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2015年03月21日

住宅購入費を浮かせる小技集 by ど素人

不動産購入記」の続きです。あくまで私が住宅を購入した5年ぐらい前の記憶だけで書いていますので、今でも通用する内容なのかまでは保証できませんが。。


不動産業者への仲介手数料は、一般に不動産価格から一律に計算される金額に相場が決まっています。なのでほとんどの業者で均一なのですが、その金額から割引することをウリにしている業者もあるのです。私がネットで探し出したのは相場の半額をうたった業者でした。

さっそく訪れて「物件は決まっています、手数料半額という理由だけで来ました」と言うと、ならば話は早いということで、早速契約手続きを進めました。「物件を見学もせずに買うのは不自然だから」と言われたので、形だけ再度見学しに行ったのを覚えています。



不動産登記も知識さえつければ自分で出来るようですが、そんな時間がなかったのでHPを開設している司法書士に片っ端から見積もりを依頼して、最安値を提示してくれた人に直接依頼しました。不動産業者に任せるよりも随分安くつきました。これは住宅ローンの銀行やリフォーム業者にも同じ事が言えます。

それから引越費用も、こちらに書いた内容を参考にニセ電話作戦を使うなりすればかなり値切れそうです。なりふり構わないなら、複数の業者を同時に呼び寄せて見積もらせるという悪魔の戦略も存在しますw


住んでいた賃貸住宅を退去する場合は、理論武装すれば退去費用を下げられるケースが多いはずです。私は悪徳大家が吹っかけて来た要求に真っ向から対立し、何なら訴訟でもいいですよという姿勢を貫いて矛を収めさせました。頭の古い大家ほど勉強もせずに好き勝手抜かすので注意が必要です。

強気交渉の原動力になったのは、国土交通省の原状回復ガイドラインです。確か6年以上住んでいれば基本的に壁紙やフロアの汚れや破損に対して敷金・保証金以上のお金を追加で払う必要は無いといった、思ったより借主側に有利な内容でした。

書き切れないですが他にも小技を駆使して何かと安く上げました。方法を模索すればするほど、幾らでも安くできるのが住宅購入関連費だいうのが率直な感想です。
 
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2015年03月20日

不動産購入記

不動産購入時のお話でも書いてみたいと思います。私のたった1回だけの購入経験に基づいた薄っぺらい内容ですが、何かのお役に立つかも知れません。事前準備と工夫であらゆる付帯費用を浮かせたという、5年ほど前のお話です。


私の業界は異動や転勤が常なので住宅の購入には消極的だったのですが、35歳くらいで家計を見直して家賃の高さが気になっていたタイミングで、一軒家の新築が1000万円というチラシが入ったのです。

そんなに安いのならと早速その業者を訪問してチラシの話をすると、担当の人はいきなり謝って来ました。1000万円は建物だけの価格表示であって、実際には土地も合わせて2000万円以上するというのです。それくらい大げさに書かないと誰も来てくれないんです、すみませんとのことでしたw



おいおいJAROに言うぞとも思いましたが、正直さが憎めなかったので少し話を聞いてみることにしました。そして私の趣向なら中古マンションが向いているということになり、さっそく物件を1つだけ見に行きました。その時の衝撃は今でも覚えています。「あ、ここに住みたい」と直感したんです。

さっそく見積もってもらったのですが、不動産の価格はともかくとして、それに付随する諸経費があまりにも高い点が引っかかり、購入しようという気にはなかなかなれませんでした。誰でも初めて不動産を購入する時は同じことを感じると思います。


その後も不動産業者を幾つか回り計10件ほど見学した末、第一印象を取って最初の物件に決めました。そして色々と調査して諸経費を浮かせて行ったのですが、そのあたりはまた次回書くことにします。

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2015年01月21日

不動産投資について教えて

今日は珍しく不動産投資に関するお話でも書いてみることにします。

資産を増やすことより減らさないことを優先している今となってはもう手を出すこともないとは思いますが、自宅マンションを購入した頃に投資用の賃貸物件の購入を検討した時期がありました。

高額な物件を購入したのに誰も入居しないリスクだけは避けたかったので、2000万円の物件を1件とか、1000万円を2件とかいう形よりも、200万円を10件持つような株式用語でいうところの「バスケット買い」が何となく好みで、そういう激安物件を中心に調べていました。例えばこんなサイトです。



この記事を書くために今改めて見てみても当時と変わらず、そんな値段で購入できて利回り15%なんて物件がザラにあります。しかも今現在すでに入居者がいて賃貸中という物件もザラなのです。何でそんなオイシイ物件を高々数百万円のために売る人がいるのかが逆に不思議です。

一体どんなカラクリになっているのでしょうか?当時は詳しい人が周りにいなかったので、よく分からなくて不完全燃焼のまま断念しました。今はブロ友に不動産に詳しい方々もいますので、改めて話題にしてみた次第です。お分かりの方、是非教えてください。

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2014年08月22日

嘘つき引越し業者と駆け引き

引越しの見積もりを取ったという消費しないピノキオさんの記事を読み、そういえば私も今の家に引っ越した時に無料見積もりを利用したこと、そしてラッキーな経験をしたことを思い出しました。


荷物内容や概算量に関する設問に逐一答えて一括見積もりサイトに登録したのですが、完了した直後に各社から次々と電話がかかって来ました。見積もりに行くから時間を作れとの事で、それじゃ面倒な設問に頑張って答えた意味ないやんと脱力感に見舞われたのを覚えていますw

きりがないので主要な数社だけ来てもらう事にしました。最初に来た業者は高値をふっかけてきましたが、最悪自前で運ぶ腹をくくっていた私が値切り倒す形となり、何度か上司と電話相談するために中座した末、ついに上司を説得しましたと言って「他の業者には絶対不可能な料金」を提示して来ました。




その代わり今すぐ書類にサインして下さい、そして他社の見積もりはキャンセルして下さいとのことでした。そのセリフが出る時点で「他の業者には絶対不可能な料金」という確信が無いってことやんと思いつつも、値切り疲れたしこの程度でいいかと納得して書類を書き始めました。

書いている途中、電話が鳴りました。他業者からでした。私はこれ幸いと、今〇〇円で契約しようとしているところだと告げました。案の定電話の相手はウチなら△△円でやりますよと切り出して来ました。目の前の相手にそれを告げると渋々△△円で良いです・・・と言ったので、電話の方はお断りしました。


目の前の相手は他社はキャンセルして下さいって言いましたよねと引きつる表情を隠せていませんでした。いやいや、契約前の口約束など無効でしょうと私は涼しい顔です。当然です、何で即座に独断で△△円に下げられたのかな~?上司への電話も全部ポーズやろ~?と見透かしたわけですから。

正直なだけじゃ仕事にもならないでしょうけど、平気で嘘をつくのは駄目です。
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2014年03月26日

住宅購入は節税ですか?

不動産売買に関するCS番組があったので、何となく見ていました。番組内で不動産に詳しい先生みたいな人が言うには住宅を購入することは節税をしているのと同じとのことです。一体どういうことなのかと興味を持って聞いていると次のように説明されていました。


賃貸物件を借りると家主に家賃を支払いますが、家主はその中から税金を払う事になります。つまりその税金分は家賃に転嫁され、家賃はそれだけ高く設定されていることになるわけです。

その考え方で行くと、住宅を購入してそこに住むということは、家主である自分自身に対して月々の家賃を払っているようなものですが、そのお金は実際に受け渡しされるものでは無いため、税金がかかりません。つまり節税をしているということになります。


不動産には詳しくありませんし、そういう観点で考えたことはありませんでした。だから最初はなるほどなと思ったのですが、何なんだろうこの違和感は?

住宅の購入時には税金を払いますし、固定資産税だって毎年払います。賃貸の家賃に転嫁される税金は家主の所得にもよるのでしょうが、それらをどう比べて節税と言っているのでしょうか?私がわかっていないだけかも知れませんが、どうもしっくり行きません。


少なくとも住宅を購入する最大のメリットは「家賃を払わなくて済む」事であり、家賃に含まれるであろう税金自体もそのメリットに含めて考える方が自然です。例えば税込み105円の物を買わなくて済むメリットを、買わないで済むメリット+5円の節税メリット、なんていちいち分けて考えなくないですか?

つまりこの先生の主張は「消費をしない事は節税なんですよ」といった理屈と同レベルだと思うのですが、不動産の考え方に詳しくて先生の真意が理解できる方、もしいたら教えて。

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2014年02月11日

住宅ローンも一考の余地あり

住宅購入の際、新築へのこだわりが全く無かったので中古マンションを購入しリフォームしました。新築は住んだ瞬間に中古物件に変身し価値が暴落するので非効率というのは以前にも書いたと思います。


効率至上主義の私はコスパ重視ですから、不動産に限らず中古品への抵抗感が全くありません。しかし新築への強いこだわりを持つ人は多いです。こだわると決めた部分なのであればお金をかけても良いとは思うのですが、大部分をローンにしてまで購入するというのはどうなのでしょうか。

このあたりは以前、消費しないピノキオさんが記事に書かれていましたので、私は100%これと同じ意見ということでこれ以上は述べませんが、住宅ローンのメリットについても1点書いてみたいと思います。


外債や外債投信で利回り3%程度の商品はいくらでもあります。一方、住宅ローンの変動金利は1%程度です。つまり期待値だけで考えると、一括購入する現金を持っていたとしてもあえてローンを切り、現金は運用資金とする方が正解なのです(但しローンに付帯する保証料やら団信保険といったコストも要考慮)。

金利が途中で変動する可能性もありますが、その場合は繰り上げ返済する手もありますし、上記の発想は資金効率重視の方法論としてはアリだと思います。但しあくまで期待値だけでの計算であり、結局どこまでリスクを取れるかこそが重要なので、高額のローンには向きませんが。


私の購入した物件は格安だったためこの考え方に基づいて話を進めていたのですが、直前で思い直して一括購入に変更しました。ローンが何となく面倒になったからです。それが正解だったか不正解だったかはまだ現時点では分かりません。

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2013年10月19日

家を建てると偉い?

先日テレビを見ていたら、タレントが一般家庭を訪れてインタビューするという企画がありました。その回はかなり細部までこだわった立派な一戸建てを建てた30代前半の夫婦で、タレントはしきりに「まだ若いのにしっかりしているなあ」と誉めていました。


私はそこに何とも言えない違和感を感じました。その物件の立地条件はわからないですが、たとえ郊外にあったとしてもその立派な造りからしてかなりの値段だったと思います。。話を聞いていても特別高給とは思えないごく普通の家庭的な雰囲気の夫婦がそれを建てたというわけです。

悪い言い方をすれば「分不相応」です。30代前半の若さで相当な額のローンを抱えたはずで、経済状況がこれから先どうなるかが見えない上に、いったん職を失えば正社員として再就職するのも難しい時代です。うつ病も社会問題化しています。そんな中でその夫婦はギャンブル的な選択をしたのです。


もちろん拘りは人それぞれで、住居がその夫婦にとっての拘りだったのでしょうし、リスクを取ってでも手に入れたい物もあるはずです。それの何が悪いとも思いません。でも「しっかりしている」の表現には違和感を禁じ得ません。私の感覚では、しっかりしている人は卵を1つの皿には盛らないからです。

私なら「リスクを恐れずよくぞ自分達の意志を貫き通したなぁ~」とか「中途半端な事をせず腹がすわってるなぁ~」とか、そういう言葉で誉めますけどね。その方がしっくり来ると思います。


私も持ち家ですが、それは家賃という経費をかけないための手段に過ぎません。家を持っていれば偉くて借家じゃ半人前みたいな、男たるもの自分の城を持ってナンボみたいな発想はもう古いと思うんですよね。

確かに結婚した時や住居を購入した時は、人生の次のステージに進んだような感覚になったものでした。でもそんなのは自己満足というか錯覚みたいなもので、本質はな~んも変わりませんね。

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2013年09月10日

新築物件とその恐怖

勤務先の業務縮小が止まりません。割と近くて知り合いも多くいた部署が大阪拠点から消滅する事になりました。全員が別の部門への異動か、海外へ転勤かを余儀なくされます。

それなりの年齢で全く畑違いの部門へ飛ばされるのも大変ですが、一生今の勤務地だろうと思って会社の近くに家を建てたのに転勤を余儀なくされるというのはもっと悲惨です。少なくともそういう人を2人知っていますし、他にも多数いらっしゃるものだと思います。


いや一概に悲惨とは言い切れません。これを機会に持ち家を賃貸物件にするという選択もあるからです。投資なんて全く興味のなかった人達にとっては、こういう機会でもなければ入口が無いでしょうから。後で考えたらこの転勤のお陰で経済的に豊かになれた、なんて事になるかも知れません。

でもある程度のリスクを許容できるくらいの余裕が無ければそれも無理で、泣く泣く売却して目先の資金を作らざるを得なかったりもするんだろうなあ。ローンが残ってたりしたら一体どうするんだろう?単身赴任?うーん、考えるほど悲惨過ぎ。さすがに聞けないですね。


新築物件にこだわる人は私の周囲にも結構いて、昔からその心理が理解できません。新築物件も自分が住んだ瞬間に中古物件です。何故その一瞬の「新築」に拘るのか?例え中古物件でもリフォームすれば、少なくとも目や体に触れる部分は新築と何も変わらないのにね。

過度に数学思考で効率至上主義の私としては、中古品ほど効率的な買い物は無いと思います。価格的に非効率な新築の物件をそれでも手に入れたいと思うのは、きっとそういった費用対効果的な考え方ではなくステータス的な発想なんでしょうね。現実主義と理想主義の違いといったところでしょうか。


どちらが良くてどちらが悪いとかでは無いですが、ステータスなんて発想はとっくに捨ててしまった私には理解できなくて当然なのかも知れません。そもそもステータスというものは、国や企業が経済発展のために作り出した対多数派仕様のまやかしに過ぎないと思うのです。

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practice_retire at 08:45|PermalinkComments(4)

2013年08月08日

住居について

消費しないピノキオさんの住宅についての記事に誘発されて、私も住宅のことを書いてみようと思います。思えばこのネタも投信ネタ同様、いずれ書くと言って放置したままでした。。


私は中古で購入したマンションに住んでいます。間取りは4LDK、平米数は忘れましたがかなり広い部類で、南向きです。2人で住むには贅沢すぎるくらいです。

清掃も行き届いており、外観はけっこう立派だと思います。また大周囲にお店も多いですし、空きが出ればすぐに埋まるのでかなり人気はありそうです。


・・・などと褒め称えてみましたが、値段はと言うとリフォーム代を入れて2000万円もかかりませんでした。こんなに良いマンションが安い理由はただ一つ、駅から遠いのです。バス停はもう少し近くにありますが、電車とバスの乗り継ぎってけっこう不便です。


この物件を見つけたときにはその割安さに正直驚愕しました。私はそもそも自転車での遠出が趣味なので駅まで遠いくらいはノープロブレムなのです。休日に電車で出かけること自体がほとんどなく、通勤も含めて全て自転車ですので。

買い物というものは悪条件を1つ飲めば一気に割安になる事が多いものです。そこに相当な我慢が必要ならば熟考が必要でしょうが、自分の耐性とマッチしていれば無条件にお得だという良い例だと思います。

長くなってしまったので、続きはまた次の機会に書きたいと思っています。
・新築と中古について
・ローンについて

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practice_retire at 08:51|PermalinkComments(6)