February 2012

February 27, 2012

フラット35 Sエコ

昨年3月11日の東日本大震災以来、省エネルギーや耐震性の住宅への関心が高まっています。

そんな世の中を反映して、震災からの復興、住宅の省CO2対策を推進するために、長期間金利の変わらない住宅ローン【フラット35】の金利が一定期間引き下げられる制度【フラット35】Sエコが創設されました。

■【フラット35】の金利が引き下げられる制度とは?

住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して設けられた【フラット35】は、資金の受け取り時に返済終了までの金利、返済額が確定する長期固定金利住宅ローン。

そのため、長期にわたるライフプランが立てやすく、繰上返済の手数料もかかりません。

【フラット35】は、取扱金融機関の窓口で申し込むことができます。

【フラット35】を申し込んだ方のうち、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性に優れた住宅を建設、購入する場合は、一定期間金利が引き下げられる【フラット35】Sベーシックが利用可能です。

これは従来の【フラット35】の金利から年0.3%引き下げられるものです。

さらに、昨年の12月1日以降に資金を受け取る人を対象に、新制度【フラット35】Sエコが創設されました。

この制度は、東日本大震災からの復興と、住宅の省CO2対策の推進を目的としたもので、特に『省エネルギー性』に優れた住宅を建設、購入する場合、【フラット35】Sベーシックよりも、さらに金利が引き下げられます。

■【フラット35】Sエコの対象となる住宅の条件は?金利はどれくらい?

【フラット35】Sベーシックでの金利引き下げ幅は、年▲0.3%。

【フラット35】Sエコでは、当初5年間は、東日本大震災の被災地では年▲1.0%、被災地以外では年▲0.7%に拡大されます。

●【フラット35】Sエコ金利Aプランの場合

⇒当初5年間▲0.7%(被災地では▲1.0% ※6年目以降20年目までは、▲0.3%となります)

○対象となる住宅

<新築・中古共通>※下記のいずれか1つ以上適合のこと。

・省エネルギー性(一戸建てに限る)「トップランナー基準」
・耐久性・可変性(長期優良住宅)
・省エネルギー性+耐震性
・省エネルギー性+バリアフリー性

<中古>※下記のいずれか1つ以上適合のこと。

・省エネルギー性+耐震性
・省エネルギー性+バリアフリー性

●【フラット35】Sエコ金利Bプランの場合

⇒当初5年間▲0.7%(被災地では▲1.0% ※6年目以降10年目までは、▲0.3%となります)

○対象となる住宅

<新築・中古共通>

・省エネルギー性

■【フラット35】Sを利用する上での注意点

【フラット35】Sエコは、平成23年10月1日以降に住宅ローンを申し込み、12月1日以降に資金を受け取る場合に利用できます。

申し込み期限は、平成24年10月31日申し込み分まで。

ただ、【フラット35】Sエコ、【フラット35】Sベーシックには予算金額が定められています。

その予算金額に達した場合は、申し込み期限前でも受付が終了しますので、ご注意ください。

また、平成24年度政府予算の成立を前提とし、借入可能額の上限や金利引き下げ期間が短縮される予定です。

詳細は、住宅金融支援機構のサイトで確認されることをおすすめします。

▼住宅金融支援機構サイト
http://regist.orix-mail.net/u/No/2265/cI-R9AH7ci0D_262480/cc4458.html

住宅の購入や建て替えは、人生の中でも大きな出費となります。
その点、住宅資金の借り入れ金利が引き下げられるのは、非常に助かりますね。

今年、住宅の購入や建て替えなどを予定されている方は、【フラット35】Sエコに該当するような住宅を検討されてはいかがでしょうか。


photion at 07:25|Permalink不動産 

February 10, 2012

【住宅ローン】変動から長期固定

振り返れば、われわれサラリーマンは夢のマイホーム資金をいかに借りるかについて頭を悩ませ、心を砕いてきた。

そもそも住宅ローンは、1994年までは全期間固定型か変動金利型しかなかったことをご記憶だろうか。

「バブル期に変動金利は1988年の5.8%から90年には8.5%くらいまで上昇しました。そこから長期金利が低下の一途を辿るなか、1994年に固定金利期間選択型が登場し、経済停滞のなかでも住宅購入意欲を促してきたという背景があります」(東京FPコンサルティング代表の紀平正幸氏)

ちなみに、変動金利型は金融機関が企業に融資をする時のベースの金利となる「短期プライムレート(短プラ)」、3年や5年といった一定期間の固定金利期間選択型は金融機関が企業に融資する特別な金利(デリバティブ金利)の一種である「円金利スワップレート」をベースに決められる。そして、住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で提供する『フラット35』に代表される全期間固定型は10年もの国債の金利(長期金利)がベースとなる。

バブル崩壊後、変動金利は下がり続け、「新規ローンの獲得に躍起になった銀行のPRなどもあって、多くの人たちは固定から変動へと借り換えを進めていきました」(紀平氏)。

ところが、2000年8月に経済見通しが明るいとして日銀がゼロ金利政策を解除。短プラも上昇し、「変動のまま放っておけば傷は深まると考えて、今度は固定に乗り換える人が続出。当時のマネー雑誌を見ても、『長期固定に切り替えましょう』などとさかんに報道されていました」(紀平氏)

その後、ITバブルの崩壊で2001年3月には量的緩和を余儀なくされ、短プラは元に戻った。

混乱はそれでは終わらない。次の波は、2006年3月だった。紀平氏の話。

「2006年3月に量的緩和の解除に踏み切り、同年7月にはゼロ金利政策を解除。そして2007年2月に利上げをしたものの、2008年10月にはリーマン・ショックを受けて7年7か月ぶりの利下げ、同年12月にも追加利下げをする迷走が続きました」

その間、変動型の基準金利(短プラ+1%)は2006年7月時点の2.375%から最大2.875%まで上がったが、2009年2月には2.475%へと落ち着いた。それに対し、3年や5年といった固定期間選択型の基準金利は2.25%から3.15%へと上昇。

「変動金利は日銀の政策金利が見直されていないと上げることはできませんが、固定期間選択型は銀行の思惑で上げることができるため、そうした差が生じた」(紀平氏)

にもかかわらず、当時は「さらに変動金利が上がるのではないかといった不安から、より金利が高くなるのはわかっていても固定期間選択型に乗り換える人が続出したんです」

紀平氏がいうように、過去20年の住宅ローン金利は、経済情勢や金融政策によって庶民が右往左往させられた歴史だったのである。

結局、短プラは2009年1月から現在まで1.475%のまま。2007年に変動から長期固定に切り替えたある40代会社員は、「変動だとまだ上がってしまうと踏んで3%強の金利で借り換えてしまったが、今では後悔している」と臍(ほぞ)をかむ。

そして、2012年は国債暴落による金利上昇の恐怖にさいなまれている。


photion at 10:23|Permalink不動産 

February 03, 2012

いろいろな債権の短期消滅時効

日本の法律では、債権の消滅時効期間は、原則として10年です。
例えば、個人間で、ある物品の購入契約を締結した場合、その代金債権は、原則として10年で時効になります。

もっとも、この原則には様々な例外があります。
まず、商売をしている人達の間では、10年という期間はあまりに気長すぎる期間であるため、半分の5年がむしろ原則とされています。馴染み易い例としては、銀行や、消費者金融会社の貸付金などの時効は5年です。

同じく、5年の時効にかかるものとして、マンション管理組合が区分所有者に対して有する管理費・修繕積立金があります。区分所有者が管理費・修繕積立金を払わない場合、マンション管理組合は区分所有者に対して、これらの支払を請求できるわけですが、その支払い請求権は5年で時効にかかります。
なお、公務員の給料債権も5年で時効にかかります。

次に、3年の時効にかかる権利としては、医師の診療費、工事の請負代金請求権などがあります。

さらに、2年の時効にかかる権利としては、生産者や、卸売商人、小売商人が物を売却した場合の売掛代金債権があります。
なお、不動産会社が不動産を売却した場合の売買代金債権も、ここでいう売掛代金債権に含まれるのかついては、争いはあると思いますが、含まれないと考えるのが一般的です。

その他にも、注文を受注して製造販売する業者の代金債権や、学校や学習塾などの授業料、雇用関係に基づく賃金債権なども2年の時効にかかります。

最後に、1年の時効にかかる権利としては、運送代金や、飲食店などの飲食代金、動産の賃料(レンタカーやレンタルビデオなどがその例です)などが挙げられます。

このように、一般的な日常生活の中で発生することのある権利・義務についても、短期間で消滅時効にかかるものもありますので、権利を行使する側、される側を問わず、その権利が時効にかからないよう時効の管理をきちんとしておくことが必要といえるでしょう。


photion at 07:35|Permalink金融