プロズ社長Blog 福岡の不動産投資徒然日記

福岡市中央区で不動産投資、不動産賃貸、不動産売買事業を行っているプロズ株式会社の代表取締役のブログです。

福岡の不動産の価格

昨今、感じていたこと。
そして、昨日の情報交換会で他のメンバーが同じことを口にして、やはりそうかと思ったこと。


福岡の不動産の価格が上昇している?

先日、入札のあった収益物件。
築5年程の1Kタイプ。
表面利回りで9%以下はないだろうと思っていたら、

はっきりした価格は伝わってきていないが、

何と、表面利回り8%を切れた価格での応札があったとのこと。

マンション用地の入札でも相場の5割増しに近い価格で応札があったとのこと。

いくらか賃貸市場が回復傾向にあるとはいえ、家賃の上昇はまだまだ見込める段階ではなく、分譲マンションも高価格のものは売れにくい市況の中で。

だが、結果は結果。この傾向の中で対策を考えないと。

春の準備

「春の準備」と書くと不動産業者的には、春の募集シーズンに向けての対策ということになるのでしょうが。
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すいません、私の趣味の話で。
本来、福岡の不動産投資の情報を発信する目的で始めたブログ、ネタが少ないので趣味の釣りをアップし始め、ついに菜園ネタ。
2年程前から福岡市営の菜園を借りて野菜作りをやっています。
冬物の大根等を片付け、春物を植える準備をしました。

ここ、福岡市営ですが、昨年から運営者が民間委託となりました。俗にいうPFIということですかね。
それで、少し変わったことがあります。

園内に若い人が増えて活気が出てきたこと。
委託を受けた業者がゴミ収集の事業もやっているようで、捨てれるゴミの範囲が増えたこと。
そして、
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1ヶ月前に畝に出来ていた穴。
動物の足跡とかではなくて、どうみても人工的な穴。他の畝にも同じような位置に有りました。
「宇宙人でも来たか!?」
その内に指導員の方が巡回に来るだろうから何か聞いてみようと思いながらなかなか回ってこなくて、昨日、やっと聞けました。
「この穴、何と思う?」
「あぁ、それ土の酸性度を計った時の穴。全部の畑を計ったよ。その結果は集会所に張り出してある。」
とのことです。
今までには無かったこと。
やはり、民間に任せた方がサービスが良くなるのかな。

しかし、今までは、行っていると一度は顔を合わせていた指導員の方にあまり合わなくなりました。ちょっと寂しい。
このあたりは経費節減なのかな。

最後に昨日の収穫物。
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物件調査

昨日、先週入手した物件情報の中で「これは面白い物件かもしれない。」と思える物件があったので見て来ました。
中央、東、南と市内広域に渡って。
土地2件、既築のマンション、アパート各1件。

結果は、どれも、いまひとつ。最近、なかなか良い物件が出ません。

不動産は、やはり現地に行って見てみないと。
資料で見ていると良さそうだけど、現地に行って見ると高低差があったり、思いのほか道路が狭かったり、日照が良くなかったり、です。

で、最後に今度、売却を預かる物件を見に。
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鉄骨3階建 2DKのアパート、平成初期の建物だけど地下鉄駅も徒歩圏だし、後は価格次第だけど、売主さんちょっと強気。
希望価格7,000万円。表面利回りで10%ちょっと切ります。
ご興味ある方は、お問い合わせ下さい。

勉強会

昨日は、RECの定例会でフェイスブックの勉強会、第2弾でした。

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昨年の夏ごろ、高校時代の同級生から「同窓会の連絡に使うからFBに登録しろ」とのメールが。
「今までのメールで良いじゃん。」
「いいから登録しろ。」
「わかった。」
で、登録。その後、写真をアップする訳でもなく、何かを投稿するわけでもなく、なに気に覗くくらいでしたが、高校の同級生はある意味当たり前として、いつの間にか同じ業界の人、中学の同級生から友達の申請を頂きました。

それでも、いまひとつ使い方が解らない。
時代の最先端を行く不動産業者の集い(?)であるはずのRECメンバーも、先々月の例会の時にFBの勉強会を行なって
「へ〜、そんな物なんだ。」
と、知った人が多く、そこで今回はスマートフォン等を持ち寄って登録していない人は登録から行う実践講座となりました。
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登録に悪戦苦闘する場面もありましたが、その内、場内で「あっ、友達申請が来た。」「承認返した。」との声が上がるようになり、皆、無事入口には立てたようです。

そんな中で「FB勉強中」を投稿すると、わずかの間にコメントや「いいね」を数件頂きました。
改めてFBの情報発信力を感じた日となりました。

驚き

今般、売却の依頼を受けた中央区にある平成5年築 21屬裡Kの区分所有の物件。
査定は300万円。それで売主も了解して頂きました。

で、販売用の物件資料を作るために購入当時のパンフレット等があれば送って下さいとお願いして、届いた書類を見ていてびっくり。

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新築時の購入価格 2,280万円!!

この当時、新築での家賃設定が、この辺の1Kだと5.5万円位だったので当時の表面利回りでも2.8%。
そして、何と19年間で約2,000万円の価格下落。

バブル崩壊後も元気な街と言われた福岡、今のような不動産投資理論が無く、家賃収入が資産形成を助けてくれる、との考え方がまかり通っていたことを思い出します。すなわち、当時は、この物件は19年後も2,280万円以上の価値があると思われていたのです。

やはり不動産投資は、ひとつ間違うと恐ろしい。
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