の地域に比べて若干押しが弱い感じもします。
再開発は都の事業として動き出して、施設は区の事業ですから、この辺足並みが揃わないのはしょうがないかなと思いつつ、子ども世帯がそれでもどんどん流入していきますからなんとかしないといけないですね。
今回はデベロッパーの開発にちょっとした水を差しますし、設計の人とかゲロ吐いているんじゃないでしょうか？
人口の過剰な流入は行政からしたらかなり怖い事案ですし、うまくコントロールしてくれたらなと思います。
江東区、臨海部で学校新増設 マンション規制と並行：日本経済新聞
江東区の臨海部はこんな感じでしょうか？
・お台場
・豊洲
・有明
などオリンピック前から需要がきている、しかもオリンピック後も開発期待も高まる地域ですね。
上記2記事によると
ファミリー世帯が入居することが多い「専用面積40平方メートル以上」の住戸を制限し、最低約２割の住戸を「25平方メートル以上40平方メートル未満」にするよう義務付ける。
高齢の親と一緒に住む「三世代同居」を促進するため、「90平方メートル以上」の住戸を少なくとも約１割は設置することも義務化する。
とありますので、
40〜70�崢�度の核家族世帯向け住宅は7割
シングル向け2割
大型物件が1割
って感じですかね。
ツッコミたいのが
高齢の親と一緒に住む「三世代同居」を促進するため、「90平方メートル以上」の住戸を少なくとも約１割は設置することも義務化する。
おそらく、三世代同居は期待できないのではないか…
・若い金持ちの資産になって賃貸に出されるか
・お年寄りの金持ちの資産になって賃貸に出されるか
というネガティブに考えています。
シングル向けも現状は夜の湾岸部は、飲食も遊びも貧弱なので、他の地域に比べて若干押しが弱い感じもします。
再開発は都の事業として動き出して、施設は区の事業ですから、この辺足並みが揃わないのはしょうがないかなと思いつつ、子ども世帯がそれでもどんどん流入していきますからなんとかしないといけないですね。
今回はデベロッパーの開発にちょっとした水を差しますし、設計の人とかゲロ吐いているんじゃないでしょうか？
人口の過剰な流入は行政からしたらかなり怖い事案ですし、うまくコントロールしてくれたらなと思います。
2018年01月24日
文化資本と不動産やマンションなどの話
周辺住民のこと聞かれて懇切丁寧に説明できる不動産会社社員はいないと断言します。
ただまぁこれからはそういうことももう避けて通れないなと思うわけです。
今不動産は立地で決まります。
立地の良し悪しって何で決まると思いますか？
売却できるかどうかです。
では売却できるかどうかは何で決まると思いますか？
かんたんに言うと人通りです。
人気は人通りで決まります。
※通り一本の違いの話ではない。
ただここからがタイトルの話。
今まで不動産会社は家探しのお手伝いをしている時「両隣の住民の方々はどんな方ですか？」と問われていても回答する必要もないですし、仮にうるさいおばちゃんだったとしても
1.うるさいは個人差がある
2.おばちゃんは個人差がある
こういう判断に個人差があるものを回答するのは「個人の方のことですので…」で答えられましたし、そもそも仮に調査出来てもなんて言えばいいのかわからないわけです。
ですが、おそらく今後、不動産の立地信奉はより強固になっていくとは思いますが、好立地というものの条件が変わってくると思います。
今後、売れる物件売れない物件は加速度的に分かれてきます。
なんせ人が減ってきています。
で、不動産選びの条件が好立地だったものが、不動産選びの前提に変わっていきます。
つまり人気の立地は大前提。
その先に要求されるものが増えるという仮説でして、それが
「私が希望する条件は、良質な住民で構成された住宅地orマンションです」なんだと思うんです。
設備というものがコモディティ化した時代、正直新築マンションと5年前の新築マンションに設備の差はありません。
全室エアコンが設置できるのも、浴室乾燥機があるのも、24時間ゴミ捨て化もこの築数年の間に差はありません。あるのは立地と階数です。
もっと古い物件もリノベーションで近似まではいけます(配管の関係でできないものはできないが)
実は、住みやすいという住宅環境はほぼ比較が意味をなさなくなってきていると思っていて、設備がいいとかってのはほぼ経済資本の話なんですが、これからは文化資本が大事になってくるんじゃないかと思っていて、では住宅が担う文化資本って何かというと近隣住民がどういう人かで構成されると思うんですよね。
いかに六本木のタワーマンションであっても、毎日パーティばっかりしていて、見知らぬ男女がひっきりなしに入れ替わり立ち替わりして出入りするような住民がいるマンションの文化資本度は低いですし、そういうところに小さいお子さんと一緒に住むのは大変だと思います。経済資本度は高いので経済的メリットはあるかもしれません。ライブドアショックのときは村上ファンドは六本木のタワーマンション内で内々の話をしていたらしいですし、一定のそういうものを得られる可能性はゼロとはいい難いです。
今までの人気のある不動産というのは経済資本的に人気がある不動産でした。
不動産は資産性が高いものですからしょうがないんですけど売りたい時にきちんと売れるかが重要な指標だったわけですが。
こと、居住スペースとしての耐久消費財として考えた場合、住んでいくとだんだん3がつくときと3の倍数のときにアホになる不動産というのは仮に高く売れる不動産だったとしても人気というのが無くなって行くんじゃないかと思っています。
アホになるのは極端じゃないにしても、オブラートに今まで包んでいましたが、要するに「自分の子どもに与えたい教育環境を提供できる住宅地、マンションが人気出る」ということが十分に考えられます。
それ自体は一例で、別に美術認識レベルが同じ程度な人がいると思われる不動産が人気でも、なんでもよくて、文化資本が一定数高いエリアが人気になっていくと思います。
売れる売れないは最終的にAIが算出できますから、機械が選んだ「このマンションを買うと◯年後にこの値段で売れる」という精度が尋常じゃなく高い時代に、不動産屋は価格に影響しない部分の知識が問われると思うわけです。
それが文化資本指標だとさっきから言い方を変えて言っています。
まぁすでに東洋経済やダイヤモンドは、23区の公立小学校の年収データなどをアップしてきています。
これもいわゆる文化資本指標ですね。学校と年収のクロスデータが異常に経済資本的な考え方ですが。
我々は将来を見越した時に、お客様に最適な物件を提案できますが、いまやその選別はAIのほうが得意な時代に来ました。
そういう時代にAIに負けないように人間が振る舞うには、人の不動産選びの指標を変えることで人間は生き延びられると思います。
羽生善治は、将棋がコンピュータによって完全解明されてしまったら、どうするんですか。という質問に、
「そのときは桂馬が横に飛ぶとかルールを少しだけ変えればいいんです」
と答えたそうです。
その瞬間になにもかもが一からやり直しになる。
立地がいいのは当たり前、これからは立地+文化資本の時代だと思います。
早く金銭的メリット・デメリットだけで語られる不動産をやめたいですね。
ただまぁこれからはそういうことももう避けて通れないなと思うわけです。
今不動産は立地で決まります。
立地の良し悪しって何で決まると思いますか？
売却できるかどうかです。
では売却できるかどうかは何で決まると思いますか？
かんたんに言うと人通りです。
人気は人通りで決まります。
※通り一本の違いの話ではない。
ただここからがタイトルの話。
今まで不動産会社は家探しのお手伝いをしている時「両隣の住民の方々はどんな方ですか？」と問われていても回答する必要もないですし、仮にうるさいおばちゃんだったとしても
1.うるさいは個人差がある
2.おばちゃんは個人差がある
こういう判断に個人差があるものを回答するのは「個人の方のことですので…」で答えられましたし、そもそも仮に調査出来てもなんて言えばいいのかわからないわけです。
ですが、おそらく今後、不動産の立地信奉はより強固になっていくとは思いますが、好立地というものの条件が変わってくると思います。
今後、売れる物件売れない物件は加速度的に分かれてきます。
なんせ人が減ってきています。
で、不動産選びの条件が好立地だったものが、不動産選びの前提に変わっていきます。
つまり人気の立地は大前提。
その先に要求されるものが増えるという仮説でして、それが
「私が希望する条件は、良質な住民で構成された住宅地orマンションです」なんだと思うんです。
設備というものがコモディティ化した時代、正直新築マンションと5年前の新築マンションに設備の差はありません。
全室エアコンが設置できるのも、浴室乾燥機があるのも、24時間ゴミ捨て化もこの築数年の間に差はありません。あるのは立地と階数です。
もっと古い物件もリノベーションで近似まではいけます(配管の関係でできないものはできないが)
実は、住みやすいという住宅環境はほぼ比較が意味をなさなくなってきていると思っていて、設備がいいとかってのはほぼ経済資本の話なんですが、これからは文化資本が大事になってくるんじゃないかと思っていて、では住宅が担う文化資本って何かというと近隣住民がどういう人かで構成されると思うんですよね。
いかに六本木のタワーマンションであっても、毎日パーティばっかりしていて、見知らぬ男女がひっきりなしに入れ替わり立ち替わりして出入りするような住民がいるマンションの文化資本度は低いですし、そういうところに小さいお子さんと一緒に住むのは大変だと思います。経済資本度は高いので経済的メリットはあるかもしれません。ライブドアショックのときは村上ファンドは六本木のタワーマンション内で内々の話をしていたらしいですし、一定のそういうものを得られる可能性はゼロとはいい難いです。
今までの人気のある不動産というのは経済資本的に人気がある不動産でした。
不動産は資産性が高いものですからしょうがないんですけど売りたい時にきちんと売れるかが重要な指標だったわけですが。
こと、居住スペースとしての耐久消費財として考えた場合、住んでいくとだんだん3がつくときと3の倍数のときにアホになる不動産というのは仮に高く売れる不動産だったとしても人気というのが無くなって行くんじゃないかと思っています。
アホになるのは極端じゃないにしても、オブラートに今まで包んでいましたが、要するに「自分の子どもに与えたい教育環境を提供できる住宅地、マンションが人気出る」ということが十分に考えられます。
それ自体は一例で、別に美術認識レベルが同じ程度な人がいると思われる不動産が人気でも、なんでもよくて、文化資本が一定数高いエリアが人気になっていくと思います。
売れる売れないは最終的にAIが算出できますから、機械が選んだ「このマンションを買うと◯年後にこの値段で売れる」という精度が尋常じゃなく高い時代に、不動産屋は価格に影響しない部分の知識が問われると思うわけです。
それが文化資本指標だとさっきから言い方を変えて言っています。
まぁすでに東洋経済やダイヤモンドは、23区の公立小学校の年収データなどをアップしてきています。
これもいわゆる文化資本指標ですね。学校と年収のクロスデータが異常に経済資本的な考え方ですが。
我々は将来を見越した時に、お客様に最適な物件を提案できますが、いまやその選別はAIのほうが得意な時代に来ました。
そういう時代にAIに負けないように人間が振る舞うには、人の不動産選びの指標を変えることで人間は生き延びられると思います。
羽生善治は、将棋がコンピュータによって完全解明されてしまったら、どうするんですか。という質問に、
「そのときは桂馬が横に飛ぶとかルールを少しだけ変えればいいんです」
と答えたそうです。
その瞬間になにもかもが一からやり直しになる。
立地がいいのは当たり前、これからは立地+文化資本の時代だと思います。
早く金銭的メリット・デメリットだけで語られる不動産をやめたいですね。
2018年01月20日
かぼちゃの馬車から考える一括借上げアパート経営
ハッシュタグ #スマートデイズ
シェアハウス運用型一括借上げアパート販売会社のスマートデイズが一括借上げしているオーナーへの賃料送金を止めたらしいとのこと。
一説にはどうやら融資が止められたらしいという情報も漏れ聞こえているのでどうなることやら。
スマートデイズが運営している一括借上げアパートは「かぼちゃの馬車」
かぼちゃの馬車一括借上げアパート建築事業はどこも融資によるザ・自転車操業なので、まぁそりゃ融資止められたらあかんわなという気持ちです。
とはいえ、潰れたら潰れたで、融資した銀行が転貸主になる可能性がオプションとしてあるので銀行も恐ろしいし持ち主も恐ろしいですね。
かぼちゃの馬車は、都内及びその一部近郊がメインだったわけですが、都内という立地ですら一括借上げによるビジネスモデルは崩壊したのに、地方のレオパレスや大東建託が成り立つはずはないとは思いますので、地方で土地持ちの方はこういった一括借上げビジネスに参加しないようにお願い申し上げます。
2017年12月19日
休憩していたブログを再開します
飽きがあったのは事実です。
ブログじゃねぇ時代だなと思っていたこともありました。
私はアメブロみたいに文字装飾や改行はあまり好きじゃないです。
はてなブログみたいにHタグ付けてセンテンスごとに分けて、SEOをしっかりとかも趣味じゃありません。
Wordpressみたいに自己管理とか独自ドメインでどうのこうのもめんどくさいです。
なんでライブドアブログでやってるの？って言われたら、プラットフォームに興味ないからです。
私は書きたいように書くだけで十分なんで、Evernoteと変わらないんですよね。
でも好きなこと、人に広めたいので書きたくなったので書きます。不動産について引き続き書きたいこと書いていきます。
ブログじゃねぇ時代だなと思っていたこともありました。
私はアメブロみたいに文字装飾や改行はあまり好きじゃないです。
はてなブログみたいにHタグ付けてセンテンスごとに分けて、SEOをしっかりとかも趣味じゃありません。
Wordpressみたいに自己管理とか独自ドメインでどうのこうのもめんどくさいです。
なんでライブドアブログでやってるの？って言われたら、プラットフォームに興味ないからです。
私は書きたいように書くだけで十分なんで、Evernoteと変わらないんですよね。
でも好きなこと、人に広めたいので書きたくなったので書きます。不動産について引き続き書きたいこと書いていきます。
2017年06月02日
三大ダメダメIT広告系会社の営業トーク
1.「同業での活用事例もあるので」
→同業が使っているものがイイものとは限らない
2.「富裕層などの質の高い集客を狙って〜」
→年収2000万円の20代前半独身は居住用住宅を買わないということが分かってない
3.「担当が変わりましたのでご挨拶のために〜」
→ご挨拶のために時間を取る理由が分からない。
→同業が使っているものがイイものとは限らない
2.「富裕層などの質の高い集客を狙って〜」
→年収2000万円の20代前半独身は居住用住宅を買わないということが分かってない
3.「担当が変わりましたのでご挨拶のために〜」
→ご挨拶のために時間を取る理由が分からない。
2017年01月19日
バストイレ別
スーモジャーナルでこういう調査がありました。
賃貸ひとり暮らし調査[2] バス・トイレは一緒でもいい？ 別がいい？
現在住んでいる部屋のトイレ・お風呂のタイプを聞いたところ、78.0％もの人がバス・トイレ別と回答しました。一緒の人は20.3％、風呂が付いていなかったり、どちらも共同だという「その他」は1.7％でした。バス・トイレ別の部屋は家賃もそれなりに高くなるわけで、ひとり暮らしをしているとき、バス・トイレ一緒の部屋にずっと住んでいた筆者にとっては意外かつうらやましい結果でした。
ちなみに2017年1月19日午前11時現在のSUUMO掲載の横浜市内全域の1R,1Kの掲載数は…
123,755件
このうち、バストイレ別物件は
94,796件
たしかに市場物件は
76.5%がバストイレ別物件で、残りがバストイレ一緒物件なんで、ほぼニーズと合致しています。
とはいえ、3万件はバストイレ一緒物件ですから、これを改修しないことには競争力が落ちてしまいますね。
スーモジャーナルさんには、もう一歩踏み込んでもらって、
・20�屬離丱好肇ぅ谿貊鑛�件
・18�屬離丱好肇ぅ貶綿�件
さーどっちがいい！
というアンケートを取ってほしいかなぁ。
これで、バストイレ別物件が上のアンケートが取れれば、全国の不動産管理会社はこぞってリフォーム提案しに行けるんですよねぇ。
2016年12月30日
Facebookで映画を語る不動産屋を一年やってました。
今年は見た映画は11本。
複数回見た映画は、スターウォーズエピソード7(正確には年末から年始にかけてだけど)、シンゴジラ、君の名はの3本。
別に多い本数ではないです。映画好きからしたら普通です。
今年は年始から「映画を語る不動産屋」を意識した活動をしてきたわけで、「あの映画どーだった？」って聞かれることが多かったですね。
映画が好きな人から不動産の相談もありました。
映画が好きな人だって不動産に困ってる人だってそりゃいるでしょう。
この業界の人らみんなバカにしたりするんですけど、なんでみんな好きなこと発信しねぇんだろって思います。
サーフィン好きだってゴルフ好きだって車好きだって不動産に困ってんですよ。
あなたが不動産屋だから、お客様は信頼するんじゃなくて、たまたま趣味の合う人が不動産に困ってる人と不動産屋の組み合わせだっただけで、別にそこに姑息な金の匂いのためにしたわけじゃなく、好きなことを好きなように発信しただけです。
金のためにSNSやる人は多分バカです。
趣味と遊びです。こんなものは。
でも私は趣味も遊びもちゃんとできない人は仕事に対して信用できねぇなーと思いますけどね。
まぁ、人やお客様と出会う接触ポイントがどんどん増えてる世界で、営業は営業だけしてればいいっていう時代はもう終わりだと思いますけどね。
複数回見た映画は、スターウォーズエピソード7(正確には年末から年始にかけてだけど)、シンゴジラ、君の名はの3本。
別に多い本数ではないです。映画好きからしたら普通です。
今年は年始から「映画を語る不動産屋」を意識した活動をしてきたわけで、「あの映画どーだった？」って聞かれることが多かったですね。
映画が好きな人から不動産の相談もありました。
映画が好きな人だって不動産に困ってる人だってそりゃいるでしょう。
この業界の人らみんなバカにしたりするんですけど、なんでみんな好きなこと発信しねぇんだろって思います。
サーフィン好きだってゴルフ好きだって車好きだって不動産に困ってんですよ。
あなたが不動産屋だから、お客様は信頼するんじゃなくて、たまたま趣味の合う人が不動産に困ってる人と不動産屋の組み合わせだっただけで、別にそこに姑息な金の匂いのためにしたわけじゃなく、好きなことを好きなように発信しただけです。
金のためにSNSやる人は多分バカです。
趣味と遊びです。こんなものは。
でも私は趣味も遊びもちゃんとできない人は仕事に対して信用できねぇなーと思いますけどね。
まぁ、人やお客様と出会う接触ポイントがどんどん増えてる世界で、営業は営業だけしてればいいっていう時代はもう終わりだと思いますけどね。
2016年11月15日
【LINEブログを更新】不動産屋におとり広告被害受けたことありませんか？
LINEブログを使ってみるので、おやすみする件
LINEブログをはじめます。
ブログタイトルとか無いけど、これです。
このサイトは閉じません。
なんだかんだカスタマイズ性の高いライブドアブログ好きですしね。
もっとも好き勝手書いてただけなんで休むもクソもなく、当面は同時更新的にしてLINEブログへのリンクを貼った上であーだこーだ書きながら適度に更新していきます。
不動産のつっこみやすいことばっかり書いていたので、それもなんか自分らしくなく。もっと、幅広い感じで不動産屋が言うっていうところを前面に押し出していきたいと思います。
当面はLINEブログをお願いします。
ブログタイトルとか無いけど、これです。
このサイトは閉じません。
なんだかんだカスタマイズ性の高いライブドアブログ好きですしね。
もっとも好き勝手書いてただけなんで休むもクソもなく、当面は同時更新的にしてLINEブログへのリンクを貼った上であーだこーだ書きながら適度に更新していきます。
不動産のつっこみやすいことばっかり書いていたので、それもなんか自分らしくなく。もっと、幅広い感じで不動産屋が言うっていうところを前面に押し出していきたいと思います。
当面はLINEブログをお願いします。
