【コラム】2017年の住宅市場大乱を避けるには=韓国(中央日報)
2017〜2018年の住宅市場大乱説が広がっているのは良いことだ。警戒心を持って経済主導者が総力対応する契機にできるためだ。2年ほど後には韓国の住宅市場がハードランディングして価格が落ち取り引きが途絶えるだろうという警告は説得力ある。今年の住宅許認可と分譲量が過去最大を記録中であるのは普通ではない。これら住宅の入居がピークとなる2年後には市場が供給優位に急反転する可能性がある。しかもこの時は生産・消費の主力人口が減少する「人口の崖」と大統領選挙にともなう政策混乱などもかみ合わさる時期だ。ややもすると世界的な資金事情悪化のような外圧でも加われば事態はひどいことになりかねない。

しかし予告された経済危機はこないものだ。危機説に多くの人が共感すればこれを避けるために急いで行動するはずだからだ。2017年の住宅市場大乱は現在のような状況が放置されそのまま進行した場合の話だ。遅い感はあるが、まだ備える時間は残っている。いかに大きな台風が来てもあらかじめ塀をしっかりと積んで屋根を直しておけば被害を最小化できないだろうか。

政府から事態の深刻性を悟って動かなければならない。金を借りて家を買わせる方式で住宅市場と内需に燃料を入れ火をつける効果はすでに十分に得た。住宅市場は正常化を超えてバブル段階に進入したところが多いと見るのが正しい。この2年間にマンション分譲価格が平均20%も上がったのは過熱だ。建設会社関係者に聞けば2年後の大乱説にほとんどが同調する。その一方で、調子の良い時に買っておこうという考えから時限爆弾を回すゲームを継続する。政府はそのゲームボードを敷いて幇助した。

ここでためらえば歴史の罪人になる。金融委員会は貸し付け元金と利子を同時に返していくようにする住宅貸し出し制度改善を強力に押し進めなければならない。来年の施行を控えすでに「こうしているうちに住宅景気が冷え込んだら責任を負うのか」という声が出る。あきれた話だ。償還能力が足りない人たちに利子だけ払わせる貸し付けをして住宅価格を上げたところで結局は「砂の城」だ。砂の城が大きくなるほど崩れる時の衝撃は倍加される。国土交通部は建設業界が住宅供給量を調節するよう誘導しなければならない。後になって入居放棄事態で資金難に追いやられる建設会社は救済しないという警告を明確にする必要がある。

韓国銀行の役割も重要だ。米国が金利を上げるからと中途半端に動いて家計負債の信管に触れることはなくさなければならない。韓国と米国の基準金利の差は現在1.5%でバッファーは十分な方だ。もし住宅市場危機が金融市場に転移する兆しがみられるならば果敢に金利を下げるカードも動員しなければならない。住宅購入者も慎重であるべきだ。家を買って金を儲けた時代は過ぎ去った。実需要者の立場から家の価値を見て長く住む所を選択しなければならない。借り入れの割合は住宅価格の40%以内に抑えるのが望ましい。

住宅価格の適正性を考え損失を避ける方法をひとつ紹介する。米国など先進国の住宅市場で通用する「5%収益ルール」だ。米国の人たちは住宅を買うかやめるか天秤にかける時にはその家から出る賃貸収益が5%になるかから確認する。年間1%の税金と1%の減価償却費などを差し引いて、実質投資収益が3%にはならなければならないという計算からだ。これは住宅貸し出し金利と概ね合致する。例えば5億ウォンの家ならば年間賃貸収益が2500万ウォン(月貰で約200万ウォン)はなければならないとみるものだ。

韓国では米国より低い「4%ルール」を適用してもよさそうだ。税金負担がまだ小さく、鉄骨マンションの特性上減価償却も大きくないためだ。5億ウォン相場の家ならば年2000万ウォン(月165万ウォン)、10億ウォンの家なら年4000万ウォン(月330万ウォン)の賃貸収益が出てこそ適当だという話だ。わが町内はどうなのか住宅価格から保証金を抜いた金額に対しこれを代入してみよう。現在の首都圏郊外周辺と地方には賃貸収益が4%に満たない家が増加している。バブルの兆候だ。日本の事例を見ても住宅市場沈滞は大都市中心よりは周辺部と地方が激しかった。日本の住宅価格下落は地域別に賃貸収益率3〜5%が確保される線で止まった。
(引用ここまで)

 2017年には不動産大暴落が起きない、なぜなら大暴落が予想されているからだ……ですか。
 なにをして大暴落とするのか、なにをしてただの暴落とするのかっていう問題がありますが。

 暴落はする。間違いなくします。
 実需を失っているのに低金利と規制緩和で無理矢理に経済成長をプラスに持ってきたくらいの不動産バブルを起こしたのですから、その反動は確実にくる。

 事前予想云々を言うならサブプライムだって事前に予想されていましたわ。
 ま、その上で「サブプライムローンはアメリカにある不動産ローンの数パーセントに過ぎないから大丈夫」っていう見方をしている経済評論家が多かったのですけどね。

 サブプライムの場合は証券化されていて、その証券がどの信託に含まれているのか分からないことから市場が疑心暗鬼になってしまったという部分が大きかったのですけども。
 まあ、韓国の不動産ローンに関してはそのあたりの証券化というような部分はありませんが。

 なにしろ韓国に存在する資産の9割が不動産なのですから。
 仮に不動産価格が1割減ったら、韓国全体の資産が9%消滅する。そこからドミノ倒しが起きるのか、起きないのか。
 韓国人が資産を現金化しようとするのか、しないのか。

 楽韓Webでは2012年から不動産爆弾は炸裂する、という話をしています。
 2003年にあったカード大乱の不動産版ではないかと考えているのですが。さて。

中国バブル崩壊
日本経済新聞社
日本経済新聞出版社
2015-10-30