集団融資規制...地方は「災害」、江南は「まあ」(マネートゥデイ/朝鮮語)
これまで住宅ローンの規制をかわしていた中途金貸し出し(集団融資)まで規制の対象に上昇し、既存の住宅取引市場に続き、分譲市場まで萎縮しかねないという懸念が出ている。政府の融資規制の強化がソウル江南再建築、釜山などで過熱の様相を見せているいくつかの分譲市場を落ち着かせるきっかけにはなるかもしれないが、既存の住宅取引はもちろん申込需要まで床をはっている地方をはじめとする他の市場にとっては急冷要因になるという分析である。

国土交通省が28日発表した2016年下半期の経済政策の方向によると、来月1日から住宅街保証公社(HUG)を通じた集団の融資条件は、一層難しくなる。これまで首都圏と地方を問わず、これといった制限がなかった集団金融資保証回数と量に制限が生じる。保証回数は同じ一人当たり2回(分譲価格9億ウォン以下の住宅対象)に制限されて保証金額は、首都圏と広域市は6億ウォン、地方は3億ウォンまでとなる。ダウン契約書の作成、「トトダバン」(訳注:移動式仲介業者=携帯電話だけで手数料を稼ぐ業者)運営のような違法な分譲権取引のチェックも強化される。

今回の融資規制にもっとも敏感な地域は、ソウル江南圏である。実際、今回の措置は、3.3崚たり分譲価格が4000万〜5000万ウォンを行き来するソウル江南圏の再建築アパートを正照準している。最近高分譲価格論議の頂点を極めた開浦住公3団地(ディーエーチアノズヒル)の場合、一般的な分譲70世帯全体の平均分譲価格が融資保証上限の9億ウォンを超える。頒布者やレミアンブレスボルテージなど、最近開浦洞や盤浦洞で販売開始された再建築団地は、小型坪型も分譲価格が11億〜13億ウォンに迫る。

建設会社は早目に対策作りに乗り出した。来月初めディーエーチアノズヒルズ分譲が予定され、現代建設はHUG集団融資保証が不可能になっただけに施工連帯保証を考慮していると伝えられた。

ハムヨウンジン不動産114リサーチセンター長は「ソウル江南地域、京幾果川、大邱寿城区、釜山海雲台区などの分譲価格が高騰している地域の過熱を落ち着かせるための措置として理解される」とし「保証回数と金額を制限すると、多量の分譲権を利用買い入れ価格を歪曲させる市場かく乱行為を止めることができる」と述べた。

センター長は「しかし、HUG融資保証を受けることが難しくなると貸出金利が上昇するしかない」とし「分譲権投資はもちろん、居住目的のために住宅を購入しようとする需要者の負担も増えるものと見られる」と強調した。

同じマンションでも借入コストの負担が変わるという笑えない状況が起こっている。同じマンションでも住宅型に応じて、分譲価格が異なるからである。小型のA住宅型の分譲価格が8億ウォン、中大型のB住宅型の分譲価格が10億ウォンであれば、B住宅型を分譲を受けた分譲契約者は、HUG融資保証を受けることができず、個人の信用保証や建設会社の連帯保証を通じなければならない。この場合、相対的に金利の負担が増えるのは当然の事だ。

国土部の関係者は、「9億ウォン以上の住宅型がある場合は、建設業者が最初から全体の中途金の融資を連帯保証で結ぶ場合が生じることがある」とし「このような場合、9億ウォン以下の住宅を分譲を受けた人の立場ではむしろ損をすることができる」と指摘した。

一方、現場では集団の融資規制の実効性への不信の声が高い。開浦洞S公認仲介所の関係者は「集団の融資を規制するというが効果があるかは疑問」とし「現在、レミアンブレスボルテージ分譲権を連絡する電話が後を絶たない」と述べた。精一杯熱くなった分譲権取引を開く和らげるなしになることは容易ではないという見方。

レミアンブレスボルテージも集団融資規制対象である。このアパートの3.3崚たり平均分譲価格は4000万ウォン線で小型の分譲受けても総分譲価格が10億ウォンをゆうに越える。

既に未分譲物量が残っている地方分譲市場の場合、今回の中途金貸し出し規制が追加の取引減少と申込減少につながるという懸念が多い。一人当たりの保証回数を制限する場合、投資目的の分譲は事実上不可能となって既存の売れ残りの解消にもブレーキがかかるしかないという分析だ。

何よりも心理の萎縮が問題だ。比較的新たな分譲に対して魅力が低下している地方の場合、融資規制が需要者の流入を妨害しているからだ。需要が減少した場合、建設業者の立場でも分譲減をはじめとする供給調節が避けられないとなる。需要と供給が同時に減少、市場活気が消える急冷局面が来そうだ。

ヤン・ジヨウン リアルトゥデーリサーチ室​​長は「地方は既存の住宅取引市場だけでなく、分譲市場までよくない状況」とし「疲労感がたくさん積まれている状況で、追加の心理の萎縮の要因が加わる場合、状況は最悪で流れることがある」と警告した。

キム・ギュジョンNH投資証券の不動産研究委員は、「金貸し出し規制がソウル江南圏をはじめとするいくつかの分譲市場の供給・取引過熱面を和らげることはできるかもしれないが、すでに売れ残りの状態に陥っている地方分譲市場は災害になるだろう」とし「地域、立地別に取引面が確実に差がある二極化が一層深化する」と述べた。
(引用ここまで)

 中途金貸出=集団ローン。
 当該のマンション分譲者が集団で借りることのできる不動産融資なのですが、ここにも韓国の不動産融資規制の手が伸びている、ということですね。
 2015年には不動産融資全体の28%が集団ローンであったとも言われています。
 金融機関から建設会社がローンを受けて、そこから契約者に対して貸し出すという方式のローンなので、4月から行われていた不動産融資規制の対象外だったのですね。
 ついでにいうと、貸し出し審査はなし。いや、だって金融機関から借りているのは建設会社とかディベロッパーですから。
 そこに規制がかかるようになった、ということです。

 で、その貸出規制は9億ウォンまでが2回まで。
 江南やら釜山海雲台みたいな高級住宅地域で分譲される不動産では9億ウォンじゃまったく届きませんね。
 パク・クネ政権は不動産市場の加熱を沈静化するつもりがあるんですかね。
 まあ、一昨年夏からの不動産融資規制緩和+史上最低金利でバブルを膨らませるだけ膨らませてきたということもあって、いまになって焦っているってことなのでしょうが。

 どうにかソフトランディングさせたいのでしょう。
 不動産価格を高止まりさせたままで、融資残高=家計負債の増加だけは防ぎたい。
 でも、そんな虫のいい話はないのです。
 不動産融資規制の最中に建設されたマンションが来年までにばんばん分譲される。供給が需要を上回ったらどうなるのか……ということですね。
 韓国国内では2017年説というのがまことしやかにささやかされているそうですが。